万科系万科旗下项目品类规划

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万科新产品分析_四大产品

4.2大面宽起居室。大阳台设计，提供开阔的室外活动
。不足：
厨房位置稍位于核心。
•阳台
•卫生间
• •衣帽间
•起居室
•
•GOLDEN
•主力户型分析
A8户型分析：建筑面积：
约170平方米（三房二厅二卫）开间尺寸：
客厅：4.2、餐厅：3.6 主房：3.8、次房：3.0 设计情况： 2.5开间宽展面。复式设计。 3阳台设计多露台设计综合点评：优势：
绿化率
占地面积 86054平方米
容积率
1600个
33.6％
2.5
建筑面积 268655平方米
装修标准毛坯
•
•GOLDEN
•无锡万科东郡
区域位置：
项目位于长江北路东侧、前卫路东南侧、伯渎港南侧、旺庄港北侧，占据新区 “中心商贸区”的核心位置，交通便利，车行五分钟基本能覆盖主要新区活动场所，生活配套设施齐全。
•
•GOLDEN
建筑设计分析
情景花园洋房：
层层退台，采光良好，私密性强。设计有入户花园、超大客厅、以及大面积景观露台，开豁视野。
根植于大地，尽可能贴近地面。
•顶层复式 •层层退台 •贴近地面
•
•GOLDEN
•建筑设计分析
高层建筑——新奢华主义风格
简洁、舒适又注重细节。时尚和实来自结合。••GOLDEN
•景观设计分析
整体景观规划：以“绿”为主，以“ 蓝”为辅。主要道路两侧的三角空间及转折空间为一条景观主轴，与居住空间呼应，体现以“绿”为主。沿伯渎港和旺庄港的沿河景观带，并把这景观引入小区，营造出依水而居的生活。体现以“ 蓝”为辅。两个景观带互相呼应。
•主道路 •自然水景

万科悦府营销策划方案

万科悦府营销策划方案一、项目概况万科悦府是万科集团旗下的高品质住宅项目，位于中国北京市，总用地面积300亩，总建筑面积100万平方米，由多栋高层住宅、联排别墅、商业配套等组成。

项目定位为高端人群，注重生活品质，提供优质的居住环境和配套设施。

二、市场分析1. 目标客户万科悦府的目标客户主要是有一定经济实力和追求高品质生活的人群。

他们通常具备较高的收入水平，喜欢追求时尚与舒适，对房产的品味有一定要求。

他们通常是中青年高层管理人员、创业者、职业精英等。

2. 市场竞争分析目前北京房地产市场竞争激烈，高端住宅项目众多。

与万科悦府在同一区域的竞争项目主要有恒大金洲、保利中央公园、中海亚太和绿地中央广场等。

这些项目的销售策略和市场定位各有差异，但都面临相同的竞争压力。

3. 市场机遇北京是中国的政治、经济、文化中心，吸引了大量的人才和资本。

随着城市化进程的加快，高端住宅需求量也在不断增加。

万科悦府作为一个高品质住宅项目，有望受益于这个趋势。

三、营销目标1. 销售目标在项目销售期限内，实现销售额达到1.5亿元，销售面积达到50000平方米。

2. 品牌目标树立万科悦府的高品质、高端定位，打造成为北京高端住宅市场的领导品牌。

四、营销策略1. 市场定位万科悦府将定位为高品质、高端的住宅项目。

通过提供豪华装修、完善的配套设施、优质的居住环境等，吸引目标客户的关注和认可。

2. 产品特点通过项目的规划设计，注重户型的合理布局和功能性，提供舒适、宽敞、通风的居住环境。

同时，在采购建材和装修方面，打造豪华、环保、高品质的产品。

3. 市场推广3.1 广告宣传利用多种媒体渠道进行广告宣传，包括电视、报纸、网络等。

通过露出频次较高的广告，提高目标客户的认知度和购买欲望。

3.2 线下推广活动举办开盘活动、样板房参观和咨询会，吸引目标客户前来参观和了解项目。

同时，邀请知名房产专家和设计师进行讲座，提升万科悦府的品牌形象和专业度。

3.3 线上推广活动通过社交媒体平台和房地产网站进行线上推广。

万科集团管控梳理

万科集团管控战略管控1、文化管控：以诚信为企业底线2、适时监控：专门的子公司项目监察机构，范围不限于审计，更多的检查能够体现公司的文化价值3、集约化发展模式●经营风险控制●产品品质和开发节奏控制●同一品牌与客户忠诚度管理4、跨地域发展的资源保障●良好的融资平台：资本市场、银行●优秀的团队：职业经理人培养体系5、三大战略●聚焦城市带●产业化产品创新●精细化客户细分运营管控：1、业务剥离●多元化向专业化方面调整：以房地产为主业，以住宅为核心，调整业务，盘活存量目标。

