世联-上海绿庭营销策略汇报稿-77PPT
合集下载
绿色简洁竞品分析报告营销工作总结PPT模板课件
点击输入您的内容，或者通过复制您的文本后，再此框中选择粘贴。请言简意赅，简单说明即可。
点击输入您的内容，或者通过复制您的文本后，再此框中选择粘贴。请言简意赅，简单说明即可，不必繁琐。
点击输入您的内容，或者通过复制您的文本后，再此框中选择粘贴。请言简意赅，简单说明即可。
输入标题
PART FOUR
添加标题内容
点击输入您的内容，或者通过复制您的文本后，再此框中选择粘贴。请言简意赅，简单说明即可。
点击输入您的内容，或者通过复制您的文本后，再此框中选择粘贴。请言简意赅，简单说明即可。
点击输入您的内容，或者通过复制您的文本后，再此框中选择粘贴。请言简意赅，简单说明即可。
点击输入您的内容，或者通过复制您的文本后，再此框中选择粘贴。请言简意赅，简单说明即可。
21
25
33
25
104
9
姓名
评价说明
分数
重要性
迫切性
圈能力
上级政策
1
次重要
次迫切
0-50%
次相关
3
重要
迫切
51-75%
相关
5
极重要
极迫切
76-100%
极相关
注：以评价法进行主题评价，共10名圈员参加，采用5、3、1打分，根据票选分数，第一顺位为本次活动主题
选题背景
WORK HARD
选题意义
04
李XX
主管护师
李XX
护士
李XX
护师
李XX
主任医师
李XX
护师
李XX
主治医师
李XX
护师
李XX
临床营养师
科室
XX医科大学附属医院XX科XX区
活动时间
点击输入您的内容，或者通过复制您的文本后，再此框中选择粘贴。请言简意赅，简单说明即可，不必繁琐。
点击输入您的内容，或者通过复制您的文本后，再此框中选择粘贴。请言简意赅，简单说明即可。
输入标题
PART FOUR
添加标题内容
点击输入您的内容，或者通过复制您的文本后，再此框中选择粘贴。请言简意赅，简单说明即可。
点击输入您的内容，或者通过复制您的文本后，再此框中选择粘贴。请言简意赅，简单说明即可。
点击输入您的内容，或者通过复制您的文本后，再此框中选择粘贴。请言简意赅，简单说明即可。
点击输入您的内容，或者通过复制您的文本后，再此框中选择粘贴。请言简意赅，简单说明即可。
21
25
33
25
104
9
姓名
评价说明
分数
重要性
迫切性
圈能力
上级政策
1
次重要
次迫切
0-50%
次相关
3
重要
迫切
51-75%
相关
5
极重要
极迫切
76-100%
极相关
注：以评价法进行主题评价，共10名圈员参加，采用5、3、1打分，根据票选分数，第一顺位为本次活动主题
选题背景
WORK HARD
选题意义
04
李XX
主管护师
李XX
护士
李XX
护师
李XX
主任医师
李XX
护师
李XX
主治医师
李XX
护师
李XX
临床营养师
科室
XX医科大学附属医院XX科XX区
活动时间
上海新城碧翠年度营销策略报告(PPT 144页)
继续实施稳健的货币政策，短期内货币政策不会全面宽松， 房地产资金压力依旧严峻
政府对于年底限购政策到期城市的态度：坚决
佛山
住建部在2011年底时知会地方政府，对于限购政策将要于2011年年底到期的城市，地 方政府需在到期之后对限购政策进行延续。 除此之外，住建部还向地方政府知会了包括一般情况下不对已经出台的地方房地产调控 政策进行“方向性调整”、楼市调控政策承继性连接等在内的一系列主旨精神。
目标
非常明确
新聚仁后续政策研判
决心
非常坚决
周期
可能更长
政策
很不确定
当下楼市百态：1.调控下，市场需求持续缩量；2.大型开发商（万科、恒大为代表）调整价格，地价快速跑量；3.大部分开发商 资金面临严重短缺；
应对策略：开源（方式一：通过股市、债市、私募等各级市场融资；方式二：降价销售，快速回笼资金）节流（停止拿地、
温家宝总理讲话
2012年1月31日：政府工作报告中强调，要继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施,促 进房价合理回归。
政府对调控态度依然坚决，高层明确表态：2012年，房地产调控继续
政府态度：坚决
胡锦涛中央工作 会议讲话
2011年12月12-14日 明年经济工作的总体要求是：……继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济 政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性，继续处理好保持经济平稳较快发 展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，加快推进经济发展方式转变和经济结构调整，着力扩 大国内需求，着力加强自主创新和节能减排，着力深化改革开放，着力保障和改善民生，保持经 济平稳较快发展和物价总水平基本稳定……
2011年，由于资金紧张，部分银行首套房贷款利率执行基 准利率的1.1倍或1.05倍。但从今年开始，多数银行将首套房 利率调整至基准利率。据了解，去年三四季度需要等待1~2 个月的住房贷款，现在基本在1~2周左右就能审批完成。
