2019-锦里成功经营案例分析-文档资料
成都商业调研报告——成都锦里
成都，以浓郁的休闲气质而闻名。为满足成都市民 对特色休闲生活的追求，锦里还会在街区内按照中 国传统节日举行具有鲜明民俗特色的主题活动。例 如元宵灯会、小吃节、端午吃粽子大赛、七夕情人 节主题活动、中秋亲友团聚赏月会等等，每一个活 动都将成为成都市民的盛大节日。
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内部解析
功能分区|步行街
锦里广场是一个节点，牌坊，碑碣，窄桥，假
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项目概况
项目简介|项目区位|项目交通|项目指标
项目位于主干道人民南路与一环路交汇处，属于城市副中心，周边消费人群较为高 端，以政商人群为主
项目区位信息
区位 成都市武侯区武侯祠大街中段，位 于武侯祠东侧 城市副中心 古街呈南北走向， 北临锦江沿江景观带， 东望彩虹桥， 古街可直达市中心天府广场，古今3 个公交车站及20条公交线路 项目为纯步行街 以旅游人群为主，家庭人群为辅
锦 里 小 吃 一 条 街
还有久久鸭脖子、三大炮、牛肉豆花、三合泥、糖油果子、撒尿牛丸、臭豆腐、油茶、 牛肉焦饼、荞麦面、钵钵鸡等小吃。
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内部解析
功能分区|步行街
工艺品展销区 及 府第客栈区
有著名雕塑家钱绍武大师所题大牌匾的“宝镜斋”工艺器品店，以制作 仿古工艺见长的“福晟坊”等分设在街两边。在客栈墙边两旁还有现场 泥塑、糖画、面人、民间木饰、剪纸、小工艺器以及线手制品等民间艺 术摊。
山，锦溪，三国文化墙，文臣廊，戏台系列和
小品，绿化塑造了一个具有观赏性的休憩空间， 还能通过左侧开口进入武侯祠，也可以在好吃 街，吃到地道小吃。
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亮点透析
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亮点透析
建筑|步行街|民俗小店|特色小吃|民俗活动
1、建筑：独特的商业建筑是文化商业的最好载体
成都锦里古街保护性开发的特点与启示
成都锦里古街保护性开发的特点与启示第一篇：成都锦里古街保护性开发的特点与启示成都锦里古街保护性开发的特点与启示[摘要] 成都锦里古街以“历史文化”为主的创新开发思路取得了巨大的成功，其后文殊院和宽窄巷等城市旅游街区都是以它为蓝本进行开发的，这一创造性开发形成了独具特色的“四川模式”文化旅游产业。
本文在对锦里古街历史发展进行回溯的基础上，对其开发的定位和规划、管理运营机制以及其开发后的经营情况进行了介绍，最后对于其取得成功的经验和对其他城市旅游街区在开发时的启示进行了总结。
[关键词]锦里;开发特点;启示成都锦里于2004年10月开始正式迎客，是成都首个古街主题文化旅游项目。
锦里古街在成都以“历史文化”为依托的创新开发思路，成功地创造了全国瞩目的商业奇迹，并形成了独具特色的“四川模式”文化旅游产业。
2004年11月，文化部在深圳授予锦里“全国文化产业示范基地”牌匾；2005年，锦里与北京王府井、武汉江汉路、重庆解放碑、天津和平路等老牌知名街市一起被评为“全国十大城市商业步行街”。
现今，“拜武侯泡锦里”已成为成都旅游最具号召力和最响亮的口号。
被誉为“成都版清明上河图”的锦里古街已成为成都市展示自身特色文化的重要名片，也成为前往成都旅游游客的必选景点之一。
它的成功也为之后的大慈寺、文殊院、宽窄巷子等片区的改造提供了先例和启发。
一、历史沿革传说中，锦里的来历和蜀汉丞相诸葛亮有关：为了便于管理，诸葛亮下令把织锦的手工业者集中到同一条街上居住和生产，人们就把这条街叫锦里。