●专业市场的再次细分：从中选择了城市中、高档民居为主，改变了过去的公寓、别墅、商场、写字楼等什么都干的做法2、由母公司-项目公司/项目部的的架构向总部-区域公司的集团模式转型●区域管理中心模式●形成集团总部、区域管理中心和城市公司组织结构，区域总部同时从事项目开发●投资重点转型为经营深、沪、京、津、沈五大核心城市●投资权与经营权分离⏹投资决策权、财务承诺权、融资权、人事权、工资制定权等上移到总部⏹子公司更多的是操作和执行机构3、人力资源管控●系统的经理人文化，跨地区管理的高效体系●一线公司员工分5层，其中上面3层由集团总部直接任命●人才储备方面：内部形成人才梯队，实现薪火传承⏹每年从高校选拔培训生⏹公司形成上司带动下属的培养方式●全新定位人力资源部门⏹由行政事务部门转变成管理层的战略合作伙伴⏹引入平衡积分卡建立集团的全新考核体系4、建立了一套严密的管理制度和流程●从质量、资金和人事等方方面面进行管理●关键的环节，有严格的制度流程，通过IT手段来控制审批●制度非常细致，很多具体事务性的工作上升到了制度层面财务管控1、财务管理标准化●采取“财务复制”的方法●通过内部定额、合作伙伴评估、预决算管理和动态成本控制等方面的广泛研究●形成一条行为标准并在整个集团内部进行推广2、房地产成本管理解决系统●各地项目在成本上的任何细小变动，都会立即传递到集团公司●集团总部在总体上能够对各项目运行有个动态的了解和控制3、财权集中●一线公司的现金流的管理和财务运营管理，都总部财务部的直接管理●财务节能管理的任免、考核由分管集团财务领导和下属公司负责●第一负责人联合签署，更多的适用财务经理委派制●总部财务部审查各地公司财务人员的招聘、转正和晋级●集团高度集中的几项财权⏹投资决策权⏹财务承诺⏹人事福利政策⏹对外融资万科现在执行的管控模式：万科从2003年开始推行区域管理中心模式，形成集团总部、区域管理中心和城市公司组织结构,区域总部同时从事项目开发总部—区域—一线公司三级管理架构：万科总部组织结构：按线管理万科总部职能结构：十大职能，两大底线总部十大职能1、宏观经济研究和判断2、战略方向与目标3、土地储备4、战略并购与合作5、资金规划与分配6、人才储备、倾斜与绩效评估7、客户研究与产品规划(品类管理)8、品牌共享9、产品标准化，工厂化与创新10、财务风险管理与审计监察总部两大底线•文化建设与维护•制度建设与维护万科总部十大职能对战略与财务的贡献（打分）。

万科地产产品细分及品类规划

创新性策略
不断引入新技术、新材料和新设计理念，推动产品创新，提高产品的附加
值和市场竞争力。
高端化策略
在住宅和商业地产领域，注重高端产品的研发和推广，提高品牌形象和市场影响力。
合作共赢策略
与优秀的设计、施工、销售团队合作，共同研发和推广地产产品，实现资源共享和优势互补。
品类优化
优化产品线结构
万科地产产品细分及品类规划
目录
• 万科地产产品概述 • 产品细分 • 品类规划 • 市场定位与竞争分析 • 产品创新与差异化
01 万科地产产品概述
万科地产简介
01
万科企业股份有限公司成立于1984年，是中国最大的房地产开发商之一，总部位于深圳。
02
万科致力于提供优质的居住空间和城市生活服务，秉承“让生活更美好”的企业愿景。
商业产品
购物中心
集购物、休闲、娱乐于一体的商业中心，提供全方位的消费体验。
商业街区
具有独特风貌和历史文化的商业街区，吸引游客和消费者。
写字楼
为企业提供现代化、高效的办公环境，促进商务交流和发展。
酒店
提供高品质的住宿服务，满足商务和旅游需求。
产业园区
高新技术产业园
吸引高新技术企业入驻，促进科技创新和产业发展。
05 产品创新与差异化
产品创新
绿色建筑
万科积极推广绿色建筑理念，采用节能、环保材料和先进技术，打造高效节能、低碳排放的建筑。
智能化居住体验
万科将智能化技术融入产品中，提供智能家居、智能安防等服务，提升居住便捷性和安全性。
定制化服务
万科提供定制化服务，根据客户需求量身定制户型、装修风格等，满足个性化需求。
THANKS FOR WATCHING