世联咨询方案完整演示版
•世联客户分析模型
•客户定位参考规律 •任何企业，都是从创业初期开始，逐步扩大规模，逐 渐经历一个草创时期、成长时期、快速成长时期、成 熟时期的成长历程。 •而企业办公环境的转换，也几乎贯穿于这个过程。因 此说，处于不同创业阶段的企业，办公场所的选择也 由此而不同。
PPT文档演模板
世联咨询方案完整演示版
PPT文档演模板
世联咨询方案完整演示版
目标客户(1/2)
客 户 区位 群
配套
价格
置业倾向 面积 使用成本 提升形象 片区前景 投资价值
草 ★★
★★
★★★ 小
★★★★ ★★
★
★
创
★
型
成 长 型
快 速 成 长 型
成 熟 型
投 资 客
PPT文档演模板
★★★ ★★★
★★★ ★★★
★★★ ★★★
★★★ ★ ★★
★★★ ★★
★ ★★★ ★
中
大 宽敞
大 宽敞
★★★ ★★
★★
★★★ ★★
★★
★★★ ★★★ ★★
★★★★ ★★★★ ★★
★★
★★★ ★★★★
世联咨询方案完整演示版
•项目客户定位
•偶得客户 •游离客户 •重要客户 •核心客户
PPT文档演模板
•其他 •XX大中型企业 •XX产业带动的第三产业 如物流、贸易、事务所等 •外地企业办事处
XX办公企业浏览（1/2）
PPT文档演模板
世联咨询方案完整演示版
XX办公企业浏览（2/2）
•XX企业办公地点2：假日酒店、安惠大厦写字楼
PPT文档演模板
世联咨询方案完整演示版
XX办公市场总结
世联营销策略与销售准备
世联营销策略与销售准备
•营销组合——从目标市场寻求营销目标的一整套营销工具
•4Ps
PPT文档演模板
•产品 •产品种 类 •质量 •设计 •性能 •品牌名 称 •服务 •保证 •退货
•目标市场
•价格 •目录价格 •折扣
•促销 •销售促进 •广告
•地点 •渠道 •覆盖区 域 •位置
•折让
•人员推销
•付款期限
附•件F：AFBAB理运用论在米兰寓所项目的运用
• •
u F（Features / fact）：
产品本身的特性/属性
u A（Advantages）：
相对于竞争对手产品的优
势
u B（Benefit / value）：
产品带给用户的利益/价值
本 项 目
应 用 于
F（Features / fact）： 产品的舒居度
PPT文档演模板
世联营销策略与销售准备
•营 销 价 值 点 选 择 标 准
PPT文档演模板
推广——卖点整合，确定项目价值点
VIPS思考模式（可见、识别、承诺、简明）
单一诉 求
？
•必须单一： •因为客户的记忆是单一的，而每一个卖点的宣传都是需要钱的
世联营销策略与销售准备
PPT文档演模板
推广——形象诉求
u命名、概念、主打广告语（形象定位） 例： 星河国际；CBD国际生活领域；王座；让你的生活 成为别人的旗帜 城市主场；My free box；我的城市，我的主场 财富广场；国际STUIO/后工业时代建筑综合体；开 启财富大门
世联营销策略与销售准备
形象推导过程：确定项目的FAB确定比较 优势
•比较优势确定方法： ►人无我有，凸现项 目优势； ►人有我优，优势深 层挖掘；创造比较优 势
•营销组合——从目标市场寻求营销目标的一整套营销工具
•4Ps
PPT文档演模板
•产品 •产品种 类 •质量 •设计 •性能 •品牌名 称 •服务 •保证 •退货
•目标市场
•价格 •目录价格 •折扣
•促销 •销售促进 •广告
•地点 •渠道 •覆盖区 域 •位置
•折让
•人员推销
•付款期限
附•件F：AFBAB理运用论在米兰寓所项目的运用
• •
u F（Features / fact）：
产品本身的特性/属性
u A（Advantages）：
相对于竞争对手产品的优
势
u B（Benefit / value）：
产品带给用户的利益/价值
本 项 目
应 用 于
F（Features / fact）： 产品的舒居度
PPT文档演模板
世联营销策略与销售准备
•营 销 价 值 点 选 择 标 准
PPT文档演模板
推广——卖点整合，确定项目价值点
VIPS思考模式（可见、识别、承诺、简明）
单一诉 求
？
•必须单一： •因为客户的记忆是单一的，而每一个卖点的宣传都是需要钱的
世联营销策略与销售准备
PPT文档演模板
推广——形象诉求
u命名、概念、主打广告语（形象定位） 例： 星河国际；CBD国际生活领域；王座；让你的生活 成为别人的旗帜 城市主场；My free box；我的城市，我的主场 财富广场；国际STUIO/后工业时代建筑综合体；开 启财富大门
世联营销策略与销售准备
形象推导过程：确定项目的FAB确定比较 优势
•比较优势确定方法： ►人无我有，凸现项 目优势； ►人有我优，优势深 层挖掘；创造比较优 势
世联逆势环境下豪宅营销策略PPT文档共76页
有什么损失。——卡耐基 47、书到用时方恨少、事非经过不知难。——陆游 48、书籍把我们引入最美好的社会，使我们认识各个时代的伟大智者。——史美尔斯 49、熟读唐诗三百首，不会作诗也会吟。——孙洙 50、谁和我一样用功，谁就会和我一样成功。——莫扎特
