临朐县房地产市场调查报告

临朐县房地产市场调查报告

一城市概况

临朐县位于山东省中部，潍坊市西南部，东与昌乐县、安丘市毗邻，南与沂水县接壤，西界沂源县，北邻青州市。总面积1834平方公里，辖8个城镇、2个街道，937个行政村，85万人。

旅游：临朐县历史文化悠久，素有“书画之乡”“小戏之乡”的美誉。境内旅游资源丰富，有五镇之首、国家级森林公园、国家AAAA旅游景区—沂山，“化石宝库”—山东山旺国家地质公园，全国七十二名泉——“北国江南”老龙湾，全国五大红叶景观——石门坊等20余处景区景点；有大汶口、龙山、齐长城、东镇庙等210余处古文化遗迹，是“全国文化模范县”、“中国最佳生态旅游县”、“国家级生态示范区”、“中国观赏石之乡”。

基础配套：临朐县城乡基础设施完善，羊临、泰薛、潍九、仲临等6条省级干线公路穿行境内，青临铁路与胶济铁路、胶新铁路相连接，2008年动工兴建的东红高速公路贯穿全景。县城距济青高速公路30公里，临近青岛、烟台、日照等重要港口。文化、教育、卫生、体育与水、电、煤气、供热等配套设施完善。

经济发展：2010年，实现地区生产总值140亿元，是2005年的1.9倍。完成财政总收入8.5亿元、地方财政收入4.3亿元，年均分别增长17.4%和19.1%。镇级财源建设得到加强，财政总收入过5000万元的镇街达到4处，过2亿元的2处。社会消费品零售总额预计达到73.5亿元，年均增长18.8%。金融机构存贷款余额分别达到150亿元和94亿元。

生活水平：人民生活水平进一步提高，2010年城镇居民人均可支配收入达到14831元，农民人均纯收入预计达到7868元，年均分别增长12.7%和14.4%。临朐县目前人们生活水平处于小康近富裕阶段，随着生活水平越来越高，必然希望得到更好的生活质量，而居住条件是人们最迫切希望改善之一。

经济形势发展特征

1 经济发展迅速，三次产业比例日趋合理

2 城市建设、经济开发区成为新一轮经济发展重点

3 居民收入增加，生活水平不断提高，对生活质量有了进一步需求

二临朐市城市发展总体规划

1、县城城市规模：近期规划到2010年，城市人口为25万人，用地31．2平方公里；远期规划到2020年，城市人口为35万人，用地42平方公里；远景2030—2050年，城市人口为40万人，用地46平方公里。

2、城市规划区：包括县城城区规划区、水源地保护区、风景保护区，其中风景保护区含山旺国家地质公园保护区、沂山国家森林公园保护区、老龙湾风景区、石门坊风景区和嵩山风景区五部分。规划区总面积为180平方公里，远景控制在200平方公里左右。

3、县城用地发展方向和总体布局结构：县城总的发展方向为东进西拓、北控南延，即近期和远期由老城区跨河向东发展形成城市新区，经济开发区跨越铁路适当向西发展，形成西部产业区，远景适当向南发展。远期县城形成“一带双城，四个中心”的布局结构。“一带”即弥河城市景观带，“双城”即弥河以西的老城区(西城)和弥河以东的新城区(东城)。西城逐步形成商务中心和文化娱乐中心；

东城在兴隆路以北形成新的行政办公中心，在朐山以南形成科技和教育中心。

三住房需求预测

根据县城总体规划，至2010年县城人口规模为25万人。综合分析城区人口、经济变化趋势、商品住房市场发展态势以及本地中低收入家庭住房状况预测，规划期内（2006-2010）城市住房总需求约200万M2。

四住房建设目标和供应结构

住房建设总量目标：

规划期内建设各类住房2万套左右，总建筑面积约200万M2。

住房建设分类目标。

1、普通商品住房。规划期内，城区提供用于普通商品住房建设的土地约118.3公顷，规划建筑面积约140万M2，约14220套。

2、公共住房。规划期内，按照困难优先的原则，建设经济适用住房等公共住房约30万M2，约3300套。

3、城中村改造。规划期内，改造城中村4个，用地面积25.35公顷，拆迁房屋建筑面积30万M2，拆迁安置居民约2500户，规划建筑面积30万M2。

4、旧城区改造。规划期内，改造旧城区6片，搬迁4个企业，规划建筑面积30万M2。

五住房建设结构指引

自2006年6月1日起至规划期末止，套型建筑面积90 M2以下住房（含公共住房、廉租房、农迁房）面积所占比重，必须达到年度新建住房总建筑面积的70%以上。

六分析

本公司地块处于沂山路与龙泉路交汇处，坐落于弥河河畔，与盛世繁华保持亲近距离，与自然坚持寸步不离；本地块私享临朐新城繁华都心，收纳自然原态生活。

本地块独占绝版商业地段，毗邻五星级酒店伟城大酒店、双语学校、弥南中学，这里将是城市顶级消费群的聚集地，出入之间。独享弥河水岸和政府斥2亿巨资打造的沙滩公园、滨河公园，同样的城市，不同的生活。

