南昌市某项目可行性分析报告_secret

概念设计

项目远离市区，毗邻赣江可充分利用赣江的江景以及项目的“绿地”和“水”的设计把某设计为“水”和“绿地”的园林景观。在概念的选择上，“水”和“绿地”的主题自然不可或缺。从“绿地”和“水”引申出亲绿、亲地、亲水、亲子、亲合的五亲设计理念，在概念的选择上应更注重休闲、舒适等主题。在规划设计上应多建设园林休息场所和设施。以小而精做为该项目的卖点。

环境设计

随着房地产业的不断发展、与世界先进理念的接触使我们对项目环境的认识上升到了国际一流水平，因此对某的环境设计提到了重中之重。此次某的设计我们将采用“五亲”的环境设计理念和富有人性化的环境设计方案。那么，何为“五亲”？即亲绿、亲地、亲水、亲子、亲合。

亲绿———在有限的土地上最大限度让人进入绿地。开发商以丰富的植被和多角度的空间安排，使绿地赋予人们喜爱的文化品位或艺术风格，使人们主动去亲近它、熟悉它，并真正拥有它，与自然和谐相处。

亲地———某二期的环境设计中运用大量的建筑底层挑空，将绿地引入住宅建筑，并采用屋顶花园、人造台地等形式，创造出更多的地，增加人接触地面的机会，使人感到亲切、安全。

亲水———设计师从“仁者乐山、智者乐水”的名言中得到启发，把水作为项目环境设计的重要元素之一，将不同的水景分布于整个小区内，既有磅礴的瀑布、涌动的清泉，又有流动的跌水和平静的水面，并辅之以各类亲水场所，便于人们享受看水、戏水、赏水的乐趣。

亲子———某的环境设计中，精心考虑儿童的需要，为小区内形成良好的养育、教育环境提供优秀的基础平台。同时，丰富的植被为儿童接触自然、热爱自然提供了更多的机会，安排的活动场所为他们之间的沟通提供了便利。

亲合———开发商尽量为业主的沟通提供必要的场所和空间，构筑充满人间乐趣和天伦之乐的亲合空间链，促使良好的小区人文环境的形成。在小区景点设计中，长椅、凉亭、近水平台，在人与自然沟通的同时，为人与人的沟通营造出良好的氛围。

SWOT分析及总体思路拟定

优势（Strength）

开发商注重五亲的人性化设计、打造精品的开发理念有利于树立别具一格的项目形象，以优雅别致的环境迅速占领市场。

目前房地产市场豪强林立，许多开发商以较快的速度实施扩张，但往往容易使消费者产生粗制滥造的印象。本项目开发商将与之成为鲜明的对比。二年半的时间用心经营一个小的精品项目，打造精品住宅的口碑，以此打动目标消费群，并能给他们产生物业可以保值增值的期望，可让该项目能够以较低的推广费用指出迅速的进入抢占市场，并可有力的支援该项目在短期的开发中能保持一个优势的价格

本项目地块为红谷滩新区凤凰洲片区，毗邻赣江。凤凰洲片区为南昌市定义为以居住为主的城市生活新区，自然条件好。可根据该地块的地理特点打造以绿地水景以及好的管理为卖点的住宅商业区，形成别具一格的竞争

优势。“临水而居”也恰恰是目前南昌楼盘最好的卖点之一。

劣势（Weakness）

土地面积较小，项目投资额不大，由于凤凰洲片区开发力度不如红谷滩和红角洲片区，导致目前该片区的地产项目普遍较小，不能吸引高收入的居民迁入。对于吸引投资解决就业以及带动地方经济不能有大的影响。由于项目较小导致该项目的抗风险能力不如大的项目。

项目所在区域经济欠发达，目前生活配套设施很不完善。项目地处凤凰洲片区，生活配套设施不完善，该片区附近的购物、娱乐、医疗、金融等设施比较缺少。该区域的人口密度也比较小，大部分都为凤凰花园的住户，导致该片区的房地产项目对购房者的吸引力不足。

目前交通条件尚不如人意，与红谷滩中心区的楼盘相比有一定的差距。由于凤凰洲片区的开发力度不如红谷滩片区，导致该片区的交通条件并不好，通过该片区的公交目前只有504和506路两辆公交车，出去不方便。

该区治安条件较差，影响项目形象。

由于该地区大多住户为拆迁安置人口，该地区人口复杂，流动人口较多，以致该地区的治安条件较差，将会影响该项目的的形象。

发展机会（Opportuniy）

地块位于红谷滩规划的居住地块，并且该地块的自然和水环境很好，没有大型的工厂工业项目，必将吸引许多住户人主该片区。

政府机关对该地区的治安政治力度必会进一步加强，解决目前的治安问题。据了解目前红谷滩分局已对该地区的治安条件加大的管理力度，每天都有人员对该片区进行巡查，以保证治安环境。本项目将打造最好的物业管理，让居住在此的住户有放心安全的感觉。

该地块与南昌市即将建设的地铁一号线相邻，由于地铁的建设定会带东附近房价的上升，吸引购房者的目光，而且将有效的解决目前交通不便利的情况。

面临的威胁（Threat）

临近地区的项目开发正在大力的开展，面临严峻的价格竞争。

南昌市目前房地产市场并不景气，面临市场的销售压力。

投资的时间较短抗风险能力不强，受政策的影响较大。

在区位的影响上大部分购房者首先考虑的项目多为红谷滩中心区。

总体来说本项目的优势在于小而精，以优美的居住环境来吸引购房者的眼球，然而因为目前所处的红角洲开发尚处于初期阶段，导致小区外面的配套交通设施和条件不尽如人意，地段的优势体现不出来，但随着时间增长，本项目的潜在价值肯定会大幅度增长。所以本项目的五亲绿地建设必须要作为重点来建设。

目标客户确定

主要客户设定为当地与南昌的中等收入人群，以及在红谷滩中心区工作的白领以及管理人员，由于经济发展住房条件的上升，现在的家庭住户都追求精品的住房条件和良好的居住环境以及优秀的物业管理住宅区，更重要的是他们也以能拥有知名楼盘的物业感到荣耀。由于该地短离红谷滩

中心区比较近，相信我们的独特的居住环境和良好的自然环境能够吸引一定数量的白领买家和三口之家的购房者。

项目的档次定位

该项目将定义为中高档住宅小区，项目拥有独特的设计概念和主题，在该片区乃至红谷滩区的楼盘中都显得十分独特。完美的居住环境和完善的物业管理将引起许多购房者的兴趣。该片区的楼盘并不多，此项目的独特理念设计必将使此楼盘成为该片区独特的风景。本项目主题为“五亲”洋溢着优雅舒适和温馨的居住环境。本项目通过优惠政策来吸引商家经营商业店铺并以此来提升本项目的档次。

产品结构

本项目设计共4栋楼，一栋一楼为商铺，二楼以上为户型三房二厅面积为103.2㎡的住宅。其余三栋一二楼为商铺，户型为二房二厅，二房二厅的户型面积为86.4㎡

户型面积表

本项目总建筑面积为61888.8㎡，设计容积率为 3.2，其中商铺总面积为4000.8㎡，占总面积6.46%，住宅总面积为57888㎡其中户型面积为90㎡以上的总面积为4248㎡占住宅总面积的7.34%

根据市场比较法定本项目多层的均价为5288高层均价为5390