黄金海岸商业广场项目定位及规划设计报告

“黄金海岸·商业广场”项目定位及规划设计报告

（A、B地块部份）

一、项目用地周边环境分析

1、项目土地情况

（1）项目用地面积

“黄金海岸商业广场”（以下简称本项目）总用地280.317亩。共分为A、B、C、D四个地块。其中：商业用地224.317亩（包括A地块53.393亩、B地块108.494亩、D地块61.984亩。），容积率1.6，建筑密度35%；配套住宅用地56亩（C地块）。容积率3.0，建筑密度30%。

（2）地理位置

本项目位于XX市金海湾大道中段。项目东临扬帆大道、钦南区政府和新汽车总站，南邻1600亩白石湖公园，西临安州大道和金海湾大桥，北面与北部湾国际建材商贸城隔路相望。

（3）地质地貌状况

项目用地基本上是农田，土地平整，高低差很小，没有大量的土方工程，施工难度小。

2、项目区域交通

（1）地块周边的市政路网以其公交现状

项目处在XX市主干大道金海湾大道中段，西接南北高速公路，东出XX和XX港，北连河东新区XX市行政文化中心，处在市政交通的枢纽位置，扼守XX 市南大门。

XX市新的汽车总站在金海湾大道东面的钦南区政府对面，距离本项目只有300米远，目前建设工作接近尾声，几个月后将启用。届时，车站将成为XX市新的交通中心、物流中心，公交车、的士、货运等交通会变得非常发达。

（2）规划交通

按照市政规划，项目门口的扬帆大道将向南拓展延长线，直达XX港。扬帆大道的全线贯通，将会大大缩短XX市至XX港的距离。

3、市政配套设施完善

（1）社区建设

项目周边目前正在建设的住宅小区有远辰·金湾蓝岸等10多个住宅项目，其中最大的有钦南新城（2000亩），可以预见，项目所在片区将会很快成为成熟社区。

（2）文化教育

XX市第三中学位于本项目的西侧200米处，正在建设中，项目住户子弟可就近入学。

（3）医疗卫生

XX市妇幼保健医院在安州大道上，距离本项目只有一公里距离，社区医疗保障轻松可以做到。

（4）娱乐休息

正在建设中的白石湖旅游公园紧靠本项目，占地1600亩，是一个很好的娱乐休闲去处。项目临水而建，临水而居，环境十分良好。

4、片区商业

项目对面的大型项目——北部湾国际建材商贸城即将建成开业，有力地带动本区域的商业发展，安周大道的长荣新城商业街交付使用过半，其他后进项目也正在规划建设中，片区商业日渐成熟。

二、市场调研分析

1、项目SWOT分析

（1）项目优势

区位优势

XX市以“大港口、大工业、大旅游”为主要建设目标，为XX沿海城市中心城市，项目处在XX市的交通主枢纽金海湾大道上，区位优势得天独厚。

交通优势

XX市海上交通近年得到大发展，目前10万吨级航道已开通，20万吨航道也在建设中，与东盟各国的海上贸易往来日渐频繁，海上交通前景广阔。

工业大发展

随着大港口建设，以中石油1000万吨炼油项目和310万吨林浆纸项目为首的临港大工业陆续上马，XX市正在大量地吸纳全国各地的投资资源和国际资本，发展本地工业项目，地方工业发展体系已逐渐形成。

（2）项目劣势

XX市基础工业相对薄弱，项目所在地片区商业刚刚起步，距离成为成熟的区域专业批发市场还有一个过程，建设有一定难度，在很大程度上考验开发企业的经济实力和开发水平。

（3）项目机会点

XX市是一个新兴的沿海港口城市，是我国最后一块未开发的沿海处女地，

充满发展机遇，目前城市正以高速发展，对外贸易、工业产值及工业发展速度连续三年获得XX第一。

今年五月国家正式批准XX港设立10平方公里的保税港区，大大地加快了XX市港口工业的发展，为XX市大发展起到了里程碑的作用。

（4）项目威胁

项目威胁点目前主要来自全国地产行情，在XX、地产相继降价的情况下，许多地方的地产发展受到了影响。目前XX房产开发速度很快，大有超过城市发展速度的势头，市场形势严峻。

北部湾国际建材商贸城是本项目的一个参考指标，它的成败对本项目影响将会比较大。目前该项目的销售和招商工作进展并不顺利，存在一定的负面作用。

2、项目市场竞争状况分析

目前项目存在的竞争比较小，带有一定同质性的项目只有北部湾国际建材商贸城，它的定位是以建材为主，吸收了部份五金商家。从消极角度看，它与本项目存在客户竞争，从积极角度看，它能与本项目共同做旺本项目所在的片区商业。

可以说，北部湾国际建材商贸城与本项目的关系是竞争与合作的关系，合作大于竞争。

三、项目市场定位

1、项目总体定位：

XX湾地区综合性商业地产项目，以销售汽车、机械产品、机电产品以及汽车配件等为主，全力打造一流的直接面向北部湾地区和东盟市场的专业的机电产品专业市场。

2、项目案名：黄金海岸·商业广场（暂定）

案名说明：

（1）定位为商业广场，市场灵活性强，可以为汽车城、机电城也可以为百货商贸城等，市场建设可根据开发情况最后确定。

（2）XX市是海滨城市，大型商业项目开发要有海洋文化，海洋文明代表冒险和进取。黄金海岸是金色海岸的意思，充满机遇和希望，有理想有抱负的各界人士都会到这里来淘金，拾贝。

3、主力客户群定位：

项目开发起点高，建设大市场，因而市场内将会有大量的商铺。XX城市不大，经营户消化商铺能力有限，但XX市在快速发展，许多外地客商正源源不断涌进来，因而购买住宅和商铺的主力客户除了本地客户外，投资客和外地客商也是很重要的客源对象。

4、功能定位：

由于客观原因，本方案只针对A、B地块做功能定位，两区域一层建设为商铺，二层以上为普通住宅，其中商铺规划建设：

A区建设为汽车销售市场和二手车交易市场，主要销售小轿车整车、微型车、大货车、小货车、工程机械、建筑机械、农业机械和二手车交易；

B区建设为汽车配件、汽车用品及汽车相关附属服务行业、五金机电行业、摩托车电动车销售行业等行业的销售市场。

为更好发展商业，发挥项目的最大价值，A、B地块的临大街铺面可以设计两层商业。

5、建筑面积安排

（1）A区规划建设面积