华侨城资产证券化---欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划计划说明书.pdf
资产证券化介绍dx
PPT文档演模板
资产证券化介绍dx
资产证券化要素解析—基础资产
可预测性的影响因素
➢ 现金流所依附合同的签订情况及履行程度 ➢ 基础资产历史现金流情况 ➢ 现金流对外部因素（政策、自然、公共卫生事件等）的敏感
度 ➢ 债务人的主体信用 ➢ 债项信用等级
PPT文档演模板
资产证券化介绍dx
三、资产证券化要素解析—交易结构
PPT文档演模板
资产证券化介绍dx
资产证券化要素解析—交易结构
资产证券化的有关当事人
q 原始权益人：即发起人、资产卖方、委托方，通常兼为资产服务机构、差额 支付承诺人和次级受益凭证持有人。
资产证券化介绍dx
资产证券化要素解析
《证券公司资产证券化业务管理规定》
资产证券化业务，是指以 特定基础资产或资产组合 所产生的现金流为偿付支 持，通过结构化方式进行 信用增级，在此基础上发 行资产支持证券的业务活 动。
PPT文档演模板
资产证券化介绍dx
资产证券化要素解析—基础资产
《证券公司资产证券化业 务管理规定》第8条：本 规定所称基础资产，是指 符合法律法规，权属明确 ，可以产生独立、可预测 的现金流的可特定化的财 产权利或财产。
资产证券化介绍dx
资产证券化要素解析—交易结构
担保方（如有）
信用 增级
管理人
中登⁄交易所
设立、管理
登记、托管与交易
原始权益人
转让基础资产
募集资金
专项资产管理计划 或其他形式SPV）
资金托管
发行资产支持证券 募集资金
托管银行
资产证券化(ABS)PPT课件
中国证监会
银监会
交易所/基金业协会
贷款银行
10个工作日 交易所大宗交易 券商、基金、保险
1-2个月 无 无
较低
较高
各类企业
无净资产比例限制，根据未来现 金流贴现
各类企业 受企业存贷比限制
限制较少
受国家政策及银行监管
规模及评级不受主体信用及偿债 能力的限制； 符合一定条件下可出表，不增加 负债率； 审核速度快；
借：银行存款 贷：长期应付款
对财务比率的主要影响
资产负债率
1. 收到募集资金时资产负债率基本不变；1. 收到募集资金时资产负债总额同时增加，从而 资产负债率增加；
2. 将募集资金归还债务时，资产负债总额同时降 低，资产负债率有所下降；
流动比率/速动比率 总资产收益率/总资产周转率
1. 收到募集资金时有所增加； 2. 将募集资金归还流动负债时变化不大； 3. 将募集资金归还非流动负债时下降至初始水平（假定其他流动资产和流动负债不变的情况
分期乐1号资
方正保理一期资产支持专项计划
汇富武汉住房公积金贷款资产支持专项计划
.
7
基础资产主要类型
——不动产财产或不动产收益权
企业
商业物业（写字 楼、大型商超）
工业园区
地产公司
持有物业的企业
基础资产
租金收入
租金收入
保障房 基金份额/项目公司股权 (类REITS)
典型项目
长安一号资产支持专项计划
重庆西永微电子产业园区租赁债权资产支持专 项计划 扬州保障房信托受益权资产支持专项计划 招商创融-天虹商场(一期)资产支持专项计划 海航浦发大厦资产支持专项计划
资产支持票据（ABN）
据了解，交易商协会对《银行间市场非金融企业资产支持票据指引（2015年 版）》正在征求意见。
华侨城欢乐谷专项资产管理计划
1
投资者回售选
择权
-
华侨城2 32,500 17.57%
AAA 【】
2
-
优先级 华侨城3 34,500 18.65%
AAA 【】
3
-
华侨城4 华侨城5
37,500
41,000
20.27%
22.16%
AAA 【】
AAA 【】
4
5
投资者有权 在专项计划 成立满3年 后按面值回 售给华侨城
A
投资者有权 在专项计划 成立满3年 和4年后按 面值回售给
华侨城集团在该日16:00前进行补足，以使得回售和赎回准备金账户中的资金足以支付当期回售 和赎回所需支付现金金额
监管银行于该日12:00前向计划管理人出具《收款确认函》；计划管理人于该日16:00前发布公 告，公布回售和赎回准备金账户余额情况
