世联-上海绿庭营销策略汇报稿-77PPT

未来竞争重点项目
竞争聚焦 代表项目
建面 容积 （万方） 率
物业形态
均价（元/平） 总户数 主力户型、面积 开发与销售进度
奥林匹克 花园
70 1.3 多层、小高层 8500（全装）
三期：55、79、 85、100
预计9月开盘
九城湖滨 30 1.5 高层、小高
6300
500
上海青年城 5.2 1.8
主力竞争圈
位置：沪松公路1110号 规模：二期总建27万㎡，三期即将推出 物业形态：小高层、多层 面积分布：二房79.39-109㎡
三房106.16-140㎡ 价格：精装修8000元/㎡ 装修标准：800元/㎡
销售情况：03年12月开盘至今，共推出 1295套，目前基本售完。
物业费：1. 5-1.85元/㎡/月
产品 配套 推广 客户
半岛型湖景社区/新古典主义风格建筑 三大会所，三个邻里中心/商业街 巨额投入/强大的户外昭示/令人冲动的实景展示 全市型客户/一定的外籍人士
九亭霸主——九城湖滨国际公寓
九亭另类——上海青年城
核心卖点： 小户型，低总价，低首付
位置：沪松公路、沪亭南路 规模：5.2万㎡ 容积率：1.5 物业形态：小高层 面积分布：一房40㎡
市场竞争 项目价值 客群属性
我是谁？
形象演绎
营销策略
我最精彩？ 我做的最牛？
九亭板块特征
虹桥
七宝
九亭 松江新城
莘庄
三林
1、完全外区导入型板块——客源同质、产品类似，竞争惨烈！ 2、价格吸引型板块——处于价格低谷，区域具有发展潜力！
区域竞争楼盘一览
中大 九里 风荷苑
依云郡 8500元/平
金丰 蓝庭
我们要在哪里？
第一集团
第二集团 第三集团
奥林匹克花园 九城湖滨
金丰蓝庭 五洲云景 知雅汇
摩卡小城 英伦风尚
在这样的市场中，只有在第一集团，才能赢得一切，我们别无选择
市场竞争结论
——九亭市场竞争是一场激烈的持久战… ——区域价格明显低于相邻板块，但受板块内严重挤压… ——产品类型趋同，在新政后小户型将层出不穷… ——产品和价格是区域竞争的主体，区域缺乏城市的精神… ——竞争项目销售情况迥异，这是一个容不下弱者的市场…
区域楼盘供应量相当惊人，2007年总量可逾200万平方米。 区域5500-6000元/平方米的价格区间已经形成，少量代表楼盘可以突破。 今秋，区域有一轮新的供应放量，小面积户型成为市场的主角。 九亭在未来几年中仍面临着相当激烈的市场竞争！
九亭楼盘先驱——奥林匹克花园
核心卖点：
位置优势 产品综合素质高 全装修物业 运动概念社区
5600 元/平
摩卡小城 5300元/平
五洲云景 5500元/平
Biblioteka Baidu绿庭项目
九城湖滨 6300元/平
总泉项目
奥林 匹克 花园
8000 元/平
青年城 8000元/平
区域竞争项目销售一览
2005年
2006年
4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6
去化总量 228865平方米
九城湖滨 金丰蓝庭 五洲云景 英伦风尚
位置：沪亭北路618弄 规模：总建32万平方米 容积率：1.5 物业形态：小高层 面积分布：二房99-108㎡
三房129.5-130㎡ 价格：5300-9000元/㎡
销售情况：05年11月开盘至今，共推 出1466套，去化55％；06年 底月即将再推出500套；
物业费：1.65元/㎡/月
九亭霸主——九城湖滨国际公寓
小高层
8000
328
98-120
一房40 二房70
预计9月开盘 7月14日开盘
中大 九里风荷苑
23
0.9 小高层、联排
93-100、125
预计 07年3月开盘
摩卡小城 18.8 1.3
小高层
5300
332 84-100、111-130
五洲云景 花园
16 1.5 小高层、高层
5500
716
40－70 85，102，135
因此，我们一定要成为区域的明星个案，即使仍然不是王 者，但我们需要有独一无二的特点……
提报结构
市场竞争 项目价值 客群属性
我是谁？
形象演绎
营销策略
我最精彩？ 我做的最牛？
项目价值
城市风范
内城
广场 精神堡垒
“内外城”规划 复合 ” 功能
精神标志 “T”型水景 17000平米商业街 开放的中心广场 。。。。。 有机的组合 外城
九亭楼盘先驱——奥林匹克花园
产品 配套 推广 客户
创新复式/景观/小户型/特色产品启动 体育场为其最大配套/商业配套带动 扼守沪松公路，截流客户/运动就在家门口 全市型客户/青年精英/崇尚运动
九亭楼盘先驱——奥林匹克花园
九亭霸主——九城湖滨国际公寓
核心卖点： 半岛型规划 水景及景观细部 国际化居住观
10个月
8个月
10个月
10个月
已销77757
已销17669 已销33754 已销55206
九亭 北部 纳入 网上 销售 区域 余量
摩卡小城
10个月
上海源花城 15个月
已销23143 已销21335
240359 平方米
九亭北部剩余量尚大于一年来销售总量，区域供大于求的态势仍将长期存在； 九亭潜在项目，如中大、总泉项目等销售周期与本项目相似，未来竞争更趋激烈；
谨呈：绿庭房产
世界▪上 海 ▪我 在 场
——绿庭霞飞苑营销策略沟通
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上海世联绿庭项目组 2006-07-20
提报结构
国际化的社区 将是的
未来城市生活的方向
提报结构
市场竞争 项目价值 客群属性
二房70㎡ 价格：精装修8000元/㎡
销售情况：7月14日开盘至今，共推出 328套，目前售出100套。
未来松江的交通生活配套中心
3.6米层高，实用率较高
九亭另类——上海青年城
产品 配套 推广 客户
小户型40-70平方米/3.6米层高/7万首付高性价比 轨道交通/九久广场
青春驿站—甲壳虫—青年城/亮丽时尚的包装/Y派生活 年轻、前卫、时尚一族
项目价值
时代精神
“ ” 现代 建筑风格
当代建筑主流产品 年轻人的向往
国际化社区的外在体现
项目价值
文化地标
“文化”广场
（会所、图书馆、教室）
项目价值
适度空间
“可变”空间
紧凑户型 270度景观
项目价值结论
城市风范 时代精神 文化地标 适度空间
打造九亭板块 综合性
都市社区
上海的西南 发展的九亭新都市地带