购物中心设备运行管理课件

二、设备运行管理—运行管理要点
3.1 运行计划的编制、实施
5、其他内容： 1、培训：通过培训提高管理水平、帮助员工熟悉设施设备的构
造和性能。 2、考核：通过考核改变员工的行为，提高员工的能力。 3、检查：各级管理人员定期对设备设施进行检验抽查，周期为
日检、周检、月检、季检、年检相结合，发现问题通过分析 现有过程的状况确定改进方案，实施改进并评价改进的结果
一、设备管理—周期与设备生命周期
开发建设单位
物业管理单位
设备购置、安装 管理
设备使用管理
设备规 划设计
造型 购置
安装 调试
验收 保修期
使用 维护
维修及 改造
报废及 更新
一、设备设施管理
设备设施管理主要包括：能源管理、维修与保养管理、运行管理 1、设备完好
设备设施 管理目的
2、安全可靠、经济、合理 3、环保低碳 4、最大效能
二、设备运行管理—设备运行组织建设
设备运行操作规程
1、配电室高低压设备操作规程 2、发电机操作规程 3、冷水机组操作规程 4、中控室设备操作规程 5、水泵操作规程 6、消防水停、送操作规程
二、设备运行管理—设备机房管理
统一化 系统化
标准化
设备间硬件 标准
二、设备运行管理—设备机房管理
总部建造标准
三
指导运行操作，规范操作流程
二、设备运行管理—设备运行组织建设
设备运行管 理制度
工程部安全管理制度
工程部机房管理制度 工程部交接班管理制度 工程部运行值班巡视制度
设备缺陷管理制度
二、设备运行管理—设备运行组织建设
工程部机房管理制度:
１.变配电机房管理制度 ２.电梯机房管理制度 ３.发电机房管理制度 ４.冷水机房和风机房管理制度 ５.消控中心和弱电机房管理制度 ６.锅炉房和换热站管理制度等
购物中心设备运行管理
购物中心设备运行管理
2020/8/10
购物中心设备运行管理
1、设备管理基本概念 2、设备运行管理 2-1、设备运行管理基本概念 2-2、设备运行管理要点 2-3、设备运行组织建设 2-4、运行管理方案与实施 2-5、设备机房管理 2-6、主力店设备管理 2-7、风险与突发事件管理
二、设备运行管理—风险与突发事件管理
1、商业风险分类
时间阶段 划分
工作性质 划分
风险性质 划分
• 筹务期风险 • 开业庆典风险 • 营运期风险
• 技术设备风险 • 管理（责任）风险 • 不可抗力风险
• 人身财产风险 • 设备损坏风险 • 形象品质风险 • 安全生产与职业健康风险 •客户不满意风险
二、设备运行管理—风险与突发事件管理
二、设备运行管理—运行管理要点
3.2设备运行巡视与检查—现场操作
每半个月晚间闭灯巡 视变电站高压设备， 观察是否放电情况
二、设备运行管理—运行管理要点
3.2设备运行巡视与检查—现场操作
中央空调开启观察运行数据
景观照明巡视 BA系统，观察设备运行情况
ห้องสมุดไป่ตู้
二、设备运行管理—运行管理要点
3.2设备运行巡视与检查—-现场操作
二、设备运行管理—主力店设备管理
2、定期巡检、抽检内容
17)重点机房的运行状态检查
配电室消防器材合理
配电室安全用具齐全
供回水压力是否在正常范围
二、设备运行管理—主力店设备管理
2、定期巡检、抽检内容
18)工作人员是否持有效上岗证
如：变配电、电梯等特殊工种工作人员是否持有效上岗证
饮用水从业人员健康证
2、风险的应对
主动规避
接收风险
• 识别风险采用规 避措施
• 采取备份，冗余 等手段
转移
• 购买保险、签认 承诺书、保函等
取消
• 高概率、高影响 等不可规避的风险， 调整计划方案
二、设备运行管理—风险与突发事件管理 3、风险应对保证条件
风险 识别清单
购买保险 签订协议
备件
电工特种作业操作证
二、设备运行管理—主力店设备管理
3．经验教训
在购物中心实际运行管理中，因主力店管理设备管控不 到位，严重影响了购物中心的正常营运和经营。作为购物中 心管理方必须在日常的运行管理中加强主力店的管控。设备 运行达到管理方设备运行的各项指标和规定。以确保整体物 业运行安全。
二、设备运行管理—主力店设备管理
