常熟华府天地商业裙房招商定位报告
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1．天铭国际大酒店 2．裕坤国贸广场（喜来登酒店、酒Байду номын сангаас式公寓）
1．经济技术开发区办公楼 2．物回大厦（菜根潭、欧玛西餐咖啡）3．国际商 业城 4．经贸大厦（天盖拍卖、潮港城大酒楼） 5．世贸广场
1．中国邮政 2．中国联通 3．苏州市商业银行 4．交通银行 5．中国电信 6．证券公司 7．太平洋保险 8．建设银行 9．都邦保险 10．海通证券 11．人 寿保险 12．中国银行 13．农业银行 14．中国移动营业厅 15．中国人寿营业厅 16．中国联通营业厅 17．建设银行 18．常熟市农村商业银行 19．浦发银行 20．人民银行 21．太平洋保险 22．工商银行 23．中信银行 24．常熟市农村商业银行 25．中国人寿保险
沿海虞路面宽，视觉效果好 支持餐饮进入的针叶设施配置有
商业内街的设计便于购物顾 局限
客序流动
售后返租的小商铺对于内部装修
四个区相对独立，使布局清 投资较大的产业有租期过短的局
晰、结构完整
限
机会（Opportunities）
地区零售购买力强 新兴CBD区商业需求比较集中 项目周围和海虞路沿线集约化商 业供应匮乏，本项目有规划的时间 优势
3,370m2
产权商铺数量 层高
30 2-4层不算 1,4F: 5.4M 2,3F: 4.5M
B楼 1,537m2
2 3,074m2
43 5.4M
C楼 1,645m2
2 3,290m2
53 1F: 5.4M 2F: 4.5M
D楼 724m2
2 1,448m2
22 5.4M
4
项目平面俯视效果图
5
项目一层平面图
11
第一篇
项目概况 第五篇 目标消费群体分析
第二篇 项目所处商圈分析 第六篇 项目招商定位原则
第三篇
S.W.O.T 分析 第七篇
招商构想
第四篇 常熟市消费力分析
第八篇 三方工作时间表
12
S.W.O.T
优点（Strength） 缺点（Weakness）
内部能力 外部环境
车流量大，可到达性较好 项目周边商业环境相当弱势
常熟华府天地商业裙房
--- 招商定位报告
2006-9-3
1
目录
第一篇
项目概况 第五篇 目标消费群体分析
第二篇 项目所处商圈分析 第六篇 项目招商定位原则
第三篇
S.W.O.T 分析 第七篇
招商构想
第四篇 常熟市消费力分析
第八篇 三方工作时间表
2
项目概况
一、项目介绍:
华府天地位于江苏省常熟市海虞北路、枫林路交汇处, 紧 临常熟市和各委办行政楼,以及海关和地国税大楼,项目距传 统的方塔商业步行街约5分钟车程。
项目南北面宽约150米,东西纵深约为63米,户外沿街商业 长度近270米。
本项目提供431个地下停车,对应476套住宅，按照1：2 来设定，也应该有接近300个车位可以提供给商场的消费 顾客使用，体现出高档商业配套的特质。
3
项目概况
二、项目基本情况
号楼 单层面积
A楼 1,685m2
层数
4
产权总面积
ST
项目整体规模量不大，错 位规划的优势随时会被其他 项目赶超
WT
定向顾客人流匮乏，与商务区 内高素质消费人群的消费接触 时间短；
附近居住人群数量较少，不能 形成良好的商业消费习惯； 13
第一篇
项目概况 第五篇 目标消费群体分析
第二篇 项目所处商圈分析 第六篇 项目招商定位原则
第三篇
S.W.O.T 分析 第七篇
第四篇 常熟市消费力分析
第八篇 三方工作时间表
8
项目所处区域商圈图
9
商圈内商业网点明细
类型
物业名称及内部商业
住宅 商业 酒店 办公楼
金融服务
政府机关 工业厂房
1.明日枫林 2.湘江苑 3.五星新村 4.海枫公寓 5.虞园新村 6.香格丽花园
1．樱花日本料理 2．物回大厦（菜根潭、欧玛西餐咖啡）3．香园大酒楼 4．新月饭庄 5．国际商业城 6．意源世纪广场 7．药房 8．经贸大厦（天盖拍卖、 潮港城大酒楼） 9．常客隆（大娘水饺） 10．两岸咖啡 11．海虞雕塑广场
招商构想
第四篇 常熟市消费力分析
第八篇 三方工作时间表
14
常熟市消费力分析
一、 常熟市城市人口数量
