社区招商策划方案
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缺乏的主要业态：儿童游乐及教育培训、社区大型生活超市、娱乐及餐饮
项目片区商业现状分析
双拥路项目实景——水木轩
项目片区商业现状分析
商业基本情况 。
双拥路—水木轩商业情况
主要业态 小型生活超市；药房；茶吧；餐饮；洗车行；便民配套
代表性品牌
生活超市：蔚然锦和、芙蓉兴盛、王小贱；佳宜； 药房：海王星辰、本草纲目； 餐饮：老街家宴、老街坊、香锅巴； 洗车行：世家、风雅车居；
谨呈：湖南泓龙置业发展有限公司
宜家湘颂项目 招商策划方案
出品时间：2016年5月23日 出 品 方：长沙·众象商业
版权声明
本报告仅供湖南泓龙置业发展有限公司内部使用，版权归湖南众象商业管理有 限公司所有，未经书面许可，不得向其他机构或个人传阅、应用和发布报告中 的部分或全部内容。
湖南众象商业管理有限公司 2016年5月23日
额补贴及给予较长免租期。 四、传统的代理制品牌模式，受库存压力、代理商经营能力、价格压力等多方影响，
经营堪忧。 受电子商务冲击、经济增长放缓、商业同化率高三大方面影响，中国传统商业
面临招商及经营困难双重压力
报告体系
Analyze System
>> 陡岭片区商业现状分析 >> 现阶段商业业态发展趋势 >> 招商定位及业态布局建议 >> 招商执行策略 >> 合作模式
招商定位分析
WO对策：
最大限度的利用本项目的外部市场机会，力争回避或减弱 自身的劣势。 主要体现以下几个方面：
Ø以及本案的建造设计的科学性，以良好的空间环境、购物环境、停车环境达 到告知目标客户的目的和品位； Ø加强宣传，扩大本项目的知名度，迅速开展各种公关活动，抢占各种资源； Ø从经营方面引导投资，从客户消费方面引导人气。
现阶段商业业态发展趋势
部分，摘自赢盛中国研究
现阶段商业业态发展趋势
零售业及品牌经营状况分析：
一、商业定位雷同：目前中国百货店以联营模式为主导，自营模式为点缀，成为制 约我国百货业发展的内在障碍。商场同质化状况严重，品牌重合率高，商品大 同小异，特色化服务不突出；
二、品牌经营缺乏新意：在国外，百货店的自营比例都非常高，美国最著名的几家 百货集团的自营率甚至高达60%—70%，这些百货店有自己的买手和设计师， 能够根据消费者的需求，提供别具个性的商品和服务，店面的陈设和布置也完 全能够体现商场整体风格；
东方爱婴；花芝林；觅城网吧； 水玲珑；
80-90元/㎡
3F
培训
绿音艺术中心
40元-50/㎡
项目片区商业现状分析
经营现状分析：
经营现状分析:
优势：区域核心地段，区位优势明显； 商铺产权未出让，开发商统一招商管理，引入知名品牌商业，通过
近三年的培育，初步形成了邻里商业中心； 规模适中，业态较为丰富，能提供消费者较为完善的消费需求； 对品牌客户给予前期进驻支持，通过逐年递增方式稳步提高租金收益；
项目片区商业现状分析
竞争项目实景
项目片区商业现状分析
品牌情况
。
第一湾品牌情况
楼层
业态
品牌
租金/月
建设银行；兴业、招商自助银
1F
银行/食品/蛋糕/超市/黄金珠宝 行；索味、良品铺子；仟吉、
/婴童/餐饮
罗莎；家润多；周六福；小兔
180-200元/㎡
乖乖；老北京涮羊肉、香他她
2F
早教/网吧/餐饮/美发
的经营权保障；
劣势：受商业规模影响，难以满足一站式消费需求； 正餐缺乏亮点，品牌力不够；
项目片区商业现状分析
竞争项目实景
项目片区商业现状分析
双拥路—科大佳园商业基本情况
。