日期
事项
R-19日
该日16:00前，华侨城A必须将不低于华侨城4和华侨城5待偿受益凭证本金总额的20%（第三年末） 或华侨城5待偿受益凭证本金总额的20%（第四年末）的现金划付至回售和赎回准备金账户
R-18日
监管银行于该日12:00前向计划管理人出具《收款确认函》。若回售和赎回准备金账户余额不足 约定金额，计划管理人将书面通知华侨城集团进行补足
华侨城4
华侨城A有权在专 项计划成立满3年 后，在华侨城4和 华侨城5的回售量 均达到其发行量 的50%时，选择 按面值赎回全部 华侨城4和华侨城
5
固定利率
华侨城5
华侨城A有权 在专项计划成 立满4年后， 在华侨城5的 回售量达到其 发行量的50% 时，选择按面 值赎回全部华
侨城5
固定利率
次级 -
中国文化金融和旅游产业金融：政策环境、发展现状与对策建议
中国文化金融和旅游产业金融政策环境、发展现状与对策建议一文化金融和旅游产业金融相关政策（一）文化金融与旅游产业金融随着我国文化产业和旅游产业的发展，金融如何支持文化和旅游产业一直都是一个重要的课题。
我们可以从两个角度来理解文化产业、旅游产业以及文化金融、旅游产业金融之间的关系。
第一，文化和旅游产业是以文化产业和旅游产业为总和的统称。
虽然文化和旅游在满足精神消费功能上具有一定的共性，某些时候可以作为一个整体考虑，但文化产业和旅游产业仍是两个不同的产业形态，在国家统计框架下也有完全不同的统计标准。
我们所说的文化产业，就是“文化及相关产业”，可参照国家统计局《文化及相关产业分类（2018）》的相关定义；而所谓旅游产业，就是“旅游及相关产业”，可参照国家统计局《国家旅游及相关产业统计分类（2018）》的相关定义。
[1]在金融视角下，以文化产业为基础的文化金融，以及以旅游产业为基础的旅游产业金融都是新兴的金融业态，而所谓文化产业和旅游产业，就是以上定义的范畴。
文化金融是通过金融工具、金融机构和金融市场实现文化生产领域资本金融要素和金融功能配置的运行体系。
简单说，文化金融是基于文化生产领域的金融服务及金融市场体系。
[2]最基本的文化生产是文化产业领域的文化生产，我们所说的文化金融，一般就是指文化产业金融。
我国政府一直重视以金融和资本市场助力文化产业发展，自2009年后出台了一系列文化金融政策。
在政策的推动下，我国的文化金融为文化产业发展提供了强大的动力，发展态势良好，产业实践逐渐深入。
文化金融与文化产业是相互促进的关系，文化产业发展是文化金融发展的基础，文化金融为文化产业提供了坚实的推动力。
旅游产业金融是产业金融视角下的概念，又称旅游金融。
旅游产业金融就是以旅游产业为基础提供金融服务的体系和资本市场运行体系。
根据国家统计局公布的数据，2017年全国旅游及相关产业增加值为37210亿元，占GDP的比重为4.53%。
资产证券化业务介绍 (资产管理总部)-简化版
基础资产应具备的条件
➢ 符合法律法规规定
➢ 权属明确
➢ 基础资产可特定化
购买资产
➢ 基础资产可以产生独立、可预测的现金流，且现金流应当持续、稳定
备案
企
业
资
挂牌、转让
产
证
券
化
如
何
实 施
-7-
2.1 企业资产证券化的主要操作环节
资
产
证
券
化
概 述
-5-
二 企业资产证券化如何实施
企业资产证券化的主要操作环节 企业资产证券化客户营销建议 企业资产证券化相关费用
目 录
-6-
2.1 企业资产证券化的主要操作环节
确定基础资产 设计SPV 信用增级 信用评级 证券发行
“基础资产”，是指企业用做资产证券化发行载体的那部分财产或财产权 利
2012年12月
18.5
2012年12月
16.3
3+2 2.25
-4-
1.4 资产证券化对企业的意义
1
通过资产证券化，企业变现预期收益（长期应收款），大大缩短企业获利及资金回笼时间 ，加快项目滚动开发，改善项目公司的资金链，提升新业务获取能力；
获得新的融资渠道：当企业负债率较高时，银行贷款及信用债融资等传统的融资渠道受限
2006年6月
4.10
4
南京城建污水处理收费资产支持受益凭证
南京市城市建设投资控股（集团）有 限责任公司