指标 年末总人口数
单位 2003年 2004年 2005年
万人 103.80 104.31 104.77
非农业人口数 万人 50.83 51.00 51.27
B 1537 sq m D 724 sq m
C 1645 sq m
A 1685 sq m
6
项目二层平面图
B2+C2+D2 4435 sq m
A2 1623 sq m
7
第一篇
项目概况 第五篇 目标消费群体分析
第二篇 项目所处商圈分析 第六篇 项目招商定位原则
第三篇
S.W.O.T 分析 第七篇
招商构想
SO
CBD型商业带给常熟新 的机遇，而本项目握有交 通便捷和供应时机良好的 优势机关的公务消费需要
WO
本项目尽管存在诸多缺点，但是 补缺型商业的设置和未来专业的管 理引导，致使商家短期获得成功的 几率较大
威胁（Threats）
离方塔街距离近，易受成熟商业 的竞争威胁 项目周围在建项目带来的挑战 新的文化娱乐办证政策给本项目 带来细分业态的限制
1.海关 2.地税局 3.国税局 4.总工会 5.安全生产委员会 6.工商行政管理局 7.常熟 市广播电视 8.常熟市检验检疫局 9.常熟市环保局 10.常熟市计划生育委员会 11．财政局 12．检察院 13．市政府 14．法院 15．常熟市经委
1.双猫厂房
其他
1．体育馆
10
商圈分析
海虞路贯穿城市南北，北端连通高速公路，为往返7车道的新建高 规格快速城市干道，车流数量巨大，沿路两侧政府事业机关和金融 机构办公集中，联同正规划建设的其他商办项目，得益于交通的便 捷和设施规划的先进，这里正在成为常熟的“中央商务区”。 枫林路连接城市东西，与珠江路、长江路一同承载从虞山方向进 出城市中心的机动车。在三条主要道路中，途径枫林路进出城市中 心的距离最短。 本项目所在区域（周边3个街区之内）缺乏集约的商业配套，即便 已有的商业也只以零星的沿街店铺零售和小型餐饮为主（属于自主 形成的），除了项目南面正在建设的沃尔玛购物中心以外。 目前正在形成的“城市中央商务区”产生了大量的高层次的配套 商业需要，譬如商业宴请、休闲聚会、保健护理、礼品馈赠等，但 是由于区内缺乏优质的商业空间和配套设施，导致本区域类似的需 求大都在区外发生消费。
1．经济技术开发区办公楼 2．物回大厦（菜根潭、欧玛西餐咖啡）3．国际商 业城 4．经贸大厦（天盖拍卖、潮港城大酒楼） 5．世贸广场
1．中国邮政 2．中国联通 3．苏州市商业银行 4．交通银行 5．中国电信 6．证券公司 7．太平洋保险 8．建设银行 9．都邦保险 10．海通证券 11．人 寿保险 12．中国银行 13．农业银行 14．中国移动营业厅 15．中国人寿营业厅 16．中国联通营业厅 17．建设银行 18．常熟市农村商业银行 19．浦发银行 20．人民银行 21．太平洋保险 22．工商银行 23．中信银行 24．常熟市农村商业银行 25．中国人寿保险
沿海虞路面宽，视觉效果好 支持餐饮进入的针叶设施配置有
商业内街的设计便于购物顾 局限
客序流动
售后返租的小商铺对于内部装修
四个区相对独立，使布局清 投资较大的产业有租期过短的局
晰、结构完整
限
机会（Opportunities）
地区零售购买力强 新兴CBD区商业需求比较集中 项目周围和海虞路沿线集约化商 业供应匮乏，本项目有规划的时间 优势
3,370m2
产权商铺数量 层高
30 2-4层不算 1,4F: 5.4M 2,3F: 4.5M
B楼 1,537m2
2 3,074m2
43 5.4M
C楼 1,645m2
2 3,290m2
53 1F: 5.4M 2F: 4.5M
D楼 724m2
2 1,448m2
22 5.4M
4
项目平面俯视效果图
5
项目一层平面图
11
第一篇
项目概况 第五篇 目标消费群体分析
第二篇 项目所处商圈分析 第六篇 项目招商定位原则
第三篇
S.W.O.T 分析 第七篇
招商构想
第四篇 常熟市消费力分析
第八篇 三方工作时间表
12
S.W.O.T
优点（Strength） 缺点（Weakness）
内部能力 外部环境
车流量大，可到达性较好 项目周边商业环境相当弱势
常熟华府天地商业裙房
--- 招商定位报告