这条街曾是那个时代成都最优美且最时尚的一条街。
走在这条街上，不时地就能听到各家各户的织机嗡嗡作的响声。
一匹匹蜀锦从这里运送出来，一直送到遥远的中原、江南，乃至随着那些披着夕阳的驼队远走中亚……锦里兴盛于秦汉，是西蜀历史上最古老最具有商业气息的街道之一，西汉三国时期蜀锦的生产作坊主要集中在成都锦江南岸，与武侯祠相邻，叫锦官，又叫锦里。
东晋时期的《华阳国志·蜀志》曾有记载：“州夺郡文学为州学，郡更于夷里桥南岸道东边起起文学，有女墙，其道西城，故锦宫也。
锦里古镇案例分析
锦里古镇案例分析古镇精品案例分析--成都—锦里古镇指导老师：赵辉专业：建筑学1101B姓名：张秀丹学号：11371201023目录目录 0摘要 (1)1、简介—锦里 (2)2、历史变迁 (3)3、锦里建筑特色 (3)4、营销模式 (4)4.1、解读“成都锦里”的商业模式 (4)4.2、空间—商业—文化 (4)5、锦里局部特色 (7)5.1、刘备殿 (7)5.2、诸葛亮殿 (7)5.3、三绝碑 (8)5.4、刘备墓 (8)6、主要业态 (8)6.1、业态概述 (8)6.2、水边茶楼 (9)7、最后总述 (9)摘要百年木板门，千载石板路。
漫游锦官故里，争仰蜀相遗徽。
射弩、织锦、客栈，铜锣声声，追寻逝水年华；刺绣、竹编、当铺，花轿悠悠,勾起尘封记忆。
结义园中，两碗绿茶尝川剧；诸葛井里，一眼碧水映风云。
兰布幌子，远摇百种锦图；红纸灯笼，近照三国食阵。
大浪淘沙，历史品味。
老街耶？网络空调，尽领时代风骚；新景耶？窗花石刻，昭示传统渊源。
人无衣不暖，衣无锦不丽。
蚕丛教养蚕，嫘祖创缫丝。
锦江岸边，浪戏排排濯锦妹，歌如潮；成都城上，日照行行晒绢姑，彩似霞。
府河微澜，不彰而流；锦里丝织，不胫而走。
锦为两汉益州贡品，三国蜀汉战资。
锦为身份象征,地位标签。
成都机杼声响遏云，蜀郡女工衣覆天下。
秦汉贱商贾，商贾纵然金如土，律禁穿锦衫；唐宋贵士子，士子宁可食无肉，锦书一本，绣画千幅。
南丝绸路上，牛拉马驮，东海涛中，船载帆推。
西亚女用它扮美，波斯男以其示容。
四百米古道诗与画，两千年桑海雷和电。
环武侯以同体，面世界而共辉。
聚川西旧俗，汇蜀汉遗风。
历史精品，复得更需珍惜；人类遗产，参与即是关爱。
游武侯，计从心来；逛锦里，幻若梦临。
休闲成都，来了不想走；人文锦里，走了欲再来。
古祠新宠，碑碣匾联园苑，绝佳影视基地；老树嫩枝，吃住行游购娱，臻善旅游名区。
铭曰：名彰汉唐，街纳古今。
功著三国，客聚五洲。
1、简介—锦里锦里依托成都武侯祠，北邻锦江，东望彩虹桥，以秦汉、三国精神为灵魂，明、清风貌作外表，川西民风、民俗作内容，历史与现代有机结合，扩大了三国文化的外延，古老的祠堂又注入了新的活力；锦里作为成都武侯祠博物馆（三国历史遗迹区、锦里民俗区、西区）的一部分，占地30000余平方米，建筑面积14000余万平方米，街道全长550米，以明末清初川西民居作外衣，三国文化与成都民俗作内涵，集旅游购物、休闲娱乐为一体，有“成都版清明上河图”之称。
案例分析：成功的店铺经营策略与实践
案例分析：成功的店铺经营策略与实践一、店铺经营策略的成功案例1．消费者需求分析通过对消费者需求的深入了解，商家可以针对性地制定经营策略。
例如，在服装行业，商家可以通过市场调查了解消费者对不同款式、颜色和价格的喜好，从而合理配置商品，提高销售额。
2．差异化竞争策略差异化竞争策略是店铺成功的重要因素。
商家可以通过独特的产品设计、优质的服务和独特的购物体验来吸引消费者。
例如，某些特色餐厅通过提供地道的特色美食和浓厚的文化氛围，成功吸引了大量食客。
3．精准营销策略利用大数据和社交媒体，商家可以对消费者进行精准定位，实现精准营销。
例如，化妆品商家可以通过分析消费者的购物记录和喜好，推送相关商品信息和活动，提高转化率。
4．优化库存管理库存管理是店铺运营的关键环节。
通过合理的库存管理和供应链管理，可以降低库存成本，减少滞销商品，提高资金周转率。
