四合院相关知识

A、市场背景与市场契机

1、北京古都历史风貌保护规划背景概述
北京是举世闻名的历史文化名城，历史上有辽、金、元、明、清五个朝代在此建都。自公元1067年，北京便成为古代中国的文化、政治、经济的中心，是南北交通枢纽和战略屏障，同时也是中华各民族文化交流与融合的中心。
1949年，中华人民共和国定都北京，北京又成为现代中国的核心，历经五十多年的发展，北京发生了很大的变化，取得了辉煌的成就，城市在不断扩张发展，城市建设可谓日新月异，一流的现代化国际都市形象已初见端倪。
和世界上任何一个超大型城市一样，在城市的发展中，北京也面临着新与旧的矛盾。古老文明与现代节奏，传统精神与时代观念，无时不刻地在发生着撞击和融合。
自八十年代末期，北京的城市建设开始驶入快车道，大量的新建建筑拔地而起，与此同时,大面积的城区旧建筑被拆除。城市新陈代谢的规模举世罕见。在这种造新城运动中，有一部分具有历史价值的旧建筑和建筑环境没有得到很好的保护，对历史风貌保护的理解也存在着严重的偏差:一些沿街现代建筑被加上不伦不类的帽子——大屋顶，一些真正具有文化价值的古建被彻底拆除。一批建筑专家和文化名人对此提出了不满和抗议，围绕着保护与建设，伪复古与真文化的辩论，北京的城市建设面临着发展中的矛盾。
早在1982年，国务院就公布了国家第一批历史文化名城，北京名列首位。专家建议在名城规划中，应保护古城传统的格局、中轴线、园林水系、城市空间特色和重要文物古迹，除此以外，还有一项重要内容就是保护古城内重要的历史地段。这样可将具有传统风貌和民族特色的历史地段划定为历史文化保护区加以保护，以展示城市发展历史和文化特色。
遗憾的是，这一建议在当时并未得以很好的贯彻实施。
进入九十年代中后期，中国的市场经济得到迅猛发展，政治体制改革也相应进步，城市建设也由长官意志向尊重市场，尊重规律，尊重文化方面进行转化。随着加入世贸，及举办奥运需要，作为中国首都，北京的城市建设模式，越来越多的受到国内、国际的深切关注。同时随着与国外城市建设新思想的交流与学习，北京逐步确立了在保护中建设，在建设中保护的城市发展思路。北京不但要现代化还要有文化，这种观点已逐渐成为人们的共识。
1999年北京首规委，公布了北京市第一批25片历史文化保护区，揭开了北京城市保护性建设的序幕。
这次规划划定的25片历史文化保护区的占地面积为957公顷，
加上旧城内文物保护单位的保护范围及其建筑控制

地带，占地面积共约2300公顷，占旧城总面积的37％。最终，处于南北中轴线上的皇城、后三海、钟鼓楼地区以及前门外的大栅栏、天坛、先农坛等地区将连成一片，形成以传统中轴线为骨架的旧城历史精华地段核心保护区域，从而基本体现出北京旧城保护的整体格局与风貌特色。
在规划中，为了协调保护区与城市其他地区、保护区与保护区之间的关系，各保护区在城市中的功能、定位上进行了初步确定。
通过对25片历史文化保护区的历史风貌、建筑特色、人文环境等进行综合分析，划分为传统商业保护区、传统胡同住宅保护区、近代建筑保护区、皇城保护区，寺庙建筑保护区，以及风景名胜综合保护区几种类型。
（1）传统商业保护区
包括大栅栏、鲜鱼口、琉璃厂、五四大街、阜成门内大街等。对这类保护区，近期可考虑修复街道两侧建筑物立面，整治街道环境，完善基础设施，改善交通状况，重点复原部分有历史价值的单体建筑等。对其利用可与旅游相结合，突出老字号商店的传统风貌特点，形成各具特色的北京传统商业街。
（2）传统胡同四合院住宅保护区
除了25片历史文化保护区外,还包括西四头条至八条、东四北三条至八条、南锣鼓巷等地区。对这类地区的保护,可采取整治院落和外迁部分人口的方式，恢复保护区内老北京传统胡同、四合院的风貌。并注重改善市政基础设施，保护古树名木，突出胡同及四合院景观特色。
（3）近代建筑保护区
主要为东交民巷，作为清末明初北京的旧使馆区，该地区目前多数建筑保存完好。对其保护将以整治环境为主，目前仍允许使用单位占用，近期尚未有详细规划出台。
（4）皇城保护区
指明清北京皇城及周围地区，包括地安门内大街、景山东西街、景山前后街、南北池子、南北长街、陟山门街、东华门大街、西华门大街。近期，对其保护以综合整治环境、再现昔日皇城风貌为主，并协调与故宫之间的关系。远期，皇城保护区将作为一个整体完整地保护下来。
（5）寺庙建筑保护区
国子监、孔庙、雍和宫将作为一个整体加以保护，并适当恢复该地段的其他寺庙建筑，以完整地体现老北京寺庙区的传统风貌。
（6）风景名胜综合保护区
以什刹海为主要区域，该地区聚集了大量寺庙、王府、民居、商业街、古代桥梁等，这些景点及文物建筑具有浓厚的传统文化氛围和巨大的旅游价值。该地区有各种类型的传统建筑，通过采用多种保护方式，使之发展成为著名的民俗游览观光地区，以作为北京皇家建筑游览的补充。
2、市场的新契机
历史文化名城的规划和旧城区的改建将倡

