《房地产估价》考试试题及答案

期末考试《房地产估价》（A 卷）参考
答
案
及
评
分标
准
说明：考试时可带不具备记忆功能
的计算器。

一、判断题
（在每小题后面的括号内
填入判断结果，你认为正确的用“√”表示，错误的用“×”表示。

每题1分，共10分） 1．建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。

（×） 2．人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。

（√） 3．在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。

（√） 4．在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。

（×）
5．估价时点就是选定的一个估价作业
的特定日期。

（×）
6．如果可比实例的交易时点与估价时
7．某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。

（×）
8．运用成本法评估房地产价值时，开发成本是指将生地.毛地等开发成可供建设用熟地所花费的一切客观、合理费用。

（×）
9．房地产的特性主要取决于建筑物的特性，是以建筑物的特性为基础的。

（×）
10．成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。

（×） 二、单选题（下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的，请把正确答案填在括号中。

每题分，共15分）
1．判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ D ）。

2．（ B ）限制了估价报告书的用途。

A.估价方法
B.估价目的
C.估价原则
D.估价日期
3．收益法适用的条件是房地产的
（ D ）。

A.收益能够量化
B.风险能够量化
C.收益或风险其一可以量化
D.收益和风险均能量化
4．直线趋势法公式y=a+bx中，x表示（ D ）。

A.价格
B.常数
C.价格变动率
D.时间
5．拍卖价格.招标价格.协议价格三者之间的关系在正常情况下为（A ）
A.拍卖价格＞招标价格＞协议价格
B.拍卖价格＞协议价格＞招标价格
C.招标价格＞拍卖价格＞协议价格
D.招标价格＞协议价格＞拍卖价格6．房地产价格实质上是房地产的（ B ）的价格。

A.开发成本
B.权益
C.物质实体和C。

7．人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是（ C ）。

A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.至市中心距离
8．市场法的理论依据是( B )。

A. 适合原理
B. 替代原理
C. 最高最佳使用原则
D. 均衡原理9．某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。

若投火灾险，起投保价值应为（ B ）万元。

10．某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减量趋势法估计，该房地产于1999年的价格为（ B ）元/平方米。

A. 2390
B. 2410
C. 2430
D. 2450
三、简答题（每题5分，共15分）
1．城市基准地价评估步骤一般包括哪些
答：①确定基准地价评估的区域范围。

②明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等。

（1分）
③划分地价区段。

④抽查评估标准宗地的价格。

（1分） ⑤计算区段地价。

（1分） ⑥确定基准地价。

（1分）
⑦提出基准地价应用的建议和技术。

（1分）
2．选取的可比实例应符合哪些方面的要求
答：选取的可比实例应符合4个方面的要求：
①区位、权益和实物状况均与估价对象的相同或相近，即为估价对象的类似房地产；（2分）
②交易类型与估价目的吻合；（1分） ③成交日期与估价时点接近；（1分） ④成交价格为正常价格或可修正为正常价格。

（1分）
3．成本法适用的对象有哪些 答：成本法适用的对象：
①只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价；（2分） ②有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产；（1分） ③单纯建筑物的估价通常也是采用成本法；（1分）
④成本法也适用于市场不完善或狭小
市场上无法运用比较法进行估价的房地产。

（1分）
四、综合题（每题20分，共60分）
评卷人
1．搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200㎡，成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于一年后付清。

乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。

如果选取此两宗交易实例为可比实例，则一般在进行有关的修正之前应先统一价格基础（如果以在成交日期时一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为8％；假没乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇价为1美元＝元人民币；如果以建筑面积为基准，另通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为1平方米建筑面积＝平方米使用面积）解：①统一付款方式。

（2）分乙总价＝15(万美元) （2）分
②统一化为单价。

则：
甲单价＝764220÷200＝(元人民币／平方米·建筑面积) （2）分
乙单价＝150000÷2500＝60(美元／平方英尺·使用面积) （2）分
③统一币种和货币单位。

则：
甲单价：3821．1(元人民币／平方米·建筑面积) （2）分
乙单价＝60×＝498(元人民币／平方英尺·使用面积) （2）分
④统一面积内涵。

则：
甲单价＝3821．1(元人民币／平方米·建筑面积) （2）分
乙单价＝498×＝373．5(元人民币／平方英尺·建筑面积) （2）分
⑤统一面积单位。

甲单价＝3821．1(元人民币／平方米·建筑面积)（2）分
乙单价＝×＝4020．4(元人民币／平方米·建筑面积)（2）分
2.估价对象为一出租写字楼，土地总面
积7000平方米，建筑总面积56000平
方米，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年
限为50年，从1998年9月30日取得
土地时起计，建设期3年。

需要评估出
该宗房地产2003年9月30日的买卖价格。

有关资料为：该写字楼使用面积为
建筑面积的65%，月租金为每平方米使
用面积150元，空置率平均为15%。

建
筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，
耐用年限为12年，残值率为4%。

经常
费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%。

报酬率为8%。

解：①运用收益法有限年公式求取房地
产价格，其公式为：V=A/Y*[1-1/(1+Y)n] （2分）
②计算年总收益
=56000×65%×150×12×（1-15%）=
万元（2分）
③计算年总费用：年折旧费=8000×（1-4%）/12 =640万元（2分）
年经常费=100×12=1200万元（2分）年房产税=×12%=万元（2分）
营业税等=×6%=万元（2分）
年总费用=640+1200++=万（2分）
④计算年净收益=万元（2分）
⑤计算房地产价格
V=8%*[1-1/(1+8%)50-5]=万元（4分）3．某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。

试计算该建筑物的积算价格。

解：（1）计算建筑物的重置价格：
①建造成本=800万元（2）分
②管理费用=800×3%=24万元（4）分
③投资利息=(800+24)×60%×[(1+6%)－
1]+(800+24)×40%×[(1+6%)－1]=万元（6）分
④建筑物的重置价格
=800+24++50+120=万元（4）分
（2）计算建筑物的积算价格：
积算价格=×（50-8）/50=万元（4）分。