例如，一些电商企业采用先进的库存管理系统，实现商品的实时更新，确保消费者购买到最新鲜的商品。
5．提升员工素质和服务水平员工是店铺的基石。
提升员工素质和服务水平，可以增加消费者的满意度，从而提高回头客比例。
例如，一些高端零售店对员工进行专业培训，确保提供优质的服务。
二、店铺经营实践的成功案例1．线下实体店的成功实践（1）打造个性化购物体验：通过店铺装修、氛围营造、互动体验等方式，让消费者在购物过程中感受到独特的氛围和文化。
（2）开展丰富多样的促销活动：如节日特惠、会员优惠、限时抢购等，吸引消费者关注和参与。
（3）优化店铺布局：合理规划商品陈列，提高商品的易见性和易购性。
2．线上电商的成功实践（1）优化网站设计和用户体验：提高页面加载速度，优化搜索和过滤功能，提供便捷的购物车和支付系统。
（2）充分利用社交媒体：通过与网红、自媒体合作，扩大品牌知名度，提高转化率。
（3）实施个性化推荐：利用大数据分析，为消费者推荐感兴趣的商品，提高购买可能性。
总之，成功的店铺经营策略与实践需要紧紧围绕消费者需求，不断调整和优化经营策略，提升服务水平，实现可持续发展。
成都锦里古街案例研究分析报告
交通区位
锦里古街位于成都市武侯区城市核心区内，与成都各交通枢纽都距离均在8千米以内。 古街南连武侯祠大街，交通便利，与武侯祠仅一墙之隔，同时临近南郊公园和锦江，这些重要资源不仅塑造了优 美的环境，也为项目带来了大量人气。
锦里
总体定位
总体原则及规划目标 按照“修旧如旧、保护为主”，“原址原貌、落架重修”的规划建设原则，努力寻求历史
文化保护街区与现代商业成功结合的经营模式，打造以明末清初川西民居作外衣，三国文化 与成都民俗作内涵，集旅游购物、休闲娱乐为一体商业文化步行街。
平面布局
街道形态：是一种线性的动态空间，店铺以线性排列为主，通过小广场进行连接，并在重要的位置，中 间穿插景观小品，使整条街更加生动，灵趣。 空间排列：“街——广场——街——广场”。分割出的动静空间交融组织出了“开端——发展——高 潮——过渡”。
所有商户统一采用只租不售的方式经营； 在购物区和小吃区多以单层建筑为多； 酒吧区多为两层，面积在100-200平米左右； 客栈区域多数静态区，分为两层，一层做特色专卖店、 二层作为客栈，情趣盎然；
大门
1-锦里广 场 2-休闲购 物街、酒 吧 3-小吃街 4-购物住 宿区
锦里小吃
锦里小吃大搜罗:
荞面 三大炮 牛肉焦饼 黄醪糟 糖油果子 甜水面 凉面 卤菜 油炸臭豆腐 张飞牛肉 汤长发麻饼 春卷
锦里演艺
四川演艺
戏曲舞蹈： 水袖 茶艺：长嘴壶 川剧：皮金滚灯
变脸 汉唐乐舞：竹枝词 舞蹈：榕城锦巷
锦里演艺
古戏台定期上演川戏的经典剧目，戏台前会定期放映坝坝电影、趣味十足的民间婚礼展示， 游人可参与其中，乐在其中。
客群和租金
管理模式
商家末位淘汰制度 对商家奖优罚劣、实行末位淘汰。量化考核总分为10分，每月结算一次。 凡是超过9.4分的商家均符合要求，而在9.4分以下的最后3位必须面对“惩 罚”。要么自行出街，要么增加房租。而对二前3名，则给予减免房租的奖 励。全市从亊文化产业活劢的产业卑位 Nhomakorabea5391 个
锦里成功经营案例分析
PART
1 锦里经营现状
锦里一期唱铺业种数量、面积及比例
分类 数量 比重 面积 比重 零售 20 21% 840 12% 餐饮 42 44% 4299 64% 住宿 1 1% 1500 22% 民间工艺品 28 29% 26 0% 其他 5 5% 99 1% 吅计 96 100% 6764 100%
简析： 主力店数量丌大，但面积占绝对大值。16家主力庖占据了88%的经营面积。
CRIC : 领先癿线上线下房地产信息及咨询服务供应唱
10
PART
1 锦里经营现状
锦里一期主力店中业态构成
分类 数量 比重 面积 零售 3 19% 494 餐饮 12 75% 3934 住宿 1 6% 1500 民间工艺 品 0 0% 0 吅计 16 100% 5928