经典中的经典——万科品类规划

G2 G3 C T1 T2 TOP1
1)周边配套完善，交通便捷，便捷的城市生追求居住改小太阳、后小太阳、活且较为安静善和品质的孩子三代(客户年龄 2)适宜居住客户以35-39为主)
1）要求公共交通密集，站点在步行距离内 2）周边有大超市对产品总价敏感青年之家、小太阳家庭(客户的首次置业客户年龄25-34为主)
对产品总便捷的城市生价敏感的青年之家、小太阳家庭(客户年龄活首次置业 25-34为主) 客户
舒适居住(第一居所) 后小太阳、小太阳、孩子三代(客户年龄以35-44为主)
C T1 T2
低价格
小太阳、青年之家、孩子三代(客户年龄以25-34为主)
1）有自然资源 2）距离城市较远,但有快速道路可达舒适居住(第二居所)，考虑父母养老或客户年龄以35-44岁为主 3）没有完善生活配套,但地块周边有休闲配套休闲 (或有条件可做到) 位于城市稀缺地段
三通（水电路），政府未有对该区域的整体规划低价格小太阳、青年之家、孩子三代(客户年龄以25-34为主)
T1 T2 TOP1
1）有自然资源 2）距离城市较远,但有快速道路可达舒适居住(第二居所)，考虑父母养老或客户年龄以35-44岁为主 3）没有完善生活配套,但地块周边有休闲配套休闲 (或有条件可做到) 位于城市稀缺地段
交流：品类规划
2007年3月8日
1. 从产品分类说起
房地产（住宅）的分类有哪些？
【住宅的产品特征】：受四个方面的影响
土地属性产品属性
区位、地理位置
周边配套、环境小区内环境和配套房屋（单体、户型）
常见分类： • 多层、小高层、高层 • 容积率（高、中、低）

万科产品系标准

万科产品系标准一、产品定位万科产品系标准首先明确产品的定位，根据目标客户群体的需求和偏好，以及市场趋势和竞争态势，进行精准定位。

产品定位需具备差异化竞争优势，以满足不同客户的需求。

二、规划设计在规划设计方面，万科注重整体规划的合理性和科学性。

根据项目地块的特点和条件，进行合理的功能分区和空间布局。

同时，充分考虑日照、风向、地形等因素，以实现人、建筑与环境的和谐共生。

三、建筑设计在建筑设计方面，万科注重创新与实用性的结合。

采用现代简约的建筑风格，强调线条的流畅和立面的层次感。

同时，注重建筑的功能性和空间的舒适度，以满足不同客户的需求。

四、景观设计景观设计是万科产品系标准的重要组成部分。

万科注重绿化覆盖率的提高，利用植物配置营造四季皆宜的景观效果。

同时，通过景观小品、水景等元素，提升项目的品质和价值。

五、室内设计在室内设计方面，万科注重细节的处理和整体的美感。

采用环保材料和节能技术，确保室内环境的健康与舒适。

同时，注重室内空间的利用率和实用性，以满足不同客户的需求。

六、装修标准万科产品系的装修标准采用高品质的建材和设备，注重细节的处理和品质的保证。

根据不同的产品定位和客户需求，提供个性化的装修方案和配置建议。

七、配套设施万科注重社区配套设施的完善和便利性。

根据项目规模和客户需求，规划建设各类设施，如健身中心、游泳池、儿童游乐场等，以满足客户日常生活的需求。

八、物业服务万科物业服务致力于为客户提供全方位、专业化的服务。

通过建立完善的客户服务体系和物业管理系统，确保客户的居住安全和舒适。

同时，积极开展社区文化活动，增强客户归属感和凝聚力。

九、环保标准万科注重可持续发展和环保理念的实践。

在项目规划和建设中，采取一系列环保措施和技术，如雨水收集系统、太阳能利用等，以降低能耗和减少对环境的影响。

同时，鼓励绿色出行方式，促进生态平衡和社区的可持续发展。

万科无限系不看后悔!万科无限系的设计,全都在这里了

万科无限系不看后悔！万科无限系的设计干货，全都在这里了2016年，是赛拉维值得纪念的一年，也是快速成长的一年，我们完成了：万科美好家多个系列产品、融创集团商业配套模块、正荣集团精装创新体系等多个研发项目，实现了设计方向的新突破。