双拥路—科大佳园商业情况
主要业态
小型生活超市、教育培训、茶吧棋牌、美容美发、文体用品、便民 配套
代表性品牌
生活超市：芙蓉兴盛、光新百货； 教育培训：文心教育、钢琴书画; 茶吧：聚福阁、一品阁； 美容美发：爱美汇、艾美美容、发艺人生； 文体用品：文琪、季风
1
陡岭商业现状分析
项目片区商业现状分析
陡岭商业实景 。
项目片区商业现状分析
商业基本情况 。
陡岭路商业情况
主要业态
药房；餐饮；茶吧；酒店；网吧；便民配套
代表性品牌
药房：养天和、崇源堂、诺舟 餐饮：时光聚点； 酒店：乐富、汇聚、天伦、七天（牌价：150-210元间）
租金情况
瑞景熙都：一拖二100㎡/月租金4000-5500（约合一楼 租金60-70元；二楼20-30元）
前言
我司安排专业人员对项目周边陡岭市场进行了为期一周的市场调 研。通过对市场全面的分析之后，结合本项目自身的实际情况，以及 我司多年来丰富的商业操盘经验，对本项目的招商定位、业态初步布
局、租金和招商政策、招商执行策略等提出意见。
报告体系
Analyze System
>> 陡岭片区商业现状分析 >> 现阶段商业业态发展趋势 >> 招商定位及业态布局建议 >> 招商执行策略 >> 合作模式
Ø 客户被分流威胁：城市发展在向四周不断扩张， 分流了大量了商户。
现有及在建项 目的威胁
威胁分析
客户被分流威胁
商业同质化 威胁
招商定位分析
招商执行对策矩阵图：
机会O 威胁T
优势S SO对策 ST对策
劣势W WO对策 WT对策
招商定位分析
SO对策：
利用商业升级有利时机，最大限度的彰显我项目优势，塑 造项目优势与卖点。
双拥路——听香水榭商业基本情况 。
品牌情况
楼层
业态
品牌
1F
咖啡西餐
逸美时光咖啡西餐
2F
餐饮
德印象土菜；长生木桶鱼
3F
餐饮/美容
老边饺子馆；莎蔓莉莎美容
4F
健身
5F
健身
青力健身（含游泳）
租金/月 100元/㎡ 40-50元/㎡ 25元/㎡
12元/㎡
项目片区商业现状分析
经营现状分析：
经营现状分析：
优势：小规模精品商业，突显品牌、品质（健身及咖啡） 以中青年为主的消费群体定位，业态及品牌组合符合时尚青年的需求； 商铺产权未出让，现阶段以培育商业为目的，能为经营品牌提供相对稳定
三、因社区商业的发展需要过程的培育，本项目周边有三个项目（水木轩、听香水 榭、第一湾）在初期阶段无法满足租金回报要求的现实情况下，均采取先租， 再经营、再销售的操作模式。以时间-经营品质来获取更大的投资回报。反观科 大佳园、瑞景熙都两项目因过早的急于收回投资回报，没有商业品质要求，经 营现状不佳。
四、本案周边的商业项目的商业配套设施，均较为欠缺，尤其是停车不便。
租金情况
一拖二；100平米5000元月租，约合1楼租金60-70元/㎡月；二楼 租金30元/㎡月
项目片区商业现状分析
经营现状分析：
经营现状分析:
优势：成熟住宅小区，有稳定的社区人口消费基础； 科大附小拉动了学区周边商业的繁华； 以社区便民及学生教育培训配套为特点的商业业态；
劣势：独立业主的自由性招租，导致商业品质较低，经营户的更替较为频 繁； 受物业条件及学区影响，餐饮及娱乐业缺乏；
高获利提供了孵化基础。
劣势：目前没有整体商业业态的主题定位，缺乏商业亮点。 商业昭示性较弱，尤其是中段部分受绿化影响，知名品牌的形象难以保
障；停车不便，娱乐、餐饮类等业态受困。 缺乏业态：大型社区生活超市、儿童娱乐及儿童教育
项目片区商业现状分析
双双拥拥路路项项目目实实景景————听水香木水轩榭
项目片区商业现状分析