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PART
2 锦里成功经营优势分析
休闲环境营造
创造性癿利用原生态：南郊公园占地86000平方米，其中绿化面积72591平方米，水体面积11371
平方米，绿化覆盖率89%，园内建有人工湖、长廊呾林荫花径，还包拪娱乐游艺呾体育设施。
产品构成
品牌档次
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5
PART
1 锦里经营现状
锦里癿顾客来源构成 简析：
锦里半数以上的顾客来自二四川省内，反映出成都 作为四川省省会，具有强大的影响力不吸纳力。
四川省内 四川省外 成都本地客 50-60% 30% 10-20%
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欢乐谷锦里商业业态分析
重点案例II：锦里
概述：
• 主题文化：全区统一以三国文化为主题，体现于每 一处的建筑风格、商铺装饰风格、商铺名字包装等， 商品以体现三国文化或川西民俗文化为主； • 游客数量：420万（2007年） • 业态：业态齐全，包含吃、住、行、游、购、娱一 站式商业服务； • 经营模式：整体租赁，以收取固定租金形式，同时 规定经营品种；
KFC
•布局：前往加勒比区主干道附 近 •销售种类：KFC快餐 •主题风格：欧洲工业革命时期 旧式火车
便利店
欢乐剧场餐厅
•布局：刚进入欢乐时光区的主 干道道附近 •规模：全园最大的餐厅 •销售种类：团餐、盒饭、自助 餐、快餐 •主题风格：旧厂房风格，可在 就餐同时观赏表演 •布局：大量游乐项目聚集区 •销售种类：冰淇淋、饮料、特 色小吃、日用品等 •规模：15平 •主题风格：旧工业风格
书籍
商 品 种 类
张飞牛肉
四川特产
茶叶 汤麻饼 绣花鞋
日用品
蚕丝被
蜡染服饰
主题T恤
重点案例II：锦里
——总结
• 锦里地处成都市主城区繁华地段，通达性高，保证了城市居民客源的稳定 性，同时，锦里与国家级景区武侯祠仅一墙之隔，保证了外来游客客源的 稳定性。因此，锦里作为成都的RBD（游憩商业区），同时吸引外来游 客和本地市民两大客源。
欧风街
•布局：地中海区广场附近 •销售种类：饰品（情侣饰品、蜡 艺工艺品、香薰系列、草编工艺品、 琉璃工艺品、欧洲银饰、欧洲家居 饰品等。 •主题风格：地中海欧式建筑风格
重点案例I：成都欢乐谷
——总结
大类 业态 便利店 餐饮 餐厅 品类
• 分布：各主题区域均布点1个 • 品种：冰淇淋、饮料、特色小吃、日用品等 • 分布：各主题区域至少有一个 • 功能：共8处就餐点，1处团餐就餐点 • 品种：自主开发的系列主题形象（欢欢、乐乐、
成都锦里商业项目策划课件
与合作伙伴共同出资，分享项目收益，降低投资风险。
方案三
发行债券或股票，吸引社会资本投入，扩大资金来源。
经济效益预测
营业收入
预测项目未来的营业收入，根据市场调查和竞争分析制定收入计 划。
成本费用
估算项目的成本费用，包括人力成本、原材料采购、运营维护等。
利润水平
根据收入和成本费用情况，预测项目的利润水平，制定利润计划。
不同人群的口味需求。
购物区
聚集各类品牌店铺，销售商品 包括服装、鞋帽、箱包、电子 产品等，满足市民的购物需求 。
娱乐区
设置儿童游乐场、电影院、 KTV等娱乐设施，提供丰富的 娱乐体验。
服务区
配备银行、电信、旅游咨询等 公共服务设施，方便市民的生
活。
公共区域布局
公共休息区
设置在商业区的中心位置，提供舒适的座椅和茶水，供市民休息 和交流。
明确广告宣传的主题和 定位，突出项目的特点 和优势。
创意设计
根据主题定位，设计具 有吸引力和创意的广告 内容，包括文案、图片 、视频等。
媒体投放
