企业搬迁之土地使用权税务筹划
搬迁补偿费税收筹划
拆迁补偿款的税务筹划方案一、事项描述A公司正面临被拆迁因房地产开发公司征地,暂时无异地安置计划,预计收到拆迁补偿款3000万元;截止目前资产总额397万,其中固定资产308万元房产含土地114万元,土地成本有票55万元,无票入账房产原值；另流动负债587万,主要为其他应付款-股东借款585万,未分配利润-311万元,税前可弥补的亏损为259万元;二、税收筹划方案方案一企业非政策性搬迁商业性搬迁非政策性搬迁是指企业与企业之间,企业与个人之间的市场收购转让行为;1、营业税：被搬迁企业获得的搬迁补偿费,实际上是财产转让收入,属于“销售不动产”营业税征收范围,应出具发票作为合法凭证;应纳税额=拆迁补偿款5%2、增值税：按处置设备收入的4%减半征收;应纳税额=设备处置收入/1+4%4%/23、土地增值税：按照转让旧房产计算;扣除项目=重置成本成新度折扣率+房地产转让环节缴纳的税费增值额=搬迁补偿款-扣除项目不过,土地增值税暂行条例实施细则第十一条规定因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,比照本规定免征土地增值税;符合上述免税规定的单位和个人,须向房地产所在地税务机关提出免税申请,经税务机关审核后,免予征收土地增值税,即：土地增值税应纳税额=0因此,如果企业原有的厂区存在政府城市规划、基础设施建设等可能,就要事先进行筹划考虑是否争取纳入政府规划获取政府补偿款;4、企业所得税：企业取得搬迁补偿款后,如果重置、重建、改良支出如果属于资产类的支出,只能通过折旧或摊销的方式在企业所得税前扣除；如果属于费用类的支出,则可计入当期损益扣除;应纳税额=拆迁补偿款-原资产账面价值-缴纳的相关税费等费用性支出25%方案二政策性搬迁政策性搬迁是指由于社会公共利益的需要,在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁;税务机关对此类搬迁的认定是审核有无政府搬迁文件或公告;政府收回土地所支付的补偿款不缴纳营业税、城建税、教育费附加和土地增值税,而只需计算申报缴纳企业所得税;1、营业税：被拆迁企业取得的政策性拆迁补偿款,不缴纳营业税;根据国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知国税函2008277号规定,被搬迁企业只要出具县级含以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件,无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金,该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为,不征收营业税;国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税问题的批复国税函2007969号规定,对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权,并按照中华人民共和国土地管理法规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物包括不动产的补偿费不征收营业税;国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知国税函2009520号规定,县级以上含地方人民政府收回土地使用权的正式文件,包括县级以上含地方人民政府出具的收回土地使用权文件,以及土地管理部门报经县级以上含地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件;根据上述规定,被拆迁企业将土地使用权归还土地所有者所获得的规定标准内的土地及地上附着物的补偿费,若能提供县级以上含地方人民政府出具的收回土地使用权文件,以及土地管理部门报经县级以上含地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件的,则不缴纳营业税;另外,被拆迁企业若取得符合条件的不征收营业税的征地补偿费,只需出具收据,并以搬迁、补偿的有关文件作为附件入账即可;2、增值税：仍需缴纳,同非政策性搬迁,按处置设备收入的4%减半征收;应纳税额=设备处置收入/1+4%4%/23、土地增值税：被搬迁企业因政策性原因拆迁房产或收回土地使用权得到的拆迁补偿费,免征土地增值税;依据土地增值税暂行条例第八条规定,因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税；根据土地增值税暂行条例实施细则第十一条规定,因国家建设需要依法征用、收回的房地产,是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权;符合上述免税规定的单位和个人,须向房地产所在地税务机关提出免税申请,经税务机关审核后,免予征收土地增值税;财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税200621号规定,中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第十一条所称：因“城市实施规划”而搬迁,是指因旧城改造或因企业污染、扰民指生产过量废气、废水、废渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害,而由政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因"国家建设的需要"而搬迁,是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况;根据上述规定,企业收到的搬迁补偿款项,只要获得房地产所在地的地税机关的免税批文,则可享受土地增值税的免税优惠;4、企业所得税：依据企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理财税200761号规定,对企业取得的政策性搬迁或处置收入,应按以下方式进行企业所得税处理：1企业根据搬迁规划,异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务,用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权以下简称重置固定资产,或对其他固定资产进行改良,或进行技术改造,或安置职工的,准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额,计入企业应纳税所得额;2企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告,应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额,计算缴纳企业所得税;3企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产,可以按照现行税收规定计算折旧或摊销,并在企业所得税税前扣除;4企业从规划搬迁次年起的五年内,其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额,在五年期内完成搬迁的,企业搬迁收入按上述规定处理;企业政策性搬迁所得税管理办法国税函201240号规定,企业搬迁方式属于政策性搬迁的,在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出可以暂不计入当期应税所得额,而在完成搬迁的年度