临朐县房地产正处于快速发展阶段，作为经济欠发达地区，大规模市场化开发晚于周边县市，但商品房价格远高于周边县市。近年来，地方政府开始进行大规模小城镇建设，旧城旧村改造总拆迁面积达上百万平方米。2009年临朐县房地产业完成土地开发投资4.7亿元，增长56.6%，商品房销售面积17万平方米，增长54.5%。2010年县城黄金地段甚至卖出了180万元/亩的天价，是金融危机期间地价的.3-4倍；2011年比去商品房销售价格上涨800-1000元/平方米，对外资具有较强的吸引力。

临朐住房缺乏新意和高档住宅，设计理念比较低，像同济·盛世花园不论位置、房型、建筑分格还是后期物业管理在临朐属于高档楼盘，如果放在潍坊市城区的话，只能算一般。再就是通过对临朐其他楼盘的实地调研，例如御景花园、阳光水岸、中央商务区等，发现临朐住房销售量很好，一般楼盘在还没开盘之前就已经销售一空，客户需求量很大，现在临朐房价基本在3700-3800元/平方米之间。

六临朐房地产项目简介

中央商务区位于民主路以东、骈邑路以西、弥河路以南、兴隆路以北，兴隆新村以西区域，主要涉及三元、太平、兴隆三个社区的830户宅基地房屋，经营业户197户，企事业单位职工住宅507户，已拆迁完毕。项目由寿光全福元商业集团投资开发建设，将打造成集休闲购物、餐饮娱乐、电子商务于一体的现代服务业中心区。项目计划总投资14亿元，分三年建成。项目建成后，将集商业、商务、酒店和娱乐休闲于一体，实行集团公司统一标准、统一管理、统一经营，可新增劳动力就业3000人，年营业额突破35亿元，成为临朐宜商宜业的现代服务业“航母”。项目落户后，对于壮大临朐服务业经济总量，推动县域经济跨越发展，具有十分重要的现实意义。

阳光水岸位于县城中心城区核心位置，毗邻弥河、文化公园，由山东潍坊建设集团股份公司开发建设，规划建设多层住宅20幢、高层住宅31幢，地下停车位1830个，绿地率38.2%，总建筑面积24万平方米。小区在楼盘建设上，采取地热取暖和供热，并最大限度地实现光能有效利用，是一处新型节能住宅区。小区在规划设计中，充分考虑业户的居住需求，突出了板式结构的大量优势，户型丰富合理，且通透、方正，在建筑立面上丰富变幻，实现了观赏性与实用性的完美结合。建成后，这里将成为集“商业办公、休闲娱乐、居住生活”等功能于一体的综合性城市滨水开放空间。

同济盛世家园住宅小区位于民主南路西侧，北临滨河公园，东临外国语学校，地理位置优越，环境优雅，由山东同济置业有限公司开发建设。项目总建筑面积24万平方米，总投资5亿元，设计为26幢多层、8幢小高层、9幢高层住宅，总户数1600户，并设有幼儿园，配备地下停车场1200个，绿地率38.5%。小区道路是行人车分型，所有楼座全部采用新型保温技术，着力建设“低碳家庭·时尚生活”新型节能住宅。一期工程31幢单体主体工程全部完工，2010年底前竣工投入使用。

临朐通力国际商贸城总投资5亿元，由山东通力五金机电有限公司独资开发建设。商贸城规划建设五金机电城、汽车配件城、小商品城三个交易区。其中商贸交易区总规划建筑面积25万平方米、汽车配件城9万平方米、小商品城7万平方米。全部建成投入使用后，可容纳1200家业户入驻经营，安排数千个就业岗位，年交易额15亿元，实现利税1亿元。同时，可带动餐饮、娱乐、超市、物流、生产制造等相关产业的发展。项目规划建设中，在总结以往专业市场建设经验的基础上，充分吸收了浙江义乌、永康等地市场经营理念，经营范围涵盖了五金、机电、汽配、建材及义乌小商品市场等，增强了商贸城的吸引力。

七临朐铝业和奇石产业

临朐铝材业比较成熟，在短短几年时间，临朐县云集了30多家铝型材和不锈钢生产加工企业，全县铝型材生产企业已达23家，投产和在建生产线153条，年生产能力已达55万吨，达产后可实现销售收入120亿元，铝型材市场经营业户已发展到225家，年交易额200亿元，成为江北最大的铝型材集散地和山东省十大优秀市场之一。目前，临朐铝型材企业70％的主要技术设备与国内先进水平同步，10％处于国际20世纪90年代中期水平。华建铝业、伟业铝材的产品已成功进入北京、天津、上海等主流建材市场2009年铝型材企业实现销售收入36亿元，税收7000元，同比分别增长12.8%和13.6%。有众多铝业，例如三和铝业、