郑州龙湖市场-区域房地产市场分析39p
2024年上半年郑州房地产市场分析报告
一、市场概况2024年上半年，郑州房地产市场保持了较为活跃的态势。
由于郑州作为中原经济区的中心城市，人口流入量大，房地产市场需求较为旺盛。
同时，政府适度调控政策的推出也对市场起到了一定的稳定作用。
二、销售情况上半年，郑州市房地产销售主要集中在商品住宅项目上。
随着房地产调控政策的推出，购房者对于房屋的需求更加理性，购买目的更多的是改善居住条件。
因此，选购面积适中、布局合理的二手房成为市场的主要趋势。
同时，限购政策的影响，郑州市场上的二手房价格有所回落，使得更多购房者选择购买二手房。
而新房方面，中小户型成为购房者的首选，而大尺度的房源销售较为困难。
三、价格变动上半年，郑州市房价整体呈现稳中有升的态势。
尤其是二手房市场，受到政府政策调控的双重影响，价格有所回落。
根据市场数据统计，郑州市上半年二手房平均价格较去年同期下降了5%左右。
而新房方面，受到土地成本等因素的影响，房价整体呈现上涨趋势，但上涨幅度较去年同期有所减缓。
四、供应情况上半年，郑州市新增商品住宅供应量相对充足。
政府鼓励房地产开发商开发多样化的产品，以满足市场需求。
尤其是中小户型的商品住宅供应较为充裕，受到购房者的欢迎。
同时，政府对于保障性住房的建设也给市场增加了一定的供应。
五、政策影响今年上半年，郑州市政府继续推出了各类调控政策，以稳定房地产市场。
其中包括限购措施、信贷政策收紧、加大供应等。
这些政策的推出有力地控制了过度投资和炒房行为，保持了市场的稳定。
六、预测与建议下半年，郑州房地产市场仍将保持稳定发展的趋势。
首先，随着市场需求的改变，购买二手房的趋势将继续增加。
其次，政府对于中小户型商品住宅的支持力度将继续加大，供应量将保持充足。
再次，土地成本上涨和政策调控的影响，新房价格上涨的幅度将有所减缓。
最后，建议购房者在购买房屋时要理性选择，注重房屋质量和地段，以确保自身利益。
总之，郑州房地产市场在政府政策的引导下保持了较为稳定的发展态势。
购房者对于房屋需求更加理性，市场供应也逐渐适应了市场需求。
郑州龙湖市场梳理报告
2.1产品格局
建筑面积：94㎡ 三室两厅两卫
建筑面积：117㎡ 三室两厅两卫
建筑面积：120㎡ 三室两厅两卫
2.2产品格局
建筑面积：125㎡ 三室两厅两卫
建筑面积：147㎡ 三室两厅两卫
建筑面积：151㎡ 三室两厅两卫
3. 项目推广销售
工程进度7-8F;营销中心主体刚完成；甲方推迟入市节奏， 目前无营销动作，正常预计8-9月入市
3. 项目推广销售；
目前入会约3900组，5月20日升筹，5月底开盘
销售政策：目前新浪乐居991入会，享3000元优惠；
渠道推广： 1、4块户外，南三环、南四环与郑新路交汇处，紫荆山路，中华路 2、安居客、微信公众号；地铁、公交车候车厅、楼体字
竞品楼盘分析——中浩鸿鹄郡
1、规模参数
双湖大道强昭示性、龙湖核心区规模盘、1公里地铁辐射（双湖大道站）
华南城光环及规模优势及影响力 双湖大道昭示性 规划三幼、一小/中学校
物业地址 开发商
占地面积（㎡） 绿化率
交房时间
物业费
30万㎡ 38% ——
元/㎡
南龙湖双湖大道与创新路交汇处
郑州华南城有限公司
建筑面积（㎡）
120万㎡
容积率
总套数
——
车位数
产权年限
70年
物业公司
代理公司
——
在售价格
3 —— 第一亚太物业
28# 30F 1个单元 2梯4户
建筑面积：约89㎡ 三室两厅一卫
建筑面积：约88㎡ 三室两厅一卫
3. 项目推广销售
幸福里工程进度快，有证夹杂无证齐推；甲方初涉开发，刻意追求量价平衡 项目有工程，有证件，供货量极大，处于本案客户导入线上，项目明显被动
2024年郑州房地产市场前景分析
郑州房地产市场前景分析引言郑州作为河南省的省会，经济发展迅速，房地产市场一直是焦点关注的领域。
本文将对郑州房地产市场的现状进行分析，并展望未来的发展前景。
1. 郑州房地产市场的现状1.1 市场概况郑州房地产市场发展迅速，吸引了众多购房者和开发商的关注。
近年来，房价稳步上涨，供需矛盾较为突出。
郑州市区的房价普遍较高，而郊区和周边地区的房价相对较低。