世联逆势环境下豪宅营销策略
21、没有人陪你走一辈子，所以你要 适应孤 独，没 有人会 帮你一 辈子， 所以你 要奋斗 一生。 22、当眼泪流尽的时候，留下的应该 是坚强 。 23、要改变命运，首先改变自己。
24、勇气很有理由被当作人类德性之 首，因 为这种 德性保 证了所 有其余 的德性 。--温 斯顿． 丘吉尔 。 25、梯子的梯阶从来不是用来搁脚的 ，它只 是让人 们的脚 放上一 段时间 ，以便 让别一 只脚能 够再往 上登。
世联逆势环境下豪宅营销策略
21、没有人陪你走一辈子，所以你要 适应孤 独，没 有人会 帮你一 辈子， 所以你 要奋斗 一生。 22、当眼泪流尽的时候，留下的应该 是坚强 。 23、要改变命运，首先改变自己。
24、勇气很有理由被当作人类德性之 首，因 为这种 德性保 证了所 有其余 的德性 。--温 斯顿． 丘吉尔 。 25、梯子的梯阶从来不是用来搁脚的 ，它只 是让人 们的脚 放上一 段时间 ，以便 让别一 只脚能 够再往 上登。
世联营销服务经典案例PPT课件
格式：指标内容可以 表格形式表示，规划和 立面需要图示
静态指标
项目总体规划 项目整体建筑形象 产品及户型配比
项目设备设施
项目配套
开发商名称、 设计、广告、物业、等合作公司
本报告是严格保密的。
4
项目动态指标应按照项目销售的时间节点详细记 录各销售阶段营销推广、销售及客户的相关信息
动态指标包括项目各 阶段营销推广、销售、 客户变化等情况
R1
RR1R22CC
本报告是严格保密的。
15
导致项目成功核心解决方案建议从问题入手，着重围 绕产品价值（前期服务）和营销价值（服务）两个方 面来介绍世联为项目创造的价值
Q 1Q 2Q
3
本报告是严格保密的。
策略制定 竞争策略 片区策略 品牌策略 客户策略 产品策略
…...
策略落地方案
16
项目实施效果主要从房地产开发商可感知 的角度介绍世联为客户创造的价值
服务过程
项目前期
项目后期营销执行
前期服务过程 交底 市调准备 市调 讨论 写作
评审 汇报
后期服务过程 驻场准备 建立团队 开盘筹备 开盘
开盘后 尾盘期
本报告是严格保密的。
9
各阶段服务过程的事实记录主要围绕以下五大内容将过 程中最有价值的信息（3-5条）记录在相应服务阶段中
开发商需求（记录在盘源阶段， 其它阶段只记录开发商新要求）
本报告是严格保密的。
一次开盘后
二次开盘筹备 二次开盘 二次开盘后
尾盘棋
13
第三模块：世联服务成果。该模块的编制目的主要使技术人员直接了解该类 项目的核心问题和成功驱动因素，同时该模块是客户人员案例营销的主要内 容，所以应从营销的角度对项目服务成果进行评价
世联地产策划推广销售策略
1.4 区域市场及本项目周边市场调研地理位置及产业结构：后湖位于汉口东部，属于未来汉口三个综合组团之一。
（汉口地区包括江北核心区，二七、三阳、新华、宝丰4 个中心片区，古田、常青、后湖3 个综合组团。
规划常住总人口170万，其中核心区15 万，中心片区58 万，综合组团97 万。
）确立21 世纪以高新技术产业为主导区域形象整体市政配套较差，缺乏商业、医疗等设施；煤气、电话等随地块开发跟进较慢；交通条件一般，目前仅706 路公交车经过；在人们心目中属于城乡结合带（后湖乡）经过两年房地产的开发，部分中档住宅小区的建设区域印象有所改观销售状况：销售期普遍较长，一般在1.5-2.5 年左右。
销售率一般未能达到理想水平，入伙阶段一般楼盘销售率在媒体关注度60-70% 左右较高，户型分析：供应的户型主要以三房、二房、复式为主主要销售户型与供应特性相吻合，主要集中在中等面积的三房小面积住宅市场认可度较差户型设计对南北通透、方正实用要求较高多层住宅的认可度明显高于小高层和高层价格分析：对后湖片区的楼盘来说，集中在多层普通住宅1600-1900 左右，2000 元/ 平方米是一个“槛” 客户群分析：主要为车行半小时范围内居住或工作中高收入者为主要消费群，房地产业、公务员、金融、保险、贸易类较多主要来自江岸，部分江汉，少量来自其他地区30-40 岁年龄段人群为消费主体。
城市规划后湖三大居住组团之一，规划密度达到300-500 人/ 平方公里。
综合治理大气污染。
后湖、四新、南湖综合组团的部分居住新区大气质量达到国家一级标准。
武汉居住区中最好的）控制城市噪声，后湖地区为区域环境噪声一类区（武汉居住区中最好的）规划中跨世纪十大公共建筑的后湖体育中心位于后湖。
开发规模后湖先后开发了东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、后湖生态花园、世纪家园等楼盘，明年仍有城开项目和几个盘的后续开发，供应量呈上涨趋势，1.5 片区竞争格局汉口与后湖片区同层面价位竞争区域目前主要集中在金银湖、常青和杨叉湖三个片区，开发量都很大。
绿庭项目营销策划方案
绿庭策划方案
二、一期分布与户型配比建议
