西安户县帕提欧公馆项目价值重塑项目第二阶段营销整合推广方案_102页_四线城市_住宅 精品
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下一阶段推广方案“加”
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千米中央水系
【雍景集】
800米景观轴 14大景观节点
4000株繁盛花木 1000棵珍稀乔木
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项目6000㎡ 意大利精品商业街
【新贵录】
南站完善 商业休闲生活配套
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价值体系确立之后，为提升项目溢价 在物理卖点基础之上，融入精神属性， 项目多维度的形象将更为丰满，优质生活构想呼之欲出。
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现场体验
水系旁的别墅
展现本案的高端品质
活动形式： 水岸庭院BBQ，周末下午茶(建议将院落打造成精装园林) 增设水系边的休息区
服务配合： 设专人服务，为客户提供简单的烧烤及饮料，营造生活
体验
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现场体验
此外，我们按照客户到访动线，以“五感体验营销”为原则，从接待、楼处包 装、园林包装等三方面进行包装，以支撑溢价。
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2020/11/1
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中交樾公馆
下一阶段推广方案
20160510
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阶段目标
项目步入实景期，别墅产品加推在即。 在售主力产品将由洋房转为别墅。
配合销售，后续需以别墅形象为主诉求提升项目整体价值，夯实溢价。
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项目价值梳理
【品牌价值】——
中交成为国资委确定的16家房地产央企之一。房地 产已经被认定为中交未来的主业之一。 2015年5月收购绿城中国； 2015年7月中交地产全资控股中住，正式合并中房， 中交地产全面整合布局地产板块。融国家级配套建筑 商实力水准与专业地产建筑商于一体。
XX年度西安大明宫中央广场销售分解及营销执行方案
数据库营销：聚仁多年的地产营销之路，建立 了庞大的客户数据库，手中积累了数万份投资 型高端客户名单。聚仁在强调顾客终身价值充 分利用的同时与客户之间建立相互信赖、相互 满足的互动关系。所以本案的推广将通过聚仁 的平台面向全国销售。
同策汇合作品牌资源：
5 现场为王
--眼见为实的销售力
形象展示：大气、大度的外围包装
中高层管理者居多
4 蓄客策略及渠道
--蓄水思路/客户渠道
2012年度阶段划分及任务划分
时间 2月
3月
4月
5月
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
6月
7月
8月
9月
12月
阶段划分
3.15启动蓄水
6.10启动二批次蓄水
自然去化
6.9内外部客户解筹
9.15二批次解筹
执行配合 5月1日销售中心开放，配合媒体推广
线上媒体推广，线下客户活动
核心蓄水策略--- 配合强势蓄水的价格策略：高表价、大折扣
中信银行
奔驰4S行
招商银行
宝马4S行 大明宫中 民生银行
真爱
央广场 东亚银行
亚建高尔夫俱乐部
打破就产品卖产品的传统营销模式，延展并吸纳可利用的外延资源。打破空间实现全方位的界！！！
二：周边区域客户定点拜访
2012年拜访四大原则： 1. 大明宫及经开区板块的批发市场、企事业单位 2. 康复路商圈各大市场摸排拜访 3. 同区域竞争项目直接拦截.
核心执行策略
内部蓄水
1、1万元申购一张“vip金卡”，认筹可享受1万抵2万的折扣； 2、认筹前10天内再交1万元定金可转“白金卡”会员，享受2万抵5万的折扣（不累计），同 时享有优先选房权；
3、解筹当天成功选房内部客户（首付5成起），可额外享受8折优惠；购买面积超过500㎡ （首付5成起）的内部大客户，可享受最大75折优惠
同策汇合作品牌资源：
5 现场为王
--眼见为实的销售力
形象展示：大气、大度的外围包装
中高层管理者居多
4 蓄客策略及渠道
--蓄水思路/客户渠道
2012年度阶段划分及任务划分
时间 2月
3月
4月
5月
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
6月
7月
8月
9月
12月
阶段划分
3.15启动蓄水
6.10启动二批次蓄水
自然去化
6.9内外部客户解筹
9.15二批次解筹
执行配合 5月1日销售中心开放，配合媒体推广
线上媒体推广，线下客户活动
核心蓄水策略--- 配合强势蓄水的价格策略：高表价、大折扣
中信银行
奔驰4S行
招商银行
宝马4S行 大明宫中 民生银行
真爱
央广场 东亚银行
亚建高尔夫俱乐部
打破就产品卖产品的传统营销模式，延展并吸纳可利用的外延资源。打破空间实现全方位的界！！！
二：周边区域客户定点拜访
2012年拜访四大原则： 1. 大明宫及经开区板块的批发市场、企事业单位 2. 康复路商圈各大市场摸排拜访 3. 同区域竞争项目直接拦截.
