山东青岛五星级酒店市场调研报告

青岛五星级酒店市场调研

一、上半年青岛楼市地产分析

、综述

年第季度青岛市全市生产总值达到亿元，同比增长，经济运行相对平稳，主要经济指标均平稳增长，年前个，青岛市实际利用外资额达到亿美元，同比增长，由于受到外围经济的影响，其增速较去年大幅下降个百分点。

住宅市场

住宅价格上涨幅度趋缓、刚需占主导

统计数据显示，年前个青岛房地产投资增速较去年同期下降了个百分点。年前个青岛市商品住宅销售面积为万平方米，较去年同期下降，区域性住宅价格的下降也迫使全市住宅价格上涨幅度趋缓，年前个，青岛市商品住宅价格环比上涨至每平方米元。网上房地产交易中心数据显示，年至青岛市一手住宅成交量环比大幅上涨至万平方米，在住宅市场如此不明朗的情况下成交量出现大幅上涨主要受以下因素影响：首先，青岛多家银行对首套房执行折购房利率优惠；其次，平方米的中小户型成交量约占总成交量的，一手住宅市场仍以刚需及改善性住房需求为主，受政策影响小；最后，开发商低价开盘以价换量。

写字楼市场

租赁市场表现平平

年第季度无新增供应投入市场，但由于受外围经济的影响，外埠来青的企业数量有限，青岛市写字楼租赁市场表现平平，市场上多数公司还是选择平方米以下的办公面积，全市甲级写字楼市场的吸纳量为平方米，空置率环比下跌个百分点至。高空置率促使租户在谈判中的议价能力提高，迫使全市甲级写字楼的租金环比下降至每每平方米元，其中，高品质物业集中的市南的租金则环比下降至每每平方米元。但在写字楼租赁需求方面，仍有三个积极的信号促使我们对青岛甲级写字楼市场保持乐观态度：首先，调研数据显示青岛市年第季度就业需求预期呈乐观态势，其净雇佣前景指数为；其次是从政策层面，作为青岛市重点建设的金融区域，市南和崂山会吸引越来越多的跨国公司以及企业总部入驻；最后，年前个青岛市全市外商投资额为亿美元，较去年同期增长。

商业市场

商业优质物业扩张明显

年前个，青岛市消费品市场仍保持稳定的增长，社会消费品零售总额达到亿元，同比增长，青岛在零售方面的潜力进一步彰显，进驻青岛的商业地产商也越来越多。对整体市场而言，年第季度崂山商圈虽有新项目投放市场，但已有的项目租户相对稳定，从租金方面来看，青岛中高端商铺的租金没有太大的变化。展望下半年，青岛市场将有万平方米的新增优质物业供应，新物业在向商圈注入新活力的同时，也会为整个城市带来更大的辐射力，从而吸引高

端零售商的关注。总体来讲，青岛作为华北环渤海圈板块及山东省蓝色经济的龙头城市，正成为房地产市场投资的重要经济增长极，未来发展空间广大。

年年青岛楼市新建住宅成交走势图（套数面积）

根据网上房地产数据统计显示，年青岛市新房共成交套，新房总成交面积平方米。新房成交量比年上半年同比下跌了，超过了成。其中年上半年的新建住宅总成交量为套，新建住宅总成交面积平方米。住宅成交量比年上半年同比下跌了，也接近了三成。

从年青岛楼市上半年整体走势来看，新房市场的起伏波动很大。开始，在限购政策丝毫不松动和农历新年长假的双重夹击下，楼市开年就跌入了谷底，青岛全市新建住宅的总成交量仅为套，还不及年一周的成交量。青岛市公布了住房维修基金将要从起征收的新政，这就促成了楼市的成交的暴涨局面，全市新建住宅成交量达到了套，攀上至一个小高峰。可在随后的、同样也是因为房屋维修基金的征收，青岛楼市跌入谷底，成交量分别为套、套，仅高于。

中旬开始青岛楼市开始“降价”“打折”“优惠”“促销”“团购”，迎来了成交量的回升。根据统计，青岛市新房共成交套，其中住宅就占了套。在以价换量和房贷利率下调的双重利好下，青岛新建住宅成交面积较还有小幅度上涨.

、个案成交情况

上半年商品房销售额十强排行榜

在上半年商品房销售额十强排行榜上，晓港名城以半年总成交额个亿夺冠，中海国际社区半年成交额亿位列亚军，随后才是万科生态城，半年成交亿位列第三位。其中中海地产旗下有两个项目分别是中海国际社区亿和中海紫御观邸亿，使得中海地产成为了年青岛楼市上半年成交额最高的地产企业。

另据统计，上半年青岛房地产市场上，销售金额排行榜前十的开发商中外来大鳄占据了席，本地企业仅有一家。这也是最近三年以来，本土房地产企业表现“最弱势”的一年。在年销售额排行榜上本地企业还占有个三席位，年也是三席，如今都已消失不见，曾经跻身年前十名的海尔地产，海信地产和青建地产均未进入今年上半年的十强排行榜。

年上半年青岛楼市销量排行榜（商品房排行榜）

中海国际社区上半年共成交套，全市排名第二位。但回顾该项目的热销还要追溯到底，中海国际社区公布价格新策略，新年首推套特价房源，成交客户可在“总价减免万”、“万购买地下一层车位（价值万）”、“万购买地下一层车位（价值万）”三种优惠中任选一种，

同时还可享全款购房折优惠。这样的优惠政策一出，在随后的中海国际社区就卖出新房套，成为了当的销售冠军，为中海国际社区的全年旺销奠定了坚实的基础。

中南世纪城上半年共卖出新房套，全市排名第三位，业绩与中海相差无几，但与中海的优惠政策不断缩减不同，中南世纪城的优惠则更为开放，从去年年末开始持续至今年年中，持续的优惠也保证了持续的旺销。

万科生态城上半年共售出新房套，全市排名第四位。万科的价格策略则表现在“低价开盘”上，延续去年末的“低价策略”，大批房源都是在开盘当天被消化掉了。

以上三大项目才带动了李沧区楼市在年上半年实现了真正意义上的回暖，根据青岛网上房地产公布的数据显示，截止到初李沧区新房存量套，而这个数据在今年农历春节刚刚结束的初时还是套，不足半年时间里，李沧房源被消化掉了接近四成，是青岛市存量房去化最快的区域。

、青岛各区县成交比例

从区域新房成交量来看，上半年新房成交量超过了套的区域有两个，李沧区套，还有一个就是胶州市，胶州头六个新房成交套，占全市新房总成交量的，仅次于李沧区。此外还有四个区域半年新房成交量超过套，分别是城阳区套、四方区套，开发区套、胶南套。

城阳区从黑龙江路沿线的新盘开始，中铁华胥美邦“字头”起价，随后天泰城微社区以元的价格开盘销售；鑫江拉菲庄园折优惠团购；此外还有卓越蔚蓝群岛、金日紫都、天竺嘉园、祥泰正阳东郡、厚德森林国际等多家新盘推出团购，在份城阳新房成交量就首次赶超了李沧区，度全市排名第一。

另外，在上半年开发区与胶南两地的新房成交量也都超过了套，这两个区域是西海岸楼市的主体，去年开发区与胶南楼市价格一直比较坚挺，成交量也就一直低迷不振。但从今年四五份开始，席卷了市区的“降价潮”也开始向越过了胶州湾蔓延到了西海岸，对西海岸楼市也产生了很大的促进作用。

上半年成交新房中小户型仍是主流中高端住宅开始回暖