绿庭策划方案
一期细分区域图
Ⅰ区
Ⅱ区
Ⅲ区
绿庭策划方案
Ⅰ区现状分析：
由于本案南端对面为农民动迁房，景观较差；夹杂在三条车道之间， 相对嘈杂。用紧凑型房型来控制总价，降低该区域的销售抗性。
具体建议：
该区做成一梯两户和一梯三户的混合区域。一梯两户建议组合是紧凑 型两房＋紧凑型三房；一梯三户建议两端为紧凑型两房，中间为一房。
绿庭策划方案
九亭市场总结
由于九亭在松江的独特地理位置的影响，又受到轨 道交通在建的有利因素和周边配套的完善，目前客户 对本区域的接受度也呈逐步提高趋势。
九亭公寓市场整体销售情况均比较乐观，目前价格 的走势也略有上升，因此在市场竞争上来看，九亭具 备较强的价格竞争力（相对七宝、莘庄)。
绿庭策划方案
具体建议：
该区位置的高层建议全部做成两梯三户，两端为舒适型三房，中间 为舒适型两房，顶层分布少量复式大房型。
绿庭策划方案
三、房型配比比例（预计一期将开发１３万方左右）
本项目房型建议 一房
紧凑型二房 舒适型二房 紧凑型三房 舒适型三房 复式大房型
面积区间（平 方米）
６０￣７０
房型配比 １０％
８５￣９０
５７３４
三盛颐景园三期、四 期
云润家园
５０００
５，４０３ ４，９７９
５，４１０ ５，０４９
５５１８ ５０９６
５５２４ ５５００
绿庭策划方案
分析
以目前推广的多个项目来看，奥林匹克花园为装修物业，均价在 ７２００元／Ｍ２，三盛颐景园和知雅汇均为毛坯物业，均价在５４７０－－５６００ 元／Ｍ２之间，这些物业基本代表了九亭整体价格的走向。以此价格相 比七宝、莘庄的新盘，九亭仍具有明显的价格竞争优势；相比松江其 他板块，九亭与新桥的公寓同处松江房价的最高位。
世联_上海绿庭尚城二期营销策划总纲_144PPT
绿庭尚城二期营销总纲
绿庭尚城开盘营销推广计划
商业秘密声明
本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司 的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本 文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作汇报 之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何 内容。
报告目的
✓ 统一思路（目标、竞争下的策略） ✓ 梳理工作（策略总纲及执行要点） ✓ 抓紧落实（总控图、工作时间表）
3.5%
工程 进度
08年6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
09年1月
2月 3月
4月
5月
39、41号楼 结构封顶
22、25 号楼结 构封顶
中心广场落成
销售中
20、21、 24号楼结
构封顶
心进场
26、30、31、
32、33、34
看楼通道搭健完成、号楼结构封
样板房对外开放
顶
商业街落成
28号楼结 构封顶
27、29号 楼结构封顶
北九亭中心，40万方综合大盘，距 9号线（在建）900米，有自带3万 平米商业，6000平米会所，6000 平米幼儿园全部在建
北九亭08年市场转淡，1-4月市场共 去化10.5万方，月均消化158套
08年绿庭尚城二期目标均价为9800 元/平米
注：数据统计至2007年12月2日
28%
成交客户认知渠道分析
4%
6% 00%%
24%
0%
报
纸
亲友介绍
手机短信
32%
楼体广告 附近居民 网络
6%
户外广பைடு நூலகம்牌
路
过
其他
媒体推广中路过和网络是成交客户最主要的认知途 径，这部分费用一共105万左右，仅占总费用的 12.5%，在二期营销推广中建议加大投入。
绿庭尚城开盘营销推广计划
商业秘密声明
本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司 的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本 文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作汇报 之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何 内容。
报告目的
✓ 统一思路（目标、竞争下的策略） ✓ 梳理工作（策略总纲及执行要点） ✓ 抓紧落实（总控图、工作时间表）
3.5%
工程 进度
08年6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
09年1月
2月 3月
4月
5月
39、41号楼 结构封顶
22、25 号楼结 构封顶
中心广场落成
销售中
20、21、 24号楼结
构封顶
心进场
26、30、31、
32、33、34
看楼通道搭健完成、号楼结构封
样板房对外开放
顶
商业街落成
28号楼结 构封顶
27、29号 楼结构封顶