对搬迁收入和支出进行汇总清算,计入当期企业应税所得额计算纳税；企业搬迁方式属于企业自主搬迁的,按照企业所得税法及其实施条例进行计算纳税;国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告国家税务总局公告201311号规定,凡在国家税务总局2012年第40号公告生效前已经签订搬迁协议且尚未完成搬迁清算的企业政策性搬迁项目,企业在重建或恢复生产过程中购置的各类资产,可以作为搬迁支出,从搬迁收入中扣除;但购置的各类资产,应剔除该搬迁补偿收入后,作为该资产的计税基础,并按规定计算折旧或费用摊销;应交税额=搬迁收入-搬迁支出25%依据以上规定,1政策性搬迁的企业所得税优惠政策适用于查账征收的企业,若被拆迁企业属于核定征收,可在取得搬迁收入时向主管税务机关提出调整征收方式的申请,经有权税务机关核实符合条件,并将征收方式调整为查账征收;2企业在政策性搬迁过程中,如果有重置计划的话,最好通过购买的方式而不是租赁方式,以便获得税前扣除的政策优惠;若企业搬迁后继续从事生产经营活动,则可以重新购买土地、厂房、办公楼等固定资产,购置资金可以从政策性搬迁或处置收入中扣除,一方面可以减少企业所得税的税额,另一方面利用搬迁补偿款购买的土地、办公楼等固定资产可计提折旧在税前扣除,也可以转手售出获得转让固定资产的收益;3企业的搬迁业务必须有政府搬迁文件或公告,以及与政府签订的搬迁协议和搬迁计划,这也是主管税务机关审核的重要内容;此外,还应有搬迁协议搬迁计划以及企业技术改造重置或改良固定资产的计划或立项,如果公司的整体搬迁符合政策性搬迁的要求,应尽快取得与之相关的政府文件,并确立搬迁规划,同时对现有资产进行评估,合理估计可能产生的资产损失;4由于政策性搬迁享受企业所得税优惠政策属于税收征管的备案项目,因此企业除应当按照税务机关的要求进行备案管理以外,还应当对整个搬迁项目包括搬迁收入、搬迁支出、重置资产按发生时间、内容、金额、记账凭证等建立管理台账;同时,企业须对所有重置资产建立明细账册,包括编号、名称、单位、规格、购进时间、记账时间、会计凭证、提取折旧、摊销费用和资产变动记录,便于税务机关管理和检查;注意：政策性搬迁并不绝对优于非政策性搬迁;政策性搬迁,一般会由政府收回土地并给予一定的搬迁补偿,并且会在搬迁文件中明确补偿标准;如果企业通过非政策性搬迁获得的补偿款比政策性搬迁获得的补偿款多得多,那么尽管企业需要缴纳高额的相关税金,但扣除税费后,仍可能比政府收回土地获得的利润更多,此时企业最优的选择是非政策性搬迁;方案三 A公司由房地产开发企业兼并A公司由房地产开发企业兼并,A公司将自身产权整体并入房地产开发企业;合并后A公司解散并办理注销登记,房地产开发企业办理变更登记;此种模式下,所得税、增值税、营业税、土地增值税、契税等都不缴纳;1、营业税：依据国家税务总局关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告国家税务总局公告2011 51号的规定,纳税人在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为,不属于营业税征收范围,其中涉及的不动产、土地使用权转让,不征收营业税;2、增值税：依据国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告国家税务总局公告201113号规定,纳税人在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人,不属于增值税的征税范围,其中涉及的货物转让,不征收增值税;3、印花税：依据财政部、国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知财税2003183号第一条第二款规定,以合并或分立方式成立的新企业,其新启用的资金账簿记载的资金,凡原已贴花的部分可不再贴花,未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花;4、土地增值税：财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字1995048号规定在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税;5、企业所得税：财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知财税200959号规定,企业合并的当事各方应按下列规定处理：合并企业应按公允价值确定接受被合并企业各项资产和负债的计税基础；被合并企业及其股东都应按清算进行所得税处理；被合并企业的亏损不得在合并企业结转弥补;同时规定,企业股东在该企业合并发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%,以及同一控制下且不需要支付对价的企业合并,可以选择按特殊性税务处理：合并企业接受被合并企业资产和负债的计税基础,以被合并企业的原有计税基础确定；被合并企业合并前的相关所得税事项由合并企业承继；可由合并企业弥补的被合并企业亏损的限额=被合并企业净资产公允价值×截至合并业务发生当年年末国家发行的最长期限的国债利率；被合并企业股东取得合并企业股权的计税基础,以其原持有的被合并企业股权的计税基础确定;交易中股权支付暂不确认有关资产的转让所得或损失的,其非股权支付仍应在交易当期确认相应的资产转让所得或损失,并调整相应资产的计税基础;根据以上规定,1如果适用一般性税务处理,那么被拆迁企业按清算进行所得税处理：应纳税额=企业的全部资产可变现价值或交易价格-资产的计税基础-清算费用-相关税费+债务清偿损益-弥补以前年度亏损25%2如果被拆迁企业取得股权支付金额不低于交易总额的85%,按特殊性税务处理,那么被拆迁企业只需要就非股权支付部分确认资产转让所得或损失：应纳税额=非股权支付对应的资产转让所得或损失所得税税率=被转让资产的公允价值-被转让资产的计税基础非股权支付金额/被转让资产的公允价值25%方案四将房屋产权现转让给个人,再由个人取得拆迁补偿款首先,将A公司所有的土地使用权与房屋产权转让给个人可以是关联方;此环节涉及的营业税、土地增值税、企业所得税等纳税事项按照销售不动产按照规定征收,不过可以按当地税务机关允许的最低价格转让以减少应纳税额;其次,个人将其拥有的房屋及土地使用权换取拆迁补偿款;此环节该个人取得的拆迁补偿款不涉及企业所得税,拆迁补偿款在规定标准范围内的不征收个人所得税,同时如果满足政策性搬迁则也可以获得营业税、土地增值税的税收优惠;个人所得税：财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知财税200545号文件规定：对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款,免征个人所得税;因此,对被拆迁人取得超过上述规定标准的部分应按“财产转让所得”项目征收个人所得税,且不得扣除房产原值;。
城镇土地使用税的五种筹划策略
城镇土地使用税的五种筹划策略城镇土地使用税是一种重要的财务负担，对于企业来说尤为重要。
为了合理规避或最小化土地使用税的支付，企业可以采取一些筹划策略。
本文将介绍五种常见的筹划策略，帮助企业在缴纳土地使用税时节省成本。
一、土地资产重组土地资产重组是指企业通过转让和置换等方式对自己的土地资产进行调整，以期减少土地使用税的支付。
具体筹划方法包括以下几种：1. 资产置换：企业可以选择将持有的不可开发的土地以交换的方式置换成可开发的土地。
这样可以将原本不可开发的土地转换成可以开发的资产，从而减少土地使用税的负担。
2. 资产转让：企业可以选择将持有的土地以出售的方式转让给其他企业。