劣势：受物业条件影响，娱乐业态较为单一； 地处十字路口，停车位较少；
总结
本案
总结
项目片区商业现状小结：
一、本项目陡岭路社区商业形态还处于较为原始阶段，只能满足周边居民较为粗矿 的基本生活需求。在大型生活超市、餐饮娱乐、儿童相关的业态中有较大的需 求缺口。
二、距离本项目1公里范围的社区商业项目中，“第一湾”商业项目的品牌质量及 经营质量对我项目今后的招商有较大的竞争压力。
据周边片区低租金的水平进行常规招商，且内街商铺基本很难租赁出去。
招商定位分析
SWOT分析-机会：
机会分析:
Ø 商业物业升级机会：依据陡岭周边现有商业形态，物业陈旧、停车不便、 体验性弱，急待更新换代；
Ø 新兴业态引进机会：现阶段新兴的保税商场、奥特莱斯、儿童主题乐园等 集中式业态正快速发展，投资者及消费者的潜力都很巨大；
租金情况 一拖二；租金60-70元/㎡月；物业管理费：4元/㎡月
项目片区商业现状分析
双拥路——水木轩经营现状分析
经营现状分析：
优势：成熟居住小区，入住率高，具有商业消费基础； 经历了商业培育初期困难，已趋于稳步提升阶段，对新引入和调整的商业
品牌有门槛设定。 商铺产权未出让，自主管理经营，给经营户带来了保障，为未来的商业更
SWOT分析-劣势：
劣势分析:
Ø 体量小：本项目商业面积1.5万平米，体量小，对大型品牌商家缺乏吸引力； Ø 租金低：本项目因隶属社区型商业，在刚开始招商时将面对低租金与高售价的
回报率不对称关系； Ø 物业局限：商业内街在现阶段处于招商难点，各类商家对内街商铺很难提起租
赁兴趣； Ø 亮点缺：现阶段项目商业豪无亮点噱头，无品牌、无主推业态导致招商只能根
Ø 时间机会：项目现阶段商业规划并未定性，可以根据将来规划的商业主题 进行重新包装，提供租赁价格及商品与住宅的销售附件值；
招商定位分析
SWOT分析-威胁：
威胁分析:
Ø 商业同质化威胁:在目前的商业地产中同质化 一直是业内的一个隐忧,也是后期运营中的最大障 碍；
Ø 现有及在建项目威胁：已开发及在建的商业项 目总体量产能过剩，势必会为本项目的各个资源 带来威胁；
招商定位分析
WT对策：
即如何解决本项目存在的劣势及威胁问题。 具体表现在以下方面：
Ø释放纯购物、同质化商业压力。引入社区大型生活超市（跨境保税商场）、 奥特莱斯、时尚餐饮及儿童主题乐园等差异化业态，组合各业态主力店打造差 异化多主题商业； Ø依据不同经营业态，通过混合产品的研发，吸引不同商户的经营和投资； Ø各业态主力店招商先行，打造差异化、多主题项目品牌形象，在推广上给予 招商及经营模式的倾斜。
报告体系
Analyze System
>> 陡岭片区商业现状分析 >> 现阶段商业业态发展趋势 >> 招商定位及业态布局建议 >> 招商执行策略 >> 合作模式
现阶段商业业态发展趋势
电子商务对传统商业的影响：
一、电子商务以其低廉的成本和价格对传统百货业态构成巨大冲击，数据显示， 2005年我国网民仅有1.7亿人，2014年已达到6.49亿人，接近中国人口的50%。 网购对传统百货构成较大的替代效应。2014年电商交易(包括B2B和网络零售) 额达13万亿元同比增长25% ；
项目片区商业现状分析
陡岭经营现状分析： 。 经营现状分析：
优势：常住人口不断提升，商业发展具有潜力； “微循环”交通功能日益凸显，车流量逐渐加大； 具有基本的日常生活配套商业； 便民业态的经营情况较好；
劣势：商业规模、商业品质、综合能力不够，难以满足本区域日益增长的消 费需求； 临街散铺产权出让，缺乏差异和精品主题商业规划，很难有商业提升
