中国产业地产的特点与发展趋势

企业发力产城融合 ， 打造中国特色小镇 。在前文政策环境中，我们总结了 2016 年中央多次发文 指导特色小镇建设。在政策导向下，品牌企业纷纷将转型的触角伸向了特色小镇，产业新城运营商 中，华夏幸福宣布三年打造百座特色小镇、宏泰产业市镇要打造航空小镇、孵化小镇；品牌房企中， 碧桂园发布科技小镇战略、时代地产千亿布局“未来小镇”、绿城未来 5-10 年要做出 5-10个农 业小镇样板；其他企业中，前海金控携手深圳地铁打造前海深港基金小镇……不同企业发力打造中 国“特色小镇”，力求寻找新的利润增长点。
理念
产品
主要商业业态
立足于城郊结合部的 大而全的“产业新城”
2016中国产业地产市场 回顾与趋势
一、 政策环境
绿色、高端、智能、创新、互联网+
从各行业出台的“十三五”规划来看，绿色、 高端、智能、创新、互联网+ + 、转型升
级 ……成为产业发展的关键词，这也预示着未来 地产与产业融合的发展方向。
续降温；
供应有限; 板块乊一；
Hale Waihona Puke Baidu
产业 地产
• 多元收入 • 政策支持 • 稳健增值 • ……
是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。工业类用地上可建的建筑物用途 通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。用地性质为50年。
产业地产
工业
• 工业园 • 科技园 • 商务花园
• ……
如经济开发区等； 如高新科技园等；
保利 ： 实施 “一五八”发展战略 ，首个项目 定位 为 跨境产业园区
2016 年 7 月，保利集团首个产业地产综合体 项目——南沙保利电商港启动全球招商，标 志着保利正式进军产业地产。该项目占地 20 万平方米，总建筑面积 75 万平方米，主要定 位为跨境产业园区，吸引跨境商务、港航服务、 制造研发和保税展贸等四大类别产业及相关服 务产业。
企业
开发商
前期进行土地开发，前期建设 与招商，负责后期服务运营
在实际操作中政府、开发商与进驻企业三者的部分角色是重叠的，如政府主导 型开发中政府实际扮演着开发商的角色。
开发模式
开发模式
园区综合模式 地产商模式
企业自用
基金模式
政府模式
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2·产业地产发展特点及趋势
主要特点
政策主导性强、专业性强
工业地产受地方政府、经济、 产业发展、政策等影响很大；
1. 2 价格 ：投资热度上升
2 、企业 ： 主体 多元化、合纵连横 、轻重并举 成 发展
涉足产业地产的企业 越来越多元化 。近年来，跨界活跃在产业地产的市场主体主要可以分为四大类， 房地产企业、制造业企业、金融资本企业、电商等其他企业。具体来看，2016 年，介入产业地产的品 牌房企，既有保利、中铁、首创等央企或国企背景的地产企业，也有碧桂园、远洋、绿城等民营房地产 企业；介入产业地产的制造业企业，有三一集团、中集集团、华立集团、海尔集团等企业；金融资本类 企业有弘毅投资、华平资本、华融集团、基汇资本等企业；电商等其他企业有京东、乐视、东百集团、 菜鸟网络等。上述企业多数为 2016 年首次介入产业地产开发，也有部分企业在早年已经布局产业地产 领域，2016 年加速深耕此领域。
• 产业物业及其配套
建成后，通过针对
性招商以及提供运 益 营管理服务带来收
• 资产融资是实现产 业地产价值另一途 径，可分为债务性 融资和权益性融资
其它方式：政府政策支持（含商业土地配备、税收返还、投资奖励等）、VC服务、 配套地块建设增值等
发展趋势：
立足于城镇中心的 小而精的“连锁模式”
功能
服务
新城 城镇化 人口聚集 ，推动产业地产 日益活跃
随着城镇化人口聚集，第三产业发展迅速，作为推动新型城镇化建设的重要载体，产业地产将日益活跃。
50万亿
未来十年，城镇化将为中国提供 50 万亿的工业量，园区作为产业落地的载体，迎来巨大的发展空间。
1 、 土地 ： 土地 供应规模下降，投资热度 拉动 地价
中兴：跨界珠海“造车” ， 打造第二大业务
2016 年 9 月，中兴通讯抢滩珠海金湾区，宣布年内动工建设新能源汽车基地，并将大力研发、推广无线 充电技术，将珠海智能汽车项目打造成中兴通讯第二大主要业务。中兴、乐视、格力等非汽车行业企业跨 界“造车”已成为汽车产业发展的一大趋势。
3 、 新风向 ： 特色小镇 打造产城融合 新高度
如总部基地，创意产业园等； ……
物流
• 仓储物流 • 商贸物流 • ……
普通仓，保税仓，出口监管仓、冷库， 特种仓库等； 主题型与业市场（服装、电子、原料等） 国际采购中心等；
……
主体构成
终端用户，企业运营参与者，通 过有偿方式使用开发者管理服务
政府
产业地产指导者，提供政策，税 收支持，参与或部分参与土地一 级开发
远洋： 聚焦高端智能制造，
2016 年 9 月，远洋集团试水产业地产，对外公布首个落地项目——远洋·云谷智能核心研发产业园，该项目位 于北京密云，总占地面积 4500 亩，其中一期 500 亩，二期 1000 亩，三期 3000 亩。 2011 年，远洋以合作方式取得项目开发权，于 2016 年正式启动运作。未来，远洋将在京津冀、广州、深圳等 热点区域伺机布局。远洋此次宣布独立操盘产业地产，聚焦高端智能制造领域，并通过多元化投资收益为途径， 逐步实现从“买地造房卖房”向“资产整合优化运营”的规模化转型升级。
工业地产和产业紧密联系，不同工业地产必 须满足不同产 业发展需求及功能要求；
区域性强
由于工业发展具有 很强的聚集效应， 不同区域具有不同的 主导产业，区域市场对工业地产需求一致 性较强；致使工业地产在同区域的功能差 别很小。
投资大、投资回收期长
工业地产项目规模大，前期投入大；资金 占用周期长，投资回收期限大于住宅房地 产与商业地产；
中国产业地产发展特点 与发展趋势
目录
1·什么是产业地产 2·产业地产发展特点及趋势 3·如何打造成功的产业园区 4·2016年回顾和展望
1·什么是产业地产
住宅
写字楼
商业
……
国家宏观调 市场开发较 受宏观调控 ……
控从严从紧， 为成熟，同 影响较小，
未来几年活 时，尤其一 是目前比较
跃程度将持 线城市用地 活跃的地产
项目增值性
发展第三产业，实现二三产业联动， 拓展项目收入来源；
加强教育业、医疗卫生、文化业、科 技和体育等行业的发展；优化产业配 置，打造产业群；都将促使项目价值 提升
盈利方式
土地增值
物业租售
物业经营
资产融资
• 土地基础设施配套 建设与完善及营销 推广开展会带来土 地自身的升值
• 通过部分或者全部 出资/ 出售产业物业 实现产业地产的收 益