通过资产转让，企业可以获得一定的资金，并将土地的税负转移给收购方，从而减轻自身的税务负担。
3. 资产租赁：企业可以选择将持有的土地以租赁的方式出租给其他企业。
通过土地租赁，企业可以获得一定的租金，并将土地的税负转移给租赁方，从而减少税务负担。
二、土地用途变更土地使用税的征收是按照土地用途进行的，如果企业能够合法调整土地的用途，就有可能减少或避免土地使用税的支付。
具体筹划方法包括以下几种：1. 用途调整：企业可以申请将土地的用途从高税率用地调整为低税率用地，以降低土地使用税的支付。
例如，将原本用于商业用途的土地申请改为农业用地或自然保护用地。
2. 改建重分类：企业可以通过改建将土地的使用性质进行重分类，从而降低土地使用税的支付。
例如，将原本的住宅用地改建为工业用地，这样可以将土地使用税的税率从住宅用地的高税率调整为工业用地的低税率。
三、土地租赁筹划除了通过资产置换和转让等方式减少土地使用税的支付，企业还可以通过土地租赁筹划来降低税务负担。
具体筹划方法包括以下几种：1. 分割租赁：企业可以将持有的土地分割成多块进行租赁，这样可以将土地使用税的税负分散到多个租赁方，从而减轻自身的税务负担。
2. 长期租赁：企业可以与土地所有者签订长期租赁协议，延长租赁期限。
土地使用权转让的税收筹划
土地使用权转让的税收筹划土地使用权转让是指土地使用权人将其享有的土地使用权协议转让给他人的行为。
在土地使用权转让过程中，税收筹划是非常重要的一环，可以帮助土地使用权人最大化地保护自己的利益，减少税务负担。
本文将从税收筹划的角度探讨土地使用权转让。
首先，土地使用权转让涉及到的主要税种包括增值税、土地增值税以及个人所得税等。
在筹划税收过程中，需要了解相关税法法规，遵守税收纳税义务，同时寻找合法合规的减税优惠政策。
在土地使用权转让的过程中，增值税是其中一个重要的税种。
根据国家税务总局的政策规定，土地转让应缴纳增值税。
增值税是根据土地转让的差额来计算的，具体计算公式为：“土地转让价款-土地购置价款-增值税征收前支付的税费-其他合法支出”，所得差额为应纳税额。
因此，在土地使用权转让之前，可以在计算土地购置价款时尽量争取到较大的优惠政策，减少征收土地增值税的金额。
其次，土地增值税也是与土地使用权转让密切相关的一项税收。
土地增值税是指在土地使用权转让过程中，转让人根据转让时的土地价款与购置时的土地价款的差额计征的一种税收。
在税收筹划中，可以通过考虑时间因素、地区因素、政策因素等来合理规划土地转让时的价款，减少土地增值税的税负。
此外，还可以利用土地使用权转让减值确定所得，进一步降低土地增值税的征收金额。
另外，个人所得税也是土地使用权转让过程中需要关注的一个税种。
根据国家税务总局的政策规定，土地转让的差价收入应纳税，税率为20%。
而对于个人所得税的筹划，主要可采用的方法是合理调整土地转让的计税时间、计税金额等。
例如，可以将收入分散到多个年度，降低税率等。
除了以上提到的税种外，还需要注意关注土地转让产生的其他相关税费。
如印花税、契税、土地使用年限的剩余期转让税等。
在税收筹划中，需要仔细计算这些税费的金额，合理规划转让方式，减少税费支出。
总结起来，土地使用权转让涉及到多种税种，需要进行合理筹划，降低税务负担。
为此，土地使用权转让人可以通过以下几个方面进行税收筹划：合理调整土地转让的计税时间，争取到较大的优惠政策；合理规划土地转让的计税金额，通过减值确定所得来降低税收；注意其他相关税费的合理规划，降低税费支出。
企业政策性搬迁的税务处理
企业政策性搬迁的税务处理（一）有关企业政策性搬迁的税收政策，国家税务总局共出台了几个文件进行规范。
新企业所得税法实施后，最早出台的是《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函〔2009〕118号），其中规定企业发生的资产购置支出，准予从其搬迁或处置收入中扣除，同时可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。
2012年10月1日起生效的《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2012年第40号），废止了国税函〔2009〕118号文件的内容，明确规定“企业发生的购置资产支出，不得从搬迁收入中扣除。
”但保留了购置资产可以计提折旧或摊销的权利。
近期，国家税务总局又下发了《关于企业政策性搬迁企业所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号），对购置资产的涉税处理又做出了不同规定。
在此，笔者对新旧两个公告中的相关内容做一个简要的对比分析。
企业购置资产，扣除规定有变在搬迁过程中，企业免不了要发生重新采购机器设备、购买土地等资本性支出。
因此，对购置资产的涉税处理一直是搬迁企业最为关心的问题。
国家税务总局2012年第40号公告，对购置资产支出的处理规定是：“企业发生的购置资产支出，不得从搬迁收入中扣除。
”举例来说，甲企业2012年11月发生政策性搬迁业务，当地政府给予300万元经济补偿，甲企业变卖机器设备取得变卖收入30万元，2013年发生搬迁设备净值、拆卸、运输、安装费用50万元，发生职工安置费40万元，重新购置机器设备发生资产支出200万元。
企业于2013年完成搬迁并进行搬迁清算。
则甲企业取得的搬迁收入为300＋30＝330（万元），发生搬迁支出为50＋40＝90（万元），搬迁过程产生的应纳税所得额为330－90＝240（万元）。
从上面的例子可以看出，根据国家税务总局2012年第40号公告的规定，甲企业重新购置机器设备发生的资产支出200万元不能从搬迁收入中扣除，必须全额纳税。
土地使用权转让的税收筹划
土地使用权转让的税收筹划土地使用权转让的税收筹划随着房地产市场的快速发展，房地产交易活动日渐频繁，采取何种土地使用权转让方案能够做到最大限度的节省税费又是实践中的一个难题，那么土地使用权转让的税收筹划有哪些方案?华律小编为您总结了相关知识，供您参考，希望可以帮助到您。
(一)方案一——土地使用权直接转让该方案的基本操作流程较为简单，即由丙公司直接将自己拥有的土地使用权转让给乙公司，其中涉及的税费由双方分别缴纳。
土地使用权转让受《》、《城市》、《土地管理法实施条例》等一系列与土地使用权转让有关的调整。
其中，《城市房地产管理法》第三十八、三十九条就土地使用权的转让进行了一些限制性规定，因此，在采取方案一进行土地使用权转让时必须满足上述法律强制性规定条件，特别是目前仍存在的完成开发投资总额25%的限制。
关于方案一在实施过程中要缴纳的税费，主要涉及到营业税、城市维护建设税和教育费附加、土地、企业所得税、和，其中营业税、土地增值税、企业所得税和契税缴纳负担较重，如按照规定缴纳将大大加重企业的财务负担。
综上，方案一优势在于转让程序简单，但缺点在于土地使用权转让的税费成本较高，除交易手续费和印花税等外，受让方要缴纳较高的契税，而转让方需缴纳较高的营业税、土地增值税，这样一来就大大增加了企业的开发成本，加重了双方企业的负担。
(二)方案二——股权转让1、土地出资设立子公司阶段税务筹划。
⑴土地增值税。