2006年7月
7.21
4
南通天电销售资产支持收益专项资产管理计划 南通天生港发电有限公司
2006年8月
回购承诺函
回购承诺函中信证券股份有限公司：就“欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划”(以下简称“专项计划”)中涉及的深圳华侨城股份有限公司(以下简称“华侨城A”)根据《计划说明书》的约定在特定条件下回购或赎回专项计划受益凭证份额一事，华侨城A与华侨城集团公司（以下简称“华侨城集团”）共同向贵司作出如下承诺：一、回售和赎回准备金账户：专项计划成立前，华侨城A在监管银行开立回售和赎回准备金账户，账户名为，账号为。
二、回售和赎回准备金划付安排：专项计划成立后第三年末对应R-19日16:00前，华侨城A必须将不低于华侨城4和华侨城5待偿受益凭证本金总额的20%的现金划付至回售和赎回准备金账户，第四年末对应R-19日16:00前，华侨城A必须将不低于华侨城5待偿受益凭证本金总额的20%的现金划付至回售和赎回准备金账户，上述资金专项用于当期可能发生的回售和赎回所需现金支付。
华侨城A 不履行义务的，华侨城集团承诺在当期R-17日16:00前予以补足。
三、资金划付：若回售和赎回准备金账户中的资金不足以支付当期回售和赎回所需支付现金金额，则华侨城A承诺在当期R-5日16:00前予以补足。
华侨城A不履行义务的，华侨城集团承诺在当期R-3日16:00前予以补足。
若回售和赎回准备金账户中的资金超过当期回售和赎回所需支付现金，则多余资金可由华侨城A在当期R+2日（含）之后自由支配。
四、账户监管：华侨城A在《监管协议》、《授权及承诺书》中明确授权监管银行和计划管理人对回售和赎回准备金账户进行监管，授权监管银行按照计划管理人的指令进行资金划付；且回售和赎回准备金系专项用于当期回售和赎回，除非当期回售和赎回已经完成，否则华侨城A不得将回售和赎回准备金账户中的资金用于其他任何用途。
五、在专项计划成立后第三年末和第四年末，若投资者选择行使回售权且在第三年末和第四年末对应R-15日（含）至R-13日（含）的回售登记期内进行回售申报的，华侨城A保证回购该等投资者回售的华侨城4和华侨城5的受益凭证。
回购承诺书(共7篇)
回购承诺书（共7篇）第1篇：回购承诺书股东会决议XXX于XXX年XXX月XXX日在本公司开发的项目售楼部在贷款还款期内，不论借款人因何种原因连续三期或累计六期未按期偿还所欠乙方贷款本息，即视为违约。
XXX支行有权解除与借款人及XXX所签订的借款合同，并由我公司收回该按揭房屋的回购责任，我行代借款人偿还所欠XXX的剩余全部贷款本息，房产归我公司。
第2篇：贷款回购承诺书贷款回购承诺书长安银行宝鸡分行支行：我公司股东会于年月日召开会议，会议一致同意并形成决议，同意为我公司开发销（预）售的项目的按揭贷款的借款人在你行办理的商用房按揭贷款作出以下承诺：1、我公司开发销（预）售的项目，房屋地址是，商用房面积平方米，销（预）售房款约为人民币万元。
我公司保证该项目合法、合规，“五证”齐全，已取得政策规定的各项手续。
2、我公司保证及时对该项目投入充足的建设资金，确保项目按期竣工，并取得验收合格证明。
3、因目前以上项目商用房尚未取得竣工验收合格报告，为此我公司原意为以上项目所有商用房按揭贷款提供全程连带责任保证。
4、如以上项目的商用房不能或无法按期竣工验收，致使购房借款人在贷款期间出现连续三个月或累计六个月未按期归还贷款本息，由我公司对逾期商用房按揭贷款进行回购。
5、在收到贵行向我公司出具的《贷款回购通知书》后，我公司保证在2个工作日内对按揭贷款进行回购，即代购房借款人偿还全部剩余按揭贷款本金、利息和罚息。
如我公司未能如期履行上述还款义务，授权你行从我公司开立的所有账户中直接予以扣收。
6、本承诺与我公司签订的与按揭贷款有关的其他担保条款、保证金：年月日条款不冲突，具有同等法律效力。
股东会成员签字：承诺人（公章）贷款回购通知书编号：（保证人）：根据年月日贵公司与我行签订的楼宇按揭协议（编号：）和个人购房借款合同（编号：）贵公司同意为借款人的保证人履行有关的连带保证责任。
