房地产开发业务如何计算缴纳企业所得税
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房地产开发业务如何 计算缴纳企业所得税
国家税务总局于2006年3月下发了 《国家税务总局关于房地产开发业务征 收企业所得税问题的通知》（国税发 [2006]31号），自2006年1月1日起执行， 《国家税务总局关于房地产开发有关企 业所得税问题的通知》（国税发 [2003]83号）同时废止。
文件出台背景
二、规定了开发产品的完工标准
国税发[2006]31号文第二条第一款规定，凡 符合下列条件之一的，应视为开发产品已完工： 一是竣工证明已报房地产管理部门备案的开发 产品（成本对象）；二是已开始投入使用的开 发产品（成本对象）；三是已取得了初始产权 登记证明的开发产品（成本对象）。
三、对开发产品计税成本标准作了原 则规定
一、对预售收入的预计营业利润率作
了适当调整
国税发[2003]83号文规定，开发产品的预售收入 应按不低于15%的预计营业利润率缴纳企业所得税。 国税发[2006]31号文对这一规定作了两点调整：一是将 预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率； 二是按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房 和非经济适用房，并规定经济适用房项目预售收入的 预计计税毛利率不得低于3%,非经济适用房项目按不同 区域分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省 会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20％，地 及地级市的城区和郊区不得低于15％，其他地区不得 低于10％。
1. 开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权 责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的， 除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本 对象。
2. 开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象， 同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成
五、对新办房地产开发企业发生的广 告费、业务宣传费和业务招待费税前扣除
作出了新规定
按照《企业所得税税前扣除办法》的有关规定，企业发生的 广告费、业务宣传费和业务招待费是按销售收入的一定比例在税 前据实扣除的。这一规定对于新办的房地产开发企业来说不合理 问题较为突出主要体现在以下两个方面：一是房地产开发企业从 事的开发活动包括征地拆迁、规划设计、组织施工、竣工验收、 产品销售等开发经营全过程，因此，开发项目从第一笔投入至取 得第一笔销售收入，需要一个较长周期，而这一期间发生的广告 费和业务宣传费，则由于没有销售收入而无法在税前扣除；二是 广告费和业务宣传费支出主要发生在开发前期，这是房地产开发 经营的一个显著特点，但这一期间又恰恰没有销售收入。鉴于这 种情况，为合理解决房地产开发企业正常生产经营所需的三项费 用扣除问题，国税发[2006]31号文规定：新办的房地产开发企业 在取得第一笔销售开发产品收入之前发生的广告费、业务宣传费 和业务招待费，可以向以后年度结转，但最长不得超过3年。
对照原来的国税发[2003]83号 文件，新文件主要在以下几个方 面进行了补充、修改和完善
改革开放以来，随着城市建设综合开发、 土地有偿转让和住房商品化等重大政策的实施， 我国房地产业进入了前所未有的高速发展时期， 不仅成为我国国民经济的支柱产业之一，同时 也是税收收入的一项重要来源。从房地产开发 企业的经营特点看，具有复杂性、多样性和滚 动开发性以及生产周期长、投资数额大、往来 对象多、市场风险不确定等特点。因此，其开 发经营活动不同于一般的建设单位或施工企业， 也不同于一般的工商企业，它是集房地产开发 建设、经营、管理和服务为一体、以第三产业 为主的产业部门。
四、规定了成本费用项目核算和税前
扣除原则百度文库
对公共配套设施费、前期工程费、基础设施建设 费、建筑安装工程费、开发间接费用等主要成本项目， 国税发[2006]31号文规定了其核算和税前扣除原则：属 于该成本对象完工前实际发生的，可直接摊入成本对 象；属于成本对象完工后实际发生的,首先应按规定在 已完工成本对象和未完工成本对象之间分摊，再将由 已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面 积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应 由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣 除
