廉租房对房地产市场和和谐社会的影响

廉租房对房地产市场和和谐社会的影响【摘要】十七大报告提出——健全廉租房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难，当今中国仍然是一个发展中国家，有很大部分家庭无法解决住房问题。因此提出各城市应根据自身发展状态，将廉租房制度逐步过渡为向低收入家庭提供租金补贴为主、其他配租方式为补充的保障方式。目的是为了解决低收入家庭住房问题，缓解当下中国房地产市场混乱状况。

【关键词】廉租房；房地产；和谐社会

2007年温家宝总理在政府工作报告中提出，加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度。廉租房建设写入政府工作报告，这是历史上头一次，这也被公认为是坚持科学发展观，全面建设和谐社会的有力措施。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》又明确规定了廉租房保障资金的两个来源：住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租房建设，土地出让净收益用于廉租房保障资金的比例不得低于10%。

1.廉租房的定义

廉租房是政府出资出力兴建的保障住房，政府行使完全支配权，在既定规则的前提下，按照计划有序地组织和分配。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等

2.当前我国廉租房使用现状及廉租房制度的缺陷

2.1廉租房现状

截至2006年底，全国291个地级以上城市中.有221个城市实施了廉租住房制度，占地级以上城市的75.9%。全国还有65%的地级以上城市、91.1%县级城市未公布住房建设规划。全国累计用于廉租住房制度的资金为70.8亿元。其中财政预算安排资金32.1元（含部分上交的住房公积金增值收公积金增值收益），住房公积金增值收益19.8亿元，土地出让净收益3.1亿元.社会捐赠0.2亿元，其他资金15.6亿元。全国有121个地级以上城市明确了土地出让净收益用于房制度建设的比例。其中有37个地级以上城市.将土地出让净收益实际用于廉租住房制度建设。

2.2廉租房制度的缺陷

2.2.1 廉租房制度建设明显滞后于其他社会保障制度建设。目前，我国的社会保障制度体系本身的总体架构还处于残缺状态，医疗、养老、失业三个方面保障制度的建设还有待于进一步完善，低收入和最低收入家庭的住房保障还没有从严格的制度安排角度，完全纳入到规范化的社会保障制度体系之中。

2.2.2廉租房享受对象的设计面过小。根据廉租房的性质和功能，我国廉租房所保障的对象设计，不仅仅应该是城市中最低生活保障制度所保障的对象———低保户、贫困人口；而且应该包括所有没有经济实力从市场获得住宅的低收入居民家庭。但是，目前我国各城市出台的廉租房政策，其事实上的保障对象大多限定在城市低保户、优抚家庭中的住房困难户。城镇中虽然买不起房、但

又不享受低保的低收入家庭和大量的流动人口，却不能享受廉租房的保障。

2.2.3廉租房修购资金无制度性保障。廉租房修购资金来源无制度性保障，是制约其发挥功能的一大障碍。众所周知，廉租房的供给需要可持续的资金注入。但是在廉租房的修购实践中，大部分资金仍主要来源于住房公积金增值收益，政府财政资金并未能得以有效落实。而住房公积金增值收益相对于廉租房修购资金的需求量而言，无疑是杯水车薪。

3.廉租房规划与实施对房地产市场和和谐社会的影响

“房地产新政”实施后收到初步成效。但是，我国城镇低收入家庭和最低收入家庭不仅仍然买不起普通商品房，而且也买不起政府在税费上大幅度优惠的经济适用房。因此，廉租房制度的重构，成为解决我国城镇低收入家庭和最低收入家庭居住消费的必然抉择。

然而，“房地产新政”实施后，房价并没有像不少消费者所期待的那样出现明显下跌。从长期发展趋势而言，基于地价的上涨、建材价格的稳中有升和物价总水平刚性、特别是人们收入的稳步增长以及对住房改善性消费需求的有增无减，房价在总体水平上不可能呈现下降趋势。

和谐社会必须满足人们基本的居住消费。事实上，满足人们不断增长的居住消费需求，不应该只考虑购房消费，忽视租房消费，不能“重买轻租”。从本质上来说，租房和买房是房地产市场的两

大需求。因此，安排恰当的廉租房制度，以租赁廉租房方式来满足城镇最低收入家庭的最低居住消费需求，是“房地产新政”后的必然抉择，也是建立和完善全方位的社会保障制度的重要内容，从而是贯彻落实党的十六届五中全会精神的重要举措之一，是构建社会主义和谐社会的重要方面。

4.廉租房制度实施的办法及完善

根据《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》的相关规定，各地可以根据其具体情况，选择廉租房的“实物配租”、“租金配租”或“租金减免”中的其中一种或几种形式，来确定廉租房的具体保障方式。因此，在政策实施的过程中必须了解各种保障方式的特点，从而更好地实现廉租房制度的保障效果。

4.1租金补贴

租金补贴保障方式的优点：

（1）实行租金补贴有利于加快廉租住房供应体系的建立。

（2）有利于提高资金利用效率和廉租住房制度的覆盖面，投入同样的资金解决较多低收入家庭的住房问题。

（3）有利于政府操作，灵活性强。

（4）有利于退出机制的建立，促进准入机制和退出机制的完善。

（5）有利于推动二手房屋租赁市场发展。

（6）减少了政府的管理成本和工作协调难度，既节约管理成本又能提高管理效率。

（7）保障家庭可以根据自身工作地点、子女上学等因素方便地

选择居住地点，根据家庭人口情况选择合适的房屋面积和结构，能在较大程度上充分满足低收入家庭各自不同的居住需求。

（8）有利于促进阶层融合、社会健康发展、精神文明建设，减少贫困者集中带来的社会问题。

（9）针对性较强，既体现政府保障，又体现公平性原则。

4.2实物配租

实物配租是指政府向廉租户直接提供住房，并按照廉租住房租金标准收取租金。这种保障方式的优点是：

（1）对于孤、老、病、残和军烈属等特殊困难家庭和对社会做出突出贡献的家庭及其他急需救肋的家庭，由于其自身的特殊性，经济收入提高或住房条件得到改善的可能性不大，通过实物配租保障方式对部分特殊群体进行保障，是彻底改善住房状况、体现政府关怀的最有效途径。

（2）直接由政府提供面积适当、具备厨、卫等基本设施、通水通电、生活配套设施完善、功能齐全的住房，都能较快地改善最低收入家庭的生活状态。

（3）住户集中居住、便于管理。

（4）体现国家的社会保障职能，使困难家庭安居乐业，减轻困难家庭经济负担和租房困难。

通过实物配租保障方式既能够从根本上解决困难家庭的住房问题，也很好的维持良好的社会秩序，成为社会的“稳压器”。

但是，租金补贴的方式需要国家财力的大力支持，同时容易扭