导"有机更新"模式，改变"大拆大建"、"剃光头"式的做法，遵循循序渐进、审慎更新、居民参与、社区发展等原则，建立适应城市土地开发管理的新机制。所谓旧城居住区"有机更新"的模式是指：质量较好、有文物价值的予以保留；部分完好的加以修缮；已破败者拆除更新，不搞"一刀切"；居住区道路保留胡同式街坊体系；新建住宅与四合院形式相协调。这一探索已经在北京市南锣鼓巷地区、国子监地区、白塔寺街区等的规划、整治中取得了成效。
在2008年以前，北京市必须建设完成大量的城市环境基础设施，同时有相当大规模的体育场馆需要建设，四环、五环、立交、地铁、轻轨等一系列的交通设施和交通枢纽设施的建设也需要如天文数字般的巨量资金支持。在旧城保护区的保护建设方面，政府很难有更多的资金投入。单纯由政府投资，保护区后期的维护资金问题也很难解决。
在对历史文化城市的保护性开发中，必须引入成熟的市场运作机制，由政府、开发企业、文化组织共同努力，才能很好的完成。这点在上海石库门区改造，在意大利的威尼斯、法国巴黎、英国伦敦等世界著名城市的保护性开发中均有良好例证。
引入市场机制，由政府组织实施宏观控制，由政府和文化组织指导和确定规划标准，由海内外开发商投资，具体运作项目的建设实施，保护与开发并举，已成为今后此类型项目的主要运作方式。
城市人文的发展将促进人文城市的建立，也为人文建筑的出现
提供了新的市场契机。四合院作为中国建筑文化中最具典型性的住宅形式，也最能代表北京的人文精神，四合院面临着发展的新契机。
由于北京市政府决定在2005年基本完成旧城保护区保护开发，2002-2004年将是四合院等项目的集中建设期。由海外开发商介入四合院项目的开发，目前具备了较好的进入时机。
B、北京四合院的区域分布及特点
1、北京四合院的历史分布
四合院建筑为砖木结构，保存年代不可能久远，明代以上的四合院在北京基本已经绝迹，目前北京城内文物性质的四合院均为清代以后营建的。四合院的分布与清代八旗居民的分布有关，清朝早期为皇室防务及满汉分制需要，北京城分为内、外城，北京内城的居民，是王公、贵族、品官、差役和八旗官兵及他们的眷属。八旗、亲王及品官的府第分布在内城各处。内城的核心是皇城，内务府官员的住宅区在皇城之内。皇城之外，东西交民巷一带住的是各衙署的官员。北内城为贵族及内务府当差人的居住区，区内王府较多。东西城均有高官富贾的邸宅。昔日北京有俗谚：“东富西贵”，“东直门的宅子，西