但是，由于现行企业所得税征收管理办法 一般是依据工商企业的特点和实际情况制定的， 未能很好地兼顾房地产开发企业的行业特点， 因而在税收征管中存在一些规定不明确的问题， 难以保证税基的完整。为此，2003年国家税务 总局下发了国税发[2003]83号文，加强了房地 产开发企业所得税的征收管理，规范了房地产 开发企业的纳税行为。但随着国家对房地产业 宏观调控措施的实施，国税发[2003]83号文的 一些规定已经不能适应客观经济形势的变化， 必须加以完善。国税发[2006]31号文件就是在 这个背景下制定出台的。
一、对预售收入的预计营业利润率作了适 当调整 二、规定了开发产品的完工标准 三、对开发产品计税成本标准作了原则规定 四、规定了成本费用项目核算和税前扣除原则 五、对新办房地产开发企业发生的广告费、业务宣传费
和业务招待费税前扣除作出了新规定 六、对转借款发生的利息支出税前扣除问题有了新规定 七、增加了防止资本弱化和关联交易的规定 八、对新办房地产企业减免税作了限制 九、对房地产企业税收征管方式提出了新的要求
3. 开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配 比原则将其分配至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本 负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多 个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本， 应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方 法计算分配。
开发产品完工以后，按什么标准结算成本就成为 下一步税收缴纳中至关重要的一环。开发产品不同于 标准化的工业产品，其成本对象的确定具有不可比性、 多样性和复杂性等特征，个案特征比较明显，因此， 开发产品结算既不能简单地套用一般税收原则，也不 能完全按会计制度执行。根据房地产开发企业计税成 本标准涉及的内容比较多、问题也比较复杂的情况， 国税发[2006]31号文规定了计税成本结算的一般原则、 主要成本项目的核算方法。开发企业在结算开发产品 的计税成本时，按以下规定进行处理：
4. 计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外， 各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。
5. 计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。与税收规定不 一致的，应以税收规定为准进行调整。
6. 开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提 前或滞后。如结算了会计成本，则应按税收规定将其调整为计税 成本。
国家税务总局于2006年3月下发了 《国家税务总局关于房地产开发业务征 收企业所得税问题的通知》（国税发 [2006]31号），自2006年1月1日起执行， 《国家税务总局关于房地产开发有关企 业所得税问题的通知》（国税发 [2003]83号）同时废止。
文件出台背景
二、规定了开发产品的完工标准
国税发[2006]31号文第二条第一款规定，凡 符合下列条件之一的，应视为开发产品已完工： 一是竣工证明已报房地产管理部门备案的开发 产品（成本对象）；二是已开始投入使用的开 发产品（成本对象）；三是已取得了初始产权 登记证明的开发产品（成本对象）。
三、对开发产品计税成本标准作了原 则规定
一、对预售收入的预计营业利润率作
了适当调整
国税发[2003]83号文规定，开发产品的预售收入 应按不低于15%的预计营业利润率缴纳企业所得税。 国税发[2006]31号文对这一规定作了两点调整：一是将 预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率； 二是按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房 和非经济适用房，并规定经济适用房项目预售收入的 预计计税毛利率不得低于3%,非经济适用房项目按不同 区域分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省 会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20％，地 及地级市的城区和郊区不得低于15％，其他地区不得 低于10％。
1. 开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权 责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的， 除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本 对象。
2. 开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象， 同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成
五、对新办房地产开发企业发生的广 告费、业务宣传费和业务招待费税前扣除
作出了新规定
