陕西西安小寨金莎商业项目营销提案
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•站在区域客群及市场竞争的平台上，本项目的市场机会？ •如何在竞争激烈的成熟商业市场进行快速回款、快速销售？ •如何变“不利”为“有利”因素，发挥地块价值的最大化？ •本项目如何进行推广，树立项目品牌形象？
•项目理解分析
•项目研判
•本案的战略发展目标——实现三旺与三赢 •三旺即实现销售旺、租赁旺和经营旺
二层一年起租，交5000元押 金
三层两年起租，交1万元押金 无其他管理费用。
8
约500间
1-4层 20-40㎡
一层边角铺售价为6—7万，主力铺售价 7、8层餐饮、6层娱乐、5层 8—10万；二层边角铺售价6万，主力 办公、1—4层服饰 铺8万
➢ 小寨商业区得天独厚的地理优势和商业氛围，在这里的大型商场和小型个体商铺、店面数不胜数。 ➢ 除了大中型的商场外，以6—10㎡的小铺为主力军的地下商场以及市场将近两千家，其中以飞炫、百汇、
•项目地块
• 周边生活配套相对完善，区域建设成熟、发展完善； • 周围商业项目距离较近，且项目较多，竞争明显。
•项目本体——属于中小规模商住项目。 处于区域高端板块核心区，交通通达性良好，地块的地段优势明显； 目前项目周边生活配套相对完善，区域发展成熟，有利因素较多。
•项目理解分析
•本案解读重点
• 本项目所面临的核心问题是：
•项目理解分析
• 项目地块分析——项目位于小寨商业氛围最为浓厚的中心街核心位置，所处地段及 大环境决定了项目的商业潜力。
•项目理解分析
•本体属性界定
•基础指标
• 中等规模、地块规整
•项目区位
• 项目坐拥小寨核心地段，地段优势较为明显
•区域交通
• 项目地处小寨主干道交汇处、拥有多条公交线路及地铁交通，通达性好
消费群体分析
➢ 小寨商业区以小寨什字为中心，以长安路为主干，周围分布大量大专院校，如陕 西师范大学、外国语学院、陕西政法学院、长安大学、音乐学院等，小寨商圈是依 靠学生经济形成、发展而成的商业区。 ➢ 全市青年消费群体和学生经济是小寨商圈形成、发展的原动力。
•市场分析
•竞品分析——租金水平较高350-1100元/㎡，但是总体商铺面积较小，以3-30㎡ 商铺为主力
文化大厦以及海港城为主要消费场所，租金水平350-1100元/㎡ 。 ➢ 这些商家的统一特点是以经营服饰类为主，商品价值低，铺位面积小，主要针学生群体，以及20—30岁
之间月收入在2000—3000之间的青年群体。
•市场分析
市场小结
➢ 小寨商圈内众多新开发的商业项目延续了原有业态的特征，在定位上仍以年 轻人和学生为主要消费群体。
•三赢即实现发展商、投资者和经营者通赢
•出发点
•打造什么样的产品，实现企业、项目、市场竞争三方共赢
•机会点
市场研判
项目区域发展、 项目可操作机会
区域客群、市场竞争研判
企业产品线、项目本体解析
项目市场、客群竞争机会
项目适合的产品线、 树立品牌形象的机会
•落脚点
•基于区域、客户、竞争下 •产品竞争力体系的构筑
➢ 消费群体决定了投资群体，在小寨商业区范围内经营的投资业主基本上为中 小投资者，小寨平均租价以400—500元/㎡为主，其投资额度以100万为分 水岭。
陕西西安小寨金莎商业 项目营销提案
2020年7月27日星期一
•汇报思路
•项目理解分析 •市场分析 •本体分析 •客群分析 •营销策略
•汇报思路
•项目理解分析 •市场分析 •本体分析 •客群分析 •营销策略
•项目理解分析
•观点：
➢ 我们的当务之急是保证项目快速销售，快速回款。 ➢ 小寨商圈是西安市最为成熟的商圈之一，商业竞争激烈，同质化的产 品及客户需求，如果要达到快销目的，营销策略、价格策略是关键。 ➢ 实现“三旺与三赢三旺”即实现销售旺、租赁旺和经营旺三赢即实现 发展商、投资者和经营者通赢，做火市场，达成共赢才能在这个竟争激烈 的市场中占有一席之地。
•项目理解分析
•项目开发思路探解