直门的府。”
外城的情况大体是，宣武门外一带，会馆云集，是外省官员及举子们寓居的地方。应运而生的琉璃厂书肆和古玩铺大大兴旺。前门外是商业区，主要是商民寄宿的地方。前门外有若干“廊房”。“廊房”是明代万历年间修建租与商人经商的。这个名称一直沿用至今。戏院大都散布在前门外东西两侧的商业区中。崇文门外是手工业者集中居住地区，在崇文门外，原来也有一些北京著名富户的住宅。如：米商祝家、盐商查家和同仁堂乐家等很好的四合院住宅。天桥是大众化娱乐的场所，小戏、杂耍、掼跤、相声等在此演出。这一带的居住条件极差，较高规格的四合院住宅很少。
清代晚期至解放前，北京城的内外城居住限制已被彻底打破，但四合院的聚集区域基本以原有的聚落为主。
建国以后，出于北京城的城市建设需要，原有的内城墙被拆除，北京内、外城的城市格局便不复存在。在建国后的五十余年建设中，大部分四合院逐渐被拆。现在，比较完整，合乎格局的四合院已经少见。
2、目前北京四合院的分布状况
目前北京的四合院地区基本分布在以下区域：
a、东城区域
东城区是目前四合院资源最为丰富的城区，主要有以下区域：
1、国子监地区
国子监街区是全国唯一的文物保护街，这里有始建于公元1302
年的北京孔庙，有元明清三代最高学府——国子监，东面有目前国内罕见的藏传佛教寺庙宫殿—雍和宫，环境传统文化氛围浓郁。在此区域，政府已明令禁止开发商品楼房。在东西走向的国子监街南北两侧，将建立北京较大较完善的四合院建筑艺术保护区，目前尚处于规划准备阶段，但有零星的新四合院建造。
2、交道口四合院保护与规划区
该区域北起菊儿胡同，南至平安大道地安门东大街段，西起下洼子胡同，东到东四北大街。区域内有大量文物性四合院和古建筑，如孙中山行馆，蒋介石行馆，茅盾故居，欧阳予倩故居、段祺瑞执政府等，历史文化氛围浓郁。该区域将要进行的保护性开发工程包括：
b、 后水桥水系恢复工程
c、 南锣鼓巷商业精品街恢复区域（规划已有变动）
d、 文物建筑保护及修缮
e、 危改区域1-5期
f、 四合院保护区域（计划建造40余栋四合院）
该区域规划方案已经初步确定，拆迁尚未开始。
3、南池子四合院保护与规划区
在南池子大街和北南河沿大街之间，南自皇史城，北至东华门区域将进行保护性开发规划：
1）菖蒲河河道的重建整修，及水景再现，河边将兴建戏楼及饭店、传统文化中心等仿古建筑。
2）皇史城和普渡寺历史古迹保护同时，进行景观开发。
3）大面积区域将

以危改及四合院住宅建设为主，目前规划尚在修改之中，拆迁已经开始。
4、东四北三条至八条
该区域四合院的保护建设，将采取整治院落和外迁部分人口的方式，以恢复保护区内老北京传统胡同、四合院的风貌。并将通过改善市政基础设施，保护古树名木，突出胡同景观特色，目前尚未确定开发日程。
b、西城区域
西城也是四合院较为集中的城区，分布面积也较广泛
景山以北的前海、后海、西海周边是四合院建筑较为集中的地区，其中的什刹海地区在1999年已被市政府指定为二十五片历史文化重点保护区之一。目前西城历史文化区的总体保护开发范围主要有以下几块：
1、开发传统风貌街——即地安门大街、烟袋斜街和白米斜街，对地安门大街进行综合商业性改造，白米斜街结合危改向西推进至前海东沿，烟袋斜街按传统商业街进行改造。
2、 什刹海核心地区
在什刹海核心的金丝套地区，三面临水，文物古迹众多，传统四合院及传统胡同密集并保存较完好。该区域将进行整修和重建，并开拓部分历史水道遗迹，拓展西海和后海之间的水道，改善环滨湖道路，贯通环湖路，提高道路质量。由于该区域拥有北京地区不可多得的水景，历来是精品四合院荟萃之地。该区域目前将开发若干极品四合院项目，目前正处于前期运作阶段。
3、前门及大珊栏区域
该区域自古是商贾云集之地，是传统的商贸闹市区。上世纪90年代初，中国中实集团与北京市政府合作，通过出资改建前门西南侧广安门内大街，取得前门地区土地开发权，并以前门产业群命名，立项开发。该产业群位于天安门广场正南方，北京的中轴线两侧，占地173公顷，总开发规模430万平米。
九十年代中后期，随着北京新领导班子的上台，北京城市开发政策发生改变，前门地区由商业开发为主转为保护性开发占主导，原前门产业群的商业开发规划将被修改，由于保护性开发使得原规划项目变化较大，另外也由于开发企业力量所限，目前该项目尚处于停滞状态。
前门至大珊栏地区也有一定量的四合院建筑，建筑形式丰富多样。在近期，市政府有计划考虑修复街道两侧建筑物立面，整治街道环境，完善基础设施，改善交通状况，重点复原部分有历史价值的单体建筑等。对其保护，突出老字号商店的传统风貌特点，形成独具特色的北京传统商业街。但街区内四合院的保护和开发尚未提上议事日程。
4、西四头条至八条
随着白塔寺地区及阜内大街的改造整治，该区域的保护性规划也即将启动，也将采取整治院落和外迁部分人口的方式，但是区域内是做多层还是四合院目前尚未完