除了每月对主要设施设备定期巡检外，对其它设施设 备进行不定期抽检或主题抽检。每次不定期抽检间隔不应 超过3个月。
二、设备运行管理—主力店设备管理
2、定期巡检、抽检内容
运行记录资料完整
1）各运行记录 2）定期检测记录 3）变配电所运行记录 4）现电场运梯行记运录齐行全、记填写录清楚 5）定期检测记录 6）各机房巡视记录 7）中央空调冷水机组及其配套泵类运行记录
二、设备运行管理—运行管理要点
3.2设备运行巡视与检查
设备运行巡视、 检查
日常巡检表格
部门领导监督复 查机制
第三方（品质部） 检查机制
二、设备运行管理—运行管理要点
3.2设备运行巡视与检查—记录
按照公司所拟定的巡视制度要求进行执行，做好日常 巡视、检查记录，监控运行状态，确保正常运行。
红外线点温仪测量电缆接头温度
设备间要整洁、明亮、温湿度适宜，通风 良好，须有防 鼠、防虫措施
二、设备运行管理—设备机房管理
3、设备间要有巡视表，巡视表中要注明机房巡视的要 点；重点机房要有系统、登记制度
二、设备运行管理—主力店设备管理
1、监督管理要求
每月应定期组织巡检，并形成记录，双方确认。对于 巡检发现使用设施设备存在的问题，提出整改意见并于整 改后组织复检。
二、设备运行管理—运行管理要点
3.4 周期性试验、检验
周期性预防检测、试验范围应包括政府强制性的、行业 惯例的、内部特殊要求的系统或设备，购物中心具体检测内 容包括特种设备及计量器具的检测
二、设备运行管理—设备运行组织建设
1、人员配配置 2、岗位职责、管理制度、操作规程的建立
二、设备运行管理—设备运行组织建设
通常一周左右），保证同步磨损。
二、设备运行管理—运行管理方案与实施
（四）、手动与自动控制相结合
自动控制与手动控制： 1、根据需要自动调整运行工况； 2、定期校对传感器精确度； 3、重点设备自动控制需人工监管、验证。
二、设备运行管理—运行管理要点
（五）、舒适性与节能要求：
1、根据制冷机的负荷情况调节冷冻机、冷却泵、冷冻泵、冷却塔的运行数量， 设定合理的出水温度从而达到节能目的；
二、设备运行管理—主力店设备管理
2、定期巡检、抽检内容
8）设施、设备检测资料 9）消防、电梯等设施设备年度检测 资料 10）压力容器年度检测资料 11）安全用具检测资料 12）计量用具检测资料 13）排烟、噪音等环保检测资料
二、设备运行管理—主力店设备管理
2、定期巡检、抽检内容
14）各机房环境状况 15)变配电所、冷水机房的环境状况 16)电梯机房环境状况
5、保值、增值
一、设备管理的评估要素（5阶6维）
执行结果
管理过程
二、设备运行管理—设备运行管理的概念
Text in here
数据 采集
归类
设备系统 运行过程中
分析
运行
方案 设Te定xt in here 调整
管理者和 操作者的过程
二、设备运行管理—运行管理要点
管理要点
3.1 运行计划的编制、实施 3.2 设备运行巡视与检查
二、设备运行管理—运行管理要点
3.1 运行计划的编制、实施
3、运行计划的编制基本内容：
设备名称、开启日期、开启时间、关闭时间、运行方式、 运行专业、巡视专业、管控负责人、注意事项等
二、设备运行管理—运行管理要点
3.1 运行计划的编制、实施
4、设备运行的实施要求
要求严格按操作规程操作；根据实际效果动态调节，使设备运 行更经济更合理；观察设备运转情况，通过仪器仪表、声音、气味、 温度发现异常情况；设备故障应停机检查及排除，并做好故障排除记 录。
一二
1、人员配置
一
在总经理领导下的工程副总、部门经理负责制原则；
二
确保信息收集和反馈的原则
三
按专业系统分工配置的原则
四
按需增减人员确保设备正常运行及人员安全
二、设备运行管理—设备运行组织建设
一二
2、岗位职责、管理制度、操作规程的建立
一
细化责任管理，明确了岗位责任制、上下级关系
二
明确规定工程人员值班安排、责任范围、值守要求及 工作内容 、工作标准等
一、设备管理基本概念
设备管理是以设备为研究对象，追求设备综合效率，应用 一系列理论、方法，通过一系列技术、经济、组织措施，对 设备的物质运动和价值运动进行全过程管理（从规划、设计、 选型、购置、安装、验收、使用、保养、维修、改造、更新 直至报废）的科学型管理。