•对于此项目，我们的目标在于： •□ 整合和挖掘优势资源，打造小寨时尚新宠项目。 •□ 树立项目市场品牌，并提升开发企业品牌竞争力。 •□ 实现项目的利润最大化。 •□ 完成项目经济效益、社会效益和品牌效益的最佳回报。
•综合考虑小寨地理位置、主流客群、居住人群，对于项目面积功能定位 如下：
市场名称 层数 铺位数量 面积区间
租金
其他
经营业态
海港城
3
约400间左 右
3—15㎡
一层1100/㎡（超市周围）地下450650元/㎡
无物业管理费，转让费用在3 万—5万之间
飞炫广场 百汇
文化大厦 潮buy汇
2
275间（分 A、B、C 、D四个区
8—20㎡
二层300—600不等，一般位置基本为 400元/பைடு நூலகம்左右
•市场分析
从市场角度出发，通过对市场环境、消费群体、竞争对手三方面进 行分析，尽可能的了解市场，定位市场，最终立足于市场，完成营销 任务。
•市场环境 •消费群体 •竞争对手
•1 •2 •3
•市场分析
市场环境分析
➢ 小寨金莎位于西安市城南小寨商业区。该商业区是目前仅次于市内东大街商业区 的最大商业中心，也是发展潜力最大的商圈。 ➢ 小寨商圈将成为各商业巨头最为关注的区域，城内的物流、人流将进一步向小寨 商圈转移。
- 立足于区域现有居住人口，针对于小寨固有的主流客群； - 开放、友好的商业空间，不仅仅局限于小寨的主流客群； - 高性价比、小面积的商铺，更适合小寨商圈，更能吸引投资者及商户入 驻。
•汇报思路
•项目理解分析 •市场分析 •本体分析 •客群分析 •营销策略
•市场分析
•观点：
➢ 了解消费群体，是本项目的所有营销政策的理论基础。 ➢ 既然小寨主要消费群体没有发生改变，小寨固定的营销模式可以继续 借鉴，以小商铺为主，小投资吸引投资、自用客户。 ➢ 通过缩小商铺面积从而实现控制商铺总价的目的， 缓解高租金带来的 销售抗性，扩大客群。
一季度押金无管理费
一层1、2、5、6排租金大约在550元左
2
364间（每 10—30 右/㎡，3、4排大约在400—500元/㎡ 转让费用在1万—3万之间。押 服装、饰
层分6排）
㎡
二层整体租金水平相差不大，约为400 金1万元。
品、小餐
元/㎡左右
饮为主
3
2、3层约 400间
6—20㎡
二层500元/㎡左右 三层350元/㎡左右
•项目理解分析
•项目研判
•本案的战略发展目标——实现三旺与三赢 •三旺即实现销售旺、租赁旺和经营旺
二层一年起租，交5000元押 金
三层两年起租，交1万元押金 无其他管理费用。
8
约500间
1-4层 20-40㎡
一层边角铺售价为6—7万，主力铺售价 7、8层餐饮、6层娱乐、5层 8—10万；二层边角铺售价6万，主力 办公、1—4层服饰 铺8万
➢ 小寨商业区得天独厚的地理优势和商业氛围，在这里的大型商场和小型个体商铺、店面数不胜数。 ➢ 除了大中型的商场外，以6—10㎡的小铺为主力军的地下商场以及市场将近两千家，其中以飞炫、百汇、
•项目地块
• 周边生活配套相对完善，区域建设成熟、发展完善； • 周围商业项目距离较近，且项目较多，竞争明显。
•项目本体——属于中小规模商住项目。 处于区域高端板块核心区，交通通达性良好，地块的地段优势明显； 目前项目周边生活配套相对完善，区域发展成熟，有利因素较多。
•项目理解分析
•本案解读重点
• 本项目所面临的核心问题是：
•项目理解分析
• 项目地块分析——项目位于小寨商业氛围最为浓厚的中心街核心位置，所处地段及 大环境决定了项目的商业潜力。
•项目理解分析
•本体属性界定
•基础指标
• 中等规模、地块规整
•项目区位
• 项目坐拥小寨核心地段，地段优势较为明显
•区域交通
• 项目地处小寨主干道交汇处、拥有多条公交线路及地铁交通，通达性好
消费群体分析
➢ 小寨商业区以小寨什字为中心，以长安路为主干，周围分布大量大专院校，如陕 西师范大学、外国语学院、陕西政法学院、长安大学、音乐学院等，小寨商圈是依 靠学生经济形成、发展而成的商业区。 ➢ 全市青年消费群体和学生经济是小寨商圈形成、发展的原动力。
•市场分析
•竞品分析——租金水平较高350-1100元/㎡，但是总体商铺面积较小，以3-30㎡ 商铺为主力