北九亭中心，40万方综合大盘，距 9号线（在建）900米，有自带3万 平米商业，6000平米会所，6000 平米幼儿园全部在建
北九亭08年市场转淡，1-4月市场共 去化10.5万方，月均消化158套
08年绿庭尚城二期目标均价为9800 元/平米
注：数据统计至2007年12月2日
28%
成交客户认知渠道分析
4%
6% 00%%
24%
0%
报
纸
亲友介绍
手机短信
32%
楼体广告 附近居民 网络
6%
户外广பைடு நூலகம்牌
路
过
其他
媒体推广中路过和网络是成交客户最主要的认知途 径，这部分费用一共105万左右，仅占总费用的 12.5%，在二期营销推广中建议加大投入。
世联营销顾问业务模式PPT课件
10
认可后由广告公
开发 商
世联专案 组
专业公 司
广告公司 世联专案组 其他专业公司（设计、模型、媒
体）
第10页/共11页
感谢您的观看。
11
第11页/共11页
1）保证项目稳定现金流 2）抵御市场突发性风险 3）激发销售团队战斗力，改良结构 4）提升项目及开发商品牌影响力 5）新一期产品开发时机判断
1）发现存在问题，针对性调整 2）形成开发资金良性循环 3）提升项目及开发商品牌影响力 4）改良内部流程及人员结构，提高
组织效能
营销顾问 策划线
《项目营销战略与策略报告》@ 《项目入市营销执行方案》
《项目阶段推广总结及调整报告》
——主要及营销活
——主要内容：蓄客方式、开盘方 式、宣传推广及营销活动建议等
《价格策略调整报告》
动策略、案例借鉴 《规划评价及产品调整建议》
《价格策略和价格表制定报告》@
《新一期开发时机，以及后续产品 评价与调整建议》
——主要内容：价格策略、核心均
推动执行营销战略与策略方案
价、价格表
推动执行持续营销方案
— 2）—指1）导提营交销活营动销实活施动；具3体）执指行导方购案；—推—动1）执指行导入实市施营产销品方发案布会、认筹、— 交— 活1动）总指结导报实告施营销活动；2）提
买投放媒体
开盘等营销活动；2）提交活动总结 指导相关合作单位工作
指导相关合作单位工作
第4页/共11页
专家库管理
5
专家资源库：建立专家资源库，对专家信息分类管 理，定期更新 专家资源管理平台：对课程进行分类管理，保持课 程的即时性、有效性 专家培训：根据项目和团队的需要，定期组织相应 的专家对团队成员进行培训
上海世联营销顾问案例分享Y
学习改变命运,知 识创造未来
上海世联营销顾问案例分享Y
•价格策
略 价格调整 ，改变去 化不均匀 状况
阶段性调 价策略， 有效逼定 ，促进成 交
C 相应策略及执行检验
• 策略执行
学习改变命运,知 识创造未来
•价格调整后2周，销售情况呈现全面开花趋 势
上海世联营销顾问案例分享Y
•价格策
略 价格调整 ，改变去 化不均匀 状况
•购买房源：三房132㎡（电信帐单）
•单位：虹口区某金融中心
•客户语录：坐轻轨和713都能到上班 的地方。今年30，06年要和女朋友结 婚，刚开始也想过买两房，但有了孩子 ，再加上让父母过来就不够住了，既然 经济上能够应付，还是一步到位的比较 好……
•个人月入：6000元以上
•个人月入：8000元以上
上海世联营销顾问案例分享Y
要点回顾
•抓住矛盾打破陈规
•全面撒网重点突破 •细节决定成败
•改变制 度诱发狼
性
•内外兼 修有备而
战
•营造气 氛加速成
交
•顺藤摸 瓜发掘金
矿
•全面撒网 定点捕捉
•统筹全 局工作微
化
学习改变命运,知 识创造未来
上海世联营销顾问案例分享Y
地理位置 主要技术经济指标 户型分布及比例
学习改变命运,知 识创造未来
•A项目概况
B 项目分析
C 策略分析及检验 D 新城尚景经验分享
上海世联营销顾问案例分享Y
A 项目概况
关键词 u上海宝山区 u“下支脚” u宝钢一厂、空气 污染 u吴淞码头、大型 集装箱卡车 u小区域环境不理 想、居民素质不高
•地理位置
上海世联营销顾问案例分享Y
学习改变命运,知 识创造未来
上海世联营销顾问案例分享Y
•价格策
略 价格调整 ，改变去 化不均匀 状况
阶段性调 价策略， 有效逼定 ，促进成 交
C 相应策略及执行检验
• 策略执行
学习改变命运,知 识创造未来
•价格调整后2周，销售情况呈现全面开花趋 势
上海世联营销顾问案例分享Y
•价格策
略 价格调整 ，改变去 化不均匀 状况
•购买房源：三房132㎡（电信帐单）
•单位：虹口区某金融中心
•客户语录：坐轻轨和713都能到上班 的地方。今年30，06年要和女朋友结 婚，刚开始也想过买两房，但有了孩子 ，再加上让父母过来就不够住了，既然 经济上能够应付，还是一步到位的比较 好……
•个人月入：6000元以上
•个人月入：8000元以上
上海世联营销顾问案例分享Y
要点回顾
•抓住矛盾打破陈规
•全面撒网重点突破 •细节决定成败
•改变制 度诱发狼
性
•内外兼 修有备而
战
•营造气 氛加速成
交
•顺藤摸 瓜发掘金
矿
•全面撒网 定点捕捉
•统筹全 局工作微
化
学习改变命运,知 识创造未来
上海世联营销顾问案例分享Y
地理位置 主要技术经济指标 户型分布及比例