主要通过以下方面体现： Ø突出本项目的片区区位优势，对周边的配套教育、金融、常驻人口等数据进 行详细调查，树立商户进驻信心； Ø加快本项目商业的建设，吸引周边现有的经营户的同时，扩大长沙其他经营 商户的进驻； Ø扩大本案的经营业态，引进大型主力品牌的进驻，树立特色差异化商业主题； Ø挖掘本案的商业环境及经商氛围，树立休闲性、体验性商业模式，强调本项 目是发财宝地。
二、2014年专业店、超市和百货店分别增长5.8%、5.5%和4.1%，比上年分别回 落1.7、2.8和6.2个百分点，整个传统商业呈现缓慢增长态势；
三、截止到2015年6月30日，百货业态关闭25家，包括万达百货关闭10家，马莎 百货关闭5家，天虹商场关闭3家，金鹰关闭2家，远东百货、阳光百货、百盛 百货、华堂商场、津乐汇百货各关闭1家。
招商定位分析
SWOT分析-优势：
优势分析:
Ø 规模性：本项目总商业面积1.5万多平米，是陡岭片区不多的相对较大的商 业宝地；
Ø 成熟性：本项目周边小区林立，学校、医院、金融机构等生活配套齐全，交 通便利；
Ø 潜力性：本项目地处二环老城区结合部，三一大道是主要人流、车流的通往 路径，增值潜力大。
招商定位分析
三、商业业态单一：目前绝大多数百货商场商品经营特别是服装经营的占比太大， 也太单一。新奇、时尚、愉悦、超值等体验将变百货店高下的决定因素，所以 目前加大餐饮、娱乐、儿童游乐甚至公共服务功能的百货店成为未来商业发展 趋势。
现阶段商业业态发展趋势
商业项目招商难度及来自百度文库营困难分析：
一、一线城市以下商业物业项目集中放量的情况下，商业项目存量多，招商难度大； 二、电子商务的冲击直接影响现有商业项目的招商； 三、近年来国内经济增长缓慢，品牌开店谨慎，对于非核心商业项目，往往索要高
项目片区商业现状分析
双拥路项目实景——水木轩
项目片区商业现状分析
商业基本情况 。
双拥路—水木轩商业情况
主要业态 小型生活超市；药房；茶吧；餐饮；洗车行；便民配套
代表性品牌
生活超市：蔚然锦和、芙蓉兴盛、王小贱；佳宜； 药房：海王星辰、本草纲目； 餐饮：老街家宴、老街坊、香锅巴； 洗车行：世家、风雅车居；
谨呈：湖南泓龙置业发展有限公司
宜家湘颂项目 招商策划方案
出品时间：2016年5月23日 出 品 方：长沙·众象商业
版权声明
本报告仅供湖南泓龙置业发展有限公司内部使用，版权归湖南众象商业管理有 限公司所有，未经书面许可，不得向其他机构或个人传阅、应用和发布报告中 的部分或全部内容。
湖南众象商业管理有限公司 2016年5月23日
额补贴及给予较长免租期。 四、传统的代理制品牌模式，受库存压力、代理商经营能力、价格压力等多方影响，
经营堪忧。 受电子商务冲击、经济增长放缓、商业同化率高三大方面影响，中国传统商业
面临招商及经营困难双重压力
报告体系
Analyze System
>> 陡岭片区商业现状分析 >> 现阶段商业业态发展趋势 >> 招商定位及业态布局建议 >> 招商执行策略 >> 合作模式
招商定位分析
WO对策：
最大限度的利用本项目的外部市场机会，力争回避或减弱 自身的劣势。 主要体现以下几个方面：
Ø以及本案的建造设计的科学性，以良好的空间环境、购物环境、停车环境达 到告知目标客户的目的和品位； Ø加强宣传，扩大本项目的知名度，迅速开展各种公关活动，抢占各种资源； Ø从经营方面引导投资，从客户消费方面引导人气。
现阶段商业业态发展趋势
部分，摘自赢盛中国研究
现阶段商业业态发展趋势
零售业及品牌经营状况分析：