法律依据:(1)现行有效的《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(1995年5月25日财税字[1995]48号)第一条:对于以房地产进行投资?联营的,投资?联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资?联营的企业中时,暂免征收土地增值税?对投资?联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税?(2)现行有效的《财政部?国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号2006年3月2日)第五条:对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资?联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用《财政部?国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第一条暂免征收土地增值税的规定?分析：以土地使用权出资,一般可以免交土地增值税?但存在例外,即以土地使用权出资,所投资的企业从事房地产开发的,须交土地增值税?⑵营业税。
《深圳市城市更新项目实操系列(九)——被拆迁方之纳税分析与税务筹划及城市更新各阶段的回迁风险控制》
《深圳市城市更新项目实操系列(九)——被拆迁方之纳税分析与税务筹划及城市更新各阶段的回迁风险控制》深圳市城市更新项目实操系列（九）——被拆迁方之纳税分析与税务筹划及城市更新各阶段的回迁风险控制西政资本为西政投资集团下属企业，西政投资集团是西南政法大学地产、金融圈校友倾心打造的地产全产业链综合金融服务平台。
集团主营私募投资、创业投资，主要投资方向为地产、高新科技、互联网、文化传媒、创新金融等产业。
集团下设西政地产金融研究院，专门从事金融/融资产品设计、税务筹划、跨境投融资、房地产全产业链实务研究与顾问工作。
欢迎任何形式的沟通、交流和合作，欢迎推荐地产转让/融资项目、创投融资项目，推荐者重谢。
相关文章链接目录一、被拆迁方的纳税分析（一）增值税（二）土地增值税（三）印花税（四）企业所得税（五）契税二、拆迁补偿协议履约要点及各阶段操作注意事项（一）更新意愿征集阶段（二）城市更新计划申报阶段（三）更新单元规划草案编制及批准阶段（四）实施主体申报及确认阶段（五）房地产证注销阶段（六）建筑设计及施工阶段（七）回迁物业的选择三、货币补偿或回迁房屋的税务筹划笔者按就实务情况而言，如被拆迁方主要以取得货币补偿为目的，则可优先考虑以拆迁补偿的方式取得货币补偿，并适用5年递延纳税（针对企业）或自然人免缴个人所得税的相关税收优惠政策（具体请参见笔者xx年5月12日于本公众号“西政资本”发布之推文《拆迁安置补偿过程中开发商与被拆迁方的税费分析与税务筹划》）；其次被拆迁方可选择以股权转让方式转让项目权益并实现退出，其中因股权转让取得的高额溢价亦可通过拆分交易价款等方式实现税筹和节税的目的（具体请参见笔者xx年4月17日于本公众号“西政资本”发布之推文《深圳市城市更新项目实操系列（七）——交易方案设计及税务筹划》）。
如被拆迁方主要以取得回迁物业为目的，则拆迁安置补偿无疑是最好的选择，其次就是合作建房，但鉴于合作建房的税收政策适用需满足相对严格的条件，因此实务中基本都是选择拆迁安置补偿的方式以获得回迁物业。
企业跨省搬迁的税收筹划
1．企业搬迁过程中，确保企业正常经营 三个前提条件：
不受影响。
第一，原增值 税纳税人必须是一般纳
2．增值税留抵和未弥补亏损顺利转移 税人；
Байду номын сангаас
到新公司，不能成为企业的损失。
第二，新企业必须是一般纳税人；
（二）A企业跨省搬迁的税务问题的解决
第三，原增值 税一般纳税人必须是将
方案
全 部 而 不 能 仅 仅 是 部 分 资 产、负债 和劳 动
根 据 前期调研，A 企 业 从深 圳搬 迁到 力一并转 让给新的一般纳税人。这一点是
上 海，所 有的工作等同于重新 设 立了一个 实现资产重组中增值税留抵税额得以结转
新公司。所谓搬迁，实质上是在上海设立一 抵扣的前提条件；
个 和A 企 业 经 营 范围、股 权 结 构、经 营 模 式
第四，原增值 税一 般纳税人 将全部资
一样的C公司，A公司将所有资产、业务、客 产、负债和劳动力一并转 让给 新的增值 税
户、供应商甚至人员转移到C公司，由C公司 一般纳税人后，必须按程序办理注销税务
进行经营。
登 记。只有 办 理 注 销 税 务 登 记时，才能 在 注
不妨换一个思路看待这次搬迁，应该 销前将尚未抵扣的增值税留抵结转至新一
税务园地 | ◎ 文／向辉
财 政部、国税总局联合发布了《关 于企业重组业务企业所得税 处 理 若干问题的通知》，并于2010年7月颁 布了《国家 税 务总局关 于发 布〈企 业 重 组 业 务企 业所得 税管理办法〉的公告（》国家 税 务总局公 告 2 010 年第4 号）《、国家 税 务总局 关于纳税人资产重组有关增值税问题的公 告（》国家 税 务总局公 告 2 011年第13号），为企 业的跨区域 搬 迁 提 供了税收 筹 划的政 策 支 持及操作空间。 企业跨区域搬迁有哪些税务筹划空间 和筹 划方 法？这 些 都 需 要 在 企 业 实 施 搬 迁
财税[2007]61号 国家税务总局关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知 财税
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财政部国家税务总局关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知财税[2007]61号财政部国家税务总局关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知财税[2007]61号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：为支持城市的规划改造工作，经研究，现将企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题明确如下：一、本通知所称企业政策性搬迁收入，是指因当地政府城市规划、基础设施建设等原因，搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入，以及搬迁企业通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地转让收入。
二、对企业取得的政策性搬迁收入，应按以下方式进行企业所得税处理：（一）搬迁企业根据搬迁规则，用企业搬迁收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地（以下简称重置固定资产），以及进行技术改造或安置职工的，准予搬迁企业的搬迁收入扣除重置固定资产、技术改造和安置职工费用，其余额计入企业应纳税所得额。
（二）企业因转换生产经营方向等原因，没有用上述搬迁收入进行重置固定资产或技术改造，而将搬迁收入用于购置其他固定资产或进行其他技术改造项目的，可在企业政策性搬迁收入中将相关成本扣除，其余额计入企业应纳税所得额。
（三）搬迁企业没有重置固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。
（四）搬迁企业利用政策性搬迁收入购置的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或推销，并在企业所得税税前扣除。
（五）搬迁企业从规划搬迁第二年起的五年内，其取得的搬迁收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定扣除相关成本费用后，其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额，缴纳企业所得税。
三、对于符合西部大开发、高新技术企业等企业所得税优惠政策的搬迁企业，其取得企业搬迁收入，在审核企业享受税收优惠政策有关主营业务收入占总收入比例的条件时，不计入企业的总收入。
企业政策性搬迁的税务处理