学习改变命运,知 识创造未来
•A项目概况
B 项目分析
C 策略分析及检验 D 新城尚景经验分享
上海世联营销顾问案例分享Y
A 项目概况
关键词 u上海宝山区 u“下支脚” u宝钢一厂、空气 污染 u吴淞码头、大型 集装箱卡车 u小区域环境不理 想、居民素质不高
•地理位置
上海世联营销顾问案例分享Y
学习改变命运,知 识创造未来
世联地产咨询方案完整演示版93页PPT
谢谢！
93Biblioteka 世联地产咨询方案完整演示版
21、静念园林好，人间良可辞。 22、步步寻往迹，有处特依依。 23、望云惭高鸟，临木愧游鱼。 24、结庐在人境，而无车马喧；问君 何能尔 ？心远 地自偏 。 25、人生归有道，衣食固其端。
▪
26、要使整个人生都过得舒适、愉快，这是不可能的，因为人类必须具备一种能应付逆境的态度。——卢梭
▪
27、只有把抱怨环境的心情，化为上进的力量，才是成功的保证。——罗曼·罗兰
▪
28、知之者不如好之者，好之者不如乐之者。——孔子
▪
29、勇猛、大胆和坚定的决心能够抵得上武器的精良。——达·芬奇
▪
30、意志是一个强壮的盲人，倚靠在明眼的跛子肩上。——叔本华
20070409_上海_绿庭尚城_绿庭尚城产品推介会执行方案
绿庭尚城产品推介会执行方案
一、活动内容及形式
1、时间：2007年4月22日早上9：00-18：00；
2、地点：上海斯波特大酒店寰宇厅；
3、活动内容：
⏹参加活动客户敲章积分（积分500分）；
⏹建筑、园林公司项目介绍；
⏹营销理念说明
⏹项目价格公示；
⏹上升故事征集展示；
⏹诚意客户算价；
二、活动流程及执行
1、会场平面布置图
2、活动流程安排
3、区域说明、人员安排及相关物料总表
4、工作时间安排
现场布置时间为4月21日21：00开始，于24：00前结束验收。
工作人员午餐时间：4月22日12：30—13：30
5、推介会物料清单（见物料清单）
三、推介会前工作计划安排
1、活动信息发布
⏹新闻晨报：
时间：4月20日封底整版
内容：产品推介会活动告知
⏹新闻晚报：
时间：4月19日整版
内容：产品推介会活动告知
⏹网络：4月18、19日授房网首页巨幅通告
⏹电话邀约：
时间：4月18-19日
⏹短信通知
时间：4月19日
2、准备工作安排
世联地产绿庭项目组
2006-4-11。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
谨呈：绿庭房产
世界▪上 海 ▪我 在 场
——绿庭霞飞苑营销策略沟通
版权声明：
本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面 许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
上海世联绿庭项目组 2006-07-20
提报结构
二房70㎡ 价格：精装修8000元/㎡
销售情况：7月14日开盘至今，共推出 328套，目前售出100套。
未来松江的交通生活配套中心
3.6米层高，实用率较高
九亭另类——上海青年城
产品 配套 推广 客户
小户型40-70平方米/3.6米层高/7万首付高性价比 轨道交通/九久广场
青春驿站—甲壳虫—青年城/亮丽时尚的包装/Y派生活 年轻、前卫、时尚一族
位置：沪松公路1110号 规模：二期总建27万㎡，三期即将推出 物业形态：小高层、多层 面积分布：二房79.39-109㎡
三房106.16-140㎡ 价格：精装修8000元/㎡ 装修标准：800元/㎡
销售情况：03年12月开盘至今，共推出 1295套，目前基本售完。
物业费：1. 5-1.85元/㎡/月
未来竞争重点项目
竞争聚焦 代表项目
建面 容积 （万方） 率
物业形态
均价（元/平） 总户数 主力户型、面积 开发与销售进度
奥林匹克 花园
70 1.3 多层、小高层 8500（全装）
三期：55、79、 85、100
预计9月开盘
九城湖滨 30 1.5 高层、小高
6300
500
上海青年城 5.2 1.8
主力竞争圈
市场竞争 项目价值 客群属性
我是谁？
形象演绎
营销策略
我最精彩？ 我做的最牛？
九亭板块特征
虹桥
七宝
九亭 松江新城
莘庄
三林
1、完全外区导入型板块——客源同质、产品类似，竞争惨烈！ 2、价格吸引型板块——处于价格低谷，区域具有发展潜力！
区域竞争楼盘一览
中大 九里 风荷苑
依云郡 8500元/平
金丰 蓝庭
九亭楼盘先驱——奥林匹克花园
产品 配套 推广 客户
创新复式/景观/小户型/特色产品启动 体育场为其最大配套/商业配套带动 扼守沪松公路，截流客户/运动就在家门口 全市型客户/青年精英/崇尚运动
九亭楼盘先驱——奥林匹克花园
九亭霸主——九城湖滨国际公寓
核心卖点： 半岛型规划 水景及景观细部 国际化居住观
因此，我们一定要成为区域的明星个案，即使仍然不是王 者，但我们需要有独一无二的特点……
提报结构
市场竞争 项目价值 客群属性
我是谁？
形象演绎
营销策略
我最精彩？ 我做的最牛？