文化大厦以及海港城为主要消费场所，租金水平350-1100元/㎡ 。 ➢ 这些商家的统一特点是以经营服饰类为主，商品价值低，铺位面积小，主要针学生群体，以及20—30岁
之间月收入在2000—3000之间的青年群体。
•市场分析
市场小结
➢ 小寨商圈内众多新开发的商业项目延续了原有业态的特征，在定位上仍以年 轻人和学生为主要消费群体。
•三赢即实现发展商、投资者和经营者通赢
•出发点
•打造什么样的产品，实现企业、项目、市场竞争三方共赢
•机会点
市场研判
项目区域发展、 项目可操作机会
区域客群、市场竞争研判
企业产品线、项目本体解析
项目市场、客群竞争机会
项目适合的产品线、 树立品牌形象的机会
•落脚点
•基于区域、客户、竞争下 •产品竞争力体系的构筑
➢ 消费群体决定了投资群体，在小寨商业区范围内经营的投资业主基本上为中 小投资者，小寨平均租价以400—500元/㎡为主，其投资额度以100万为分 水岭。
陕西西安小寨金莎商业 项目营销提案
2020年7月27日星期一
•汇报思路
•项目理解分析 •市场分析 •本体分析 •客群分析 •营销策略
•汇报思路
•项目理解分析 •市场分析 •本体分析 •客群分析 •营销策略
•项目理解分析
•观点：
➢ 我们的当务之急是保证项目快速销售，快速回款。 ➢ 小寨商圈是西安市最为成熟的商圈之一，商业竞争激烈，同质化的产 品及客户需求，如果要达到快销目的，营销策略、价格策略是关键。 ➢ 实现“三旺与三赢三旺”即实现销售旺、租赁旺和经营旺三赢即实现 发展商、投资者和经营者通赢，做火市场，达成共赢才能在这个竟争激烈 的市场中占有一席之地。
•项目理解分析
•项目开发思路探解
•对于此项目，我们的目标在于： •□ 整合和挖掘优势资源，打造小寨时尚新宠项目。 •□ 树立项目市场品牌，并提升开发企业品牌竞争力。 •□ 实现项目的利润最大化。 •□ 完成项目经济效益、社会效益和品牌效益的最佳回报。
•综合考虑小寨地理位置、主流客群、居住人群，对于项目面积功能定位 如下：
市场名称 层数 铺位数量 面积区间
租金
其他
经营业态
海港城
3
约400间左 右
3—15㎡
一层1100/㎡（超市周围）地下450650元/㎡
无物业管理费，转让费用在3 万—5万之间
飞炫广场 百汇
文化大厦 潮buy汇
2
275间（分 A、B、C 、D四个区
8—20㎡
二层300—600不等，一般位置基本为 400元/பைடு நூலகம்左右
•市场分析
从市场角度出发，通过对市场环境、消费群体、竞争对手三方面进 行分析，尽可能的了解市场，定位市场，最终立足于市场，完成营销 任务。
•市场环境 •消费群体 •竞争对手
•1 •2 •3
•市场分析
市场环境分析
➢ 小寨金莎位于西安市城南小寨商业区。该商业区是目前仅次于市内东大街商业区 的最大商业中心，也是发展潜力最大的商圈。 ➢ 小寨商圈将成为各商业巨头最为关注的区域，城内的物流、人流将进一步向小寨 商圈转移。
- 立足于区域现有居住人口，针对于小寨固有的主流客群； - 开放、友好的商业空间，不仅仅局限于小寨的主流客群； - 高性价比、小面积的商铺，更适合小寨商圈，更能吸引投资者及商户入 驻。
•汇报思路
•项目理解分析 •市场分析 •本体分析 •客群分析 •营销策略
•市场分析
•观点：
➢ 了解消费群体，是本项目的所有营销政策的理论基础。 ➢ 既然小寨主要消费群体没有发生改变，小寨固定的营销模式可以继续 借鉴，以小商铺为主，小投资吸引投资、自用客户。 ➢ 通过缩小商铺面积从而实现控制商铺总价的目的， 缓解高租金带来的 销售抗性，扩大客群。
一季度押金无管理费
一层1、2、5、6排租金大约在550元左
2
364间（每 10—30 右/㎡，3、4排大约在400—500元/㎡ 转让费用在1万—3万之间。押 服装、饰
层分6排）
㎡
二层整体租金水平相差不大，约为400 金1万元。
品、小餐
元/㎡左右
饮为主
3
2、3层约 400间
6—20㎡
二层500元/㎡左右 三层350元/㎡左右