企业政策性搬迁的税务处理企业政策性搬迁的税务处理一、概述企业政策性搬迁是指企业根据国家或地方的政策要求，从原址搬迁至新的地区或场所。
这种搬迁可能涉及到税务方面的处理，因此，本文将详细介绍企业政策性搬迁的税务处理内容。
二、税务申报与注销1.税务登记在企业政策性搬迁之前，企业需要将新的地质进行税务登记。
企业可以向当地税务机关申请办理税务登记手续，提供相关资料，如企业营业执照、搬迁通知等。
2.税务注销同时，企业还需要对原址进行税务注销。
在搬迁完成后，企业应向原址所属地税务机关提出税务注销申请，并提供相关证明材料，如搬迁证明、税务登记注销申请等。
三、税收优惠政策1.免税政策根据国家或地方的政策，企业政策性搬迁可能享受免税政策。
企业可以向当地税务机关申请办理免税手续，提供相关资料，如搬迁通知、项目批复等。
2.减免税政策除了免税政策，企业还可能享受减免税政策。
具体的减免税政策根据国家或地方的规定而定，企业可向当地税务机关咨询相关政策细则，并提供相关资料进行审核。
四、税务风险与合规处理1.检查和清查税务机关可能对企业的政策性搬迁进行检查和清查，以确定搬迁是否符合规定。
企业应主动配合税务机关的检查，如实提供相关资料。
2.合规处理企业在进行政策性搬迁时，必须合规操作，遵守税务相关法律法规。
企业应在搬迁之前咨询专业税务机构或律师，确保搬迁过程中税务处理的合规性。
五、附件1.企业营业执照副本2.搬迁通知3.搬迁证明4.税务登记申请表5.税务登记注销申请表6.项目批复文件六、法律名词及注释1.税务登记：指企业向税务机关办理的登记手续，获得纳税人资格的过程。
2.税务注销：指企业向税务机关申请取消纳税人资格的手续。
3.免税政策：指国家或地方为促进某些特定行业、地区或项目发展而实施的不征收税收的政策。
4.减免税政策：指国家或地方为鼓励企业发展，减少其税负而实施的减少或免除税收的政策。
土地转让的六种纳税筹划思路
土地转让的六种纳税筹划思路2013-09-26 09:04:10来源：纳税服务网作者：樊剑英【大中小】添加收藏甲公司为自然人投资设立的房地产公司，注册资本1 000万元，于2009年取得了一块土地使用权，成本1 000万元，尚未进行开发。
乙公司2012年有意购买该土地使用权，出价1 800万元，并表示愿意配合甲公司进行纳税筹划，但要求所有工作在2012年度完成。
甲、乙公司考虑了如下六种方案（为计算方便未考虑城建税、教育费附加、印花税等小税种）。
方案一：甲公司直接将土地使用权转让给乙方《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第三条第二十款规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
”《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）第六条第一款规定：“对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。
”。
根据以上规定，甲企业应纳相关税金如下：营业税=（1 8001 000）×5%=40（万元）；可抵扣金额为1 040万元，适用税率40%，应纳土地增值税=（1 8001 040）×40%1 040×5%=252（万元）；企业所得税=（1 8001 00040252）×25%=127（万元）；税负合计419万元。
该方案存在的障碍可能有：①受让的土地使用权转让当地不允许差额缴纳营业税，会多缴营业税50万元。
②根据《城市房地产管理出让方式法》中的第三十八条规定的转让房地产的条件。
土地使用权转让时需要符合两个条件。
应依照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权的证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让；要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。
企业拆迁补偿费的会计和税务处理汇总
企业拆迁补偿费的会计和税务处理时间: 2006-11-23 17:32:51 | [<<][>>]企业拆迁补偿费的会计和税务处理作者：张剑锋近年来，随着我国经济的发展，我国城市建设日新月异，城市规模处于不断的高速扩张的进程之中。
城市化进程不断加快，人居环境日益改善，使我们的生活变得更便捷、更舒适，同时也提升了城市形象。
这一切都需要对我们生活的城市进行系统、全面的规划、改造。
城市改造需要的道路拓宽、建设广场、新增绿地、搬迁市区工业企业等等问题都会涉及到原有居民、企业的拆迁安置问题。
本文针对在城市改造拆迁安置过程中，对企业所收到拆迁偿款事项，从会计及税务方面进行分析。
目前，城市改造都是以政府为主导进行的。
由政府或政府有关主管部门根据审批通过的城市规划确定进行城市改造的搬迁安置，具体由政府土地收储中心受国土资源部门的委托将拆迁安置的土地先行收回进行重新规划，妥善处理好出让地块内的土地收购和房屋拆迁安置补偿事项，再通过招标、拍卖形式将土地使用权出让。
房地产公司通过参加招标或拍卖，签订拍卖成交确认书，并在规定的期限内交付土地出让金，获得国有土地使用权。
在此模式下，城市的拆迁改造完全处于政府的控制之下。
一、拆迁补偿的形式城市改造房屋被拆除，给被拆除房屋的所有人造成了一定的财产损失。
为保证被拆除房屋所有人的合法权益，拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）给予补偿。
补偿的对象既包括自然人也包括法人。
根据《城市房地产拆迁管理条例》的规定，房屋拆迁补偿有三种形式，即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。
（1）产权调换。
拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权。
这是一种实物补偿形式。
（2）作价补偿。
拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。
这是一种货币补偿形式。
国家税务总局公告2013年第11号解读：企业政策性搬迁所得税有关问题的公告-财税法规解读获奖文档
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关于《企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》的解读
2013年03月20日国家税务总局办公厅
《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2012年第40号，以下简称第40号公告）自2012年9月下发执行以后，各地在执行该文过程中反映了一些新情况、新问题。
根据各地反映，国家税务总局下发了《国家税务总局关于企业政策性搬迁企业所得税有关问题的公告》，现将该公告涉及的内容解读如下：
一、关于新旧政策衔接过渡问题
40号公告发布后，一些地方税务机关和企业反映，由于40号公告中规定，对企业用搬迁补偿收入购置新资产，不得从搬迁补偿收入中扣除，对政府主导的政策性搬迁，原本搬迁补偿就很拮据，如果购置资产不允许扣除，这将导致企业资金紧张，影响企业搬迁进度。
因此，希望对40号公告前已经确定的政策性搬迁项目，仍然允许扣除购置资产后，再计算搬迁收益。
根据各地反映的情况，新公告就40号公告前已经确定的政策性搬迁项目做了政策调整，规定企业政策性搬迁项目凡在国家税务总局2012年第40号公告生效前已经签订搬迁协议的，企业重建或恢复生产过程中按规定购置的各类资产，可以作为搬迁支出，从搬迁收入中扣除。