截止年月日，借款人已连续期（或累计期）未按约定还款，共积欠我行贷款本息人民币元，请贵公司履行合同约定义务及贷款回购承诺，于收到本通知书2个工作日内对以上逾期商用房按揭贷款进行回购，代购房借款人偿还全部剩余按揭贷款本金、利息和罚息，否则，我行将从贵公司开立的所有账户中予以扣收。
国内资产证券化业务模式详解之资产支持专项计划模式
国内资产证券化业务模式详解之资产支持专项计划模式我国的资产证券化更多的是按照监管部门的不同进行业务模式划分，目前包括四大类模式：资产支持专项计划模式、信托计划模式、资产支持票据（ABN）模式以及项目资产支持计划模式。
他们的监管部门分别是证监会、银监会、银行间市场交易商协会和保监会。
另外还存在一些民间模式，不受上述部门的监管，没有标准的业务规则，或许称之为类资产证券化业务更为合适，典型的例子是陆金所。
本文将对资产支持专项计划模式进行详细的介绍，涉及的内容包括该业务的发展历程、交易结构、基础资产、增信措施、发起动机、合格投资者、业务机会、有待探讨的问题以及法律法规等。
设想的潜在读者是具有一定的金融实务知识——至少能够理解相关概念——但未对资产证券化业务进行过深入研究的非资产证券化专业人士。
发展历程一、发展历程2004年10月21日，证监会发布《关于证券公司开展资产证券化业务试点有关问题的通知》，标志着由证监会监管的资产证券化业务开始试点，当时该业务被习惯性地称为企业资产证券化业务（以区别在同一时期开始试点的由银监会及人民银行监管的信贷资产证券化业务[ii]）。
企业资产证券化业务，最初是以券商专项资产管理计划作为特殊目的载体（SPV），由证监会负责审批，在上海或者深圳交易所上市交易。
2005年8月，中金公司作为计划管理人和主承销商发行了第一单企业资产证券化产品——中国联通CDMA网络租赁费收益计划，标志着企业资产证券化业务正式开闸。
随后，莞深收益、网通01-10、远东01等资产支持证券相继发行。
截止2006年底，共发行九只企业资产证券化产品，累计发行额度约为265亿元，基础资产涉及网络租赁收益权、应收账款、高速公路收费权、融资租赁收费权、水电收益权、BT债权、污水处理收费权、上网电费收费权等。
之后美国爆发次贷危机，并引发了一场全球性金融危机，资产支持证券MBS被认为是罪魁祸首。
为了防范风险，我国监管部门叫停了资产证券化业务。
中国证券监督管理委员会关于核准中信证券股份有限公司设立欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划的批复
中国证券监督管理委员会关于核准中信证券股份有限公司设立欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划的批复文章属性•【制定机关】中国证券监督管理委员会•【公布日期】2012.10.30•【文号】证监许可[2012]1417号•【施行日期】2012.10.30•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】证券,公司正文中国证券监督管理委员会关于核准中信证券股份有限公司设立欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划的批复（证监许可〔2012〕1417号）中信证券股份有限公司：你公司报送的关于设立欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划的申请及相关文件收悉。
根据《证券公司监督管理条例》、《证券公司客户资产管理业务试行办法》（证监会令第17号，以下简称《试行办法》）等有关规定，经审核，现批复如下：一、核准你公司设立欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划（以下简称计划），并发售欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划优先级受益凭证和次级受益凭证（以下简称受益凭证）的申请。
计划存续期为5年。