按照《企业所得税税前扣除办法》的有关规定，企业发生的 广告费、业务宣传费和业务招待费是按销售收入的一定比例在税 前据实扣除的。这一规定对于新办的房地产开发企业来说不合理 问题较为突出主要体现在以下两个方面：一是房地产开发企业从 事的开发活动包括征地拆迁、规划设计、组织施工、竣工验收、 产品销售等开发经营全过程，因此，开发项目从第一笔投入至取 得第一笔销售收入，需要一个较长周期，而这一期间发生的广告 费和业务宣传费，则由于没有销售收入而无法在税前扣除；二是 广告费和业务宣传费支出主要发生在开发前期，这是房地产开发 经营的一个显著特点，但这一期间又恰恰没有销售收入。鉴于这 种情况，为合理解决房地产开发企业正常生产经营所需的三项费 用扣除问题，国税发[2006]31号文规定：新办的房地产开发企业 在取得第一笔销售开发产品收入之前发生的广告费、业务宣传费 和业务招待费，可以向以后年度结转，但最长不得超过3年。
对照原来的国税发[2003]83号 文件，新文件主要在以下几个方 面进行了补充、修改和完善
改革开放以来，随着城市建设综合开发、 土地有偿转让和住房商品化等重大政策的实施， 我国房地产业进入了前所未有的高速发展时期， 不仅成为我国国民经济的支柱产业之一，同时 也是税收收入的一项重要来源。从房地产开发 企业的经营特点看，具有复杂性、多样性和滚 动开发性以及生产周期长、投资数额大、往来 对象多、市场风险不确定等特点。因此，其开 发经营活动不同于一般的建设单位或施工企业， 也不同于一般的工商企业，它是集房地产开发 建设、经营、管理和服务为一体、以第三产业 为主的产业部门。
四、规定了成本费用项目核算和税前
扣除原则百度文库
对公共配套设施费、前期工程费、基础设施建设 费、建筑安装工程费、开发间接费用等主要成本项目， 国税发[2006]31号文规定了其核算和税前扣除原则：属 于该成本对象完工前实际发生的，可直接摊入成本对 象；属于成本对象完工后实际发生的,首先应按规定在 已完工成本对象和未完工成本对象之间分摊，再将由 已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面 积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应 由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣 除
但是，由于现行企业所得税征收管理办法 一般是依据工商企业的特点和实际情况制定的， 未能很好地兼顾房地产开发企业的行业特点， 因而在税收征管中存在一些规定不明确的问题， 难以保证税基的完整。为此，2003年国家税务 总局下发了国税发[2003]83号文，加强了房地 产开发企业所得税的征收管理，规范了房地产 开发企业的纳税行为。但随着国家对房地产业 宏观调控措施的实施，国税发[2003]83号文的 一些规定已经不能适应客观经济形势的变化， 必须加以完善。国税发[2006]31号文件就是在 这个背景下制定出台的。
一、对预售收入的预计营业利润率作了适 当调整 二、规定了开发产品的完工标准 三、对开发产品计税成本标准作了原则规定 四、规定了成本费用项目核算和税前扣除原则 五、对新办房地产开发企业发生的广告费、业务宣传费
和业务招待费税前扣除作出了新规定 六、对转借款发生的利息支出税前扣除问题有了新规定 七、增加了防止资本弱化和关联交易的规定 八、对新办房地产企业减免税作了限制 九、对房地产企业税收征管方式提出了新的要求
3. 开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配 比原则将其分配至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本 负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多 个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本， 应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方 法计算分配。
开发产品完工以后，按什么标准结算成本就成为 下一步税收缴纳中至关重要的一环。开发产品不同于 标准化的工业产品，其成本对象的确定具有不可比性、 多样性和复杂性等特征，个案特征比较明显，因此， 开发产品结算既不能简单地套用一般税收原则，也不 能完全按会计制度执行。根据房地产开发企业计税成 本标准涉及的内容比较多、问题也比较复杂的情况， 国税发[2006]31号文规定了计税成本结算的一般原则、 主要成本项目的核算方法。开发企业在结算开发产品 的计税成本时，按以下规定进行处理：
4. 计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外， 各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。
5. 计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。与税收规定不 一致的，应以税收规定为准进行调整。
6. 开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提 前或滞后。如结算了会计成本，则应按税收规定将其调整为计税 成本。