一、商业定位雷同：目前中国百货店以联营模式为主导，自营模式为点缀，成为制 约我国百货业发展的内在障碍。商场同质化状况严重，品牌重合率高，商品大 同小异，特色化服务不突出；
二、品牌经营缺乏新意：在国外，百货店的自营比例都非常高，美国最著名的几家 百货集团的自营率甚至高达60%—70%，这些百货店有自己的买手和设计师， 能够根据消费者的需求，提供别具个性的商品和服务，店面的陈设和布置也完 全能够体现商场整体风格；
东方爱婴；花芝林；觅城网吧； 水玲珑；
80-90元/㎡
3F
培训
绿音艺术中心
40元-50/㎡
项目片区商业现状分析
经营现状分析：
经营现状分析:
优势：区域核心地段，区位优势明显； 商铺产权未出让，开发商统一招商管理，引入知名品牌商业，通过
近三年的培育，初步形成了邻里商业中心； 规模适中，业态较为丰富，能提供消费者较为完善的消费需求； 对品牌客户给予前期进驻支持，通过逐年递增方式稳步提高租金收益；
项目片区商业现状分析
竞争项目实景
项目片区商业现状分析
品牌情况
。
第一湾品牌情况
楼层
业态
品牌
租金/月
建设银行；兴业、招商自助银
1F
银行/食品/蛋糕/超市/黄金珠宝 行；索味、良品铺子；仟吉、
/婴童/餐饮
罗莎；家润多；周六福；小兔
180-200元/㎡
乖乖；老北京涮羊肉、香他她
2F
早教/网吧/餐饮/美发
的经营权保障；
劣势：受商业规模影响，难以满足一站式消费需求； 正餐缺乏亮点，品牌力不够；
项目片区商业现状分析
竞争项目实景
项目片区商业现状分析
双拥路—科大佳园商业基本情况
。
双拥路—科大佳园商业情况
主要业态
小型生活超市、教育培训、茶吧棋牌、美容美发、文体用品、便民 配套
代表性品牌
生活超市：芙蓉兴盛、光新百货； 教育培训：文心教育、钢琴书画; 茶吧：聚福阁、一品阁； 美容美发：爱美汇、艾美美容、发艺人生； 文体用品：文琪、季风
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陡岭商业现状分析
项目片区商业现状分析
陡岭商业实景 。
项目片区商业现状分析
商业基本情况 。
陡岭路商业情况
主要业态
药房；餐饮；茶吧；酒店；网吧；便民配套
代表性品牌
药房：养天和、崇源堂、诺舟 餐饮：时光聚点； 酒店：乐富、汇聚、天伦、七天（牌价：150-210元间）
租金情况
瑞景熙都：一拖二100㎡/月租金4000-5500（约合一楼 租金60-70元；二楼20-30元）
前言
我司安排专业人员对项目周边陡岭市场进行了为期一周的市场调 研。通过对市场全面的分析之后，结合本项目自身的实际情况，以及 我司多年来丰富的商业操盘经验，对本项目的招商定位、业态初步布
局、租金和招商政策、招商执行策略等提出意见。
报告体系
Analyze System
>> 陡岭片区商业现状分析 >> 现阶段商业业态发展趋势 >> 招商定位及业态布局建议 >> 招商执行策略 >> 合作模式
Ø 客户被分流威胁：城市发展在向四周不断扩张， 分流了大量了商户。
现有及在建项 目的威胁
威胁分析
客户被分流威胁
商业同质化 威胁
招商定位分析
招商执行对策矩阵图：
机会O 威胁T
优势S SO对策 ST对策
劣势W WO对策 WT对策
招商定位分析
SO对策：
利用商业升级有利时机，最大限度的彰显我项目优势，塑 造项目优势与卖点。
双拥路——听香水榭商业基本情况 。
品牌情况
楼层
业态
品牌
1F
咖啡西餐
逸美时光咖啡西餐
2F
餐饮
德印象土菜；长生木桶鱼
3F
餐饮/美容