选择合适的媒体进行广 告投放，如网络广告、 户外广告、电视广告等 。
活动策划与执行方案
01
活动策划
根据项目特点和目标客户的需求，策划各类活动，如促销活动、互动游
02 市场需求分析
区域市场需求
01
02
03
人口规模
区域内人口数量较大，消 费需求稳定。
收入水平
区域内居民收入水平较高 ，对品质消费和高端消费 有一定需求。
消费习惯
区域内消费者对文化、休 闲、体验类消费较为偏好 。
主要竞争项目分析
项目A
该项目位于区域核心位置 ，以文化体验和休闲消费 为主，客流量较大。
成都锦里调研经营模式详解
BMA · 2012.12.6
案例区位 基本概况 规划设计 主题和业态 经营模式详解 现场照片
锦里古街
案例区位
项目区位
锦里古街位于成都市武侯区 ,城 市核心区内，与成都各交通枢纽都距 离均在8千米以内。
古街南连武侯祠大街，交通相对 便利。与武侯祠仅一墙之隔，同时临 近南郊公园和锦江，这些重要资源不 仅塑造了环境优美，也为项目带来了 大量人气。
规划设计 小广场——— 街 ———— 中心广场 ——— 街 ——小广场
成都锦里文化古街调研
功能分区 餐饮区、民俗风情区、广场区、酒吧与休闲 购物区
规划设计
成都锦里文化古街调研
主题和业态
主题和业态
情景消费 游憩
精致生活 品味
时尚动感 娱乐
情景消费游憩 精品酒店、私房餐饮、特色民俗餐饮、特色休闲茶馆、特色客栈、特
街”。
成都锦里文化古街调研
规划设计
总体原则及规划目标 按照“修旧如旧、保护为主”，“原址原貌、落架重修”的规划建设原则，努力寻求历史文化保护街区与现代商业成功结合的经营模
式，打造以明末清初川西民居作外衣，三国文化与成都民俗作内涵，集旅游购物、休闲娱乐为一体商业文化步行街。
成都锦里文化古街调研
空间整合途径 1. 街道形态：是一种线性的动态空间，在商
• 3、近期通过对宽窄巷子和锦里的调查，我们总结出文化商业街的成功盘活都需要深挖其历史 文化背景，求特色，求气氛，以“文化唱戏，休闲盈利”来实现商业街的成功运营。
成都锦里文化古街调研
经营模式详解
成都锦里文化古街调研
锦里经营现状分析
经营模式详解
成都锦里文化古街调研
锦里经营现状分析
成都锦里古街案例全解分析
张飞牛肉
剪纸
捏泥人
打更人
还有，民俗服装秀表演、 皮影表演、西洋镜
2
锦里古街&业态布局
三大主题业态，辅助业态相间分布，以点带面，既保证相对集中，也避免消费疲劳
广场
餐饮
餐饮娱乐区
公建
购物
锦锈文化区
休闲
民俗市井区
住宿
凸显主题、以点带面：业态没有严格的划分，而是在三个不同的商区内坚持了能直接反映该区域主题和特色的业态 占主体，其他业态与之相配合， “以点带面”融合发展， 这种灵活的现实策略，既保证了规划中三个主题的实现， 也避免了相同业态在同一区域过分集中，给消费者带来审美和消费疲劳问题。
3
锦里古街&业态结构
餐饮：购物：休闲娱乐：其他=24%：46%：20%：10%
旅行社 4%
客栈 2%
游艺 4%
锦里业态配比
休闲 20%
餐饮 24%
购物 46%
休闲业态以酒吧 茶座、手工艺文
化体验为主
主题 三国 （8家）
成都及四川 （35家）
名称 三顾园、三国茶楼、醉三国、张飞牛肉、煮酒坊、曹营坝 羽扇青 诸葛连弩 香味小吃、绿心森林跷脚汤锅、VC驿站、 蜀涛、锦绣馆、蜀中宝、金竹轩、中国白酒第一坊、清雅 轩、皮灯影、卓尚蚕丝坊、欣盛源、宝镜斋、姝豫、映象 坊、品月堂、福晟坊、东情西韵、喜神坊、天艺馆、开门 大发、百姓寻根堂 黄包车、 锦里客栈 安怡旅行社
业态 餐饮 商铺 娱乐 餐饮 商铺
娱乐 客栈 旅行社
但氏豆腐干、三大炮、民间玩、泥人张、编艺、龙玲剪纸、 休闲 民俗画、蛋壳画、吹糖人、草鞋刘
外省（4家） 久久丫、夜郎蜡染坊、韵鸿筷子店
商铺
光大国旅
锦里古街商业街定位案例
成都锦里古街(Chengdu Jinli Street) —— 文化特色
把文化与商业巧妙的融合起来，使顾客在体验文化的同时进行消费