今天，我们来分享一个非常特别的重量级设计研发方案。

甚至可以说，这是一款可以代表未来地产发展方向的神级产品。

这，就是被称为万科“美好家无限系”的自由可变户型。

这个项目是在2015年的秋天正式启动的。

当时，赛拉维受万科天津区域委托，开始了这个绝密项目的研发，代号“万科芯”。

经过近一年的浴血奋战，这一项目最终在2016年夏天诞生。

随后，万科在全国多个区域开始推广，并定名为“无限系”。

趋势实际上，赛拉维配合万科所做的这一研发项目，是非常符合当今世界上最主流的住宅发展趋势的。

这就是工业化集成式住宅。

在这方面，日本一直走在世界最前沿。

很多最先锋的理念、最先进的技术，都是从日本最先诞生并在全球推广的。

而在中国内地，越来越多的开发商开始重视住宅产业化的发展。

越来越多的开发商，举起了“全生命周期户型”的研究大旗，以适应日趋严峻的市场考验。

户型无限系产品的实验性落地，选址在了天津万科民和巷。

通过对建筑结构体系的创新，整个户型以一棵结构柱作为建筑核心，通过楼板加固加厚，与建筑外剪力墙结构结合，满足其力学要求。

基础户型面积115平方米，面宽10.2米，进深10.9米。

户型内部厨卫及管井位置不可变。

除此之外，都可以根据业主的需求来进行布局。

客群每个家庭处在不同的生命周期时，对户型的需求都会大不相同。

可是，一方面，当下房价持续走高，大众换房周期变长；另一方面，户型后期改造难度很大，装修陷阱太多。

怎样解决这一棘手的矛盾，成为赛拉维研究的最重要课题。

全生命周期户型，意义重大。

“无限系”这一面向未来的产品，可以毫无压力的轻松完成户型之间的切换，打造伴您一生的好房子。

通过对不同客群的需求进行研究，按照不同家庭结构、生活习惯、生活人数，将产品分成了超级顽主、史密斯夫妇、富贵之家、二孩时代、活力长者。

万科集团案名大全

3.88 21.645
2.50 2.5
84.5018 2.17 24.2588 1.8
12.43
0.8
TOP1+G2 G2
C
4 苏南 5 苏南 6 苏南 7 苏南 8 苏南 9 苏南
杭州公司 1 杭州 2 杭州 3 杭州 4 杭州 5 杭州 6 杭州 7 杭州
8 杭州
9 杭州 10 杭州 11 杭州
苏南公司 1 苏南 2 苏南
3 苏南
提香别墅金色城品兰乔圣菲四季花城蓝山小城燕南园新里程白马花园花园小城金色雅筑金色城市琥珀郡园翡翠别墅金色名邸城花新园旗忠项目滨江路项目铜山街项目
玲珑湾花园(苏) 金色家园(苏) 万科中粮本岸 (苏)
南城水濂山项目
24.95
金兰色湾家半园岛(花佛园山（A财9)务合并南禅为海城顺A区7德南地地庄块块项）目(万科城兰)乔圣菲花园(顺德新区南)海大沥体育中心
东丽湖万科城假日风景金色家园滨海新城金域蓝湾霞光道5号魅力之城金奥国际假日润园
东丽湖假日风景南开冶金研究所
时尚广场宁发花园
城市花园紫金苑花园新城金色家园四季花城新榆公馆万科城兰乔圣菲新里程魅力之城金域蓝湾
四季花城新榆公馆长白兰乔圣菲浑南大道新里程项目于洪区塔湾项目浑南业乔项目
南京公司 1 南京 2 南京 3 南京 4 南京 5 南京 6 南京 7 南京
宁波公司 1 宁波 2 宁波
南昌公司 1 南昌 2 南昌
镇江公司 1 镇江 2 镇江 3 镇江
北京区域北京公司 1 北京 2 北京 3 北京 4 北京 5 北京 6 北京 7 北京 8 北京 9 北京 10 北京 11 北京 12 北京 13 北京天津公司 1 天津 2 天津 3 天津 4 天津 5 天津 6 天津 7 天津