计划优先级受益凭证的面值总计不得超过1，750，000，000元，且须全部面向机构投资者销售。
计划次级受益凭证面值总计不得超过100，000，000元，且须全部售予深圳华侨城股份有限公司（以下简称深圳华侨城）。
二、我会对《欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划计划说明书》和《欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划托管协议》无异议。
我会对你公司和深圳华侨城、北京世纪华侨城实业有限公司、上海华侨城投资发展有限公司的《欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划基础资产买卖协议》，以及深圳华侨城、北京世纪华侨城实业有限公司、上海华侨城投资发展有限公司为计划提供的差额支付安排和华侨城集团公司为计划提供独立的不可撤销的担保安排无异议。
三、同意你公司作为计划的管理人和推广机构，中信银行股份有限公司（以下简称中信银行）作为计划的托管人，中国证券登记结算有限责任公司作为受益凭证的登记结算机构。
资产证券化案例分析(中信建投证券)
普通商业贷款, 518.47, 47%
学生贷款, 7%, 7%
信用卡贷款, 11%, 11%
汽车贷款, 14%, 14%
住房抵押贷款, 71.78, 7%
汽车贷款, 49.93, 5%
重整贷款, 82, 8%
真正意义上的信贷资产证券化，需要基础信贷资产具有较为广泛的数量，统计学意义上的违约率预期，投资者可对该项产品的 未来现金回流有较明确的预测，以便于进行投资回报率和风险的匹配；而国内的信贷资产证券化，大部分为某种贷款的出售行为， 为了实现贷款出表从而进一步扩大银行贷款规模，而且投资者主要为银行自身，因此大部分为普通商业贷款甚至是不良贷款处置， 其实并非真正意义上的资产证券化；因此，目前银监会对信贷资产证券化有总体额度控制。
2012/12
房地 产
欢乐谷主题公园入园凭证
4.25
4
7.21
1-4
8
3
16.58 0.34-5.34
12.79 0.27-1.12
13.3
1-5
17.5
1-5
国泰君安
东海证券 华泰证券 中信证券 中信证券 中信证券 中信证券
AAA
深交所
AAA AAA AAA AAA AAA AAA
深交所 深交所 深交所 上交所
交通银行
中海信托
2012上元一期个人汽车抵押贷款 证券化信托
上汽财务 上海国际信托
通元2012年第一期个人汽车抵押 贷款证券化信托
上汽通用金融
中粮信托
2012 年第一期开元信贷资产证券 化信托
国开行
中信信托
信元2008-1重整资产证券化信托
信达资产管理 公司
中诚信托
浙 元 2008-1 中 小 企 业 贷 款 证 券 化 信托
reits模式
公 募 基 金
深圳、北京和上海欢乐谷主 题公园5年内特定期间（5月10月）的入园凭证
中信启航专项资产管理计划：2014年1月设立，募集资金52.1亿元，划分优先级（收益 率7-9%，3-5年）与次级（收益率12-42%，4-5年）。优先保障优先级投资者利益。
非 公 募 基 金
基础资产1
基础资产2
SPV1/SPV2是指拟由基金管理人（中信金石）在天津市设立的注册资本均为30万元的全资子公司
苏宁云商
控股
中信金 石基金
控股
收购100%股权
签订债权收益权转让协议，华夏资 本获取苏宁云商认购的基金份额
苏宁11个 项目公司
标 的 物
中信苏宁私 募投资基金
11个项目公司固 定资产转化
资产计划设立 者与管理者
华夏资本管 理有限公司
分红/返还 认购 优先收购权， 实为兜底
私募投资者
发放委托贷款
基金份额
管理基金份额
北京通州世纪联华店、北京刘 家窑店、常州南大街店、武汉 唐家墩店、重庆观音桥步行街 店、重庆解放碑店、昆明小花 园店、成都春熙路店、成都万 年场店、成都西大街店和西安 金花路店
苏宁电器
中国 Reits 案例模式 分享
专项资产管理计划 公募基金
专项资产管理计划 非公募基金
专项资产管理计划嵌套私募基金 非公募基金