它合理运用设备技术经济方法，综合设备管理、工程技术 和财务经营等手段，使设备寿命周期内的费用/效益比（即费 效比）达到最佳的程度，即设备资产综合效益最大化。
巡视水泵和电动机运 行情况
每天检查消防、喷淋 每月一次湿式报警器放水
系统压力
测试
二、设备运行管理—运行管理要点
3.2设备运行巡视与检查—-现场操作
巡视制度落实的案例
2011年1月CBD万达广场技工在设备巡检时，发现B座照明供电母线运 行温度异常，经检查为母线接头垫片碎裂，造成虚接导致母线温度过 高。工程部强电技工很好的落实巡视制度，巡视设备到位把设备运行 安全隐患及时发现排除，避免故障的扩大。
4、主力店设备管理案例
下面见附图列举了几个实例照片，均因对主力店管理 设备因监管不力，造成非直管设备出问题实例照片:
扶梯扶手带损坏；
3、施工改造后留下遗留问题无人整改
设备机房存放杂物，安全隐患极大
二、设备运行管理—风险与突发事件管理
风险的分类 风险的应对 应急预案的编制核心内容 突发事件处理原则、过程要求
1、服务品质：例如商场卫生间提供热水，商管热水循环 泵、或电热水器就需根据服务承诺运行；
2、根据停车场空气质量，开启排风； 3、经营要求：例如商场自动扶梯根据商户情况 ，合理调
整运行方向，保障商户客流流向合理。
二、设备运行管理—运行管理要点
（二）、季节与应急保障
1、根据季节变化调整运行方案：例如夏季根据负荷变化开 启冷冻机；根据日落时间室开启外景观、泛光照明；根据 天气情况调整电动遮阳帘等。
2、卖场及地下停车场按集团标准设置合理照度，保证舒适，同时根据营业特 性调整，达到节能要求；
3、检测卖场温湿度； 4、过渡季节通过新风量调节保证舒适与节能； 5、调整变压器运行，减少空耗能耗。
二、设备运行管理—运行管理要点
3.1 运行计划的实施
1、设施设备的使用要求
操作人员应熟练掌握并严格按操作规程进行操作，并做好相应的运行 记录。要合理使用设备设施，严禁超负荷使用设备设施，保持操作机构灵 敏可靠。
2、冬季防冻运行：开启电伴热及防冻设备；系统防冻泄水 等
二、设备运行管理—运行管理方案与实施
编制不常用设备的测试运行计划：
如：发电机组定期测试、运行； 消防系统定期测试运行； EPS系统切换试验；
二、设备运行管理—运行管理方案与实施
（三）、关于同步磨损；
• 同步磨损： • 水泵、风机、机组等连续运转设备运行与备用定时切换（
3.3 设备的监测（状态、数据、分析） 3.4 周期性试验、检验
二、设备运行管理—运行管理要点
3.1 运行计划的编制、实施
编制依据
舒适性与 节能要求
自动控制与 手动控制相结合
服务品质 与经营需求
同步磨损 季节与应急保障
二、设备运行管理—运行管理要点
3.1 运行计划的编制
（一）、服务品质与经营要求
二、设备运行管理—运行管理要点
3.1 运行计划的编制、实施
2、大型活动的实施及配合
1）经常性的举办各类大型活动，工程运行管理在通常内容的基础上增加 了大型活动的配合实施，包括各种设备的接驳、搭建、运行保障等。
2）为保证大型活动的实施效果，应建立规范的程序和标准，最大限度地 减少因配合不到位而造成活动失败或不良影响
检查中母线温度异常
母线故障排查
母线故障处理
二、设备运行管理—运行管理要点
3.3 设备的监测----数据统计、分析
1、设备运行状态标准（设计参数、设备参数、 环境参数）
2、运行数据的监测 （提供各项合理参照数据 ，提高购物 中心整体营运品质）
3、运行数据分析（评估各系统的能效和可靠性 ）
例如：中央空调运行，逐日统计室外温度、机 组负荷、能耗等，分析运行的合理性。
中控室：防静电地板
涉水机房：铺砖
非涉水机房：地坪
二、设备运行管理—设备机房管理
1、 管理制度、操作流程、各种票证上墙
二、设备运行管理—设备机房管理
2、标识要清晰、正确，样式统一，位置一致、规范
二、设备运行管理—设备机房管理
设备间内的消防器材和工（用）具摆 放位置要准确、合理
设备间内的消防器材和工（用）具 摆放位置要准确、合理