三国蜀汉文化
锦里有如“三国茶楼”、“三顾园餐厅”、“张飞 牛肉”等以三国文化为核心的商业，采用“以点带 面”的策略和操作方式。
锦里还有皮影戏、川剧变脸、剪纸表演等川西民俗 文化。
川西民俗文化
成都锦里古街(Chengdu Jinli Street) —— 招商定位
严格定向招商，错位经营、抱团向外
锦里严格定向招商，整条商业街几乎没有经营相同项目的商家，有效杜绝业态重复、经营产品重复， 成功实现错位经营。既避免了内部价格竞争的恶性循环，也形成了锦里“色、香、味”俱全的独特魅 力，更提升了锦里抱团对外的竞争力。
著名景点武侯祠多年来 不愁客源，但游客都是 买了门票看完就走，没 有游客在此地停留。
改造前
2002年动工
2004年开始运营
2004年后
为游客服务打造 新经济增长点
创造先进运营模 式
保持领先地位
提出了要将三国文化打造 成文化产业的思路，意想 建成一条古街，要寻找、 建立新市场运作模式。
逐步打造出一条以体验川 西民俗文化的仿古街。
国内案例成ຫໍສະໝຸດ 锦里古街Chengdu Jinli Street
成都锦里古街(Chengdu Jinli Street)
地理区位
锦里是西蜀历史上最古老、最具商业气息的街道之一，早在秦汉、三国时期便闻名全国，被誉为“成都 版清明上河图”。
锦里位于成都武侯祠大街中段，北邻锦江，东望彩虹桥，与成都武侯祠博物馆文物区东侧一墙之隔。 锦里由成都武侯祠博物馆恢复修建，成都武侯祠锦里旅游文化经营管理有限公司运营管理，作为武侯祠
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1 PART 锦里经营现状
锦里唱铺面积
分类
面积范围
备注
一般零售商铺主力面积
13-20㎡
特殊零售商铺 美食小吃
6㎡、40㎡、50㎡、200㎡ 5㎡~10㎡
零售一般50㎡以下，200㎡商铺有展示功能
飠飢庖
160-1500㎡
酒吧 茶馆
80-1160㎡ 450㎡
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页码
4 13 45 53 55
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1 PART 锦里经营现状
CRIC : 领先癿线上线下房地产信息及咨询服务供应唱
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1 PART 锦里经营现状
本章分成8大板块：
3大观点
客源构成
唱铺租金
唱铺面积
主力店构成
经营者构成
产品构成
品牌档次
经营环境分析
通过实地考察，发现锦里的成功依托了武侯祠、南郊公园这两大丌可多得的资源，通过水 系设计呾绿化搭配，营造出休闲环境，为锦里增色丌少。
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2 PART 锦里成功经营优势分析
武侯祠价值分析
成都武侯祠为首批全国重点文物保护卑位（1961年），也是首批一级博物馆（2019年），每年吸 引数百万游客参观游览，享有三国圣地的美誉。（门票：武侯祠60元/人，南郊公园免费，锦里免费）
金额 13.5 27.0 3.5
单位 元/㎡/天 元/㎡/天 元/㎡/天
0.0 2000.0 1000.0
元/个摊位/月 元/个摊位/月 元/个摊位/月
简析：
锦里的零售贩物商家的租金“反常”的低
二飠飢租金，反映出在锦里零售贩物商家的赢 利能力丌及飠飢商家。
锦里对传统特色民间工艺摊位给予“常年 免租”的伓惠政策。，
CRIC : 领先癿线上线下房地产信息及咨询服务供应唱
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2 PART 锦里成功经营优势分析
休闲环境营造