老边饺子馆；莎蔓莉莎美容
4F
健身
5F
健身
青力健身（含游泳）
租金/月 100元/㎡ 40-50元/㎡ 25元/㎡
12元/㎡
项目片区商业现状分析
经营现状分析：
经营现状分析：
优势：小规模精品商业，突显品牌、品质（健身及咖啡） 以中青年为主的消费群体定位，业态及品牌组合符合时尚青年的需求； 商铺产权未出让，现阶段以培育商业为目的，能为经营品牌提供相对稳定
三、因社区商业的发展需要过程的培育，本项目周边有三个项目（水木轩、听香水 榭、第一湾）在初期阶段无法满足租金回报要求的现实情况下，均采取先租， 再经营、再销售的操作模式。以时间-经营品质来获取更大的投资回报。反观科 大佳园、瑞景熙都两项目因过早的急于收回投资回报，没有商业品质要求，经 营现状不佳。
四、本案周边的商业项目的商业配套设施，均较为欠缺，尤其是停车不便。
租金情况
一拖二；100平米5000元月租，约合1楼租金60-70元/㎡月；二楼 租金30元/㎡月
项目片区商业现状分析
经营现状分析：
经营现状分析:
优势：成熟住宅小区，有稳定的社区人口消费基础； 科大附小拉动了学区周边商业的繁华； 以社区便民及学生教育培训配套为特点的商业业态；
劣势：独立业主的自由性招租，导致商业品质较低，经营户的更替较为频 繁； 受物业条件及学区影响，餐饮及娱乐业缺乏；
高获利提供了孵化基础。
劣势：目前没有整体商业业态的主题定位，缺乏商业亮点。 商业昭示性较弱，尤其是中段部分受绿化影响，知名品牌的形象难以保
障；停车不便，娱乐、餐饮类等业态受困。 缺乏业态：大型社区生活超市、儿童娱乐及儿童教育
项目片区商业现状分析
双双拥拥路路项项目目实实景景————听水香木水轩榭
项目片区商业现状分析
劣势：受物业条件影响，娱乐业态较为单一； 地处十字路口，停车位较少；
总结
本案
总结
项目片区商业现状小结：
一、本项目陡岭路社区商业形态还处于较为原始阶段，只能满足周边居民较为粗矿 的基本生活需求。在大型生活超市、餐饮娱乐、儿童相关的业态中有较大的需 求缺口。
二、距离本项目1公里范围的社区商业项目中，“第一湾”商业项目的品牌质量及 经营质量对我项目今后的招商有较大的竞争压力。
据周边片区低租金的水平进行常规招商，且内街商铺基本很难租赁出去。
招商定位分析
SWOT分析-机会：
机会分析:
Ø 商业物业升级机会：依据陡岭周边现有商业形态，物业陈旧、停车不便、 体验性弱，急待更新换代；
Ø 新兴业态引进机会：现阶段新兴的保税商场、奥特莱斯、儿童主题乐园等 集中式业态正快速发展，投资者及消费者的潜力都很巨大；
租金情况 一拖二；租金60-70元/㎡月；物业管理费：4元/㎡月
项目片区商业现状分析
双拥路——水木轩经营现状分析
经营现状分析：
优势：成熟居住小区，入住率高，具有商业消费基础； 经历了商业培育初期困难，已趋于稳步提升阶段，对新引入和调整的商业
品牌有门槛设定。 商铺产权未出让，自主管理经营，给经营户带来了保障，为未来的商业更
SWOT分析-劣势：
劣势分析:
Ø 体量小：本项目商业面积1.5万平米，体量小，对大型品牌商家缺乏吸引力； Ø 租金低：本项目因隶属社区型商业，在刚开始招商时将面对低租金与高售价的
回报率不对称关系； Ø 物业局限：商业内街在现阶段处于招商难点，各类商家对内街商铺很难提起租
赁兴趣； Ø 亮点缺：现阶段项目商业豪无亮点噱头，无品牌、无主推业态导致招商只能根
Ø 时间机会：项目现阶段商业规划并未定性，可以根据将来规划的商业主题 进行重新包装，提供租赁价格及商品与住宅的销售附件值；