核心执行策略
内部蓄水
1、1万元申购一张“vip金卡”，认筹可享受1万抵2万的折扣； 2、认筹前10天内再交1万元定金可转“白金卡”会员，享受2万抵5万的折扣（不累计），同 时享有优先选房权；
3、解筹当天成功选房内部客户（首付5成起），可额外享受8折优惠；购买面积超过500㎡ （首付5成起）的内部大客户，可享受最大75折优惠
西安紫薇希望城XX年下半年度营销推广提案63PPT
区域
所占比例（%）
陕北
24%
城东
12%
城南
3%
西安紫薇希望城XX年下半年度营销 推广提案63PPT
•上半年 •
• • • •
• • • •
• • • •
•营销目的
•借势交房 •活动营销
•品牌发力 •节日促销
•广泛蓄水 •新品释放
•紧抓机遇 •强力促销
•深耕业主 •寻求突破
西安紫薇希望城XX年下半年度营销 推广提案63PPT
•分户型销售情况
户型 一室 两室 三室 四室 合计
一季度销售套数（套） 26 52 99 43 220
销售所占比例 11% 24% 45% 20% 100%
西安紫薇希望城XX年下半年度营销 推广提案63PPT
•获知途径分析
途径 老业主介绍
路过 网络
按揭、一次性 均为98折 优惠
中行、建 行、 招行
因新政近 期退 房率 较高 ，可 达5%
西安紫薇希望城XX年下半年度营销 推广提案63PPT
•新政下各主要销售卖场的情况
白桦林间 雅荷四季城
首创国际 太古城
来客50%的下降 、来电有 50-60%的 下降
来客、来电与新 政前均有 30%的下降 成交量70% 的下降
西安紫薇希望城XX年下半年度营销 推广提案63PPT
•上半年希望城成交均价走势
• 上半年随着“楼王立标杆，两翼快速去化”策略的实施及市场良好的表现，希望城销 售现场伴随着新品的不断放盘，销售均价小幅、多频次快速拉升，截止5月15日，希望城在 售产品成交均价为5947元/平米，随着4月15日新政的推行，成交均价受影响，有小幅波动 ，但整体整体成交均价稳中有升，较之1月份上升933元元/平米，上升幅度为17%。
西安中贸广场项目整合营销推广汇报案
03
扩大项目在周边市场的影响力 ，为后续开发项目奠定良好基 础。
02
市场分析
宏观市场分析
西安经济发展态势良好，房地 产市场稳步增长，政策环境有
利。
西安市商业地产市场竞争激烈 ，但中贸广场项目具有独特优
势和特色。
西安市民消费能力和消费观念 不断提升，对高品质商业地产
需求增加。
竞争对手分析
01
对区域内主要竞争对手进行细致的分析，包括项目定位、产品 特点、价格策略等。
05
总结与建议
项目成果总结
01
营销策略
项目以“时尚、潮流、体验”为主题 ，通过线上线下的营销活动，成功吸 引了大量消费者的关注和参与，提高 了项目的知名度和美誉度。
02
销售额
在营销推广期间，项目的销售额取得 了显著增长，与去年同期相比，增长 率达到了20%。
03
客户反馈
客户对项目的满意度较高，反馈意见 主要集中在配套设施和物业管理方面 ，需要在后续运营中加以改进。
牌形象和知名度
媒体选择与投放
• 线上媒体 • 门户曝光和关注 • 社交媒体：选择微信、微博等社交媒体平台进行深度合作，发布活动信息和互动内容 • 网络视频：合作对象为爱奇艺、优酷等视频网站，发布宣传视频和活动花絮等 • 线下媒体 • 平面媒体：合作对象为《华商报》、《西安晚报》等主流报纸，发布活动信息和品牌形象广告 • 电视媒体：选择本地电视台进行广告投放，提高品牌知名度和曝光率
投放各类网络广告，如弹出窗口 、网页横幅、视频广告等，提高 项目知名度。
04
整合营销实施与效果评估
营销活动策划与执行
• 线上活动策划 • 主题：西安中贸广场，一站式购物体验 • 目标群体：目标客户群体为25-45岁家庭主妇或有一定消费能力的职场人士 • 活动内容：通过线上抽奖、社交媒体分享等方式吸引消费者关注，同时搭配线下活动进行宣传推广 • 线下活动策划 • 主题：中贸广场，品质生活从此开始 • 目标群体：同线上活动目标群体一致 • 活动内容：举办产品展示、新品发布会、购物节等活动，同时邀请明星、意见领袖进行现场互动，提升品
帕提欧公馆2013下半年销售计划2013.6.31(2)
2013年下半年度帕提欧公馆营销推广计划2013.71 / 152 / 15一、2013年全年营销部署及上半年总结：原销售计划上半年销售状况楼盘剩余房源统计：2013年上半年销售总套数：159套，占全年任务的约39%；剩余房源为高层住宅：265套；特殊房源（别墅、洋房、复式）：58套；总合计：323套，占整盘的比例约为78%，基本达到清盘条件。
1二、2013年下半年营销策略思路1、2013年下半年营销原则指导原则：1）、从整盘条件看高层住宅部分销售近80%，已达成清盘销售条件，并贯彻全年及整盘推盘要求。
2）、以14号的推出加速整盘清盘速度。
3）、项目整体策略应该遵循“尽快清盘、快速回收资金”为基本原则，目的在于将别墅、复式等户型的客户层进行单独去化，使得项目内产品间销售期与蓄水期不产生冲突。
渠道指导原则：1）、渠道媒介攻击要点在交房、封顶、以及促销活动等重要时间节点上。
2）、以“爆破式促销”作为渠道策略制定的原则，采用主流媒体与精准渠道与新闻炒作相结合的方式。
3）、采用“短时间、大覆盖面、高频率”的媒体联合策略，整合最强的攻击力效果。
2、2013年基本房源状况、销售任务、目标分解1)房源情况(1)帕提欧公馆目前房源包含3个部分：A.6#楼、12#、13#、14#、15#楼高层住宅推出后销售剩余房源；B.别墅级洋房剩余房源；C.剩余商业房源。
3 / 15详表：(2)帕提欧公馆剩余高层：总建筑面积30274.36平方米，共计套数265套，截止2013年6月剩余高层住宅房源共265套。