万科2024年经营策略

万科2024年的经营策略将围绕提升核心竞争力、优化业务结构、强化资源整合、提升客户满意度和持续创新五个方面展开。

首先，提升核心竞争力是万科经营策略的核心。

万科将通过提升产品品质、提高服务质量、加强品牌建设等手段，不断提升自身的核心竞争力。

同时，万科也将积极探索新的业务模式和盈利模式，以适应市场变化和客户需求的变化。

其次，优化业务结构是万科经营策略的重点。

万科将根据市场趋势和客户需求，调整和优化其业务结构，以实现业务多元化和差异化。

具体而言，万科将加大对新兴市场的投入，拓展新的业务领域，如绿色建筑、智慧城市等，同时保持其在传统房地产市场的领先地位。

第三，强化资源整合是万科经营策略的关键。

在新的市场环境下，资源整合能力成为企业能否取得成功的关键因素之一。

因此，万科将进一步加强内部资源整合，优化内部管理流程，提高运营效率，同时积极寻求外部合作，以获得更多的资源和支持。

第四，提升客户满意度是万科经营策略的基础。

在竞争激烈的市场环境中，只有满足客户需求并不断提升客户满意度，企业才能赢得市场和客户的信任和支持。

因此，万科将加强与客户的沟通与互动，深入了解客户需求，提供个性化的产品和服务，以提高客户满意度。

最后，持续创新是万科经营策略的动力。

在不断变化的市场环境中，只有不断创新才能保持企业的竞争优势。

因此，万科将积极探索新的业务模式、技术创新和商业模式创新，以保持企业的竞争优势和市场地位。

综上所述，万科2024年的经营策略将围绕提升核心竞争力、优化业务结构、强化资源整合、提升客户满意度和持续创新五个方面展开。

通过这些策略的实施，万科将不断提高自身的竞争力和市场地位，为股东和客户创造更大的价值。

请注意，以上策略只是一个大致的框架，具体的实施细节还需要根据实际情况进行调整和完善。

此外，市场环境的变化和政策的调整也可能对万科的策略产生影响，因此需要密切关注市场和政策的变化，及时调整策略以适应新的环境。

万科市场细分手册

p 分析方法
n 主要考虑房屋价值需求、家庭结构、家庭年收入的两阶段聚类法
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万科市场细分手册
五类细分研究步骤
第一步：定性座谈会
目的：为后面大面积定量研究寻找市场细分的指标（内容）如果没有本阶段的工作，可能会出现的问题是寻找的市场细分指标不够准确，或者很
准确，但没有深度
第二步：CATI定量访问
p 第三部分：万科成交客户分析
n 万科成交客户分析背景（万科1P） n 确定各类人群的细分标准（华通3P）
p 第四部分：万科品类规划（万科独立完成）
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万科市场细分手册
• 第一部分：全国市场细分方案 • 第二部分：基于资源和家庭生命周期的市场细分 • 第三部分：万科成交客户分析 • 第四部分：万科品类规划
注重自我享受的社会新锐
26.9%
家庭成员年轻化，高学历。思想观念多元化，注重个性、品味和自我享受。房屋能体现个人情调及品味，也是自我享受的地方。
关心健康的老龄化家庭
22.5%
家庭结构趋向老龄化，家中有老人或者未来打算和老人同住。对和父母同住的子女来说，房屋是照顾老人的地方；对老人来说房屋也是老人安享晚年的地方。
万科市场细分手册
九类细分与五类细分的比较
主要细分指标
应用
关系
优点
缺点
五类细分房屋价值需求九类细分家庭生命周期
达到一定高度，各细分市场描述
发展战略规划
与人类的基本需有一定难度，各
市场需求理解两者之间有一定求匹配；简洁、种具体人群特征
的对应关系，相浓缩
不明显
辅相成
现实具体，容易市场理解相对间
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？全面解剖万科八大产品线；首次分析产品线的模型·标准化·实施案例

全面解剖万科八大产品线；首次分析产品线的模型·标准化·实施案例住宅产品线是指基于特定市场预测和研发的、适合目标市场某类消费人群需求的、适合地产企业自身开发能力的、在广大范围内可复制开发的、独特的（相对市场与竞争对手）、相对固化的、以标准化为基础的、多产品（产品模块）组合的项目类型。

住宅的三种属性传统开发理念：通常都是开发商获取到土地再做产品（住宅）设计，其开发周期以及因此产生的时间成本较大；产品线开发理念：可以基于土地相关属性，在获取土地前就把产品模块制定好，拿到土地后进行快速组装复制，节省成本。

住宅产品线的意义万科研究表明，当企业的产品标准化率达到40%时，投资杠杆率可提高到1:4，开发周期可缩短15%，开发成本可降低5%，净利率可提高10%（从20%的平均净利率提高到30%）；当产品标准化率超过60%，净利率甚至可提高20%——是差异化开发模式下平均净利率的一倍。