项目价值
城市风范
内城
广场 精神堡垒
“内外城”规划 复合 ” 功能
精神标志 “T”型水景 17000平米商业街 开放的中心广场 。。。。。 有机的组合 外城
我们要在哪里？
第一集团
第二集团 第三集团
奥林匹克花园 九城湖滨
金丰蓝庭 五洲云景 知雅汇
摩卡小城 英伦风尚
在这样的市场中，只有在第一集团，才能赢得一切，我们别无选择
市场竞争结论
——九亭市场竞争是一场激烈的持久战… ——区域价格明显低于相邻板块，但受板块内严重挤压… ——产品类型趋同，在新政后小户型将层出不穷… ——产品和价格是区域竞争的主体，区域缺乏城市的精神… ——竞争项目销售情况迥异，这是一个容不下弱者的市场…
小高层
8000
328
98-120
一房40 二房70
预计9月开盘 7月14日开盘
中大 九里风荷苑
23
0.9 小高层、联排
93-100、125
预计 07年3月开盘
摩卡小城 18.8 1.3
小高层
5300
332 84-100、111-130
五洲云景 花园
16 1.5 小高层、高层
5500
716
40－70 85，102，135
位置：沪亭北路618弄 规模：总建32万平方米 容积率：1.5 物业形态：小高层 面积分布：二房99-108㎡
三房129.5-130㎡ 价格：5300-9000元/㎡
销售情况：05年11月开盘至今，共推 出1466套，去化55％；06年 底月即将再推出500套；
物业费：1.65元/㎡/月
九亭霸主——九城湖滨国际公寓
产品 配套 推广 客户
半岛型湖景社区/新古典主义风格建筑 三大会所，三个邻里中心/商业街 巨额投入/强大的户外昭示/令人冲动的实景展示 全市型客户/一定的外籍人士
九亭霸主——九城湖滨国际公寓
九亭另类——上海青年城源自核心卖点： 小户型，低总价，低首付
位置：沪松公路、沪亭南路 规模：5.2万㎡ 容积率：1.5 物业形态：小高层 面积分布：一房40㎡
国际化的社区 将是的
未来城市生活的方向
提报结构
市场竞争 项目价值 客群属性
项目价值
时代精神
“ ” 现代 建筑风格
当代建筑主流产品 年轻人的向往
国际化社区的外在体现
项目价值
文化地标
“文化”广场
（会所、图书馆、教室）
项目价值
适度空间
“可变”空间
紧凑户型 270度景观
项目价值结论
城市风范 时代精神 文化地标 适度空间
打造九亭板块 综合性
都市社区
上海的西南 发展的九亭新都市地带
区域楼盘供应量相当惊人，2007年总量可逾200万平方米。 区域5500-6000元/平方米的价格区间已经形成，少量代表楼盘可以突破。 今秋，区域有一轮新的供应放量，小面积户型成为市场的主角。 九亭在未来几年中仍面临着相当激烈的市场竞争！
九亭楼盘先驱——奥林匹克花园
核心卖点：
位置优势 产品综合素质高 全装修物业 运动概念社区
5600 元/平
摩卡小城 5300元/平
五洲云景 5500元/平
绿庭项目
九城湖滨 6300元/平
总泉项目
奥林 匹克 花园
8000 元/平
青年城 8000元/平
区域竞争项目销售一览
2005年
2006年
4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6
去化总量 228865平方米
九城湖滨 金丰蓝庭 五洲云景 英伦风尚
10个月
8个月
10个月
10个月
已销77757
已销17669 已销33754 已销55206
九亭 北部 纳入 网上 销售 区域 余量
摩卡小城
10个月
上海源花城 15个月
已销23143 已销21335
240359 平方米
九亭北部剩余量尚大于一年来销售总量，区域供大于求的态势仍将长期存在； 九亭潜在项目，如中大、总泉项目等销售周期与本项目相似，未来竞争更趋激烈；
世界▪上 海 ▪我 在 场
——绿庭霞飞苑营销策略沟通
版权声明：
本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面 许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
上海世联绿庭项目组 2006-07-20
提报结构
二房70㎡ 价格：精装修8000元/㎡
销售情况：7月14日开盘至今，共推出 328套，目前售出100套。
未来松江的交通生活配套中心
3.6米层高，实用率较高
九亭另类——上海青年城
产品 配套 推广 客户
小户型40-70平方米/3.6米层高/7万首付高性价比 轨道交通/九久广场
青春驿站—甲壳虫—青年城/亮丽时尚的包装/Y派生活 年轻、前卫、时尚一族
位置：沪松公路1110号 规模：二期总建27万㎡，三期即将推出 物业形态：小高层、多层 面积分布：二房79.39-109㎡
三房106.16-140㎡ 价格：精装修8000元/㎡ 装修标准：800元/㎡
销售情况：03年12月开盘至今，共推出 1295套，目前基本售完。
物业费：1. 5-1.85元/㎡/月
未来竞争重点项目
竞争聚焦 代表项目
建面 容积 （万方） 率