但购置的各类资产，应剔除该搬迁补偿收入后，作为该资产的计税基数，并按规定计算折旧或费用摊销。
此后签订搬迁协议应按国家税务总局2012年第40号公告有关规定执行。
企业土地使用权转移的税费分析
④地方教育费附加 ４ ０ ０× ２ ％＝ ８（ 万元 ）
（ ５ ） 印花税 ： 土地使用权转让合 同属于产权转移书据 ，以合同
中的所载金额为计税依据 ，按 ０ ． ５ ％ ｏ 的税率计算缴纳 。 （ ６） 土地增值税 ：以转让土地使用权所取得的全部收入 ，减去
要包 括 ： 出让 方将土地使用 权以 出让 的形式直 接转 让给受让方 、
式转 移土地使用权等 。转让过程 中涉及的税 费包括 ： 营业税 、城 所得税等。
土地增值税税额 ＝增值额 ×税率 一扣除项 目金额 ×速算 扣
以土地使用权作价人股投资转移到被投 资企业 、以股权收购的方 除系 数 。
下面以土地使用权按不同的转移方式所产生的税费进行分析 。
一
、
土地使用权以直接出让的形式转让给受让方所产生的税费 率计算缴纳。取得土地使用权证按件贴花 ，每件 ５ 元。
分析
对将符合转让条件的土地使用权 以转让的形式直接过户到受让 税人所在地规定适用税率缴纳。契税实行 ３ ％至 ５ ％ 的幅度税率。 方 ，根据我国税法规定 ，在办理土地使用权转让 的过程中 ，出让方 税 、土地增值税 ； 受让方需缴纳印花税和契税。 １ ． 出让方承担的税费及税费费率如下 ： 权的购置或受让原价后的余额为营业额 ，按 ５ ％ 的税率缴纳 。
企业土地使用权转移的税费分析
陈忠梅
佳宁娜 （ 深圳 ） 投资有限公司
【 摘 要】 土 地 使用 权的转 移是 行使土 地使用 权的 一种重 要 表现形式 。随着 我国 社 会经 济的 不断 发展 和市 场经 济 体制改 革的 逐渐深 入，
关于土地使用权转让的纳税筹划分析
关于土地使用权转让的纳税筹划分析作者：张玲来源：《今日财富》2018年第13期相关资料表明，房地产企业的各类税费约占产品总成本的1/3，由此通过科学的纳税筹划来合理的降低税收成本，对于提高房地产企业的市场竞争力及提高企业经济效益有着重要作用。
概括来说，纳税筹划具有三个主要特征：应具备超前意识，不能与税法相抵触以及具备自我保护意识，这就要求企业在开展纳税筹划时，要与相关税收政策相适应的纳税筹划方法及相关的会计处理技巧相结合。
而土地使用权作为房地产企业开发建设的基础，近年来价格不断上升，房地产企业更需要合理安排日常规划管理工作，防范纳税风险，由此深入分析不同土地使用权转让方式下的税收筹划方案就有着重要的现实意义。
一、理论分析（一）纳税筹划的必要性一方面面对日趋激烈的市场竞争环境，企业能否取胜的关键在于能否降低企业的成本支出，增加盈利。
就目前而言，企业通过“开源”，即营销手段来扩大市场份额已经相当困难，企业要想实现持续发展就应该把策略重点放到“节流”上，即企业内部财务成本的控制上。
作为财务成本的税收支出，如何通过纳税筹划予以控制，对企业来说就变得相当关键。
另一方面随着我国企业市场化改革、股份制改造深化，企业一旦作为独立的经济主体，就必然要构造明晰的产权机制与强大动力机制，参与市场竞争。
因此，上缴国家的税收就成为了企业的成本支出，就需要通过深入研究纳税筹划的各种手段予以控制，这样现代企业才能在竞争中处于相对优势地位。
此外，当纳税人面临的税收负担较重时，必然会设法进行改变，而要实现合理避税和合法节税，就必然要进行纳税筹划，这是面对目前政策法规的必然之举。
而纳税筹划成功的条件则要求企业相关管理者不仅要有一定的法律知识，在总体上要确保自己经营活动和有关行为的合法性，而且纳税人也必须具有一定的经营规模和收入规模，值得为有效纳税筹划支付成本。
此外纳税人应对政府征收税款的具体方法有深入的了解，探索纳税筹划的空间。
（二）纳税筹划的作用和方法随着市场经济及法律环境的日趋完善，纳税筹划已经成为企业经营中不可或缺的重要组成部分。
合理筹划享受政策性搬迁税收优惠
合理筹划享受政策性搬迁税收优惠随着城市化进程的加快和产业结构的调整，政府通常会采取政策性搬迁来促进经济发展和城市建设。
政策性搬迁在不仅可以改善居民的居住环境，还提供了税收优惠政策，为企业和居民提供了一定的经济利益。
然而，要想充分享受这些税收优惠，合理的筹划是必不可少的。
首先，了解税收优惠政策是筹划的基础。
政府通常会针对政策性搬迁地区的企业和居民提供优惠的税收政策，如免征土地使用税、减免企业所得税等。
因此，对于政策性搬迁的参与方来说，了解相关税收政策是必要的。
可以通过查阅政府发布的文件、咨询相关部门或税务机关来获取准确的政策信息，确保能够充分享受税收优惠。
其次，根据自身实际情况进行合理规划。
税收优惠政策的享受通常需要满足一定的条件，企业或个人在筹划时应该根据自身的实际情况进行合理规划。
对于企业来说，可以通过评估自身的发展阶段和未来规划，选择适合的搬迁地点和时间，以最大程度地享受税收优惠政策。
对于居民来说，可以考虑搬迁后的生活配套设施、教育资源等因素，来决定是否参与搬迁以及最优的搬迁时机。
在筹划过程中，需要注意遵守税收相关法规和避免违规行为。
政府的税收优惠政策是为了促进经济发展和社会进步，但并不意味着可以违法行事。
筹划参与政策性搬迁的企业和居民应该遵守税收法规，不得通过虚构、隐瞒或转移有关税收的事实来谋求不当利益。
如有需要，可以咨询税务机关或相关专业人员，确保筹划过程合法合规。
此外，合理的财务管理也是筹划的重要一环。
在享受政策性搬迁税收优惠的过程中，企业和居民应该合理规划财务，确保资金的安全和长期可持续的发展。
可以通过编制详细的财务预算、合理分配资金、优化财务结构等方式，确保搬迁后能够持续受益。
最后，及时了解并适应政策变化。
政策性搬迁涉及的税收优惠政策可能会根据经济发展和社会变化进行调整和优化。
因此，参与政策性搬迁的企业和居民应该及时了解政策变化，并相应地调整自身的筹划和经营活动。
可以通过关注政府发布的政策文件、咨询相关部门或税务机关来获取最新的政策信息，并灵活调整策略来应对变化。
土地使用权转让的税收筹划
土地使用权转让的税收筹划土地使用权转让的税收筹划土地使用权的转换是企业之间经常发生的行为，按照我国目前税法规定，转让土地使用权要缴纳5%的营业税及相应附加税费（大约0.5%左右），缴纳土地增值额30%～60%的土地增值税，按交易总额0.05%缴纳印花税，按交易总额的3%～5%缴纳契税。
此外，企业还要按转让净收益缴纳25%的企业所得税。
那么有没有方法降低税收成本呢？事实上通过税收筹划，完全能减轻土地使用权转让过程中的税收负担。
例：某单位属于一套班子两块牌子的企业。
该企业成立初期为了征用土地的需要，分别注册了A、B两个公司，A公司是一家私营有限责任公司，成立于2003年1月，占地面积80亩。
B公司是一家港资独资企业，成立于2003年6月，占地面积80亩。
土地当年购买单价为10万元/亩，土地使用期为40年，现在市场价格为40万元/亩。
现A公司要将其闲置不用的40亩土地转给B公司。
我们拟定出下述三种转让方式。
一、土地直接转让：A公司将其闲置土地直接转让给B公司。
根据税法规定，此种转让方式应缴税费（假设契税为3％）（1）应缴营业税金及附加（40×40－40×10）×5.5％＝66（万元）；（2）应缴印花税40×40×0.05％＝0.8（万元）；（3）应缴土地增值税（40×40－40×10－66－0.8）×60％－（40×10+66+0.8）×35%＝516.54（万元）；注：土地增值率为（40×40－40×10－66－0.8〕÷（40×10+66+0.8）=242.8%；（4）应缴企业所得税〔40×40－（40×10－400/40×3）－66－0.8－516.54〕×33％＝213.4（万元）；（5）应缴契税（由B公司缴纳）40×40×3％＝48（万元）；土地转让应缴纳税费共计：213.4＋516.54＋0.8＋66＋48＝844.74（万元）。