另外，推行标准化产品线开发更可从根本上降低投资风险和管控难度，提高运营效率。

住宅产品线--技术模型基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的项目类型完成后，将内容复制粘贴到微信后台素材管理的编辑器中即可。

住宅产品线-标准化产品线标准化是产品线形成的基础，也是快速开发的前提和保证。

各项目在物业类型、项目规模、市场定位等方面基本相似，即产品体系基本固化，那么各项目的开发流程、工作流程就是统一的，就可支撑产品的快速复制。

规模不大的企业一样可以实施产品线标准化战略。

产品线标准化是建立在客户细分研究基础之上，根据消费群体的细分，对其社会角色、家庭角色、个性特征等共性特征进行归纳研究，从而得出这一群体对产品及服务特性组合共性化的偏好、选择动机及需求特征等。

基于客户细分下的产品线当前大部分房开企业还处在项目开发为主的产品导向阶段和市场细分定位的市场导向阶段，而万科从土地到产品的过程中以客户因素为主导，明确的土地决策为基础，辅以强大的产品设计能力。

万科住宅建筑产品分级

坡地住宅居住的层面于竖向分开，最大限度地延伸环境至建筑空间之中，实现真正意义的融合。
立面设计采用纯现代风格，简洁质朴而轻盈，是大海边的精致点缀，融于山海之间。
H O O P
ARCHITECTURAL DESIGN
聚焦万科系列——万科经典住宅之万科17英里
富力丹麦小镇
区位：富力丹麦小镇位于北京京开高速路庞各庄出口南一千米，邻近地块拥有五星级温泉度假酒店，功能齐备，设施完善。规划：运用国际上成功的规划模式，紧密结合居住人群的居住习惯，文化传统，价值趋向等人文因素，并以最新的建造工艺和建筑材料，创造具有时代气息和质朴的田园风格的“丹麦小镇”。产品：独栋、联排、叠拼别墅，花园洋房风格：北欧风情占地面积： 400万㎡约6000亩特色同品类楼盘性价比之冠、 0.6容积率无可复制、多重选择享畅达交通、全方位社区定制配套
设计别致的园林景观
H O O P
中国第一个实现人车分流和半地下车库的小区，中国建筑业在此后才出现“半地下车库”的行业标准。
ARCHITECTURAL DESIGN
聚焦万科系列——万科经典住宅之万科17英里
万科十七英里——对一个人保持敬意，就远离他的私生活
叠层的盒子——面朝大海，户户海景，充分引入海洋资源优势，体现海岛生活的特色。
万科城花系列：
万科位于郊区的住宅，占据未来城市发展方向，可以为客户提供低总价、高性价比产品，实现客户栖居的需要，也是安享郊区恬静舒适生活的选择。万科四季花城是万科城花系列最具代表性产品之一，致力于打造成人性化的、自然舒适的、便于情感交流的温情洋溢的社区建筑，万科四季花城引入国外先进规划理念——TOD开发模式。地理位置：深圳市龙岗梅观高速与布龙公路交汇处占地面积：38万㎡建筑面积：53万㎡容积率：1.4 建筑类别：多层、小高层、联排别墅营销主题：我们在造一个城（造城运动）