(3)商业剩余房源：1#、7#商业总销面积约为700平米，14#、15#商业总销面积平米1590.18平米，剩余商业总销售面积约为2500平米。
(4)别墅、洋房剩余房源（包含复式）：剩余房源58套，剩余房源面积：13266.75㎡。
2)客户需求统计4 / 15(1)成交客户区域分析(2)成交客户认知渠道分析：(3)成交客户年龄段分析：(4)成交客户职业分析：(5)成交客户家庭月收入分析(6)客户认可度调查5 / 153)销售任务分解帕提欧公馆6-12月住宅销售任务表3、2013年下半年营销策略思路分解下半年整体营销策略思路清盘 + 回款 = 目标1.3亿元总销、1一亿回款主要任务：高层住宅迅速清盘完成整盘90%以上销售，总销1亿元，回款9000万次要任务：商业部分补充任务，目标总销2000万，回款1000万元加强推进：别墅及洋房完善销售条件，目标总销1000万，回款300万元根据目前销售情况来看，帕提欧公馆房源情况有以下几个特征：※剩余房源选择面较小，几乎剩余都为3房房源；6 / 15※剩余房源总价较高，总价对客户的影响逐渐显现；※别墅产品未能很好呈现于客户，且总价过高对客户的诱惑力不高，因此去化速度相对较慢。
万强提案
万强西二环商住项目营销推广建议书二零零四年六月十四日第 1 页共42 页[导读]◎项目价值体系——地段价值+产品价值+营销活动带来的可提升价值（附加值）——核心价值提炼：既具备高新区的荣耀感，又坐享土门地区成熟的生活配套和生活氛围◎竞争——差异化取胜——产品的差异化+生活形态的差异化——同质化产品之上的赋予目标客户群个性化的生活方式◎项目营销诉求主题：“万强艺术家”————从人生的成功走向心灵的自由！◎影响消费者购买行为，起决定性作用的是理性分析基础上的感性判断。
◎体验式营销——攻心为上——亲和——互动◎营销中心——生活体验馆——轻松、惬意、体验、亲和力第 2 页共42 页第一篇区域特征和项目价值研判[区域房地产发展特征]1、城西房地产发展相对滞后于其它区域，随着高新区二次创业、西咸一体化等利好因素，以及大唐西市、环城西苑、西郊公园等项目更是给城西楼市注入了一剂兴奋剂，除高新区和城南外，成为越来越多的区域外购房者选择的地区；2、城西板块内目前形成3个开发热点区域：最早以锦园、旭景明园为代表，占据与西高新和城内距离较近优势发展起来的劳动南路片区；以蔚蓝印象、都市绿洲、新兴港湾等为代表的玉祥门外片区，生活配套成熟，与城内距离较近；以荣城公寓、西城芳洲、世纪春天为代表的土门地区，享尽高新二次创业、西咸一体化带来的巨大潜力；3、于其它区域相比，城西楼盘住宅比例较大；4、区域内楼盘品质较好，口碑较好；第 3 页共42 页[区域房地产消费特征]1、城西是西安市传统的“电工城”、“化工城”，区域内的大型企业多为新中国成立初期从上海等地迁入，从业者文化素质、生活品味相对较高，目前还有相当数量企业经济效益较好，从业者收入水平较高，消费能力较好；2、工业人口集中，传统住宅质量不高，需求旺盛，新开发的商品房项目较少，使西城居民向高新、城北、城内移动。
3、劳动路、西二环沿线和靠近高新区的一些区域，因为与高新区毗邻，交通便利，高收入人群相对较多，住宅的定位几乎和高新区一致。
XX年山西莱茵半岛湖景尚居尊邸项目营销推广方案56p
9/25
活动节点安排
年终品牌答谢晚会
寒冬温暖行活动
金秋莱茵，我爱我家青 少年书画大赛
临汾形象大使赛 +夏季西瓜节
莱因业主家庭运动会 +旅游+抽奖+莱茵会
5—8月
4/11
第一阶段工作分解
时间：2010年3月—4月30日 目标：2000万 策略：活动营销
行销 情景营销 品牌营销 推广：短信平台建立 户外广告发布 莱茵会推广 乡镇巡展 派单 老业主植树活动 名宅香车美女秀
合计约85000
19
第二阶段工作分解
时间：2010年5月1日—7月31日 目标：5000万 策略：活动营销
品牌营销 行销 会员营销、亲情营销
推广：临汾形象大使赛 夏季西瓜节 莱茵会推广 乡镇巡展持续 信息平台支持 派单持续 区域发展论坛
20
康桥支持：工程进度完成形象层面如园林、立面外观； 利用自身资源，扩大大使活动影响力之政府参与度，如市宣 传部、广播局、电视台、报纸、教育局等； 费用支持。 联络东城区其他开发企业举办区域发展论坛，联合炒作。
17
莱茵会会员享受 小区会所消费7折 购买商铺享受5000元优惠 免费获得会刊 优先参加社区活动 介绍客户购买获得5000元奖励 每年赠送1个月物业费
18
活动费用预算
请柬：500张 1000元
展板：2个
300元
运动衫：600套 18000元
租赁场地：2000元
聘请裁判：3000元
午餐点心：3000元
XX年山西莱茵半岛湖景 尚居尊邸项目营销推广
方案56p
2024年9月24日星期二
方案背景
莱茵半岛目前是临汾规模最大、环境最优的高档楼盘，但其 产品的品质性、档次性、品牌性未完全被市场认可。
西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告
组团产品 “升级”
大盘 大宅
PpAaRrTt3Intelligence all suvcess were made from wisdom all suvcess were made from wisdom intelligence all suvcess were made from wisdom
Intelligence all suvcess were made from wisdom all suvcess were made from wisdom intelligence