全确定。
c、崇文区域
1、天坛及先农坛
作为南城，崇文区较规整四合院历来较少，但清代几个大商巨贾，在崇文门外均有住宅，如盐商查家，米商祝家和同仁堂乐家。在天坛及先农坛附近局部地区，具备一定建造四合院的良好环境，但目前没有相关具体规划。
天桥地区地跨崇文与宣武两区，是旧北京城中著名的娱乐区，历来居住混杂，条件较差。目前已开始进行大规模的拆迁，拆迁后将以多层低密度楼房为主，胡同式杂院及四合院建筑已基本消失。
d、宣武区域
1、 琉璃厂及虎坊桥
琉璃厂东街和西街是北京城内名人字画和文房四宝的重要聚集地，戏剧界的名人，各地会馆也在这一带云集。商人与艺人的混杂使该地区的文化风格别具特色。该地区的建筑也混杂了西洋古典风格、伊斯兰风格、中国风格，形成独特的“民国风格”。
目前即将启动的琉璃厂文化区一期工程主要包括以下方面：
1、 厂甸街及东琉璃厂广场；
2、 樱桃铁树斜街西南端点，五道庙前广场；
3、 南新华街沿街地段
随着一期工程及后期工程规划的完成，街区内的四合院预计也将进行保护性开发。
e、其它分布区域
北京市在完成海淀区圆明园遗址的驻园单位和居民搬迁整治后，将展开遗址勘探调查工作，建成圆明园遗址公园。颐和园、香山地区及市内的元大都土城及护城河周围地区也成为环境整治的重点，另外卢沟桥、宛平城墙区域以及十三陵未开放陵区、明长城北京段也开始全部或部分的修缮。
以上区域中历史上也曾存在过一些分散的四合院，目前局部区域也具备建造高档四合院的可能，但目前基本没有成片规划计划。
C、北京四合院的建筑文化与形式
1、四合院建筑文化的特点
四合院，是以正房、倒座房、东西厢房占据四方，围绕中间庭院形成平面布局的传统庭院式住宅的统称。早在距今三千年前殷商故都的宫室遗址上，已有房屋围绕着中心院的组合形式。西周时有了比较严整的四合院。隋展子虔《游春图》中便绘有乡村狭长的四合院。宋代沿用汉以来的前堂后寝的传统，在待客和日常起居的庭堂与后部卧室之间，有穿廊连成“丁”字平面，堂寝两侧有耳房或偏院。到了明、清，经过长期的积累，以北京为代表的四合院形成了一套成熟的结构和造型。四合院的布局原则，除了某些例外，可以说一直沿用了两三千年，其历史之悠久，分布之广泛，在中国民居中占据首位，因而堪称中国汉族居民住宅的正宗典型。
作为老北京人世代居住的古典民居建筑形式，北京四合院的建筑构造具有浓郁的民族风格，它是中国民族传统文化的载体，蕴含着深

刻的文化内涵。四合院的建筑风格体现天人合一，五行相成，四围方正，层次和谐，格局对称，四面房屋各自独立，彼此间可有游廊相连，起居十分方便，院落宽绰疏朗可在院内植树栽花、饲鸟养鱼、叠石造景、而关起街门又自成天地，具有很强的私密性，居住者不仅享有舒适的住房，还可分享自然环境赐予的一片美好天地，是满足人类生活起居和回归自然的最佳人居环境之一。
2、北京四合院的建筑形式

围绕中心院，四面的房子占据四方，对内围合，各房的门窗朝院内开。对外封闭，只有一座大门与外界相通。这种平面组合庭院形式，正是四合院的基本特征。
四合院的典型组成形式是：大门开在基地的巽位——左前方（东南隅）。正房位于基地的北部，坐北朝南，一般三开间，左右各有耳房一间，东西厢房在正房前左右对称相对而立，构成院落的东西两侧，南房即倒座房位于基地南端，坐南朝北。南房的开间数是：包括用做大门的那一间在内，一般都是正房的间数加上两耳房的间数，计五开间，总之要占满基地的宽度。
（2）两进院

相当于把基本型四合院的倒座房，用一道墙给隔在外院。墙一般建在东西厢房或它们的南侧山墙的连线上。在中线位置开一道二门。二门在中，一般装饰以较华丽的垂花门。垂花门以内属于内宅。这样造成了多重庭院，形成了空间的连续变化和大、小对比。
（3）三进院

