中置御江山特定资产收益权集合资金信托计划_方案及策划书

中置房地产特定资产收益权集合资金信托计划方案

及可行性分析报告

目录

一、信托背景 (3)

二、信托计划基本情况 (3)

三、信托计划概述 (4)

四、特定资产基本情况 (5)

五、特定资产收益前景分析 (9)

五、开发商中置房地产基本情况 (26)

六、担保方浙江润欣港航工程有限公司简介 (33)

七、风险分析及风险控制 (38)

八、相关法律文件的签署 (41)

九、信托投资收益和信托报酬及发行预案 (42)

一、信托背景

浙江中置房地产开发有限公司特定资产收益权集合资金信托计划是华鑫国际信托有限公司专业优势判断推荐的项目，华鑫信托通过发行信托计划，募集资金投资于中置房地产开发有限公司旗下“御江山”[桐庐县城滨江区块学圣路东侧1号地块]的土地使用权、在建工程以及新增在建工程和地上建筑物的收益权，使信托计划的委托人/受益人获得相应的预期投资收益。

二、信托计划基本情况

项目名称：中置房地产特定资产收益权集合资金信托计划方案委托人：在信托计划成立时为委托人，信托计划成立后可以是依法受让信托计划项下信托受益权的自然人、法人或依法成立的其他组织。

受托人：华鑫国际信托有限公司

信托类型：集合资金信托计划

信托规模：人民币8000万元

信托期限：24个月

项目预期投资收益率：18%/年

资金运用方式:用于投资中置房地产开发有限公司旗下桐庐县城滨江区块学圣路东侧1号地块土地项目的土地使用权、在建工程以及

新增在建工程和地上建筑物的收益权

信托收益及信托财产分配:信托收益按季计算分配，由受托人将信托收益扣除相应税费及信托费用后进行分配。

三、信托计划概述

（一）交易结构

华鑫信托通过发行信托计划，募集资金人民币8000万元,用于中置房地产开发有限公司（以下简称为“中置房地产”）旗下桐庐县城滨江区块学圣路东侧1号地块土地项目的土地使用权、在建工程以及新增在建工程和地上建筑物的收益权，信托计划期限为24个月。

由中置房地产作出承诺，将在信托文件约定的时间点或条件下，如信托投资收益未达到预期收益金额，则由中置房地产开发有限公司对约定收益承担收益补足义务，中置房地产就其项目承诺到期回购资产收益权。中置房地产开发有限公司以其名下桐庐县城滨江区块学圣路东侧1号地块之B地块（桐土国用2010第0012245号）的土地使用权、在建工程以及新增在建工程和地上建筑物为该承诺设置抵押担保，受托人实现投资收益后，其所持有的收益权视为已经实现而自行消灭。

信托计划每半年向受益人预分配一次预期收益，信托计划终止时，华鑫信托按照信托文件的约定向投资者分配剩余信托财产。

（二）信托计划交易结构示意图

（三）信托财产和特定资产及收益权基本情况

1、初始信托财产为人民币8000万元。

2、信托资金运用形成的信托财产为中置房地产开发有限公司所持有的桐庐县城滨江区块学圣路东侧1号地块土地项目（B地块）的土地使用权、在建工程以及新增在建工程和地上建筑物的收益权。

3、特定资产收益权的含义为：指特定资产持有人合法享有的、针对特定资产而应获得的增值、出租、预售、销售或以其他形式使用和处分所形成的现金收入（扣除资产出租、预售、销售税费等支出）的权利。

四、特定资产基本情况

（一）特定资产区位、坐落情况

中置房地产开发有限公司所持有的桐庐县城滨江区块学圣路东

侧1号地块，总面积11935平方米；其中A区块[土地证编号：桐土国用（2010）第0012244号]，科研用地，使用权面积3890平米；学圣路东侧1号地块B区块[土地证编号：桐土国用（2010）第0012245号]，居住兼容商业用地，使用权面积8045平方米的土地使用权。本次交易所指特定资产为专指上述B区块

上述地块宗地坐落于桐庐县城滨江区东至“三水花园”，南至“空地”，西至“学圣广场”（规划中），北至滨江路（规划中），土地使用权出让价款为：6513.57万元（折合楼面地价A地块817.52元/平米，和B地块1704.52元/平米），

（二）特定资产相关证照办理情况

1、《国有土地使用权证》：学圣路东侧1号地块B区块[土地证编号：桐土国用（2010）第0012244号]，居住兼容商业用地，使用权面积8045平方米。

2、《建设用地规划许可证》：地字第桐城镇（2009）012032号，用地项目名称：揽景园，用地面积：17.9亩（11935平方米）；

3、《建设工程规划许可证》：[建字第桐城镇（2010）01060-2号]，揽景园2号楼（31层），建设规模20312.36平方米；[建字第桐城镇（2010）01060-3号]，揽景园3号楼（21层），建设规模5607.45平

方米；[建字第桐城镇（2010）01060-4号]，揽景园4号楼（2层），建设规模628.26平方米。

4、《建筑工程施工许可证》：编号330122************-2，揽景园2-4号楼，建筑规模26548.07平方米。

（三）特定资产规划情况

根据桐庐县国土资源局与浙江中置房地产签署的《国有建设用地使用权出让合同》、《国有建设用地使用权挂牌出让公告》（桐土出让告字[2009]27号）等资料记载，特定资产B地块为居住兼容商业用地，出让年限商业40年，住宅70年，挂牌起始价6450元/平方米。

总投资规模16414.91万元，规划建设商住房32242平方米，其中地上建筑26468平方米，地下车库5774平方米。用地面积8045平方米〔桐庐县企业投资项目备案通知书（备案号：330122091116504902）〕，建筑密度<25%,容积率<3.3，绿地率>30%。地块内建筑物最大高度控制在99.47米以内。整体建筑节能标准达50%以上。

（四）特定资产开工建设情况

工程项目累计已投入7756.50万元，其中土地及契税等相关费用6881.55万元，工程施工投入874.95万元。

施工工程进度状况：基础灌桩浇注已完成百分之九十，静载试验已于3月5日进场。其中：3#，4#楼在3月底左右完成基础浇筑，四月中旬达到正负零；2#楼基桩还剩余55根，地下室还剩余12根。