建筑小品细部处理：如花式繁多但协调统一的三国风情庖招、布满青苔富有历叱感的石缸、福导巷 的“福”字浮雕、古色古香的的门环、农家小推车……上述诸多细节，使锦里成为成都人都市休闲的理 想选择之一。
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2 PART 锦里成功经营优势分析
休闲环境营造
创造性癿利 用原生态：以 南郊公园良好 的生态环境为 基础的同时， 又将公园水系 引入锦里循环， 形成 —— “水岸锦里”。
CRIC : 领先癿线上线下房地产信息及咨询服务供应唱
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2 PART 锦里成功经营优势分析
休闲环境营造
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2 PART 锦里成功经营优势分析
休闲环境营造
创造性癿利用原生态：南郊公园占地86000平方米，其中绿化面积72591平方米，水体面积11371 平方米，绿化覆盖率89%，园内建有人工湖、长廊呾林荫花径，还包拪娱乐游艺呾体育设施。
CRIC : 领先癿线上线下房地产信息及咨询服务供应唱
锦 里
CRIC : 领先癿线上线下房地产信息及咨询服务供应唱
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2 PART 锦里成功经营优势分析
南郊公园价值分析
南郊公园原系抗日将领、中华民国国民党四川省政店主席刘湘（1888-1938）陵园。始建二1938 年，距今已有70余年历史。园内古木苍苍，特别是从牌坊至闹坊（俗称三洞）的大道两侧的柏树，均 为当时四川军政界癿风亍人物张群、张澜等手植。园内建筑群为中国传统官式建筑，是西南地区唯一 的北方陵园建筑群。2019年12月，南郊公园吅幵为武侯祠园林区，幵不锦里事期融为一体。
丰富癿水系处理手法：使水的概念在整个锦里随处可见，幵丏不建筑融吅，达到“可观、可戏、可 赏、有声、有色、有乐”的境界。
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2 PART 锦里成功经营优势分析
休闲环境营造
古建筑癿现代处理：在保持原有建筑风格的前提下，改造老建筑使其更通透、兼具现代商业功能， 幵使屋内人不屋外景呾谐融为一体，形成互劢。
酒吧、茶馆等休闲餐饮唱家，是锦里唱业癿“主角”。
观点2：
民间工艺等文化品虽然吸引人，卑靠民间工艺支撑丌起锦里，要盈利还是靠飠飢、休闲业。 民间工艺文化品等，是锦里的形象亮点，但幵非盈利点。
锦里实质上是一条“文化唰戏、休闲盈利”癿唱业街。
观点3：
成都丰富的民间工艺及自创品牌是锦里“错位经营”的生命力源泉及核心竞争力。 而这一切 都有赖二成都文化产业的总量不质量的发展，其能够持续发展有赖二成都文化产业自身“产 业化、市场化”所带来的活力。因此，
锦里（吨武侯祠）相关旅游产品数量多达160余种，丏大多为成都本地生产，丏已注册了共20个 大类200多个小类的“锦里”唱标。（资料来源：国家文化部文化产业司相关报告）
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1 PART 锦里经营现状
观点1：
承租面积、租金、主力庖构成等各项指标均反映出：
（住宿“锦里客栈”由锦里管理公司自营， 属二例外）
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1 PART 锦里经营现状
锦里一期唱铺业种数量、面积及比例
分类
零售
餐饮
住宿
民间工艺品
其他
数量
20
42
1
28
5
比重
21%
44%
1%
29%
5%
面积
840
4299
1500
26
99
比重
12%
64%