企业搬迁税收筹划方案
企业搬迁税收筹划方案随着经济的发展与企业的不断扩张，企业搬迁已经成为一种必然的趋势。
而在搬迁之前，企业需要考虑的问题很多，其中最重要的就是税收筹划。
虽然企业搬迁可以带来很多好处，比如更优秀的员工、更大的市场、更好的资源等等，但是如果企业不在税收筹划方面下功夫，那么所带来的收益最终很可能被消耗殆尽。
本篇文章将为您介绍关于企业搬迁税收筹划方案的一些基本策略和建议。
1.认真比较地方政府的各项补贴政策首先，企业在搬迁之前需认真比较不同地方政府出台的各项补贴政策。
许多地方政府为了吸引企业来到当地，会采用各种方式提供补贴，如土地出让金、产业扶持资金、建厂补贴等等。
因此，企业在搬迁时要详细了解当地政府的补贴政策，根据不同政策的优劣性做出选择，从而获得更多的税收优惠和补贴。
2.利用各类税务优惠政策其次，企业可以利用各类税务优惠政策来降低税负。
在搬迁过程中，企业可能会面临很多涉税的问题，比如固定资产清理、发票处理等等。
这时候，企业可以通过认真研究税收政策来找到可操作的空间，如选择适当的税收征收方式、正确申报税收等等。
利用税务优惠政策可以在一定程度上减轻企业负担，从而为企业节省资金。
3.合理规划企业资产除此之外，企业在搬迁时也需要合理规划企业资产，以免在后期的财务管理中受到影响。
企业可以利用多种方式完成信息的规范管理，如完善会计制度、制定资产管理制度、明确资产价值等等。
这些措施可以为企业节省资金，同时也可以更好地规避税务风险。
4.遵守税法规定并及时申报税款最后，企业在搬迁时需要格外注意遵守税法规定，并及时申报税款。
税收是国家的重要一部分，因此，不遵守税法规定的企业将面临一系列严重的后果。
因此，企业在搬迁前应严格遵守税法法规，及时申报税款，并根据需要申报真实有据的财务报表。
综上所述，为了在企业搬迁过程中获得更多的收益和减少税务负担，企业需要制定一套行之有效的税收筹划方案。
企业搬迁税收筹划方案是一项复杂而重要的工作，需要细致的思考和规划。
转让土地使用权营业税与土地增值税的纳税筹划
～
ｊ 曩 ｌ ０ － ｊ
一 ，
矗 ａ
后的余 额 。
产权的买卖 、 交换 、 承 、 与、 继 赠 分割等产权 主体变更过程中 ， 由产权 出让 人与受 让人之 间所订立 的民事 法律文 书 ，税率 为 ００ ％。综 上所述， ． ５ 每年共缴税 ： ４８ ． ２万元
（ ）营业税 一
营业税 足对 在我 境 内提供应税劳 务 、 转让无形资产或销 税 ，其计税依据为补缴的土地 山让 金和其他 出让 费用 。 售不 动产的单 位和 个人所取得 的营业 额征收 的一种商 品或劳 某公 司在转让该末完 程之前 ， 必须先办理 有土地 出让
务税 。所谓 税劳 务足指属于交通运输业 、建筑业 、金融保险 手续 ， 在办理 时缴纳土地 出让金 ２６ 元并缴纳 契税 ２ ．万元。 １万 ４９
合 楼 末完 ： ｌ 的土 建 框 架 结 构 。 公 司 同 意 以 １ １ 元 的 价 格 出 某 ｌ０万 着 物 并取 得 收入 的单 位 和个 人 ， 为土 地 增 值 税 的纳 税 义 务 人 ，
售该未完 Ｉ 。 ： 营业税税率 为 ５ 城市维护建 没税税率为 ７ 应 依照 本条 例缴 纳土地增值税 。 程 ％， ％，
３ 、房产税 ：根据 《 中华 人 民共和 国房产税暂行条例 》规 定， 房产税是 以房 屋为征税对象 ，以房屋 的计 税余 值或租金收
入 为计税依据 ，向房屋产权所有人征收 的一 种税 。对于出租的
房 屋 ， 以租 金 收 入 为计 税 依 据 ，税 率 １％ 。 ２
增值 率＝ ５ ． ２ ０９×１０ ２ ９ ５ ２ ／４ ． ％＝ ２ ％ ６ ０ 土地 增值税＝ ５ ． ０ ２ ０９ ５ ２ ７２ 元 ５２ ６×６ ％一 ４ ．×３ ％＝ ４ ．万
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企业搬迁之土地使用权税务筹划土地使用权的税务问题一、土地使用权直接转让1.企业所得税根据《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函〔2009〕118号）“企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权(以下简称重置固定资产)，或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额”、“企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。
”，该通知所称企业政策性搬迁和处置收入，是指因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要整体搬迁(包括部分搬迁或部分拆除)或处置相关资产而按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或处置相关资产而取得的收入，以及通过市场(招标、拍卖、挂牌等形式)取得的土地使用权转让收入。
按企业所得税法规定，以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价、营业税、城市维护建设税和教育费附加和土地增值税后的余额为应纳税所得额，一般按照25%的税率征收企业所得税。
需注意的是，企业取得的政策性搬迁收入和原厂土地转让收入，需有政府搬迁文件或公告，搬迁协议和搬迁计划，企业技术改造、重置或改良固定资产的计划或立项，且在规定期限内进行技术改造、重置或改良固定资产和购置其他固定资产等。
2.营业税根据《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)“单位和个人受让的土地使用权，以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，按照5%的税率征收营业税。
”3.城市维护建设税和教育费附加以上述营业税额为计税依据，分别按照7%(纳税人在市区)和3%的税率征收城市维护建设税和教育费附加。
4.土地增值税根据《土地增值税暂行条例实施细则》“因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。
符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。
”5.印花税根据《印花税暂行条例》的规定，土地使用权转让合同属于产权转移书据，以合用中的金额为计税依据，按0.5‰的税率征收印花税。
6.契税根据《国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复》（国税函〔2008〕662号）“对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。
计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。
”河南省契税税率为4%。
纳税义务发生时间为确认土地用途改变的当天。
二、提供土地使用权合作建房1.企业所得税根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发［2006］31号）开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：1)凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。
2)凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:①开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。