三进院就是在两进院的正房的后边，再建一排后罩房。后罩房的间数，一般是与倒座房的间数相同的，因为它们都是要尽量占满住宅基地的宽度。后罩房坐北朝南，朝向较好。房前的院子是横向窄长的。如果正房极高而院子甚浅时，阳光可能被遮掉一些。一般来说，后罩房居于庭院深处，私密性较好。
根据户主的阶层等级及经济能力，四合院还可建造为四进、五进形式，即通过设置后罩房，构成四进、五进院落，形成“前堂后寝”格局，五进院为旧制民宅中最高形式。
D、北京四合院的优越性与局限性
1、四合院建筑的优越性
a、 天人合一的聚居
四合院建筑最大的优越性在于实现了人居、人聚的和谐环境。
在建筑形式上完美的体现了“天人合一”的最高精神境界。通过师法自然，在与自然的共处中形成平和闲适的居住环境。极低的密度和私密的围合空间是现代建筑所难以达到的。
b、精神围合与天伦共享
四合院是一种围合空间，在围合中形成了富于历史人文及自然
气息的私有环境，通过空间的围合，环境的营造形成了私有精神的愉悦。
四合院的格局应该说受到旧制礼法的深度影响，按照尊卑等级划分家庭内部

的住居位置，在今天已没有太大的正面意义。但四合院提供了一个家庭聚居的充分环境，它比任何建筑更能体现家庭成员间的亲情关系及家庭的凝聚力，但同时又有自然的隔离区分。
2、 四合院建筑的局限性
a、建筑材料及技术的局限
四合院是砖木构造的建筑体系,在建造上必然会受到传统营造
法式,传统材质,建筑构造的局限,在与现代人生活息息相关的功能方面，会受到一定影响。例如砖结构的保温问题，墙体返碱问题，传统木窗的热工性能，室内潮湿度控制等等。完全复古性的建造模式难以解决四合院与现代人现代生活的对接问题。
b、建筑及室内设计的局限
四合院是坡屋顶建筑形式，受屋面木构架结构的制约，房间平面一般为规整矩形，按开间横向组织排列，一般中部为入口，再分向左右两边，内部空间组织相对缺乏变化。另外四合院是旧有建筑形式，其固有的室内装修做法，以今天的室内设计标准衡量，显得过于简朴，如砖墁地地面，纸糊顶棚做法等。作为长久居住的寓所，一些室内传统装饰构件形式——如木雕，花罩，饰物等，也与一部分现代人的室内环境审美存在差异。
c、 四合院文化的局限
四合院在建造中讲究风水。风水作为中国古老周易的建筑环境学说，有着神秘和先验论的色彩，其学说是通过避凶趋吉的判断来促使建筑合乎阴阳，进而达到“天人合一，道法自然”的境界。风水学是古代建筑文化中的重要组成部分。北京旧城及故宫便是按照风水学理论规划建造的。大到四合院建筑的布局，小到台阶几级的建筑数理均要合乎风水理论。
但是作为一种古老文化，四合院的旧有营造模式也有一些与时代精神相悖之处。例如：庭院绿化方面为了一些避讳，不允许种枣树、槐树、桑树、梨树，甚至丁香等。室内设计包括陈设的做法有些过于注重风水方位，甚至到了迷信的程度，导致建筑过于拘泥于传统形式，灵活性不够，难以适应客户不同的需求。
四合院的文化主要局限在于与新时代的对接方面，现代人居住其中，对环境及建筑的要求必然不同于古人，新建四合院需要与之适应，才能在目前的市场中把握住客户。
对于四合院的风水文化，应当有所取舍，去粗存精，才能使产品立足于现代市场。目前，北京一部分新建四合院在内部设施、室内设计方面均有一定的创新，例如，采用了新理念的室内设计、庭院布局、户式中央空调设施、地下会所等等。
E、四合院建筑的创新
作为高投资额的豪宅，四合院首先必须良好的满足现代人的居住功能，产品在充分体现传统文化的同时，更应充分体现四合院所具有的地段优越，