Intelligence all suvcess were made from
英泰简介
第三部分 2组团战略提升
6、7号楼战略提升＋产品定位
推广
市场价格状况
7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000
0
西安市1月各物业成交价 6925
4249
5440
普通住宅
商服用房
写字楼
成交均价
城北区1月份成交均价
6000 5000 4000 3000 2000 1000
0
3637 普通住宅
5487 写字楼
4869 风景御园
普通住宅 写字楼 风景御园
8565569
10756641 9606545 5541535
销售面积 （㎡） 17610
5145 4552 4345 3225 2985
2891
2628 2123 1944
销售均价 （元/平米）
2954 2830 3668 4506 4492 5255
2962
4093 4524 2850
项目价格在热销物业内的高售价 城北热销项目以经济型住宅为主
西安户县帕提欧公馆项目价值重塑项目第二阶段营销整合推广方案_102页_四线城市_住宅
项目 水岸新城
清华园 御苑新城 天慧国际 七彩晨楼
占地面积 600亩 107亩 180亩 70亩 8亩
建筑面积 74万㎡ 13万㎡ 16万㎡ 20万㎡ 3万㎡
容积率 1.77 1.8 1.3 3.9 5.6
均价（元/㎡） 3600-3800 3750 4000-4300 4200 3800-4000
企业发展——产品的优化升级，理念的创新，服务的升级，市场把控。 品质：创新的理念+城市与企业的发展+一期产品的经验教训=二期品质的提升
突出项目品质感，强调景观独特性，倡导居住的舒适性
11/16/2020
03 如何引人入城并消除购买障碍？
东城新区，智者先得。 得未来者得天下
把价值返还给客户： 用现在的钱，买未来的铂金生活。
11/16/2020
03 补位 • 填补产品空白 • 解决购买阻力 • 增强客户信心
• 填补产品空白：铂郡产品升级是建立在一期产品空白和市场需求的基础上 • 解决购买阻力：高价位、空白产品
铂郡——填补帕堤欧公馆产品空白 城市中心东移——未来在铂郡，长远发展来看：物有所值 • 增强客户信心：升级产品形象，打造居住尊崇感。展望未来规划，享受铂 郡新生活
11/16/2020
竞品项目
第三部分 周边竞争项目分析
水岸新城： 在售一期75㎡，3800元
105两室排至10个号 二期产品：
15栋6层的电梯洋房 120-140㎡，价格未定
天慧国际： 主力户型：三室， 129㎡已销售80% 两室，已98㎡销售20% 均价：4200-4300
清华园： 在售高层95-130㎡
11/16/2020
推广策略示意图
区域价值
产品主义
LOFT营销策划报告
经济型
品质型
豪华型
产品分析
卖点归纳
项目对比
卖点提炼
项目类比
晶鼎
嘉禾
底特律财富天地
小户型
拎包入住
晶质青年—都市新锐
低总价
精装修
大面积绿化
小户型
低总价
小户型
共享商业空间
附加空间面积
精装修
轨道房
5.55米
4.5—5.5米
经济型
品质型
复式
artdeco
豪华大堂
产品分析
卖点归纳
项目对比
卖点提炼
六大卖点
共享商业空间
产品分析
卖点归纳
项目对比
卖点提炼
核心价值提炼
55平米小户型 4.2米面宽，9.6米进深
附加空间 飘窗面积达到4平米，抬高30公分，加上楼梯上方面积约有6平方。
飘窗 4平方米
楼梯上方空间 6平方米
附送
产品分析
卖点归纳
项目对比
卖点提炼
核心价值提炼
每层共享空间
休闲桌椅
中庭小品
中庭花坛
休闲健身器材
产品分析
周边环境现状
邻接河道
厂房聚集
配套成熟
可塑景观
项目地块分析
产品分析
卖点归纳
项目对比
卖点提炼
楼层
套数
1F
22
2-12F
330 2－3F为5.5米层高 4－12F为4.5米米层高
【户型优势突出，主力房型建筑面积55平方米，符合目前小户型的主流需求。】
项目产品分析
产品分析
卖点归纳
项目对比
卖点提炼
市场形势不稳定，仍有波动； 未来产品同质可能性的威胁； 地块周边发展较低，虽然基础生活配套设施齐全，但是支撑高品质酒店公寓条件尚不充分 ； 价格竞争、品质竞争、地域竞争及多处供应项目的竞争形成的多方位、多层次的竞争系统给本案带来的市场威胁。
复地集团西安项目整合营销推广策略研讨59
1、品牌荣耀，上海复地集团拥有建设部一级开发资质，香港上市公司，品 牌优势突显。
2、规划优势，项目规划以独特的曲线布局楼位与景观道路，使得项目整体 呈现出细腻柔美的精致感，在推广中起到一定的推动力。
3、赠送面积，户型紧凑，每户赠送空中花园，可进行多功能空间转化。 4、ARTDECO风格，ANS国际跨国建筑设计公司，把流行于上海的经典风格
4、周围生活配套不齐全，基本以城中村小商业为主，医疗条件较差，教育 配套仅以南侧博迪学园为主，是目前西北最大的私立学校。周围还有市 五十二中学，但教育条件及质量一般。
5、交通环境较差，目前有三条小型公交线路，分别为721路、405路、908 路。其中721、908路距离本案尚有一段距离。
项目概况
他们的共性
•同属于外埠品牌 •同为全国性大型地产开发企业 •进驻西安开发同为远郊地块 •项目体量规模都比较大
与其它品牌项目不同点
复地
外埠品牌 全国性大 远郊项目 规模较小
来自上海 型企业
位置偏远 体量较小
相比千亩大规模项目，自身配套相对较差。
那么，我们如何来操作？
PART1——分析Analysis
◆奥林匹克花园 进驻西安，项目位于西咸板块，属远郊地段，盘量大，配套全前期 以企业品牌打入市场，品牌拉动项目，以独特的运动主题概念塑造 项目核心竞争力。
