永泰创意产业园策划分析报告

项目概念规划
从上海的经验来看，无论从创意产业的商业 前景还是本案项目的基础条件上看，本案可 以尝试着从资本运作的角度上来开发一个创 意主题产业园。打造一个兼合人文与生态双 重功能的商业型园区。
项目概念规划
借永泰丰富旅游环境，为创意产业提供一个向 市场转化的载体的目标，永泰创意产业园将优 势企业、政府政策、社区资源和高校资源共同 融合，精心打造优雅的商务环境，庭院式的创 意交流环境，舒适的洽谈休闲区域，创造一般 写字楼、格子间不具备的创意元素，并为入园 企业提供齐全的配套设施，完善的后勤服务， 提供优惠政策、管理咨询、风险投资、国际交 流、科技顾问等功能，免除了创意企业的后顾 之忧，充分发挥创意产业的集聚效应，相互沟 通，相互影响，形成创意的良好氛围和创新合 力，并以点带面，逐步推进广灵四路沿线创意 产业带的形成。
总体发展规划设想
S:优势
1、区位优势 地处永泰县乐峰景区与著名的赤壁景区相
邻，距省会福州40公里，距永泰县城8公里， 距福州长乐机场70公里。即将开通的高速公路 将本项目与福州市区的距离缩短到30分钟，本 项目将凭借良好的生态环境优势成为福州市区 后花园的一部分。
高速公路的开通，将使本案由福州西南部 一个被边缘化的区域，转变为闽西北人流转换 的重要节点。区位的重要性显著上升。
以本案近城（福州）临海的大区位优势， 有利于组织实施跨区域的旅游区联动布局， 构筑一个集城市旅游、温泉度假、山地揽 胜、滨海观光为一体的的大旅游圈。
W:不足
旅游资源处初期开发，基础设施配套不足。 道路路网粗糙简陋。
O：机遇
随着高速公路及铁路客运的逐步实现， 永泰将有望迎来新一轮的发展。丰富的 旅游资源将得到更为成熟的全面开发， 成为新一轮的城市经济增长点。 本案地处永泰旅游观光线之中轴地带更 是拥有着不可替代的商务观光价值。
S:优势
3、旅游资源优势
本案旅游资源极为丰富以自然生态景观 为主，突出的特征在于温泉、青山、秀水， 生物多样，植被优良。区内保留着大量的 次生林和人工林，森林郁郁葱葱，山涧溪 流纵横，鸟语花香。中南亚热带气候区， 全年暖热，四季开花。林中气候凉爽，清 新宜人，冬无严寒，夏无酷暑，适宜开展 旅游活动。
的优惠税收奖励政策全部明文标示于双方 合同中，及时兑现奖励税款。
2）全程无忧的营业执照申办服务 ——传媒产业园管理委员会可在福州市内设
有招商管理中心，配有一整套服务机 构，无需往返市区，即可快捷办妥全部 手续。 ——协助企业办理工商注册地迁移等各项手续。 ——注册范围涉及广告、传媒公司所需所有经 营范围，包括发布及代理资质特许。
3） 建立专业尽职的园区管理与服务 ——创意产业园管理委员会在福州市中心设有纳
项目概念规划
和泰康路相比，八号桥时尚创作中心多了浓厚的现代气 息—从色彩、结构、各类细节都不难看出开发商在心思和 资金上投入不菲。 八号桥项目投资规模近4000万元，场地包租20年，计划5 年收回投资，目前看来，总体上正在按照预计的方向顺利 进展。 其实这里很多老厂房年久失修，如果不加以改善，会有安 全隐患。翻修的目的之一也是延长这些厂房的寿命。另外， 注入时尚、个性的设计元素，融合旧厂房特有的建筑风格 和历史底蕴，会呈现出更为特别的景观，办公的便利条件 也得以提升。 八号桥也是目前上海租金最贵的创意产业集聚区，均价每 天每平方米大约6元。 据在这里开设店铺的业主陈肇基介绍，他是一年零八个月 前首家进驻八号桥的租户。他的“上海档口”目前还处在 投入期，并没真正达到盈亏平衡。
选址建议：选择基地西北侧地块的东北角地块。 规划建筑面积可在20000㎡左右。 用地面积在50亩。
休闲商旅渡假村
——园区内的商务配套。以别墅 与类别墅的规划为主。主要面向 城市高端人群和园区内入驻企业 商务活动而设的高端休闲建筑。 其建成后的建筑可以拍卖或定向 拍卖的方式对外进行销售。为总 体园区建设筹措资金。
2、观光产业园
福州传统手工业基地
——福州有着2200年历 史，也有着宝贵的传统手 工艺文化。随着这几年生 活水平的提高和城市改造 进程的向前推前，大批的 传统手工艺失去了生存的 土壤。传统手工艺代表一 座城市的历史价值。因此， 保护传统手工艺既有历史 保留价值又有商业旅游观 光价值。在项目基地内建 造一座传统手工艺博物馆 具有十分现实的教育意义， 更重要的是他也能产生积 极的商业效益。
选址建议：选择基地东北侧沿大樟溪地块。用地面 积在500亩，建设400幢别墅或类别墅住 宅。每幢面积在300～500㎡。 总建筑面积170000㎡。
用地情况配比图
3%
20%
39%
3% 10%
15% 10%
传媒产业园 创意企业园 个性工艺术品走廊 民俗风情园 创意主题商务酒店 休闲商旅渡假村 福州传统手工业基地
全球创意产业发展规模