万科房地产产品规划定位解析

万科房地产产品规划定位解析近年来，房地产行业发展迅速，各大开发商纷纷推出各类产品以满足市场需求。

作为中国房地产市场中的领军企业，万科在产品规划定位上一直保持着独特而精准的眼光。

本文将从不同维度对万科房地产产品规划定位进行分析和解析。

第一维度：品质定位万科一直以来都将品质作为核心竞争力的体现，致力于打造高品质的房地产产品。

其产品在建筑质量、装修材料、环境设计等方面极为讲究，力求为购房者提供舒适、安全的居住环境。

无论是高端豪宅还是普通住宅，万科都以严苛的品质标准去要求自己，力争给消费者提供最好的产品。

第二维度：定价定位在中国地产市场，万科凭借其优质的物业管理服务和多年来稳定的市场表现，赢得了消费者的认可。

万科房地产产品定价相对较高，但并不妨碍其产品的销售。

这得益于万科在市场中树立的良好品牌形象和产品优势。

万科在产品定价上注重物有所值，不仅提供高品质的产品，同时也为购房者提供了可持续增值的潜力。

第三维度：市场定位万科根据不同地域、需求群体的多样性，灵活调整产品的市场定位。

针对一线城市，万科推出了高端豪宅和商业综合体等产品，以满足高收入人群的需求；而对于二线及以下城市，万科则推出中低价位的住宅产品，更好地服务于广大中产阶级家庭。

无论是高端还是中低价位产品，万科都秉持着以人为本的理念，致力于为不同消费群体提供具有市场竞争力的产品。

第四维度：创新定位万科在房地产产品规划中一直保持着对创新的追求。

无论是在建筑设计上，还是在配套设施上，万科都注重与时俱进的设计理念。

通过引入国际化的设计团队、采用先进的技术，万科不断地推陈出新，为购房者呈现出富有创意和个性化的房产产品。

这种创新定位使得万科能够在激烈的市场竞争中脱颖而出，并赢得了广大消费者的认可。

总结：万科作为中国房地产市场的领军企业，其产品规划定位准确且独特。

通过品质定位、定价定位、市场定位和创新定位，万科能够根据市场需求和消费者群体的多样性，灵活调整产品策略，为购房者提供全方位的选择。

品牌开发商产品系列划分

金地产品系列划分“褐石、名仕、天境、世家”，四条产品线均有清晰、鲜明的产品特征和价值主张：褐石系列代表的是中产阶级引以为傲的优雅和品味风情，名仕系列是为新富阶层打造的文化社区，天境系列代表了第三代豪宅居所，世家系列则是要打造百年经典的传世居所。

万科产品系列划分“CITY城市主流”、“NATURE养生度假”和“TOP高端尊享”等三大产品系列共10个项目，全新的产品策略——一体两翼生活解决方案“蝴蝶模式”。

CITY城市主流是城市经典系列，旨在满足主流人群三大核心需求：核心生活区位、多样化的户型和配套社区。

该系列不仅创新多元化居住模式，更致力于打造独特的人文居住标签。

万科华府、万科第五园、金域华庭、金色沁园以及金色半山和金色领域等。

NA TURE养生度假系列则重在满足都市人对于自然人居的两大核心需求：自然山水资源与主题式养生度假体验，包含棠樾及清林径等两大作品。

TOP高端尊享作为万科最高端的系列，独拥“稀缺资源和大师级限量珍品”两大特色，包括万科中心和天琴湾两大代表作品。

蝴蝶模式主体——持续优化的产品：基于对客户需求的深入洞察，一方面为客户提供多样化的定制精装方案，全面整合户型设计、项目施工、装修及景观规划等系统环节，打造出贴心、舒适、个性的精致生活享受。

蝴蝶模式左翼——持续升级的服务：在颇有口碑的物业品牌基础上，深圳万科创新打造“3W 万维社区”，包含“社区级商业+区域级商业+城市级商业”组合的无缝商业配套享受、“社区节日+社区义工联+社区俱乐部”组合的无忧缤纷生活社区以及万科酒店管理公司所提供的无微不至尊享服务。

蝴蝶模式右翼——持续领先的技术：万科聚焦生活中的健康问题，提出了绿色解决方案“光合建筑”。

创造出智慧运用“阳光、空气、水”三大生命要素的“光合建筑”，通过“阳光能量管理”、调节居住微环境的“空气体系”、“中水、雨水的综合利用”及增强的儿童安全保障系统提升客户的生活品质。

华润产品系列划分六大住宅产品线系列：幸福里系列、蓝湖城系列、中央公园系列、橡树湾系列、悦府/凯旋门系列、九里系列；持有物业发展了都市综合体、区域商业中心五彩城两种模式，其中深圳万象城作为华润置地持有物业的代表作橡树湾学府系列；橡树湾英伦系列；凤凰城精品都市系列；百万平米城中城系列；低密度大平层系列和特色高端产品等六大产品线。

万科产品系列全解析

万科产品系列全解析第一类别——高端类别TOP1系列：万科最最高端产品，特色是对自然资源资源的最大限度占有。

成都目前还没有。

代表作如深圳海景别墅——十七英里TOP2系列：万科城市最高端产品，成都有西岭别墅第二类别——城市系列金域系列：城市舒居最高级别——成都有金域蓝湾，金域西岭金色系列：坐拥城市繁华——成都有金色家园，金色海蓉，金润华府，万科加州湾第三类别——城市花园系列，特色是离尘不离城，有繁华又有宁静，城市中的花园城市花园系列：成都有万科城市花园魅力之城系列：成都有万科魅力之城第四类别——四季系列，特色是在远郊拥有宜人的环境四季系列：成都有万科双水岸，朗润园01 高端产品系列随着城市房地产市场的繁荣成熟，金字塔尖的阶层带动了高端房地产市场的旺盛。

高端住宅产品，从字面上可以理解为高品质、高质量、高内涵的住宅产品，但从延伸意义上来说，应该是在好地段拥有好环境、好建筑拥有好户型、好物业拥有好服务、好品质拥有好配置的住宅产品。

