沈阳房地产市场调研报告

2008商品房 105.1 44.75 92.67 70.97 139.7 销售 2007商品房 95.4 47.12 43.99 173.6 83.29 销售
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沈阳市近年土地成交情况
沈阳市2004-2007年土地出让情况 2000.0 1500.0 万平米 1000.0 500.0 0.0 100.00% 80.00% 60.00% 40.00% 20.00% 0.00% 2004 2005 2006 2007 1873.1 8.81% -20.00%
固定资产投资近年来均保持 较大幅度增长，07年完成固 定资产投资2361.9亿元,较上 年增长31.9%。
固定资产投资 971.4 1363.2 1790.3 2361.9 固定资产投资 68.4% 40.3% 31.3% 31.9% 增长率
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07年沈阳同东北各主要城市GDP对比 07年沈阳同东北各主要城市GDP对比 年沈阳同东北各主要城市GDP
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宏观经济情况
沈阳近年GDP及增长率情况统计(亿元) 4000 3000 2000 1000 0 GDP GDP增长率 2004年 1900.7 15.5% 2005年 2084.1 16.0% 2006年 2482.5 16.5% 2007年 3055 17.7% 18.0% 17.5% 17.0% 16.5% 16.0% 15.5% 15.0% 14.5% 14.0%
项目地块
东西长115公里，南北长205公里。市国土总 面积为1.3万平方公里，市区面积3830平方公里 ，其中建成区面积261平方公里。总人口720.4 万人，市区人口506.6万人（截止2007年）。 沈阳市辖和平区、沈河区、大东区、皇姑区 、铁西区、苏家屯区、东陵区、新城子区、于洪 区、浑南新区10个市辖区，辽中县、康平县、 法库县3个县，代管新民县级市。四个县面积 9749平方千米,人口252万。主城区为和平区、 沈河区、大东区、皇姑区、铁西区五个区。
近年商品房开工及销售情况
沈阳近年来商品房新开工及销售面积情况统计
沈阳市房地产市场自2006 年以来进入快速发展期,07年 商品房销售面积达1462万平 米,接近05年销售量的2倍。 历年商品房新开工量与销 售量存在巨大差量（04-07累 计差量达2920万平米），未 来较长时间内供应量比较充足。
4000.00 3000.00
2007年沈阳市土地总成交量为 1873.113万平方米，较去年同期 增长8.1%。从成交区域情况来看 ，07年成交量最高区域是沈北新 区与浑南新区，其次是铁西区， 市中心商业与居住区域成交量与 土地供应量大幅度缩减，沈河区 成交量仅为21万平方米，皇姑区 成交量37万平方米。 市区土地稀缺，二环以外成为土 地成交主要阵地． 2008年1～5月份，沈阳市共出 让土地面积128.25万平方米，与 上年同比基本持平；
全市人口 693.9 698.6 703.6 增长率
0.7% 0.7% 2.3%
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宏观经济情况
沈阳近年固定资产投资情况统计表 2500 2000 1500 1000 亿元 500 0 2004年 2005年 2006年 2007年 80.0% 70.0% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0%
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法库
新民
辽中
一、城市概况
沈阳发展规划
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一、城市概况 沈阳发展规划
“南北金廊”：沿沈阳城市南北主 轴线两侧各2.5公里，向南拓展64平 方公里，形成金融保险、商贸、流 通、信息、文化、科技等服务功能 为主的南北贯通中心商业区。提升 中心功能廊道的运营效率以及对市 域、东北地区，乃至东北亚层面上 的辐射能力，保证卫星城的动力与 活动。 未来沈阳规划发展规模城市总人口 为1000万人。未来沈阳要以中心区 为圆点，呈扇形加隔断的方式向外 延伸。南北金廊要以南北中央都市 走廊为前提，形成以金融保险、商 贸流通、信息文化于一体的区域性 商务区。北面以优化城市生活品质 为前提，适时启动沈北大开发，重 点发展农产品深加工、花卉种植、 苗木培育、养殖、中草药和旅游等 六大产业。在城市南部，将三环南 移，把浑河变成城市中心河。
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沈阳市城市快速轨道交通建设规划的目标 是通过发展城市快速轨道交通，构建以轨 道交通为骨干，与其他交通方式协调发展 的城市公交体系，满足城市现代化运输要 求，远景目标是轨道交通客运量占公交客 运量的比例达到50％。建设思路是：按照 城市总体结构，采取环形加放射线路覆盖 并连接城市中心区及外围主要发展区域， 引导产业和人口按照城市总体规划合理布 局。快速轨道交通线网规划结构为环形放 射形，由东西2条线、南北2条线、1条环 线和2条支线组成。规划线网总长182.5公 里，中心城区线网密度0.41公里/平方公 里，核心区线网密度1.33公里/平方公里 ，换乘站15座。 沈阳市计划在2005-2012年期间，沈阳市 完成近期项目共需投资171.8亿元。建设1 号线重点路段22.05公里和2号线的重点路 段18.8公里，共计40.85公里。1号线是 连接两大商业区，横穿城市中心的东西向 干线，预计09年1月开通；2号线是经过 沈阳火车站，纵贯城市中心的南北向干线 。两条线路均为网络中的主要骨干线，在 市中心交叉，构成轨道交通网络的"十"字 型骨架。
沈阳市近年人均GDP(万元) 50000 40000 30000 20000 10000 0 人均GDP 2004年 27392 2005年 2006年 29833 35283 2007年 43296 27392 29833 35283 43296
近年来，沈阳市国民经济持续增 长，2007年达到3055亿元，增 长率达１７．７％。 2007年人 均GDP达43296元
大连 54151
沈阳 43296
呼和浩特 40667
长春 28098
哈尔滨 24768
2007年GDP
2007年东北各城市GDP增长率排名 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% GDP增长率 沈阳 17.7% 长春 17.7% 大连 17.5% 呼和浩特 16.0% 哈尔滨 13.5%
GDP列大连之后排第二; 人均GDP为43296元,位列大连之后; GDP增长率同长春并列第一.