◆和记黄埔 同样属于大品牌，远郊项目，操作方法也属于品牌战略性运 作。
◆绿地集团 进驻西安强调绿地的影响力，品牌知名度高，通过品牌实力加强 市场信心。
处于西安市西高新经十三路，占地97亩，总建筑面积约23万平米。一期 产品体量约为11.8万㎡，包括1－8＃住宅楼，面积75－130㎡不等，户 型设计均带有院馆花园，并通过阳台、飘窗等多种形式，赠送实用面积， 提高得房率。社区配有幼儿园、会所、室外运动场等休闲教育体系。
2、规划优势，项目规划以独特的曲线布局楼位与景观道路，使得项目整体 呈现出细腻柔美的精致感，在推广中起到一定的推动力。
3、赠送面积，户型紧凑，每户赠送空中花园，可进行多功能空间转化。 4、ARTDECO风格，ANS国际跨国建筑设计公司，把流行于上海的经典风格
4、周围生活配套不齐全，基本以城中村小商业为主，医疗条件较差，教育 配套仅以南侧博迪学园为主，是目前西北最大的私立学校。周围还有市 五十二中学，但教育条件及质量一般。
5、交通环境较差，目前有三条小型公交线路，分别为721路、405路、908 路。其中721、908路距离本案尚有一段距离。
项目概况
他们的共性
•同属于外埠品牌 •同为全国性大型地产开发企业 •进驻西安开发同为远郊地块 •项目体量规模都比较大
与其它品牌项目不同点
复地
外埠品牌 全国性大 远郊项目 规模较小
来自上海 型企业
位置偏远 体量较小
相比千亩大规模项目，自身配套相对较差。
那么，我们如何来操作？
PART1——分析Analysis
◆奥林匹克花园 进驻西安，项目位于西咸板块，属远郊地段，盘量大，配套全前期 以企业品牌打入市场，品牌拉动项目，以独特的运动主题概念塑造 项目核心竞争力。
◆和记黄埔 同样属于大品牌，远郊项目，操作方法也属于品牌战略性运 作。
◆绿地集团 进驻西安强调绿地的影响力，品牌知名度高，通过品牌实力加强 市场信心。
处于西安市西高新经十三路，占地97亩，总建筑面积约23万平米。一期 产品体量约为11.8万㎡，包括1－8＃住宅楼，面积75－130㎡不等，户 型设计均带有院馆花园，并通过阳台、飘窗等多种形式，赠送实用面积， 提高得房率。社区配有幼儿园、会所、室外运动场等休闲教育体系。
西安曲江大明宫置业上和城项目开盘前整合传播推广方案
通过首付比例不同，进行总房款打折优惠；（例如：首付30%给予98折优惠；首
付50%给予95折优惠，一次性付清给予93折优惠）
通过发放VIP卡，给予一定额度总房款优惠，同时根据卡号顺序，优先选房等
VIP权限，收集客户资料，积累客户；
通过交纳20000元诚意金，每天增值100元的优惠政策，锁定客户。
蓄客原则
11月份
12月份
2011年
10.1-10.31世纪金花赛高店外展 11.1-11.30 民乐园万达外展 12.1-1.2世纪金花高新店外展
大明宫遗址公园游园活动
客户联谊会
专场推介会
宣传预热，塑造项目形象
策略二：媒体投放
重点运用媒体：报广、房周刊、短信、网络媒体 重点投放月份：11月、12月 重点投放主题：项目入市、售楼部开放
阶段背景
1、对项目企业品牌进行筹备宣传； 2、项目各种物料设计或制作完成，已做好前期推广准备； 3、市场形势进一步明朗； 4、售楼处开放时间较晚，项目宣传需要具体载体支撑。
阶段目标
形象目标： 完全确立区域内标杆项目及市场上的中高端形象。彰显项目新中式建筑与景 观形象。
市场目标： 在区域内树立项目的差异性竞争优势，形成项目市场竞争力。
推广主题：曲江集团形象宣传及项目名称传达 户外广告牌主题：
大明宫置业再献力作 上和城 北城皇轴 人居典范
策略二：发挥企业优势，结合曲江集团其他活动对项目进行宣传。
结合曲江大明宫置业企业集团进行的各类文化活动，对项目名称、形象、基本概况进行捆 绑式宣传。
策略三：依托公司网站，链接项目网站，对项目建筑风格，进度情况进行宣传，吸 引市场的初步关注。
10月份
第二阶段
11月份
12月份
付50%给予95折优惠，一次性付清给予93折优惠）
通过发放VIP卡，给予一定额度总房款优惠，同时根据卡号顺序，优先选房等
VIP权限，收集客户资料，积累客户；
通过交纳20000元诚意金，每天增值100元的优惠政策，锁定客户。
蓄客原则
11月份
12月份
2011年
10.1-10.31世纪金花赛高店外展 11.1-11.30 民乐园万达外展 12.1-1.2世纪金花高新店外展
大明宫遗址公园游园活动
客户联谊会
专场推介会
宣传预热，塑造项目形象
策略二：媒体投放
重点运用媒体：报广、房周刊、短信、网络媒体 重点投放月份：11月、12月 重点投放主题：项目入市、售楼部开放
阶段背景
1、对项目企业品牌进行筹备宣传； 2、项目各种物料设计或制作完成，已做好前期推广准备； 3、市场形势进一步明朗； 4、售楼处开放时间较晚，项目宣传需要具体载体支撑。
阶段目标
形象目标： 完全确立区域内标杆项目及市场上的中高端形象。彰显项目新中式建筑与景 观形象。
市场目标： 在区域内树立项目的差异性竞争优势，形成项目市场竞争力。
推广主题：曲江集团形象宣传及项目名称传达 户外广告牌主题：
大明宫置业再献力作 上和城 北城皇轴 人居典范
策略二：发挥企业优势，结合曲江集团其他活动对项目进行宣传。
结合曲江大明宫置业企业集团进行的各类文化活动，对项目名称、形象、基本概况进行捆 绑式宣传。
策略三：依托公司网站，链接项目网站，对项目建筑风格，进度情况进行宣传，吸 引市场的初步关注。
10月份
第二阶段
11月份
12月份
西安大都市地产项目XX年推广计划
•Part 4 推广篇 • 我主未来（p19）
➢ 基础筹备工作（p23） ➢ 推广预热工作（p26）
✓ 形象导入期（p27） ✓ 认购蓄势期（p34） ✓ 开盘强销期（p41）