招商定位分析
SWOT分析-威胁：
威胁分析:
Ø 商业同质化威胁:在目前的商业地产中同质化 一直是业内的一个隐忧,也是后期运营中的最大障 碍；
Ø 现有及在建项目威胁：已开发及在建的商业项 目总体量产能过剩，势必会为本项目的各个资源 带来威胁；
招商定位分析
WT对策：
即如何解决本项目存在的劣势及威胁问题。 具体表现在以下方面：
Ø释放纯购物、同质化商业压力。引入社区大型生活超市（跨境保税商场）、 奥特莱斯、时尚餐饮及儿童主题乐园等差异化业态，组合各业态主力店打造差 异化多主题商业； Ø依据不同经营业态，通过混合产品的研发，吸引不同商户的经营和投资； Ø各业态主力店招商先行，打造差异化、多主题项目品牌形象，在推广上给予 招商及经营模式的倾斜。
报告体系
Analyze System
>> 陡岭片区商业现状分析 >> 现阶段商业业态发展趋势 >> 招商定位及业态布局建议 >> 招商执行策略 >> 合作模式
现阶段商业业态发展趋势
电子商务对传统商业的影响：
一、电子商务以其低廉的成本和价格对传统百货业态构成巨大冲击，数据显示， 2005年我国网民仅有1.7亿人，2014年已达到6.49亿人，接近中国人口的50%。 网购对传统百货构成较大的替代效应。2014年电商交易(包括B2B和网络零售) 额达13万亿元同比增长25% ；
项目片区商业现状分析
陡岭经营现状分析： 。 经营现状分析：
优势：常住人口不断提升，商业发展具有潜力； “微循环”交通功能日益凸显，车流量逐渐加大； 具有基本的日常生活配套商业； 便民业态的经营情况较好；
劣势：商业规模、商业品质、综合能力不够，难以满足本区域日益增长的消 费需求； 临街散铺产权出让，缺乏差异和精品主题商业规划，很难有商业提升
主要通过以下方面体现： Ø突出本项目的片区区位优势，对周边的配套教育、金融、常驻人口等数据进 行详细调查，树立商户进驻信心； Ø加快本项目商业的建设，吸引周边现有的经营户的同时，扩大长沙其他经营 商户的进驻； Ø扩大本案的经营业态，引进大型主力品牌的进驻，树立特色差异化商业主题； Ø挖掘本案的商业环境及经商氛围，树立休闲性、体验性商业模式，强调本项 目是发财宝地。
二、2014年专业店、超市和百货店分别增长5.8%、5.5%和4.1%，比上年分别回 落1.7、2.8和6.2个百分点，整个传统商业呈现缓慢增长态势；
三、截止到2015年6月30日，百货业态关闭25家，包括万达百货关闭10家，马莎 百货关闭5家，天虹商场关闭3家，金鹰关闭2家，远东百货、阳光百货、百盛 百货、华堂商场、津乐汇百货各关闭1家。
招商定位分析
SWOT分析-优势：
优势分析:
Ø 规模性：本项目总商业面积1.5万多平米，是陡岭片区不多的相对较大的商 业宝地；
Ø 成熟性：本项目周边小区林立，学校、医院、金融机构等生活配套齐全，交 通便利；
Ø 潜力性：本项目地处二环老城区结合部，三一大道是主要人流、车流的通往 路径，增值潜力大。
招商定位分析
三、商业业态单一：目前绝大多数百货商场商品经营特别是服装经营的占比太大， 也太单一。新奇、时尚、愉悦、超值等体验将变百货店高下的决定因素，所以 目前加大餐饮、娱乐、儿童游乐甚至公共服务功能的百货店成为未来商业发展 趋势。
现阶段商业业态发展趋势
商业项目招商难度及来自百度文库营困难分析：
一、一线城市以下商业物业项目集中放量的情况下，商业项目存量多，招商难度大； 二、电子商务的冲击直接影响现有商业项目的招商； 三、近年来国内经济增长缓慢，品牌开店谨慎，对于非核心商业项目，往往索要高