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07年沈阳同东北各主要城市人可情况对比 07年沈阳同东北各主要城市人可情况对比
2007年东北各城市人口情况统计 1200 1000 800 600 万人 400 200 0 常住人口情况统计 其中市区人口 哈尔滨 987.4 475.5 长春 745.9 358.1 沈阳 720 506.6 大连 608 336.8
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一、城市概况
于 东
皇 姑 区 洪 沈 河 区 陵
区
3
区
沈阳发展规划
康平 据《沈阳市城市总体规划（2005-2020年 ）》，沈阳提出“一城四星”、“东山西 水”、“一廊两带”、“箭形发展”城市 战略规划。 “一城四星”：将新民、辽中、康平和法 库纳入考虑范畴。新民：大沈阳都市圈的 副 中心，西北部的经济中心和交通枢纽；强 化农业生产职能，继续发挥商品粮基地的 作用。辽中：作为综合性的城区，是沈阳 向外辐射的中继站，接纳中心城区疏散的 人口和产业。康平：重点发展绿色农业， 沈北绿色走廊中的重要郊区。法库：为中 心城市功能辐射的中继站，强调支农工业 发展，与康平共建绿色农业走廊。 “箭形发展”：其中北依抚顺、铁岭、内 蒙古、阜新、锦州五地；南部箭形指向辽 阳、本溪、鞍山、大连、丹东，由陆向海 。
万平米
2000.00 1000.00 0.00
2004年 2005年 2006年 2007年 2900 1462
商品房新开工 1243.24 1308.67 1463.59 面积 商品房销售面 524.31 761.33 1243.79 积
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近年商品房销售均价
商品房销售价格走势 比较平稳，07年销售 均价为3689元。
沈阳房地产市场调研材料汇报
二零零八年八月
目录
一、城市概况 二、房地产市场 三、项目地块情况 四、区域竞争楼盘介绍 五、投资分析 六、沈阳市场总结
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一、城市概况
城市简介
沈阳地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中 心，是辽宁省的省会，东北亚地区的国际中心， 中国装备制造业基地，东北军区所在地，具有重 要的战略地位。沈阳拥有东北地区最大的民用航 空港，全国最大的铁路编组站和全国最高等级的 “一环五射”高速公路网。
常住人口720万人列哈尔滨、长春之后； 人均可支配收入14606列大连之后.
2007年东北各城市人均可支配收入情况 16000 15000 14000 元 13000 12000 11000 大连 沈阳 长春 12810 哈尔滨 12772
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人均可支配收入 15108.63 14606.54
二、房地产市场
2007年东北各城市GDP排名 3500 3000 2500 元 2000 1500 1000 亿元 500 0 大连 3131 沈阳 3055 哈尔滨 2436.8 长春 2089 呼和浩特 1080 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 人均GDP
2007年东北各城市人均GDP排名
沈阳市近年来商品房销售价格情况统计 4000 3000 元 2000 1000 0
2004 年 商品房销售均 价 2911 2005 年 3110 2006 年 3376 2007 年 3689
10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%
商品房销售增 0.10% 6.83% 8.56% 9.27% 长率
面积（万㎡） 433 比例
面积（万㎡）
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宏观经济情况
沈阳市近年人均可支配收入情况表 20000 15000 10000 5000 0 城镇居民人均可支 配收入 人均可支配收入增 长率 2004 8924 0.121 2005 10098 0.132 2006 2007 0.3 0.25 0.2 0.15 0.1 0.05 0
２００７年城镇居民人 均可支配收入达14606.54 元，增长率25.4％，增长率 明显高于前三年，人均可支 配收入增加,为房地产市场 提供了有效需求。
沈阳市06年土地放量开始加大, 较05年增长50.85%,2007年 成交1873.1万平方米，较去年 增加8.1%。
沈阳土地成交情况 1181.1 增长率
源自文库
1141.1 1721.4
94.49% -3.39% 50.85%
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2007年沈阳市各区土地成交情况 2007年沈阳市各区土地成交情况
2007年沈阳土地成交情况 500 400 300 200 100 0 沈北 浑南 苏家 大东 和平 沈河 皇姑 东陵 于洪 铁西 新区 新区 屯 区 区 区 区 区 区 区 418 82 4% 89 5% 86 5% 21 1% 37 2% 比例 110 6% 219 377 23% 22% 12% 20% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
11651.4 14606.54 0.154 0.254
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宏观经济情况
沈阳市近年来人口情况统计表(万人) 730 720 710 700 690 680 2004 2005 2006 2007 720 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0%
2007年末常住人口达720万人 ，增长幅度达2.3%。随着城市 化进程的加快，沈阳市都市区 人口的增长幅度在未来将还有 较大幅度的增长。根据《沈阳 市城市总体规划（2005-2020 年）》，未来沈阳规划发展规 模城市总人口为1000万人。庞 大的人口基数和快速城市化进 程，为都市区累计数量庞大的 潜在置业客户。
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2007-2008年 2007-2008年1-5月份商品房销售对比
沈阳市07-08年1-5月份商品房销售情况 200 万平米 150 100 50 0 一月 二月 三月 四月 五月
2007年1-5月商品房销 售面积443.4万平米,销 售均价3523元2008年 1-5月份销售面积453.2 万平米,销售均价4201元 ,销售面积同比增长 2.2%,销售均价增长 19.2%