据联合国教科文组织统计， 1998 年全球 有关文化 创意 产品方面的国际贸易额已经占 当年全球总商品贸易量的 7.16% ，从 1980 年的 953.4 亿美元一跃到 1998 年的 3879.27 亿美元。全球各国或地区与城市 “文化产业”“创意产业”“版权产业”发 展现状，详见下表。
用地发展规划
选址建议：选择项目西侧的端头地块。规划 面积可在400亩左右，分三期建设。
创意企业园区
——本园区主要提供给广告创意公司、动漫公司、 网络高新科技公司及艺术创作公司作为个性创业基 地。配合人文观光及区域文化成果展示平台。为创 意产业业者提供文化创意成果交流、个性成果展示
中心。
选址建议：选择项目西侧与传媒产业园相邻地块。 规划面积可在600亩左右，分两期建设。
第二类是由老厂房、老仓库改建的，包括泰 康路、八号桥等许多创意产业集聚区，这也 是城市内产业转移的结果。
第三类是完全新建的，如张江高科技园区等。
最后一类是依托传统基础进行升级，如城隍 庙的旅游纪念品设计基地。
项目概念规划
“保留城市的记忆”和“借陈出新” 在泰康路田子坊，沿着窄窄的道路向前走，可以看到 被开发利用的不只是老厂房，还包括周围的一些石库 门民居。各种不同的景观连成了一体。 在旧厂房改造的展厅里，此处的建设装修算不上如何 精致，朴素的白粉墙偶尔泛出点点蚀痕，有些地方的 墙皮还轻微剥落。 这里没有进行大规模的装修工程，在建设方面投入的 资金也不大，主要由于两方面： 首先，建设的花费少了，租金也相应比较低——目前 泰康路的平均租金为每天每平方米1.5~2.5元，在上 海的创意产业集聚区中是比较便宜的，有些经济能力 普通的青年艺术家也可以负担得起。 另一层考虑是，尽量保留建筑原来的面目，彻底翻修、 改头换面的话，这座城市就没有记忆了，也失去了他 的文化价值。 泰康路早期的建设资金主要来自向未来租户收取的定 金等，也就投入了20多万元进行基础建设。
英国学者约翰·霍金斯在《创意经济》一 书中曾指出，全世界创意经济每天创造 220 亿美元，并以 5 ％的年增长速度递增。
项目概念规划
项目概念规划
目前国内创意产业园以上海为最多、最密集， 在上海的数量已经扩展到50家主要有四种类 型：
第一类是依托高校而建，比如同济大学周边 的建筑园区、东华大学附近的时尚园区、上 海交大周围的软件园区，等等。
4、政府招商政策优惠建议：
入驻园区企业可享受四个方面的优势服务
1）优厚的财政扶助政策 ——广告类企业的税费率将从带征合计的
13.45%中给予3.25%-4%综合税赋的 奖励，企业最低实际负担 9.45%的综 合税赋。 ——非广告类企业的税费率依据经营类型有 不同幅度的奖励，最多可奖励地方政府 留成部分的50%给予奖励。
T：挑战
本区有着优越 的生态旅游资源 和丰富的温泉资源， 完全可以通过资 源整合，以特色 化差异性的产品 来争取把客人留 在永泰。
赤壁
青云山 方广岩
核心定位——创意主题园区 功能定位——创意产业创业基地、
个性商品展示、 旅游观光、 个性休闲渡假。 交通定位——永泰旅游主轴上的创 意产业园 经营定位——创意搭台、商业唱戏！
税通道，专业办理纳税申报等相关事务。 ——创意产业园管理委员会招商管理中心提供会
计代理、纳税代理、审计代理、工商年检等 工商财务管理服务。 ——创意产业园管理委员会招商管理中心还提供 代办劳动关系、劳动用工年检、各项社会保 险等劳动人事管理服务，并创建人才交流平 台。
4）建立超强的政府支持力度，信用可靠 ——创意产业园管理委员会招商管理中心承诺
总体发展规划设想
1、创意产业园
传媒产业园
——这是本案项目内最为主要的一个园区。其主要功能 是通过吸引国际，国内及福州本埠传媒类企业进驻，搭 建广阔的传媒产业平台和发展一体化的传媒产业链。未 来五年福州传媒产业园区将规划建成节目制作基地、媒 体交易中心和拥有集策划、设计、制作、会务会展、代 理等服务的多家广告经营单位的传媒集散中心，并通过 定期召开传媒研讨会，媒体、影视音像作品交易会，国 际传媒广告精品展等活动和建立传媒专业人才培训中心、 传媒专业人才交流中心等共同搭建传媒产业服务平台。 同时，也为产业园的宣传推广提供天然的传播平台。
发展战略规划
S:优势
2、山水资源优势
大樟溪贯穿而过，造就了这里两岸山、溪、 湖、泉、涧等丰富的自然景观，加之森林覆 盖率近80％，处处展现出山水田园的宁静与 幽雅。
这里水资源丰富，水质条件极佳。 大樟溪流域的淡水水产产非常丰富，河鲜 更是名声在外。
S:优势
2、山水资源优势（温泉）
福州是全国三大温泉城之一， 悠久的温泉历史、美好的民间 传说以及自然对榕城的恩赐， 构成了福州的金汤文化。 福州市明确提出建设中国温泉 之都的目标，将重点建设闽清黄褚林、永泰 青云山和连江贵安三大温泉旅游项目。本案 地处永泰温泉旅游区内，无论温泉资源条件 周边旅游综合条件、用地条件还是区位条件、 可达性均佳，具有一定的开发前景。
项目概念规划
对创意产业应该广义理解。 通过新的设计和经营理念， 把自己和其他的房产项目 鲜明地区分开来，并对整 个创意产业有所带动，这 本身也是一种创意。