西安大都市地产项目XX年推广计划
•PART 1 销售篇
•时 间 节 点
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西安大都市地产项目XX年推广计划
•项目工程节点
• 策略：以产品品牌的力量导入，先入为主的建立未来城的地段定义；
•
不过多空谈，逐步渗透项目内容，引发期待。
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西安大都市地产项目XX年推广计划
• 第一阶段:形象导入期
•（2010年3月—— 4月）
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西安大都市地产项目XX年推广计划
•阶段主题：我的领地，我们的未来城！领
•
•推广周期划分
•阶段 •基础筹备期 •形象导入期
•重要节点 •形象导入 •事件传播
•阶段时 间
•2010.2
• 2010.3— 4
•认购蓄势期 •示范区开放
•2010.5 — 8
•开盘强销期 •项目开盘
•2010.9-12
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西安大都市地产项目XX年推广计划
•阶段 •目的
•2010.2
•4、随本案工程进展及营销节点强化,推广使本案不仅在铜川，还要在西安 • 、全省、全国，甚至全世界（主要通过网络）家喻户晓，形成本案炙水 • 可热，抢购局面。
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西安大都市地产项目XX年推广计划
•PART 3 市场篇
• 领地 · 未来城
•未 来 领 地
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西安大都市地产项目XX年推广计划
（内容突现距离未来城多少米）。
绿地_西安绿地新里魏玛公馆二期整合推广思路_99PPT
红馆·当红ing
火红、走红、红动、红遍、红透，红馆正当红！ 2008，新里·魏玛公馆二期红馆， 经开区60-90㎡红人馆，当红人士的小公馆！ 2008，与你红动西安！ 当红热线：86-29-8888 0666
馆藏风尚·红动西安
2008，百事红过了、欧洲杯红过了、 奥运会红过了； 红馆，正当红！ 新里·魏玛公馆二期红馆，60-90㎡红 人馆， 30万平方米德式风情小镇，构建西 安当红人士的小公馆。 当红如你，理应共赏。 当红热线：86-29-8888 0666
事业观 enterprise
他们是社会“向上的力量”，是周边公司或企业的基层干部、当红人物； 他们处于事业“小有成就”并逐步上升的阶段，但他们并不满足现状，有更大的野心。
消费观 consumption
他们思想开放，没有来自生活与家庭的压力，有着比较随意的消费观念； 他们购置名牌，以此彰显身份； 他们认为名牌可以赋予他们的是一种精神上的犒赏 ； 他们很多人是首次置业，居所将成为他们的一种人生炫耀； 他们的小有成就决定了他们需要通过置业把自己纳入一个圈层, 而房子就是他们的身份标签。
广告观 advertisement
他们希望广告可以与他们的精神、文化、内涵相匹配； 他们希望广告可以满足他们的心理虚荣，给足面子， 进而得到他人的认可与赞许。
经济学家说他们是消费领袖 社会学家说他们是“向上的力量” CEO说他们是公司的未来 娱乐界说他们是“四有新人” 普通人说他们是精英和都市新贵
红色，在各大数码产品中，一向是限量版的首选色彩。例如2008年iriver（韩国顶级随身听品牌 ） 推出了限量版的迪斯尼MP3，苹果公司也推出了由首席设计师Stuart Hughes亲自操刀打造的红色限量 版iPhone。
推荐-080822远洋公馆营销推广执行方案by思源 精品
成交价格
销售套数 成交价格 销售套数 成交价格 销售套数 成交价格 销售套数 成交价格 销售套数
7.14-7.20
21947 8
37765 0
29110 0
42306 0
27361 1
29978 2
24280
12 41017
0 35138
1 58509
1 28924
15
7.21-7.27
24957 4
营销文件准备工作
➢ 住宅答客问、沙盘销讲、样板间销讲及商业答客问准备工作（之前不齐全） ➢ 住宅及商业的销售价格、折扣体系确认工作 ➢ 远洋公馆销控表确认工作、老带新客户奖励政策的制定 ➢ 远洋系统报表及销售流程整合培训工作
推广策划准备工作
➢ 广告公司策略探讨和设计初步调整（目前调整尚未完成） ➢ 8月份网络推广工作、9月份网络资源预订工作 ➢ 与伊力诺依合作，免费为售楼处进行饰品装饰 ➢ 利用公司资源，免费进行燕莎商场的项目巡展
住宅建筑规模 物业类型 建筑形式 容积率 绿化率 在售总套数 物业费(元/平米·月）
120945.5
公寓 板楼、塔楼 2.5
30%
642
5.46
2005年11月30日 2006-5-30A|B座
Naga上院
东直门东内大街9号 A\B座开盘 2007年7 入住 2007年8月 42377.8 精装公寓 塔楼
0 27991
12
8.4-8.10
22750 3
37765 0
38975 0
42306 0
29032 2
32083 1
25987
1 28973
1 30792
6 58509
0 30603
销售套数 成交价格 销售套数 成交价格 销售套数 成交价格 销售套数 成交价格 销售套数
7.14-7.20
21947 8
37765 0
29110 0
42306 0
27361 1