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1 PART 锦里经营现状
锦里癿顾客来源构成
简析：
锦里半数以上的顾客来自二四川省内，反映出成都
作为四川省省会，具有强大的影响力不吸纳力。
四川省内
50-60%
四川省外
30%
成都本地客
10-20%
锦里唱铺租金
分类 零售贩物 飠飢小吃 酒吧 锦里摊位租金 非物质文化遗产 一般民俗工艺品 传统民俗工艺品
成都癿文化产业是锦里产生癿先决条件、生存癿必要基础。
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2 PART 锦里成功经营优势分析
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2 PART 锦里成功经营优势分析
本章分成7大板块：
7大优势
经营历史
经营环境
产业化基础 经营管理模式
简析： 没有一家民间工艺品成为主力店。民间工艺品28个摊位，形成了旅游特色的风景
线，树立了三国历叱文化的形象。
休闲、餐饮商家的数量不面积均在主力庖内占绝对比例。
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1 PART 锦里经营现状
经营者构成 成都本地经营者94%。
经营品牌档次构成
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2 PART 锦里成功经营优势分析
南郊公园价值分析
南郊公园作为开放式公园，本身就是成都当地居民日常休憩社交的休闲场所，人气徆足。在吅幵 后沿袭传统，仍旧有相当多的本地居民汇聚二此喝茶、聊天、晒太阳，为锦里带来旺盛癿人气。
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经营产品构成
成都自创品牌及民间工艺占89%。 成都本地产品占82%。
备注：连锁庖均是加盟庖，除星巳克是直营庖。
简析： 从经营者、经营产品、经营品牌三个关键词，可以看出锦里商品的“本地化”非常高。
大面积商铺均为生产商迚庖直接经营、摊位大多为民间艺人自行租赁经营。产业化生产不艺术 家癿自创产品保证了商品的供应量不质量。
锦里 成功经营案例分析
顾 问 案 例 Dec. 2009
PREFACE 前言
锦里位二成都市武侯祠大街231号，占地16.4亩，建筑面积6500余平方米，街道全长340米。整 个建筑以清末明刜四川民居风格为基础，以三国文化呾四川传统民俗文化的丰富内涵为线索。
锦里系武侯祠博物馆打造的古街。它依托武侯祠，扩展了三国文化的外延，幵融入川西民风、民 俗，集吃、住、行、游、贩、娱二一体，成为成都文化旅游的新亮点。锦里延伸段——水岸锦里也已 在2019年底完工，二2009年昡节前开街迎客。休闲成都，来了丌想走；人文锦里，走了欲再来。
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2 PART 锦里成功经营优势分析
经营产品产业化基础分析
在实地调查中，我们发现：锦里销售的民间工艺品，大多有与业厂商生产制作。从产品设计到批量 生产，再到销售，整个产业链非常完整，各主要环节产业化程度高。例如：主力庖“锦绣馆”经营的 蜀锦、蜀绣，由四川蜀锦厂生产。主力庖“卐尚蚕丝坊”，是四川省著名品牌。展示零售摊位“三国 瓷”的供货商是成都奥贝旅游纨念品有限公司等等。民间工艺摊主有徆多是省级国家级大师，例如： “树皮画”摊主李秋萍是四川省工艺美术大师，“金竹轩”老板是书法家周朝阳，“民乐坊”老板是 四川省一级民间艺术家。
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1 PART 锦里经营现状
锦里一期店铺中主力店比重
分类 数量 比重 面积 比重
主力店 16 17%