海南文昌市房地产市场调研报告

皮匠网——开放、共享、免费的咨询方案报告文库咨询人士学习成长与交流平台本资料由皮匠网制作整理，批量下载方案请点击： /文昌市房地产市场调研报告本次调研周期为年 日— 日，重点考察了文昌房地产项目，局部调研了海口市场。

由于本次调研工作前，中央政府刚刚出台了今年的二次调控政策，对房地产市场形成影响的主要有两点：一、个人初套住房贷款首付上升为；二、外地购房者贷款需提交本地一年以上的纳税证明和社保证明。

因此，本次调研的针对性很强，主要调研任务如下： 一、 二次新政对海南市场的影响程度到底有多大？ 二、 海南未来房地产市场走势研判及价格预期。

三、 各项目的综合情况及开发优势分析。

四、 通过调研，对我公司拟开发及后续项目的出建议。

本次调研，就是希望通过实地深入了解，获得上述问题的答案，更重要的是，能够把握海南房地产市场未来发展的方向，为景通公司海南战略的落实，提供真实、客观、科学的建议，供公司决策层讨论。

具体报告如下：一、 关于海南房地产市场大势通过实地调研及查阅相关资料，可以得出两个基本结论：第一，二次新政对于海南房地产市场的影响有限，并不会对市场产生伤筋动骨的负面影响。

截止二次新政出台之前，海南置业皮匠网——开放、共享、免费的咨询方案报告文库咨询人士学习成长与交流平台本资料由皮匠网制作整理，批量下载方案请点击： /者的按揭贷款比重仅为左右，因此，限制外地人贷款的政策，对于海南房地产市场并无太大冲击，相反，由于文昌等二线度假地区和二线海景项目，由于其总价较低的原因，反而可能会引来部分无力一次性购买一线项目投资者的青睐，在这种意义上而言，新政甚至可能带来益处。

从客户群分析，国家对于二套或多套房贷款限制已久，而海南置业一般最少属于三套房，新政影响极为有限。

此外，海南置业者基本属于内地高端客户，属于购买力金字塔的顶端人群，对于贷款限制的承受力是极强的。

更重要的影响，是造成购房者对于进一步宏观调控政策出台和价格下落的预期而导致的观望，但这种观望周期一般是有限的，从目前海南房地产前景分析，重新恢复活力的时间窗口将在一年内生成，暂时的观望，只会造成购买力的滞后释放，对于我公司这样的新项目，应该不是一个坏消息！第二，海南房地产市场长期上升的势头不会改变，但面临产品结构性调整和升级换代。

（）、二次新政出台预示着什么？黄金周是国内房地产市场兵家必争之地，对于海南房地产市场，更是旺季启动的重要时间节点。

从 份的媒体宣传可以看出，众多海南楼盘加大宣传力度，各种营销机构组织的国庆看房团热闹非凡。

政府选择在黄金周前夜出台二轮调控政策，可谓用心良苦，很能说明政府微妙的用意，一方面打压了众多购房者的出手意愿，相信很多海南看房团成员都会受到新政影响而空手而归；另一方面，也令开发商有些措手不及。

但根据实地调研情况，在与各项目销售人员的交流中，各项目并没有因新政而紧急调整销售策略，销售人员心态平稳，纷纷表示新政影响不大。

但是，我们要认真分析，得出一个结论，这个结论，也是政府选择在此时出台政策的一个主要用意：政府的目的，就是要让市场看到对房地产调控的决心和持久的恒心！暗示还有很大的调控空间！这也是我们看到政策走向以及房产形势走向的一个依据——只要房地产市场存在投机泡沫，国家的宏观调控政策就不会中皮匠网——开放、共享、免费的咨询方案报告文库咨询人士学习成长与交流平台本资料由皮匠网制作整理，批量下载方案请点击： /断，国家的态度，彷如一把悬挂在房地产市场头上的达利克摩斯之剑，必将对未来房地产市场走势产生影响。

