成都的增减挂钩实践

成都的增减挂钩实践

从成都市区出发，开场半个多小时，我们到了龙泉驿区黄土镇的洪安村，这个村子位于成都市的东部距离城区20公里，已经算是成都较远的郊区。刚进洪安村，村头树立的一块大展板吸引了我们，展板上画着密密麻麻的规划地图。围观村民告诉记者，他们每户就要在镇里分到一套新楼房了。

村民们会分到一套楼房？这倒是件新鲜事儿。据我们所知，洪安村有1812户，如果家家分到新楼房，每人按照至少35平米计算，需要花费3、4个亿，谁会花费这么一大笔让村民搬家呢？住进了楼房，这些村民还会回来种庄稼吗？这都是我们的疑惑。

我们随便走进了一户李姓人家。独自一人在家的李大妈说，他们祖孙三代七口人在这个房子里住了30多年了。见我们询问搬家的事，李大妈从一个红袋子里拿出了几个证给我们看，这些证都是去年进行农村土地产权制度改革确权后发的，有农村土地承包经营权证、集体建设用地使用权证，李大妈很小心地保管这些证件，因为这些证代表了她家的一份财产权利。

翻阅这些证书，我们看到这样的数字，李家住房占用的集体建设用地493.7平方米，按一家7口人算的话，人均占地70多平米。70多平米，这对城里人来说简直就是个奢侈的数字，但在这个村里却很平常。李大妈的房子虽然很大，但非常破旧，住的并不舒适。李大妈一家早就盼着盖个新房子，可是家里不宽裕。

在洪安村，和李大妈类似的难题有很多，一位村干部告诉我们，这次搬家，就是靠村民们节约出来的宅基地换来的。洪安村离市区远，村里主要经济支柱是农业，虽说不算富裕，但是全村4900多农民，家家户户都住着大房子，不仅房子多，房子前后的院子也很大。这可是一笔不小的财富

黄土镇党委书记练思德告诉我们，他们准备把村里900多亩的宅基地和其他集体建设用地全部拆除，复耕改成农田，然后把节约出来的建设用地指标，通过增减挂钩给每家每户在镇子里换一套新住宅。

练思德介绍：“如果说是现在的本地方农民的宅基地，每亩价值20万到30万，如果是增减挂钩，把我们的指标平移到农村的主城区可以达到170到200万。通过土地增减挂钩啊，我们土地的级差地租就出来了，级差地租出来了之后，我们土地的收益部分主要是用于我们的农民转变为市民，农民向城镇集中的成本开支。练思德所说的增减挂钩和级差地租，就是让农民通过宅基地复耕、住上新居的关键。按照成都市国土部

门的作法，城区的工商企业如果需要占用一亩耕地，可以对农村建设用地整理，农村增加耕地的方式获得建设用地指标，从而保障耕地总量不减少。

北京大学国家发展研究院博士李力行说：“城市化必然要占用耕地，但是我们国家为了保护耕地，就实施耕地的占补平衡，你在城市占用一块耕地，在农村或者远郊地区就需要增加一块耕地。那么这就是所谓的占补平衡。如果这两边能够有一种机制，把它协调起来，农民退出宅基地复垦，就能够分享到城市化带来的土地增值收益。”

宅基地的确是宝藏，值得强调的是，两处挂钩的土地，地理位置不同、用途不同，存在较大的价值差异，这个差额正好被用来改善农民生活。为此，成都专门建立了农村产权交易所，让农民把手里的土地通过市场撮合、实现自主交易。

从农民的搬家中，我们看到了宅基地隐含的巨大价值。其实土地一直被称为是人们最基本的生产要素，但是长期以来，农民手中的宅基地却没有产生巨大的财富价值。

中国农村的土地分为农用地、集体建设用地、未利用地三类。宅基地属于集体建设用地的一部分。随着农村经济的发展，逐渐富裕起来的农村一度出现了盖房子的高潮，不少地区因为建住宅还发生了侵占耕地的现象。国家行政学院教授许正中说：“农村宅基地的无序扩张，要比城市的扩张占用土地的份额要大了很多。”