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12 41017
0 35138
1 58509
1 28924
15
7.21-7.27
24957 4
营销文件准备工作
➢ 住宅答客问、沙盘销讲、样板间销讲及商业答客问准备工作（之前不齐全） ➢ 住宅及商业的销售价格、折扣体系确认工作 ➢ 远洋公馆销控表确认工作、老带新客户奖励政策的制定 ➢ 远洋系统报表及销售流程整合培训工作
推广策划准备工作
➢ 广告公司策略探讨和设计初步调整（目前调整尚未完成） ➢ 8月份网络推广工作、9月份网络资源预订工作 ➢ 与伊力诺依合作，免费为售楼处进行饰品装饰 ➢ 利用公司资源，免费进行燕莎商场的项目巡展
住宅建筑规模 物业类型 建筑形式 容积率 绿化率 在售总套数 物业费(元/平米·月）
120945.5
公寓 板楼、塔楼 2.5
30%
642
5.46
2005年11月30日 2006-5-30A|B座
Naga上院
东直门东内大街9号 A\B座开盘 2007年7 入住 2007年8月 42377.8 精装公寓 塔楼
0 27991
12
8.4-8.10
22750 3
37765 0
38975 0
42306 0
29032 2
32083 1
25987
1 28973
1 30792
6 58509
0 30603
西安面孔公社项目营销思路67PXX年魏东
西安面孔公社项目营销思路67PXX年 魏东
•4.环境配套
• 文景公园、大明宫遗址公园、纬二十九街政府绿化带并与汉城湖 零距离，汉城湖规划以水文化和汉文化为主题的园林景观面积达1031 亩，周边生态环境优越。
•5.发展趋势
•大兴新区规划总体布局是“两带、三线、九里坊”： “两带”：一是实施 北郊城河退水明渠改造，建成550余亩的大兴公园；二是沿陇海铁路及专用线 两侧，建设景观绿化带。 “三线”：沿星火路、大庆路、大兴路对原五金机 电商圈整合升级，打造国际五金机电商贸产业集群。 “九里坊”：按两纵三 横规划道路干线划分九个社区里坊单元，建设32万人大众精品住宅区，价值 空间将进一步上升。
在调控政策下，2011年的楼市跌宕起伏，不仅是房价和销售起落，受融资 渠道、土地价格等影响，也引发了房地产开发企业的变革。不少开发企业或兼 并、重组，或转型、下乡，更有部分房企破产倒闭，一番楼市洗牌战愈演愈烈。 从国内一、二线城市直至西安，楼市量价齐跌普遍上演，年末时节调控效果正 逐步放大显现。
西安面孔公社项目营销思路67PXX年 魏东
•第三章 项目市场定位
•一、项目目标市场方向及战略 •二、项目市场形象定位 •三、客户定位及目标需求深度分析 •四、价格定位
西安面孔公社项目营销思路67PXX年 魏东
一、项目市场方向及战略
•市场方向及战略 项目总体市场方向以城市综合体为主要的市场发展方向。 项目的市场发展方向上，建议采取阶段性提升的总体市场战略。 在项目的产品发展方向上，建议根据阶段性提升的市场发展方向， 在产品品质方面，进行阶段性的品质提升。 项目总体建议采用保证合理速度的相对稳定的市场营销方针。
Threat威胁分析
O1.项目处于较成熟的朱宏路住宅板块附近，区域对客户的 吸引度较高； O2.规划及建设中的大型新区将带动周边配套，经济发展， 提升区域价值；
•4.环境配套
• 文景公园、大明宫遗址公园、纬二十九街政府绿化带并与汉城湖 零距离，汉城湖规划以水文化和汉文化为主题的园林景观面积达1031 亩，周边生态环境优越。
•5.发展趋势
•大兴新区规划总体布局是“两带、三线、九里坊”： “两带”：一是实施 北郊城河退水明渠改造，建成550余亩的大兴公园；二是沿陇海铁路及专用线 两侧，建设景观绿化带。 “三线”：沿星火路、大庆路、大兴路对原五金机 电商圈整合升级，打造国际五金机电商贸产业集群。 “九里坊”：按两纵三 横规划道路干线划分九个社区里坊单元，建设32万人大众精品住宅区，价值 空间将进一步上升。
在调控政策下，2011年的楼市跌宕起伏，不仅是房价和销售起落，受融资 渠道、土地价格等影响，也引发了房地产开发企业的变革。不少开发企业或兼 并、重组，或转型、下乡，更有部分房企破产倒闭，一番楼市洗牌战愈演愈烈。 从国内一、二线城市直至西安，楼市量价齐跌普遍上演，年末时节调控效果正 逐步放大显现。
西安面孔公社项目营销思路67PXX年 魏东
•第三章 项目市场定位
•一、项目目标市场方向及战略 •二、项目市场形象定位 •三、客户定位及目标需求深度分析 •四、价格定位
西安面孔公社项目营销思路67PXX年 魏东
一、项目市场方向及战略
•市场方向及战略 项目总体市场方向以城市综合体为主要的市场发展方向。 项目的市场发展方向上，建议采取阶段性提升的总体市场战略。 在项目的产品发展方向上，建议根据阶段性提升的市场发展方向， 在产品品质方面，进行阶段性的品质提升。 项目总体建议采用保证合理速度的相对稳定的市场营销方针。
Threat威胁分析
O1.项目处于较成熟的朱宏路住宅板块附近，区域对客户的 吸引度较高； O2.规划及建设中的大型新区将带动周边配套，经济发展， 提升区域价值；
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项目 水岸新城 清华园 御苑新城
占地面积 600亩 107亩 180亩
建筑面积 74万㎡ 13万㎡ 16万㎡
容积率 1.77 1.8 1.3
均价（元/㎡） 3600-3800 3750 4000-4300
户型区间 85-170 85-260 75-130
主力户型 85-100 100-130 95-105
二期产品分析
理解
城市再认知 客群由来 竞争关系
占
位
位 位
报告结构
策略
