某住宅楼盘策划方案

碧华庭居整体策划案

位置:项目位于梅华路以南，北环路以北，新洲路以东300M左右现状: 面积大，未动工

一、项目环境:

*梅林片区住宅物业整体处在旧民房与新花园小区交错期，分布零乱。

*梅林片区工业区较多，以往布局较乱，配套较差。

*梅林片区物业开发大都处于中心腹地，较差的环境，抑制了住宅开发的档次。

*梅林片区物业主要以中小户型普通住宅为主，小区规划集中在户型较密集的蝶

式结构。

*梅林片区正规商品房价格多集中于4500--6000 之间，销售方式以内销为主；70

平方米以下户型较为畅销。

二、项目机会点:

* 梅林片区位于福田中心区北面，受中心区与房地产较为成熟的景田片区的影响，其市场潜力与升值潜力极大。

*代表深圳二次创业的标志性住宅小区“梅林一村”的规化与实施，将有利推动

梅林片区房地产开发进程，梅林片区将使更多的消费群倾心关注。

*项目北临梅华路，南面北环路，南面视觉较为开阔，面积大，便于小区配套与

完善，便于因地制宜取景与采光设计。

*项目周边市政设施，交通、邮电、商城、市场、中小学校一应俱全，为项目创造了良好的外部营销环境。

*世界头号快餐麦当劳四月底入驻梅林购物广场，庞大的人

流将为项目带来潜在的目标消费群，增强项目本身的注目率。

*鉴于梅林片区整体环境较差，工业厂房多，噪音大，绿化率低的情况，建议以闹中取静、静中取荫的主题，全方位营造绿色环保住宅新概念，高绿化率是其鲜明特点。

* 合理规化布局，梅林片区住宅多以小高层、多层为主，建筑风格较为雷同，缺乏新意；针对项目面积大的特点，建议高层、多层并举开发，全方位、多功能规化小区必要的配套与环境设施，增加项目本身的市场迎合力及卖点输出。

* 户型：建议以开扬与实用为原则，以中小户型为主，兼顾少量大户型。

三、碧华庭居定位:

1、物业定位全方位多功能绿色环保家园，真正做到闹中取静、静

中取荫的境界延展：完善小区功能配套与高绿化率; 完善小区小品塑造与外部景观设计

2、市场定位把碧华庭居真正塑造成面对广大中高收入阶层的世外桃

源，使其成为真正意义上的绿色环保小区。

3、卖点输出

*满眼绿色的碧华庭居

*环保家族的一面旗帜

*规模小区，资源共享

* 闹中取静、静中探幽

*喧嚣走了，家人乐了

*碧华庭居真正的绿色华庭

4、输出形式

* 报纸-- 80%

*售楼处展板、各式POP -- 10%

* 软性造势-- 10%

5、目标市场定位

* 深圳市场-- 80%+-5

对象：老板、高级白领、金融证券界人士及经济基础深厚的深圳市民

优势：他们事业成功，经济基础较好，懂得生活品味并不懈追求。

* 梅林当地市场-- 15%+-5

对象：生意人、商贩、股市得意者、业务员、二次置业者

优势：有资金积累，有较强渴望

* 香港市场-- 5%+-5

对象：返乡居住或投资置业者优势：有固定居所，便于在深生意来往

6、购物动机与心理

*自住与长线投资

*经理阶层自用* 办事处合用*当地富裕家庭居住

* 二次置业，返乡自住

*以租供楼

* 追求品味与感觉

四、营销元素组合

1、通过元素逐渐竖立公司及物业的品牌形象，主要涉及户外展板、现场展板、引导海报、报纸、售楼处、VI 的建立与推广。

*户外展板：展板设置于临梅华路一侧，交通流量大，可做为明显的引导广告看牌设置处。

*现场展板：在工地现场搭设立体效果图，及围墙看板，塑造现场气势及销售氛围。

* 引导海报：推出前在梅林片、华侨城、罗湖片、福田中心区派送宣传品，传递项目信息，以此扩大宣传范围。

* 报纸：特区报、商报为主

2、售楼处

*搭设100平方米现场接待中心及样板房，利于业务作业及接待客户，展示产品，建材及资料模型等。

* 广场园艺造景：结合接待中心，树立物业形象，以促销售。*空飘汽球：现场空飘汽球，拉布条，以制空点，制造明显目标；引导客户进入

现场。

五、形象包装

1、地盘*导向类：在新洲路与梅华路交叉处设指示牌或导向牌。中

康路与梅华路交叉处设路牌。北环路附近临项目一面设大型路

牌。梅华路于项目左右50米，设灯旗杆。

*墙体类：售楼处大门外包装，含彩旗、彩灯、展示牌、进口花砖铺地，预留车位、保安值班、建广告隔墙，隔开施工现场。

2、售楼处室内：喷绘背景板、展板、展台、小区沙盘模型、户型沙盘模型、挂旗、售楼折页、

统一服装、胸卡

3、资料类售楼书、海报、姓名卡、礼品袋、合同正式文本、销售形式表格、法律文书、立体效果图。

4、看楼类

*销售中心设专车看楼

*专车车体广告喷绘

六、销售完善

1、开盘准备

* 示范单位及地盘包装到位

* 楼书、展板、认购书、价目表到位

* 市内各售楼处及现场销售处建好

*各项媒体制作落实*内外销批文及法律文件齐全*深圳、香港律师楼落实*正式买卖合同落实*银行按揭落实*明确入伙时间

2、为塑造本项目独特的风格，显示其在市场上的形象，使客户在接受本项目独特定位的同时，能肯定自己的品牌地位，并造成社会影响度。

（1）在销售过程中，不断完善各环节及销售部门间的协调配合。

（2）分阶段销售策略引导期：预售阶段公开期：引导期后7--15 天强销期：公开期后第7天起持续期：冲刺阶段针对各销售阶段，

制定销售时间进度表及各阶段预售销售目标，并做好分阶段效果评估。

（3）严格选拔销售人员

*售楼资历丰富者*现场定单能力强者

* 品佳、敬业、集体观念强者