北京大学国家发展研究院对成都城乡统筹历时一年的调查有这样一项结论——“在城市面积不断扩大的同时，农村建设用地，特别是宅基地，随着农民进城不但没有缩小，反而有所扩大。”

2004年，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》提出，各地要采取有效措施，引导农村村民住宅建设按规划、有计划地逐步向小城镇和中心村集中。对城市规划区范围外的农村村民住宅建设，按照城镇化和集约用地的要求，鼓励集中建设农民新村。

通过城乡建设用地增减挂钩，成都的农民正在筹备乔迁新居，与此同时，他们的宅基地也将会被拆除复垦，变为耕地，那么在这场转变中，农民除了获得了一套新住房，他们未来的生计又将发生怎样的变化呢？变成耕地的宅基地，又会派上什么新用场呢？

几年前，洪安村的耕地承包经营权全部流转给一家种植大户——成都黑金果业妇女合作社社长唐蓉了。唐蓉告诉我们，她和洪安村的农民签了20年的土地流转合同。按照合同规定，每亩耕地每年她要支付农民800斤大米的租金。

村民姜义昭告诉我们，为了土地流转的问题，村里特意成立了一个

村民议事会，这800斤大米的租金价格就是村民议事会讨论的结果。考虑到要签20年的租约，合同约定，按照每年大米的市场价折合成现金支付给农民。村民姜义昭一家三口人，三亩承包地，按照今年每斤大米1块5毛钱算，他家今年可以拿到流转收入3600元。不仅如此，合作社在洪安村还优先雇佣了700个农民当种植工，每个月每人还可以拿到800--900元钱的工资。

村民们告诉记者，按照合同，农民除了拿到土地租金、得到打工的机会，还将参与公司的利润分红。如果每亩葡萄的净利润超过2000块钱，多出的利润合作社要和农民平分，也就是说，这3500亩耕地，如果每年种葡萄的纯利润超过700万，大家就会有分红。

值得一提的是，这次土地流转还考虑到了风险，万一赶上个天灾，葡萄收成不好，农民的800斤大米也不会泡汤。唐蓉说：“因为农业有三道防火墙，第一道就是农业保险基金，企业每年也要提保险基金，再加上农业保险，就是遇到天灾人祸，农民的钱都不会少，企业也有第二次发展的机会。”

按照成都目前耕保基金的发放办法：基本农田每年每亩补贴400元，一般耕地是300元。算下来，成都财政每年要投入26亿元用于发

放“耕保基金”，这笔基金主要来源于成都市新增建设用地的土地有偿使用费等资金。

从洪安村往西开车5分钟，我们来到了西江河边上一个正在建设的住宅小区，这些正在施工的高楼大厦，就是洪安村村民未来的新家，因为紧邻西江河，所以这里取名滨西绿洲。别看名字和如今的商品房小区一样时髦，可性质截然不同，这些房子都是用于增减挂钩项目的农民集中居住住房。成都市龙泉驿区国有资产投资经营有限公司董事长苏晓波说，这个小区是他们公司垫资盖起来的，为了确保洪安村的村民在放弃宅基地之后有稳定的着落，在宅基地拆除前，他们国投公司必须把新小区建起来，让农民先搬家。以后洪安村的挂钩项目完成之后，政府拿到土地收益再返还给他们，这个做法叫做“先建新、后拆旧”。记者在小区里转了一圈，发现这个小区不仅是为洪安村建的，附近的西江村的农民将来也要搬过来，这个小区最后可以住两千多户居民。按照成都地区分给农民的住房标准，每人会得到35平米。

如果你在成都街头看到一汽捷达，可别以为它们都是在长春生产的，这些捷达也许就来自龙泉驿区蒲草村的一个汽车工业园。不只是一汽，吉利汽车也在这里建了新工厂。随着更多汽车厂商的进驻，这个工业园的建设用地越来越紧张。为了获得建设用地，这里最终选择　了和洪安村宅基地改造项目挂钩。