Hale Waihona Puke 错 补移位
执行
整合推广 销售计划 媒体计划及费用
壹 理解
产品分析/城市认知/客群由来/竞争关系
01
产品 分析
【二期产品调整】
调整前： 套数
72
104 104 104 104 52 52 52 52 两室为主，三室比例跨度较大
帕提欧公馆价值重塑
项目第二阶段营销整合案
前言
同心协力
辉煌之上 再创辉煌
帕提欧公馆一期销售回顾
计划： 完成情况：
销售套数 372套 销售面积 38166.21㎡ 销售金额 152774086元 销售回款 80011232元
一期销售出现的问题： 1、77平2房户型滞销？原因？ 2、95㎡两房和128㎡三房市场反响比较好，热销？原因？ 3、客户对价格、户型创新性、形象等接受度？
总结： 1、市场认可项目形象、对创新型户型反映较好！ 2、随着市场的变化，客户的需求向小三房和舒适两房发展的趋势？ 3、开发商需调整整体策略及预期，以应对市场变化！
10/16/2017
核心问题
2011年销售任务：2个亿
如何为项目构建更高的价值？
如何将更多价值还给客户，以赢得客户的美誉度？
如何打压竞争对手并做到领跑者位置？
面积为85-260㎡，主力户型为 100-130㎡的两室和三室。
10/16/2017
【二期产品调整后统计】
保证两室供应，适时推出三室，满足市场需求。
10/16/2017
【解读产品】
1、面积上调10㎡，满足客户需求 2、三室比例提高，宽宅应市而出。 3、多元化房型，高附加值。
目的：
1、实现快速回笼资金 2、升级产品，满足市场需求
02
城市 认知
【理解城市】
东城新区：户县的经济技术开发区、西户轻轨、西成铁路、城市广场
七彩晨楼 排号阶段： 已排至400号
本案
清华园： 在售高层95-130㎡ 4100起价 尚未动工
御苑新城： 在售高层110-130㎡ 4200-4300元 多层98-131㎡,3900元
本案位于西安市户县沣京大道与南北六号路西南角，周边对比项目主要有：水 岸新城、清华园、御苑新城、天慧国际、七彩晨楼，经过对这个几个项目的调研， 具体数据如表：
七彩晨楼为复式产品，面积85-130㎡，现排号阶段，已排400 号，最终成交无法预判，具有一定的潜在威胁。
10/16/2017
竞品项目
第三部分 周边竞争项目分析
水岸新城： 在售一期75㎡，3800元 105两室排至10个号 二期产品： 15栋6层的电梯洋房 120-140㎡，价格未定
天慧国际： 主力户型：三室， 129㎡已销售80% 两室，已98㎡销售20% 均价：4200-4300
31-35岁 30%
基本特征： 业主多为中青年家庭，30-45岁客 户占73%； 以改善型居住为主，注重产品品质。
【二期客户转移】
策略：主动出击，多点开花 目标： 1、区域转移： 户县县城（东西南北）、周边乡镇（余下、大王）、西安、咸阳。 2、客户层次转移 二期户型面积放大，吸引更多改善型三口之家。
天慧国际 七彩晨楼
70亩 8亩
20万㎡ 3万㎡
3.9 5.6
4200 3800-4000
95-140 80-140
95-120 80-90
10/16/2017
【解读竞争】
水岸新城
项目现主推75㎡，价格3800元 二期120-140电梯洋房6层，价格未定
10/16/2017
【解读竞争】 宝苑·清华园
客户所在区域
6% 5% 10% 7% 10% 26% 36%
城东 西安 余下 城南 城西 城北 其他
区域客中主要集中在城东和西 安为主。余下等乡镇来访量较 少。
购买年龄分析
46-50岁 12% 26-30岁 15% 26-30岁 31-35岁 36-40岁 41-45岁 46-50岁
41-45岁 20% 36-40岁 23%
3、重点客户群
本地和西安注重品质的改善型客群。
04
竞争 关系
市场机遇——城市外扩，我们该如何把握？
10/16/2017
【理解市场—外围竞争】
高品质，高附加值，合理的价格赢取市场， 把握机遇
随着西安土地价格的上涨、限购令的出台、以及国际化大都市 建设的影响力及长远规划，城市外扩成为必然，居住群体开始 转移到更适宜居住的郊县区域。
问题剖析：
市场需要什么产品？ 客群观念处于什么样的阶段？ 我们是否需要改变产品路线？
反馈：
市场——三室热销，较受亲睐。案例：天汇国际，三室129㎡热销户型，推出即销售80% 客群——两室为保证，三室最理想。 产品路线——保证两室供应，适当增加三室比例，涵盖区间。
结论：
产品线路与市场需求较有出入，调整产品，实现自我价值
板块飘移，城市开发重心必然向新中心转换。 城市向东，资源跟随。。。。。。。。。。。。。这里是城市未来的中心！
全国农民画创作交流中心 西安高新产业西南方向的集合地 西安市中心城市新兴的健康居住区
加快东城新区建设
南北七号路双向六车道城市大道建设
10/16/2017
03
客群 由来
17
【一期成交客户分析】
【理解市场—外围竞争】
面对市场竞争，我们应明白我们 所处的处境：
前有堵截，后有追兵。我们如何突围？
前有堵截，后有追兵：
堵截——天慧国际、御苑新城 现状：天慧国际一期户型设计以三室为主，面积普遍较大， 市场供应比较旺盛，129㎡80%的销售率，均价4200元，分流 了本案部分客户。 御苑新城在售面积高层110-130㎡，成交均价4200，多层98130㎡成交均价3900元。区域相近性在产品和价格上对本案影 响较大。 追兵：—水岸新城 威胁：水岸新城以大品牌、大社区、低价格为主打吸引客户购买力， 项目在二期产品上吸收本案一期销售经验，主打洋房产品，15 栋6层电梯洋房，面积120-140㎡。 潜在威胁：朱雀锦园广告提前打出，但项目信息无法得知，对本案具有潜在威胁