物业形态
均价（元/平） 总户数 主力户型、面积 开发与销售进度
奥林匹克 花园
70 1.3 多层、小高层 8500（全装）
三期：55、79、 85、100
预计9月开盘
九城湖滨 30 1.5 高层、小高
6300
500
上海青年城 5.2 1.8
主力竞争圈
市场竞争 项目价值 客群属性
我是谁？
形象演绎
营销策略
我最精彩？ 我做的最牛？
九亭板块特征
虹桥
七宝
九亭 松江新城
莘庄
三林
1、完全外区导入型板块——客源同质、产品类似，竞争惨烈！ 2、价格吸引型板块——处于价格低谷，区域具有发展潜力！
区域竞争楼盘一览
中大 九里 风荷苑
依云郡 8500元/平
金丰 蓝庭
九亭楼盘先驱——奥林匹克花园
产品 配套 推广 客户
创新复式/景观/小户型/特色产品启动 体育场为其最大配套/商业配套带动 扼守沪松公路，截流客户/运动就在家门口 全市型客户/青年精英/崇尚运动
九亭楼盘先驱——奥林匹克花园
九亭霸主——九城湖滨国际公寓
核心卖点： 半岛型规划 水景及景观细部 国际化居住观
因此，我们一定要成为区域的明星个案，即使仍然不是王 者，但我们需要有独一无二的特点……
提报结构
市场竞争 项目价值 客群属性
我是谁？
形象演绎
营销策略
我最精彩？ 我做的最牛？
项目价值
城市风范
内城
广场 精神堡垒
“内外城”规划 复合 ” 功能
精神标志 “T”型水景 17000平米商业街 开放的中心广场 。。。。。 有机的组合 外城
我们要在哪里？
第一集团
第二集团 第三集团
奥林匹克花园 九城湖滨
金丰蓝庭 五洲云景 知雅汇
摩卡小城 英伦风尚
在这样的市场中，只有在第一集团，才能赢得一切，我们别无选择
市场竞争结论
——九亭市场竞争是一场激烈的持久战… ——区域价格明显低于相邻板块，但受板块内严重挤压… ——产品类型趋同，在新政后小户型将层出不穷… ——产品和价格是区域竞争的主体，区域缺乏城市的精神… ——竞争项目销售情况迥异，这是一个容不下弱者的市场…
小高层
8000
328
98-120
一房40 二房70
预计9月开盘 7月14日开盘
中大 九里风荷苑
23
0.9 小高层、联排
93-100、125
预计 07年3月开盘
摩卡小城 18.8 1.3
小高层
5300
332 84-100、111-130
五洲云景 花园
16 1.5 小高层、高层
5500
716
40－70 85，102，135
位置：沪亭北路618弄 规模：总建32万平方米 容积率：1.5 物业形态：小高层 面积分布：二房99-108㎡
三房129.5-130㎡ 价格：5300-9000元/㎡
销售情况：05年11月开盘至今，共推 出1466套，去化55％；06年 底月即将再推出500套；
物业费：1.65元/㎡/月
九亭霸主——九城湖滨国际公寓
产品 配套 推广 客户
半岛型湖景社区/新古典主义风格建筑 三大会所，三个邻里中心/商业街 巨额投入/强大的户外昭示/令人冲动的实景展示 全市型客户/一定的外籍人士
九亭霸主——九城湖滨国际公寓
九亭另类——上海青年城源自核心卖点： 小户型，低总价，低首付
位置：沪松公路、沪亭南路 规模：5.2万㎡ 容积率：1.5 物业形态：小高层 面积分布：一房40㎡
国际化的社区 将是的
未来城市生活的方向
提报结构
市场竞争 项目价值 客群属性
项目价值
时代精神
“ ” 现代 建筑风格
当代建筑主流产品 年轻人的向往
国际化社区的外在体现
项目价值
文化地标
“文化”广场
（会所、图书馆、教室）
项目价值
适度空间
“可变”空间
紧凑户型 270度景观
项目价值结论
城市风范 时代精神 文化地标 适度空间
打造九亭板块 综合性
都市社区
上海的西南 发展的九亭新都市地带
区域楼盘供应量相当惊人，2007年总量可逾200万平方米。 区域5500-6000元/平方米的价格区间已经形成，少量代表楼盘可以突破。 今秋，区域有一轮新的供应放量，小面积户型成为市场的主角。 九亭在未来几年中仍面临着相当激烈的市场竞争！
九亭楼盘先驱——奥林匹克花园
核心卖点：
位置优势 产品综合素质高 全装修物业 运动概念社区
5600 元/平
摩卡小城 5300元/平
五洲云景 5500元/平
绿庭项目
九城湖滨 6300元/平
总泉项目
奥林 匹克 花园
8000 元/平
青年城 8000元/平
区域竞争项目销售一览
2005年
2006年
4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6
去化总量 228865平方米
九城湖滨 金丰蓝庭 五洲云景 英伦风尚
10个月
8个月
10个月
10个月
已销77757
已销17669 已销33754 已销55206
九亭 北部 纳入 网上 销售 区域 余量
摩卡小城
10个月
上海源花城 15个月
已销23143 已销21335
240359 平方米
九亭北部剩余量尚大于一年来销售总量，区域供大于求的态势仍将长期存在； 九亭潜在项目，如中大、总泉项目等销售周期与本项目相似，未来竞争更趋激烈；