从新政的内容看，仍是针对投资或投机客户的，房地产投资门槛进一步提高，将遏制许多投资者的购房需求，对于国内一二线投资比例较高的房地产市场，具有明显的冲击，但对于海南市场而言，由于供应量的局限，长期供不应求的局面几乎是注定的，投资门槛的抬高 ，将带来两个变化，第一，岛外投资客将呈现层次分化和投资地域分化，一部分购买力相对较弱的投资者，势必会将目标转为海南二三线市场，文昌由于其发展预期和独特优势，甚至有可能迎来一轮新的机遇；第二，提高了投资者的含金量，真正具有投资海南市场实力的高端投资客户，也将促进海南项目的产品升级，提升项目的规划品质。

通过以上分析，二次新政将促使海南市场呈现投资者和产品两者的分化，但对于文昌市场，并不会产生明显的不利。

（）、海南房地产市场长期升势不会改变从大势判断，中国经济发展经过年复苏，到年上半年的经济增长，全年增长预计在以上，未来几年内如果不出现大的意外，保持以上的增长幅度问题不大，中国投资者的购买力是切实存在的，而几次的宏观调控，只是暂时压制了投资需求，把曾经热情的投资者变成了等待时机的观望者，这部分购买力，由于国内投资渠道的狭窄，迟早会有被释放的一天。

而海南省具备一个非常明确的未来，将来年内，相信海南必将保持快速的发展势态，长期升势毋庸置疑，关于海南房地产未来预测的文章比比皆是，在这里，就不多加分析。

（）、调控不会长期影响海南市场上述分析得出结论：调控政策只是将投资者变成了观望者，从此次文昌调研情况看，走访的多家售楼处，除去个别人气较旺外，基本门可罗雀，并没有国庆长假前媒体预期的火爆场面，销售人员对此的解释是天气原因，但通过与销售人员交谈，查看他们的客户登记薄等方式，证明人气冷清的因素，并不全然与天气相关，更深层的原因，还是由于国庆节前夜出台的新政，皮匠网——开放、共享、免费的咨询方案报告文库咨询人士学习成长与交流平台本资料由皮匠网制作整理，批量下载方案请点击： /直接造成市场人气冷淡。

但是，可以肯定的是，调控不会影响海南房地产市场的长期走势，对于尚未正式启动项目的景通公司而言，市场低谷之际，也许就是机遇，我们应利用这一段低谷期，充分挖掘市场信息，一方面提高现有产品的规划水平，另一方面更加积极的寻找新项目信息，为下一步发展进行项目储备。

（）、海南房地产市场未来发展分析、销售状况：新政出台前，海南省房地产市场一次性付款比例高达，因此新政对外地人的影响并不大，从本次调研情况看，文昌当地项目的销售周期普遍较长，目前在售项目平均年施工量约为万平方米以下，根据这个情况，可以判断文昌房地产项目的销售周期并不太短，一个万平方米的中等规模项目，常规销售周期在年以上，这样的市场，对开发商的资金运作无疑有着较强的考验，如此长的开发周期，导致资金成本较高，因此，对于景通公司这样中小规模开发商而言，资金的安全性，应放在最重要的一环，切勿避免资金链过紧。

、价格走势：海南房地产市场价格经过去年海南旅游岛获批后的大幅上涨到后来的剧烈下降，到今年下半年以来的企跌走稳，好像过山车一般。

目前价格比较稳定，从定价分析，目前海南的价格基本维持在一个合理的状态，以文昌为例，一线海景房均价在万—万元之间，二线房均价在元左右，虽然较之两年前有较大升幅，但还是比较合理，综合市场信息，可以判断，未来一段时间内，岛内房地产价格将保持稳定上升势态，应该不会存在大幅波动，从长期来看，海南市场价格将保持长期上升趋势，还是以文昌市场为例，年左右时间内，房价以年以上的增幅上升，应该不会有太大问题，随着基础设施和交通状况的改善，上升幅度和速度，也许还会加大，未来年内，整体价格增幅以上，应该没有问题。