华侨城欢 乐谷门票
2012.12 门票收入
中信启 航
2014.1
中信证券大厦
苏宁云 商
2015.2
苏宁11家门店
中信证券在 Reits 发行过程中扮演着重要的角色
华侨城“欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划”：2012年12月发起，是国内第一 单基于入园凭证现金流的专项计划项目。合计募集资金18.5亿元，用于欢乐谷主题公园 游乐设备和辅助设备维护、修理和更新，欢乐谷主题公园配套设施建设和补充日常运营流 动资金
券商资管五项业务分析及业务开展思路 2
券商资管五项业务分析及业务开展思路第一部分：五类常做的业务分析一、股权质押类业务（一）目前状况：分析师拉项目，资管做通道目前主要的做法还是通过走券商资产管理的定向理财通道，然后将项目和银行渠道相结合，银行来拿资金接项目，而券商提部分费用的模式开展。
目前券商开展股权质押融资这一业务，最主要的瓶颈在于项目承揽这一层面。
分析师正好是一个重要的接触上市公司的触手。
业务部则和分析师合作，帮客户完成股权质押融资。
整个过程涉及研发部门分析师拉项目，然后机构业务部承做项目，资产管理部提供通道，银行或者信托资金承接，经纪业务部托管。
这个业务整合了公司内部不同部门和外部相关资源。
初期利润低重点做规模目前属于拼规模阶段，整个净利润还是比较低。
一方面，股票质押的折扣比较低。
券商开始做此项目，一般情况下主板都在四折左右，而中小板多在三折，创业板股票则不大敢承揽。
另一方面，信托给的年化利率在11%多，而目前券商给的质押利率多在9%左右。
而且券商在做此项业务时，其提供的资产管理通道，也仅提成千分之三到五左右的费用，远远低于信托公司所收取的费用。
这样一来，券商参与此市场，一方面为券商增加了新的业务增长点，同时将大大降低质押融资市场的交易费用。
股权质押融资作为信托行业的重点业务，在经济低迷的情况下为企业提供了较为良好的融资渠道。
如今券商通过资产管理通道的创新参与，其一方面为券商行业培育新的利润增长点创造可能，另一方面也通过竞争降低了股权质押融资的费用。
预计随着上市公司资金需求的增多，此项业务规模会逐渐增大。
（二）未来的机会在最新公布的券商资管新政中，管理层拟取消小集合、定向产品“双10%”的限制，以便于证券公司根据产品特点和客户需求自行约定投资比例，设计更为灵活的产品。
意味着券商资管可以像信托一样，成为股权质押融资的新平台。
券商以小集合或者定向形式募集资金，并通过自有渠道寻找有意进行股权质押融资的客户，谈好价格后，在大宗交易平台完成过户交易。
资产证券化操作
发行交易场所
交易所
固定收益证券平台 银行间市场和交 交易所竞价系统 （交易所） 易所
发行规模
应当与基础资产 不超过企业净资 不超过企业净资 无限制 （通常不超 不超过企业净资产（含少数 的现金流状况相 产（含少数股东 产（不含少数股 过3亿） 股东权益）的40% 匹配 权益）的40% 东权益）的40% 应与基础资产的 现金流状况相匹 短期（通常1-3年） 配（通常2-5年） 视项目而定 10个工作日内 中期，3-5年 中长期，5年以上 中期票据为，3-5年； 短期 融资券为1年以内。
企业对基础资产拥有真实、合法、完整的所有权； 基础资产可合法转让； 能在未来产生独立、稳定、可评估预测的现金流；
基础资产能够产生未来现金收益的合同权利的，有关合同应当真实、合法，未来收益金额能 够基本确定。
—基础资产可以为债权类资产、收益权类资产以及中国证监会认可的其他资产。 债权类资产：如BT合同债权、融资租赁、其他应收账款等。 收益权类资产：如电力收益权、高速公路收费收益权等。
（证监会）
备案制
具有符合规定资 非上市中小微企业 产的企业 较为灵活 较为灵活
非上市公司、企 具有法人资格的非金融企业 业 （包括上市公司）
募集资金用途
常用于置换银行 募集资金应用于企业生产经 常用于项目投资 贷款和补充流动 营活动，不可用作资本金， 和补充流动资金 资金 后续监管极为严格 银行间市场
5 Company Logo
资产证券化的定义和历史沿革