同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
②投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。
2.营业税合作建房的方式一般有两种。
根据《国家税务总局关于印发<营业税问题解答（之一）的通知>》（国税函发〔1995〕156号），营业税征收规定如下：1)纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。
具体的交换方式也有以下两种：①土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。
在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，甲方应按“转让土地使用权”征税；由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。
如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。
②以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。
例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。
在这一经营过程中，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。
甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业—租赁业”征营业税，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。
2)甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。
①房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。
②房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。
③如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。
对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。
需要注意的是：（1）根据《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复》(国税函[2005]1003号)，甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，不适用于国税发[1995]156号文的有关规定。
因为这种情况下，土地使用权没有转移，其实质是甲方筹资建房，乙方以货币资金购买房地产。
（2）根据《国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复》（国税函[2005]83号）“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，无论该不动产或土地使用权上一环节是否已缴纳营业税，均应按照财税[2003]16号文件规定，以全部收入减去该不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税营业额。
”3.土地增值税根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
”注：“一方提供土地使用权”，包括一方提供有关土地使用权益的行为，如取得规划局批准的《建设用地规划许可证》、国土局核发的《建设用地批准书》、《建设用地通知书》、《土地使用证》，以及通过土地行政主管部门核发的其他建设用地文件中当事人享有的土地使用权益。
在前述三个税种的征免情况和税基明确后，城市维护建设税及教育费附加、印花税、契税等按相关规定计算。
三、以土地使用权作价投资1.企业所得税根据《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发[2000]118号）“企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。
”故以土地使用权作价投资应分解为按公允价值出售土地使用权和投资两项业务确认所得税。
企业将该项投资收回、转让或清算处置时，同样需要对所得缴纳企业所得税，且对外投资的土地只能在被投资方摊销不得在企业所得税前摊销。
注：根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发［2006］31号）“企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%，可从投资交易发生年度起，按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。
”2.营业税根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）“以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；对股权转让不征收营业税。
”按规定以土地使用权投资入股，参与被投资方利润分配、共担风险的行为，免征营业税。
3.土地增值税根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。
对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税”。
但需要注意的是《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）文件对房地产企业做出了特殊规定：“对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。
”四、附件《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》国税函〔2009〕118号成文日期：2009-03-12各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：根据《中华人民共和国企业所得税法》(以下简称“企业所得税法”)及《中华人民共和国企业所得税实施条例》(以下简称“实施条例”)规定的原则和精神，现将企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题明确如下：一、本通知所称企业政策性搬迁和处置收入，是指因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要整体搬迁(包括部分搬迁或部分拆除)或处置相关资产而按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或处置相关资产而取得的收入，以及通过市场(招标、拍卖、挂牌等形式)取得的土地使用权转让收入。
二、对企业取得的政策性搬迁或处置收入，应按以下方式进行企业所得税处理：(一)企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权(以下简称重置固定资产)，或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。