居住舒适、尊贵豪华、终极消费的典型特征。
将文化保护置于商业需要之上的开发模式，是注定难以被市场接受的。北京平安大街开发的失败便是最典型的例子，在这方面，开发商需与政府及规划部门深入沟通，与文化组织、业内专家广泛交流，提前介入，才能使项目的建设保持商业与文化的平衡，实现预期的收益。
四合院要适应新市场需要，必须进行产品创新，通过深入研究现代人居住模式与四合院建筑形式的冲突，进行有效的改进。北京的开发企业在这方面作了一定的尝试。
这样的主要措施体现在以下方面：
? 建筑外形及格局体现传统四合院的营造模式
? 室内设计借鉴现代建筑的手法，加强变化，采用与四合院相协调的环保现代建材。
? 彻底改变建筑的供暖模式，采用户式中央空调。
? 庭院的设计加强垂直绿化
目前普遍存在的不足之处
? 防水防潮措施不足，墙体反碱严重。
? 采用木质单玻外窗形式，热工性能较差，长期使用，木窗油漆易褪色，影响整体形象。
? 庭院绿化过于简单，一般都缺乏成年树木的遮映。
? 室内设计、用材过于守旧，难以达到豪宅舒适标准。
? 对于家族聚居，不同年龄的家庭成员活动特点及分隔考虑不够。
作为四合院新产品的建造，在外形及建筑方面受到规划严格限制，目前可在与生活紧密相关的现代设施，室内设计方面重点着手，可采用新型防水防潮材料，门窗及装饰材料，室内设计也应引入符合现代人需要的概念和模式。
F、北京四合院的客户需求与市场供给
1、客户需求分析
北京的豪宅市场是一个刚刚起步的新兴市场，按照香港美联物业的标准，豪宅是总价至少在500万以上的住宅，目前豪宅数量在北京楼市不超过8%。但是，随着北京房地产市场的持续高速发展，针对金字塔顶尖客户的豪宅市场已经开始启动和升温，自2000年开始，陆续有平米单价在2-4万元的豪宅项目陆续亮相北京，如玫瑰园，水印长滩，瑞成中心，贡院六号，金菲国际，和乔丽晶公寓等等，基本可为两大类：别墅豪宅与公寓豪宅。这些总价较高的物业面市后，普遍在市场反映良好，这说明北京已具备了豪宅消费能力。
以目前在北京购买豪宅的客户来讲，基本出于以下几方面的目的：
1、投资豪宅物业，希望保值增值，出租维持日常费用，在适当时机通过出售获的较高回报。
2、 买高品质物业，彰显尊贵身份和独特地位，树立商业形象，便于商业及社会交际。
3、 置业自住，享受贵族生活品质。
从目前出现的豪宅来看，绝大多数是“挟洋自重”的舶来派，
从概念到设计再到室内陈设，均将美式、法式、意大利式

等所谓异国风格、情调奉若神灵。但建筑是有明显地域特点的，舶来品虽然让人新鲜一阵，但终归与中国人的审美情趣，文化背景相左，那些所谓的洋文化在中国师傅的手中也往往弄的不伦不类。
北京豪宅另一个最突出的特色是“豪的没有底气”。甚至有业内人士说：“北京没有真正的豪宅”。以号称北京最贵的豪宅—贡院六号为例，单价四万元每平米的豪宅，居然是塔楼的单元。虽然地段优越，室内装饰奢华，但与其价格相比，仍然让人无法感到物有所值。
以忠实拷贝美国中产阶级别墅为荣的水印长滩面临着另一个尴尬，虽然将美国木屋改造成了现浇混凝土屋，让中国富人尚能忍受，但北京远郊区与美国城市近郊区的环境质量却差距甚远。豪宅的价值不光体现在房间里的家具和壁纸，更重要的价值特征是不断升值的地段和优越的不可复制的环境。
豪宅和所有的商品一样，符合物以稀为贵的规律，郊区土地的升值无望，城里塔楼豪华公寓的局促空间让北京豪宅的价值大打折扣。
与之相比中国的传统豪宅—四合院却有着极大的优势。
在中国，四合院从古至今都是身份和社会地位的象征，在今天现代化的北京，弥显珍贵的四合院更是住宅中的极品。
历历可数的有限地段资源，极低的容积率，深邃的文化体现，藏龙卧虎的历史传奇，都给四合院带来了普通豪宅所无法具备的尊贵品质。也是体现民族气质，文化尊严的极佳载体。
以前由于政策的限制和地下买卖，四合院往往有价无市，极少的供应量使许多买家欲购无门，四合院笼罩着一层神秘感。
目前，随着北京市的旧城文化保护区改造，为四合院的市场开发提供了难得的历史机遇。作为一种代表古老文化的全新豪宅产品进入市场，四合院具有较大的市场机遇。
以香港美联物业豪宅部长期的客户调查及分析，豪宅客户阶层存在着一定的细分层次。在目前北京地区以总价作为划分依据，豪宅层次及市场比例可划分如下：
购买总价层次 市场供应比例
1、500-1000万总价的豪宅 50%
2、1000-3000万总价的豪宅 35%
3、3000万-6000万以上总价的豪宅 10%
4、6000万以上总价的豪宅 5%
以四合院产品，市场占地面积均价2-3万元/平米计
根据市场的接受程度，相对应的四合院产品类型如下：
四合院面积 市场供应比例
1、200-500平米（基本型） 50%
2、500-1000平米（二、三进院） 35%
3、1000 -2000平米（四、五进院） 10%
4、2000平米以上（王府级五进院） 5%
目前售价
以