企业资产证券化
被割裂的时代 2004年1月，“ 国九条”提出“ 积极探索并开发资产证券化品种”；2005年8月， 中国证监会批准第一个试点项目,，企业资产证券化进入试点阶段。
1、联通收益计划 2、莞深高速公路计划 3、网通应收款资产支持受益计划 4、华能澜沧江水电收益专项资产管理计划 5、远东首期租赁资产支持收益专项资产管理计划 6、浦东建设BT项目资产支持收益计划 7、南京城建污水处理收费资产支持收益专项资产管理计划 8、南通天电专项计划 9、江苏吴中集团BT项目回购款专项资产管理计划
资产证券化成功案例3个
资产证券化成功案例3个目前，我国在商业地产专题阅读资产证券化专题阅读领域已开展了一些探索。
在已有案例中，大致可分为三类：一是标准REITs，如开元REITs和春泉REITs，均在香港上市;二是准REITs，以中信启航专项资产管理计划和高和资本的中华企业大厦案例为代表;三是其他通过专项资产管理计划形式实现的资产证券化，如欢乐谷主题公园入园凭证收入专项资管计划、海印股份专项资管计划等。
如开元REITs和春泉REITs，以国内酒店、写字楼为基础资产，通过REITs打包在香港上市。
开元REITs。
2021年7月在香港上市，基础资产为浙江开元集团旗下4家五星级酒店和1家四星级酒店。
实际发行25%的基金份额，发行价为3。
5港元，募集资金6。
75亿港元，预期回报率为7。
8%，由开元集团做担保，如达不到预期收益率，则由开元集团补足。
从投资人的结构来看，公众持有人比例为32。
42%、凯雷28。
39%、浩丰国际39。
20%。
春泉REITs。
2021年11月在香港发售，管理人为春泉资产管理有限公司，基础资产为北京华贸中心两座写字楼及地下停车位，发售定价为每单位基金份额3。
81港元，募集资金规模为16。
74亿港元，预计年化收益率为4。
94%-5。
23%。
2、准REITs典型案例包括高和资本的中华企业大厦案例和中信启航资管计划，其在部分运作环节上所呈现的方式已与私募REITs非常接近。
高和资本中华企业大厦案例。
中华企业大厦系位于上海南京西路上的一栋老旧的写字楼，高和资本通过非公开方式向高净值人群募资，门槛一般在3000万元以上，同时还利用了较高的金融杠杆。
中华企业大厦的总投资金额约9亿元，资金结构是3：2：1，即3指银行并购贷款，2指信托公司的夹层融资，1指高和持有的劣后级。
收购中华企业大厦后进行整体改造，汰换租户，提升品质，并引入国际的物业管理公司，将项目打造成南京西路一栋稀缺的精品写字楼。
国内由于REITs迟迟不能推出，如何在物业的流动性和物业整体价值的完整性两者之间取得平衡是商业地产行业的一个重大难题。
企业资产证券化业务.pptx
兑付 专项 受益 凭证 本息
中央证券登记公司 （登记机构/支付代
2005年8月，中国证监会批准第一个试点项目；
2006年底，中国证监会与交易所、证监局对九个专项资产管理计划试点项目进 行联合检查，之后中国证监会暂停新项目的审批；
2007年，中国证监会对专项资产管理计划运行和管理现状、监管情况、募集资 金使用及存在的问题进行了全面的总结，起草完成《证券公司企业资产证券化 务试点指引（试行）》
低于同期限银行贷款
无期限限制，一般在3-5 年
募集资金用途灵活，企 业在中期票据存续期内 变更募集资金用途应提 前披露
低于同期限银行贷款
流通场所
交易所市场
银行间市场
银行间市场和交易所市场 银行间市场
专项资产管理计划在融资规模、期限、募集资金用途及融资成本等方面具有比较优势
资产证券化产品已经成为美国主要的固定收益投资品种之一
企业资行产业证报券告化业务
目录
✓ 企业资产证券化业务简介 企业资产证券化业务流程 华侨城A案例分析 东方证券操作过的项目
企业资产证券化的概念
企业资产证券化的定义（证监会） 证券公司企业资产证券化业务是指证券公司以专项资产管理计划为特殊目的载体，