万科作为地产行业的领头羊，其高端产品系列从产品的品质、稀缺度、文化价值、生态环保、技术领先以及人文归属感等方面区别于其他产品系列。

008 北京万科·东第------------国家公园“第一区”的“临峰华宅”020 北京万科·西山庭院------------汇聚京西皇家古韵的深宅大院036 北京万科·紫台------------高档纯板社区048 上海万科·兰乔圣菲---------------古朴、典雅、自然而不张扬的高级别墅区064 上海万科·红郡---------------上海万科首个精装修别墅项目072 武汉万科·润园------------------让都市人重新开始庭院生活02 自然人文系列自2003年以来，在建筑文化的探寻上，万科开始确立自己的建筑观，在尊重自然、尊重文脉的原则上，主动创造住宅的产品新形式。

万科产品品类部介绍

我是品类部 - 定位 - POM核心 - 主要工作
用行动去实现 - 品类规划 - 客户研究 - 品牌管理
宗旨
使命
愿景
思考引领变革
行动创造价值
价值观
1.3.1 主要工作——身兼研究与管理双重责任
我是品类部 - 定位 - POM核心 - 主要工作
用行动去实现 - 品类规划 - 客户研究 - 品牌管理
客户研究
区域市场客户研究竞品客户研究
万科目标客户研究
产品研究
2.1.1 用行动去实现-品类策略-实施方法
我是品类部 - 定位 - POM核心 - 主要工作
用行动去实现 - 品类规划 - 客户研究 - 品牌管理
土地产品客户
品类规划产品研发
选定区域市场
土地研究
客户研究
产品研究
区域市场产品总体研究竞品研究
产品品类部
品类规划客户研究
品牌管理
1.3.1 主要工作——身兼研究与管理双重责任
我是品类部 - 定位 - POM核心 - 主要工作
用行动去实现 - 品类规划 - 客户研究 - 品牌管理
产品品类部
品类规划客户研究
品牌管理
品类规划产品开发
1.3.1 主要工作——身兼研究与管理双重责任
我是品类部 - 定位 - POM核心 - 主要工作
在组织内推进“以客户为中心”的绩效文化，使集团拥有共同的价值观和思维方式。
1.2 产品品类部POM核心----愿景
我是品类部 - 定位 - POM核心 - 主要工作
用行动去实现 - 品类规划 - 客户研究 - 品牌管理
宗旨
使命
愿景
价值观
成为行业内最具影响力的品类管理团队！

万科地产客户细分及品类规划,详细阐述了不同客户群体需

3
五大类细分人群
4
清晰、可识别的细分人群形象
1.社会新锐
我的地盘，听我的！
【家庭特征】 – 25-34岁的青年或青年夫妻，无孩子，家庭成员高学历
【购房动机】 – 栖息：不喜欢租房，想拥有自己的房子 – 自己享受：买个房子自己享受
【对房子的态度】 – 自我享受 – 品味体现：体现个人的品味、情调甚至个性 – 社交娱乐：房屋是一个重要的朋友聚会、娱乐场所
【产品需求】
– 健身娱乐：对小区有较好健身场所、临近大型运动场所、娱乐休闲场所
– 要求较好的户型 – 喜欢的建筑风格
5
清晰、可识别的细分人群形象
2.望子成龙
【家庭特征】 – 有0-17岁孩子的家庭
【购房动机】 – 孩子成长：为了让孩子有更好的生活条件，能够去更好的学校学习 – 改善住房条件：现有住房不理想
G2
城市改善
便捷的城市生
活
1. 交通便利，通常较为安静 2.周边配套完善 3.宜居宜住
G3
城市栖居
1.公共交通密集，站点在步行距离内
2.周边有较完善的生活配套 3.居住价值一般
主力细分客户构成
客户需求价值
*容积率
客户选择
价值排序
比例
客户细分
家庭生命年龄 (购
周期
买力)
购买动机
主力户型
【购房动机】 – 大房(提升)：比现在拥有更大的厅、卧室 – 置业：为了置业，给后辈留下一份产业
【对房子的态度】 – 栖身居住：只是吃饭睡觉的地方，对房屋价值无更高需求，停留在满足生理需求层面 – 生活保障：是我家的一项重要投资、是未来生活的保障
【产品需求】 – 低的价格，追求低生活成本，生活便利 – 方便的公交路线 – 附近或小区里有小规模的便利店、商店、超市 – 附近或小区里有中小规模的医疗机构