目前典型区域西城区后海地区为例，市场四合院拆迁后，七通一平的地皮价约为1.3万元/建筑平米，综合地上建筑，庭院绿化等成本价接近或超过2万元/建筑平米，售价超过3.5万元/建筑平米，较高规格的新成品四合院出售价格可超过4万元/建筑平米。
什么人买四合院
根据美联调查，购买四合院的典型客户可按特点进行分类如下：
1) 海外客户
a、归国华侨
这些人大多原为国内名门望族和红色贵族的后裔，由于历史原因，曾远渡海外，随着国内政治环境的开放，本着落叶归根的历史情结，归回故土，置业四合院，重温昔日家族的繁华。
b、华人企业家
多为港澳著名企业家、商人，处于在北京投资和方便与北京政要交往、居住的需要，购买四合院，由于他们的购买有多重目的，在四合院的规格上要求较高，是购买新建四合院的重要客户群。
c、投资性买家
多为港台及东南亚投资性买家，购买四合院，尤其是优质地段的四合院，主要作为中、长期投资项目运作，他们是中小型四合院的重要买主。
2)、国内客户
a、国内企业家
祖籍北京的企业家，大多在少年时代就有胡同里弄及四合院的居住经历。对北京胡同、四合院文化体会深切，功成名就后出于重温、追忆、回归的心理需要，居住四合院，体味人生辉煌过后的闲适与平淡。
b、国内退休官员
国内政坛、军界退位官员，解甲归田后为了满足颐养天年需要，
选择居住四合院，四合院可以保持优越的生活，同时与市井社会保持距离。
3)、文化界知名人士
从事国画、书法等中国传统艺术的知名人士，文学界、戏曲
界、建筑界、文物界等知名人士，他们对四合院的热爱根植于长期的中国文化熏陶。在经济能力具备的条件下，传统四合院对他们的吸引力极大，他们是中小型四合院的重要国内买主。
4) 欧美客户
钟爱中国文化的欧美中国通，在北京投资企业的欧美客商，出于
欣赏和深度体会中国文化的需要，他们购买或者租住四合院。
2、北京市场四合院供给情况
合乎规格的四合院属于顶级豪宅，对应金字塔顶尖的客户群，供应总量较少，目前北京四合院市场供应主要有几种方式：
1）批地自建形式
由四合院专营中介方在收取客户部分建筑付款后，负责选定地块的拆迁，七通一平，及办理有关手续。按客户需要进行四合院建造。这种形式建造规模较小，一般是针对个别客户。但这种方式是四合院主要供应方式之一。
2）旧四合院转让翻建
由旧四合院业主转让出售四合院，客户购买后再翻建，一般由
原房主负责相关翻建规划手续。该方式相对第一种方式较直接。
3）文化保护区

成片开发
在政府划定的保护区域，进行整体保护性开发，居住区将保留胡同式街坊体系，严格按照营造法式及整体保护性规划格局建造四合院落群。目前此类型开发在北京市南锣鼓巷地区、南池子地区、什刹海等地区已经开始。
此类开发模式，在北京是新模式。相对于以前的针对一、两个客户的供应模式，成片开发后四合院的供应量将大大增加，并且开发时间，面市时间也较为集中。
G、北京四合院的投资与合作方式
由于北京土地市场尚未建立。目前，关键地段的土地权基本操纵在政府部门，或与政府部门有紧密关系的所谓开发公司手中。
目前与成片开发四合院的有关的主要的政府机关为：
? 东城区房屋土地管理局
? 西城区房屋土地管理局
? 东城土地资源管理局
? 西城土地资源管理局
? 国土资源局拆迁办公室
由于该部分地权在前几年已经确定划拨给政府部门或下属开发公司，所以今年七月一号后的土地拍卖新政策，对此也不会有本质影响。
合作基本有以下方式：
1、开发商通过投资，参与前期地块的七通一平及拆迁建设，通过与政府共同出让熟地分成获利。
2、政府出让地皮，开发商出资完成项目建设，建设项目出售后
双方按投入分成获利。
3、开发商通过投资，获得出让熟地，并完成项目建设，出售获
利。
4、开发商投资，参与前期地块的七通一平及拆迁建设到后期
建设全程程序，通过物业预售或出租获利。
不同的合作方式，对开发商的资金实力要求不同。
H、影响四合院项目的投资收益的主要因素
影响投资收益主要因素：
a)产品开发投入
由于四合院项目开发，前期费用已经较高，产品建造的开发费用过高会导致总价过高，对四合院的销售产生一定影响。相反，产品方面的投入也不能过低，因为过低的投入将导致四合院的建造达不到规格标准，即所谓“做不到家”，这样的产品更不易被客户接受，将面临更大的市场风险，如何权衡，需要深入把握。
b）销售资金回笼速度
四合院针对的是超级实力客户，客户总量很少。营销中对营销管理，营销人员的素质要求极高，营销方式的偏差，很容易造成销售周期过长，资金回笼期过长，相应成本会大幅增加，投资收益将面临威胁。
c) 四合院出售价格
目前由于产品的稀缺，具备一定规格标准的成品四合院出售价格在3-3.5万元/建筑平米。售价的变动主要与地段、环境有直接关系。
由于文化保护区的保护建设集中在2002-2005年完成，四合院的供应量会有所增大，而购买四合院的客户群相对稳定，这对今后两年四合院的价格会有一定影响。
I、项目投资的风险及防范