以计划管理人身份面向投资者发行资产支持受益凭证，按照约定用受托资金购 买原始权益人能够产生稳定现金流的基础资产，将该基础资产的收益分配给受 益凭证持有人的专项资产管理业务。 企业资产证券化业务的实质 原始权益人将能够产生可预期稳定现金流的基础资产转让给投资者进行债务融资。 企业资产证券化业务的性质 对于融资者而言，企业资产证券化业务是一种债务融资；对于投资者而言，企业 资产证券化产品是一种固定收益品种。
政策支持 中国证监会正在积极推动券商开展资产支持收益专项资产管理计划业务
详解资产证券化中的SPV
对发起人而言，资产证券化业务具有特殊吸引力的主要原因是发起人可以突破自身主体信用的限制，以更低的成本融资，非投资级的企业也可能发行AAA级的债券;对投资人而言，资产支持证券具有投资价值的原因之一是其具有较好的安全性，其收益几乎不受发起人信用等级下降的影响。
资产证券化过程中，发起人将资产“真实出售”给特殊目的载体(SPV)，实现破产隔离，才使资产支持证券具有上述特性。
因此，特殊目的载体在资产证券化的业务中起着非常重要的作用。
SPV还具有税收中性的作用。
在国外，投资资产证券化产品通常可以获得税收优惠，而且，由于该笔证券化业务是SPV的唯一业务，其基础资产的利息收入大部分都以证券利息的方式支付出去，所以SPV几乎不用纳税。
SPV的税收中性是促使国外资产证券化业务蓬勃发展的主要动力之一。
当然，SPV还承担着发行证券的任务。
因为发起人把资产“真实出售”给SPV，所以SPV实际上拥有这些基础资产，具备发行证券的资格。
在资产证券化的实践中，特殊目的载体的种类很多，包括特殊目的信托(SPT)、特殊目的公司(SPC)、其它类型的特殊目的载体(统称为SPE)。
这些载体具有不同的特点、不同的功能。
选择何种载体开展证券化业务，一方面受到分业监管体制的限制，一方面也需要根据具体的目的进行选择。
本文根据我国目前的资产证券化实践，对各种类型的SPV的特点进行讨论，并对基于SPV的创新进行探讨。
一、资产证券化的业务类型在我国，资产证券化仍处于起步阶段，采取何种SPV开展资产证券化业务，受分业监管的影响较大。
因此，发起机构的类别、基础资产的种类基本上确定了采取何总类型的SPV，并相应地确定了SPV实际运行所应遵守的规则。
简单总结如下表：表格1 资产证券化业务类型和SPV上述资产证券化业务类别中，信贷资产证券化采取SPT的形式，资产支持专项计划和项目资产支持计划实际上可以归为SPE，实践中，ABN很多时候并不使用SPV。
虽然，从资产证券化试点以来，尚未出现真正以SPC作为载体发行资产支持证券的情况，但是在几单极具代表性的REITs(例如“中信苏宁资产支持专项计划”)中，还是出现了SPC的影子。
资产证券化(ABS)
美兰机场信托受益权资产支持专项计划
大丰海港港口有限责任公司港口服务费收益权资产支持
专项计划
6
基础资产主要类型
——基础设施相关
企业
融资租赁公司 小贷公司 银行 信托公司
证券公司 证券公司 互联网金融/消费信 贷公司 保理公司 公积金中心
基础资产
租赁债权 小贷债权 信托受益权 信托受益权 股票质押回购债权 两融债权
资产支持票据（ABN）
据了解，交易商协会对《银行间市场非金融企业资产支持票据指引（2015年 版）》正在征求意见。
资产支持计划
2015年9月，保监会发布了《资产支持计划业务管理暂行办法》的通知。
3
主管部门 发起人 投资者 基础资产
SPV 依据
资产证券化类型与SPV
资产支持证券信托计划 央行、银监会 银行业金融机构 银行间市场投资者
中国证监会 中国证监会 2-3个月 交易所市场 保险、基金
融资成本 发行主体
低 金融机构、企业
低 上市公司（含海外上市）
发行规模 总规模不超过净资产的40%
总规模不超过净资产的40%
募资投向 限制较少
限制较少
主要优势 审核快、利率低
发行规模不计短券中票额度
主要缺点 规模受限
只适用于上市公司
企业资产证券化
消费贷款
保理债权 公积金贷款
典型项目
远东五期资产支持专项计划
中金-蚂蚁微贷小额贷款资产支持专项计划
国君资管恒信1号资产支持专项计划
智诚一期信托受益权资产支持专项计划
方正证券股票质押式回购债权资产支持专项计划
华泰国君融出资金债权1号资产支持专项计划
京东白条应收账款债权资产支持专项计划 产支持专项计划