2006-9-3
1
目录
第一篇
项目概况 第五篇 目标消费群体分析
第二篇 项目所处商圈分析 第六篇 项目招商定位原则
第三篇
S.W.O.T 分析 第七篇
招商构想
第四篇 常熟市消费力分析
第八篇 三方工作时间表
2
项目概况
一、项目介绍:
华府天地位于江苏省常熟市海虞北路、枫林路交汇处, 紧 临常熟市和各委办行政楼,以及海关和地国税大楼,项目距传 统的方塔商业步行街约5分钟车程。
项目南北面宽约150米,东西纵深约为63米,户外沿街商业 长度近270米。
本项目提供431个地下停车,对应476套住宅，按照1：2 来设定，也应该有接近300个车位可以提供给商场的消费 顾客使用，体现出高档商业配套的特质。
3
项目概况
二、项目基本情况
号楼 单层面积
A楼 1,685m2
层数
4
产权总面积
ST
项目整体规模量不大，错 位规划的优势随时会被其他 项目赶超
WT
定向顾客人流匮乏，与商务区 内高素质消费人群的消费接触 时间短；
附近居住人群数量较少，不能 形成良好的商业消费习惯； 13
第一篇
项目概况 第五篇 目标消费群体分析
第二篇 项目所处商圈分析 第六篇 项目招商定位原则
第三篇
S.W.O.T 分析 第七篇
第四篇 常熟市消费力分析
第八篇 三方工作时间表
8
项目所处区域商圈图
9
商圈内商业网点明细
类型
物业名称及内部商业
住宅 商业 酒店 办公楼
金融服务
政府机关 工业厂房
1.明日枫林 2.湘江苑 3.五星新村 4.海枫公寓 5.虞园新村 6.香格丽花园
1．樱花日本料理 2．物回大厦（菜根潭、欧玛西餐咖啡）3．香园大酒楼 4．新月饭庄 5．国际商业城 6．意源世纪广场 7．药房 8．经贸大厦（天盖拍卖、 潮港城大酒楼） 9．常客隆（大娘水饺） 10．两岸咖啡 11．海虞雕塑广场
招商构想
第四篇 常熟市消费力分析
第八篇 三方工作时间表
14
常熟市消费力分析
一、 常熟市城市人口数量
指标 年末总人口数
单位 2003年 2004年 2005年
万人 103.80 104.31 104.77
非农业人口数 万人 50.83 51.00 51.27
B 1537 sq m D 724 sq m
C 1645 sq m
A 1685 sq m
6
项目二层平面图
B2+C2+D2 4435 sq m
A2 1623 sq m
7
第一篇
项目概况 第五篇 目标消费群体分析
第二篇 项目所处商圈分析 第六篇 项目招商定位原则
第三篇
S.W.O.T 分析 第七篇
招商构想
SO
CBD型商业带给常熟新 的机遇，而本项目握有交 通便捷和供应时机良好的 优势机关的公务消费需要
WO
本项目尽管存在诸多缺点，但是 补缺型商业的设置和未来专业的管 理引导，致使商家短期获得成功的 几率较大
威胁（Threats）
离方塔街距离近，易受成熟商业 的竞争威胁 项目周围在建项目带来的挑战 新的文化娱乐办证政策给本项目 带来细分业态的限制
1.海关 2.地税局 3.国税局 4.总工会 5.安全生产委员会 6.工商行政管理局 7.常熟 市广播电视 8.常熟市检验检疫局 9.常熟市环保局 10.常熟市计划生育委员会 11．财政局 12．检察院 13．市政府 14．法院 15．常熟市经委
1.双猫厂房
其他
1．体育馆
10
商圈分析
海虞路贯穿城市南北，北端连通高速公路，为往返7车道的新建高 规格快速城市干道，车流数量巨大，沿路两侧政府事业机关和金融 机构办公集中，联同正规划建设的其他商办项目，得益于交通的便 捷和设施规划的先进，这里正在成为常熟的“中央商务区”。 枫林路连接城市东西，与珠江路、长江路一同承载从虞山方向进 出城市中心的机动车。在三条主要道路中，途径枫林路进出城市中 心的距离最短。 本项目所在区域（周边3个街区之内）缺乏集约的商业配套，即便 已有的商业也只以零星的沿街店铺零售和小型餐饮为主（属于自主 形成的），除了项目南面正在建设的沃尔玛购物中心以外。 目前正在形成的“城市中央商务区”产生了大量的高层次的配套 商业需要，譬如商业宴请、休闲聚会、保健护理、礼品馈赠等，但 是由于区内缺乏优质的商业空间和配套设施，导致本区域类似的需 求大都在区外发生消费。