1、项目投资的风险分析
四合院项目由于密度低，一般也处于显要地段，开发成本及门槛相对较高。
四合院的占地面积较大，一般二进的四合院也在500平米左右。总价往往在700万以上，一般均在1000~3000万左右，高规格的五进极品四合院价格可近亿元。
超高总价，极少数量的客户群，导致四合院项目开发存在着一定的风险，主要有以下几个方面：
1、资金回笼
由于四合院针对的目标客户数量很少，在宣传、营销上往往保持低调。面对的顶级客户也以理性购买为主，同时客户在购房中，一般也都会有一个顾问组提供咨询。项目销售针对性极强，如果销售周期较长，项目方在资金回款方面会有相当的压力。
2、成本控制方面
四合院所处地段地皮一般都较为昂贵，另外四合院的容积率低，拆迁费用较高，加上古树保护和可能出现的文物保护等因素，使四合院开发成本控制存在一定风险。
四合院的建造专业化程度较高，相关配套传统材料选择渠道较少，手工化施工环节较多，质量控制难度较大。在产品的建造方面需要有专家介入，同时产品的创新需要对原有传统建筑工艺有深入得了解。这样在实际建造中，建筑的精工细作不可避免会带来施工周期长，工程成本控制难度大的问题。
3、市场风险
由于四合院针对的是顶级目标客户，房款资金数额巨大。同时受豪华别墅、市区顶级豪宅的产品竞争，有一定的抗性因素。
2、项目投资的风险防范
a）独特营销模式促进资金回笼
借助强大的营销机构，通过营销网络，可在较广泛的区域筛选尽可能多的目标客户和历史积累客户，在具体的营销中，制定切实可行的价格，通过专家营销小组销售模式来对应客户顾问组实施专业化强势营销，有助于提高营销成功率，及回款速度。
b）成本控制方面
准确掌握项目预选地段规划条件，地块现状情况，掌握四合院建造规律及特殊程序，聘用行业专才及专家，在建设期严格控制建筑过程及成本，划组团，分片开发，前期通过收取客户建筑分期付款减轻开发压力。
与地区政府及所属公司紧密合作，加快中间审批程序，减少项目建设时间及降低管理费用。
c) 市场风险
把握市场的前提，是提前把握客户，通过成熟的营销网络掌握目标客户资料，开展目标性客户营销，突出四合院的重要优势，扩大同类产品的地域、文化差异性，有针对性的开展营销宣传，灵活机制，按客户需求定制产品，提供全程配套服务（如提供室内设计、庭院园林设计）。四合院的建造也应体现精品原则，不光在建筑方面精工细作，在室内设施，室内装饰方面更应克服传统模式的不

足，精益求精，以抗衡别墅与城区豪宅的挑战，以顶级精品及尊显豪贵的终极产品形象，提升性价比，拉开与竞争产品的品质差距。
在产品的设计上，应把握市场供应的层次，应增加较小面积四合院的数量比例，例如以基本型四合院，两进四合院为主，三进、四进为次。降低四合院总价门槛，扩大市场客户广度。
J、针对项目定位的选址建议
选址原则
1、地段有较成熟的四合院文化氛围及历史渊源
四合院的环境至关重要，除了满足传统风水的要求，也应对环境的现有文化气氛及历史渊源有所把握。有些地段有较好的旧四合院，但后来由于城市的发展，周边高楼林立，很难再体现出四合院的独有气氛。北京四合院项目投资分析-投资分析
2、有完善的配套市政设施
四合院要满足现代人的需要，基本的七通一平是必要硬件，选址中应充分考虑，许多二环内地区由于是旧城区，现代城市设施相对落后，配套市政落伍，管线建设的成本也较高，且建设周期漫长，在选址中应充分加以考虑。
3、具备政府开发背景及完善规划
历史文化保护区的保护建设有较深的政府背景，并且与各种即
得利益集团的关系紧密，开发商与区域政府及下属公司合作可以在开发审批程序及相关合作领域获得便利，有利于把握规划限制，加速开发进程，解决疑难问题。
K、结语
本报告撰写阶段正值北京市历史文化保护区详细规划陆续出台阶段，一些地区由于文物保护、规划修改及内部争论的原因，开发模式、规划迟迟未定，为资料的收集和分析带来困难，此报告提供的资料及情况均以当前现状及美联物业掌握的信息为主，请贵公司在决策中酌情考虑。