2013华师期末资产评估计算题答案

1、某房地产公司于2002年12月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为6000平方米，并于2004年12月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，建筑面积24000平方米，全部用于出租，每年实收租金约为2800万元，该写字楼的经济耐用年限为60年，残值率为0，评估基准日该建筑物重置价格为每平方米4800元。据调查，当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米120元，空置率在8％左右，每年需支付的管理费为年租金的2.5％，维修费为重置价的1.5％，税金为年租金的18％，保险费为重置价的0.2％，土地资本化率为8％，建筑物资本化率为10％。

试根据上述资料评估该宗地2006年12月的价格（包括总价和单价）（计算结果以元为单位，取整）答案: 年总收益=120×12×24 000× 1-8% =31 795 200 元

2 年总费用=31 795 200× 2.5%+18% +4 800×24 000×(1.5%+0.2%)=8 476 416 元

3 房地产纯收益=31 795 200-8 476 416=23 318 78

4 元

4 建筑物年折旧费=4 800×24 000÷48=2 400 000 元/年

5 建筑物现值=4 800×24 000-2 400 000×2=110 400 000 元

6 建筑物纯收益=110 400 000× 10%+1÷46 =13 440 000 元

7 土地纯收益=31 795 200-13 440 000=18 355 200 元

8 土地总价=18 355 200× 1-1÷ 1+8% 46 ÷8%=222 784 566 元

9 土地单价=222 784 566÷6 000=37 131 元/平方米

10 土地单价 楼面价 =222 784 566÷24 00 =9 283 元/平方米

2、A企业将拥有的一项专利权许可甲企业使用，特委托评估公司进行评估。评估人员了解到以下情况：

（1）双方协商的合作期暂定为4年；确定的利润分成率为30％。

（2）未来4年，甲企业的产品销量分别是9万件、10万件、12万件、12万件，每件售价和成本费用分别是100元和70元。

（3）据技术所属行业和市场情况，评估人员确定的风险报酬率为15％；企业适用的所得税率为25％；银行利率为5％。

要求：

（1）计算专利权各年的收益。

（2）计算专利权使用权的评估价值。

（计算结果以万元为单位，保留两位小数）

答案 : 1 专利权各年的收益 第一年=9× 100-70 × 1-25% ×30%=60.75 万元 第二年=10× 100-70 × 1-25% ×30%=67.5 万元

第三年=12× 100-70 × 1-25% ×30%=81 万元

第四年=12× 100-70 × 1-25% ×30%=81 万元 1分

2 专利权的评估值

3、某待估建筑物为某企业的一简易仓库，账面原值为10万元人民币，建筑面积为500平方米，竣工于1990年。要求估算1995年底该仓库的重置成本。经查询企业所有地区建筑业产值环比价格指数分别为：1991年6.9%、1992年17%、1993年30.5%、1994年11.7%、1995年4.8%。求待估建筑物重置成本。

答:（1）计算综合价格指数。

综合价格指数=（1+6.9%）（1+17%）（1+30.5%）（1+11.7%）（1+4.8%）=191% （2）待估建筑物重置成本。

重置成本=100000×191%=191000（元）

4、某企业预期年收益额为20万元，该企业各单项资产的重估价值之和这80万元，企业所在行业的平均收益率为20%，并以行业平均收益率作为适用资产收益率。求该企业商誉价值。

商誉的价值＝（200000-800000×20%）÷20%

＝40000/20%=200000（元）

或＝800000×（25%－20%）÷20%＝200000（元）

5、评估人员对甲公司的一台生产控制设备进行评估时，了解到以下情况：

（1）该设备与目前同类新式控制设备相比，额定操作人员多2名；维护费用每年多支出4000元，其他方面大致相同。

（2）经测定该设备尚可使用3年；确定的折现率为10％。

（3）操作人员年均工资2.6万元；企业适用的所得税率为25％。

要求：请帮助评估人员计算：

（1）该设备的年超额运营成本；

（2）该设备的年净超额运营成本；

（3）该设备的功能性贬值。

（计算结果以万元为单位，保留两位小数）

答案 1 年超额运营成本=2×2.6+0.4=5.6 万元

2 年超额运营成本净额=5.6× 1-25% =4.2 万元

3 功能性贬值=4.2× P/A 10% 3 =4.2×2.487=10.45 万元

7、某企业预计将在今后5年内保持其具有超额收益的经营态势。估计预期年超额收益额保持在22500元的水平上，该企业所在行业的平均收益率为12%，确定该企业的商誉价值。

商誉的价值=22500×0.8929+22500×0.7972十22500×0.7118十22500×0.6355+22500×0.5674=81108 (元)

或=22500×3.6048=81108(元)

8、某被评估企业拥有另一企业发行的面值共50万元的非上市普通股股票。从持股期间看，每年股利分派相当于票面价格的10%左右。经评估人员调查了解到：股票发行企业每年将税后利润的75%用于股利发放，另25%用于扩大再生产。经过分析，从总的趋势看，今后几年股本利润率保持在15%左右，测定的风险报酬率为2%，无风险报酬率以国库券利率7%为依据，确定该种普通股票价格评估。

10、某公司因产权变动需进行整体评估。评估人员通过对该企业历史经营状况，以及未来发展趋势进行调查与分析，收集到下列数据资料：

（1）预计该公司未来5年的净收益分别为200万元、220万元、250万元、270万元、300万元，第6年起净收益稳定在300万元；

（2）社会平均收益率为10％，国债利率为5％，被评估企业的风险系数为1.2；

（3）该企业各单项可确指资产的评估值之和为2600万元，企业的负债为1000万元。

要求：

（1）确定该企业整体资产评估值。

（2）企业整体资产评估结果与单项资产评估汇总获得的结果的差额如何处理?（计算结果以万元为单位，保留两位小数）

答案 1 确定折现率5%+ 10%-5% ×1.2=11%

2 确定企业整体评估值

11、被评估设备购建于1995年，原始价值30000元，2000年和2003年进行两次更新改造，主要是添置一些自动化控制装置。当年投资分别为3000元和2000元。2005年对

该资产进行评估，假设从1995年到2005年每年的价值上升率为10%，该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为6年，求该设备的成新率。