整个海南房地产市场价格趋势，与文昌类似，将呈现长期而稳定的慢牛行情，但急速报复性上涨的情况，在目前国家下力气打压投资的环境下，应不会再出现。

、产品分析：海南一线项目向来受一线巨头们青睐，这些项目汇集了国内外顶尖的规划机构共同打造出高水准的房地产皮匠网——开放、共享、免费的咨询方案报告文库咨询人士学习成长与交流平台本资料由皮匠网制作整理，批量下载方案请点击： /项目，渐渐与普通住宅项目拉开了品质上的差距。

从功能分析，高端项目尤其是酒店商业项目，越来越成为高端投资客的目标。

从开发模式分析，单一的开发销售模式转变为持有型物业的长期投资模式，海南市场在这个方面，也走在了全国前列，开发模式的转变，预示着中国房地产市场的一次深刻变革，景通公司在未来发展战略的选择上，也应逐步向长期投资方向发展，为企业的未来注入长久的生命力。

、客户分析：根据文昌市场的调研，外地购房者中，重庆投资者的比例非常高。

从岛内房地产客户群分析，来自东北、北京等北方地区和广东、苏浙一带沿海富裕地区的投资者比例最高。

各家项目以多点布局为销售特色，也催生出来很多中介代理结构，利用自己的多地域优势挖掘客户。

同时，由于海南购房者的高端特征，充分利用网络平台进行项目宣传，也是一个重要的课题。

综上所述，海南整体房地产市场风险不大，未来发展趋势明显，整体价格走势将呈现良性态势。

但从另一个角度分析，象文昌这样的二线城市，还处于启动的初期，导致开发销售周期较长，开发资金回笼周期较长，产品也呈现明显的功能、类型和品质分化过程，未来的市场竞争，将脱离价格竞争的初级状态，转为以品质和性价比竞争的高端状态。

对于景通公司来说，进入海南市场，无疑是一个正确的选择。

但去哪里拿地？拿什么地？怎么拿地？如何在巨头的身影下发展自己并成长起来，是需要深思熟虑的，海南的未来无疑是美好的，但竞争，也将越来越残酷。

面对海南这块大蛋糕，能力，比勇气更重要！二、 文昌市房地产市场预期皮匠网——开放、共享、免费的咨询方案报告文库咨询人士学习成长与交流平台本资料由皮匠网制作整理，批量下载方案请点击： /（一）、航天城的拉动作用不容小觑，在互联网百度上搜索，有关文昌火箭发射场的新闻目前已经达到万条。

可见航天基地建设已经对提高文昌的知名度发挥了重要作用。

航天经济是一种典型的注意力经济，根据海南搜房网调查，约有的受访者看好文昌未来航天城的发展，对房地产市场的拉动作用极为明显。

海南航天基地建设由中国航天科技集团旗下的航天控股公司（香港上市）为投资主体，在未来年内投资（融资）亿元以上，加上配套项目的投资和周边带动投资，估计有亿元以上，海南航天基地项目的建设和运营都将采取国家化的运作模式，大量的具有国际背景的技术人员、经营管理人员要进入海南和文昌，据初步测算，发射场和配套区建成后，约有万名技术人员和管理人员进入海南和文昌，这将极大地改善海南的人才队伍结构，随着外地投资者的快速进入，文昌航天城已经从概念变成实实在在的坚实基础，文昌将迎来脱胎换骨的新生。

（二）、东线轻轨的通车助推房地产市场发展，年底东线轻轨通车，对文昌房地产市场拉动作用非常明显，这里不必多说。

（三）、逐步呈现价值洼地优势，海南市场长期向好的趋势毋庸置疑，以三亚、海口等地为一线的市场保持着稳健的发展态势，以文昌为代表的二线城市必将会有追随补涨的过程，由于文昌同样拥有众多人文和自然景观，并还有大量尚未开发的旅游资源，未来前景不可限量。

从投资客户分析，一线高端客户主要集中于三亚等一线地区，随着一线地区投资门槛的抬高，二线投资客将逐渐被分流到二线地区，文昌作为价值洼地，必将凸显优势。