1.2 政策影响政府的调控政策对郑州房地产市场产生了一定影响。
限购、限售等政策措施的出台，对郑州市场的调控起到了一定作用。
政策的引导和干预使得市场的供求关系得到了一定平衡。
1.3 城市规划郑州市作为省会城市，城市规划发展迅速。
随着城市建设的不断完善和基础设施的改善，人们对郑州的发展信心增强，从而推动了房地产市场的发展。
2. 郑州房地产市场的前景2.1 经济发展郑州的经济持续稳定增长，人口流入量大，经济实力增强。
这将对房地产市场产生积极影响。
投资者对郑州房地产市场充满信心，愿意将资金投入其中。
预计未来几年，郑州房价将呈现稳步上涨的趋势。
2.2 人口增长随着经济的发展，郑州人口持续增加。
人口增长对房地产市场需求的增加起到了推动作用。
尤其是年轻人和外来务工人员的购房需求较高，市场前景广阔。
2.3 政策调控政府的调控政策将继续对郑州房地产市场产生影响。
政策的引导将使市场保持相对稳定，并防范潜在的泡沫风险。
政府将注重房地产市场的长期稳定发展，为市场提供更多机会。
结论综合以上分析，郑州房地产市场在经济发展、人口增长和政策调控等方面具有良好的前景。
然而，应注意房价过快上涨可能带来的风险。
投资者和购房者应理性看待市场，根据自身需求和经济实力做出合理的决策。
2024年郑州房地产市场分析现状
郑州房地产市场分析现状概述随着中国经济的快速发展，房地产市场作为经济的重要组成部分，在我国的许多城市中扮演着至关重要的角色。
作为河南省省会和中原地区的政治、经济、文化中心，郑州的房地产市场一直备受关注。
本文将对郑州房地产市场的现状进行分析。
郑州房地产市场需求郑州是一个快速发展的城市，吸引了大量的外来人口和企业。
随着人口的增加和经济发展，郑州房地产市场的需求持续增长。
城市的现代化进程和政府对住房产业的政策支持也进一步推动了市场需求。
供应与开发为满足市场需求，郑州的房地产开发商积极参与市场竞争。
大量楼盘在郑州的每个区域相继兴建。
从高端豪宅到经济适用房，郑州的房地产市场涵盖了各种类型的住宅。
与此同时，商业地产也在快速发展，不少购物中心、写字楼和商业综合体相继建成。
房价趋势随着郑州房地产市场的快速发展，房价也呈现不断上涨的趋势。
特别是位于城市中心和繁华地段的房屋价格更高。
房价上涨主要受到供需关系、政府政策和投资热情等因素的影响。
但是，在政府的调控政策下，房价增长趋势可能会趋于稳定。
投资的机会与风险郑州的房地产市场为投资者提供了许多机会。
首先，由于房价增长的趋势，购买住房可能是一种不错的投资选择。
其次，郑州经济的快速发展也为商业地产投资提供了机会。
然而，房地产市场也存在风险。
政策变化、经济波动和市场竞争都可能对投资产生影响。
政府政策与调控为了维护郑州房地产市场的稳定，政府采取了一系列调控措施。
例如，限购政策是一种常见的调控手段，限制购房人口和购房数量。
此外，政府还鼓励开发商建设租赁住房以满足持续增长的租房需求。
市场前景郑州的房地产市场仍然充满活力。
随着城市的不断壮大和经济的继续发展，市场需求将持续增加。
政府的调控政策也将保持稳定，有助于市场的健康发展。
未来，郑州的房地产市场有望进一步壮大。
总结综上所述，郑州房地产市场正处于快速发展阶段。
市场需求不断增加，供应也在积极扩张。
房价呈上涨趋势，并存在投资机会与风险。
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28
典型个案—国瑞城
项目规模较大，产品形态丰富，目前在售高层产品， 销售情况较好，但别墅去化情况不佳
本案 郑州国瑞城
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29
典型个案—国瑞城 项目月均去化50套，目前在售房源主要是高层产品
备注：数据来自新郑市房管局备案数据
➢销售情况：自2019年9月至2019年9月，项目共销售646套，8.70万㎡，均价
本报告严格保密
12
规模特征
目前在售项目以大规模中高端项目为主
本案
绿都温莎城堡 龙御明郡
公公园园大大地地 公园大地
正商红河谷
绿都丹石街区 龙溪湖畔
在售 待售
宽视界
龙湖御景
龙湖九号 院
林溪湾 康桥溪月
富田兴龙湾
华南城 康桥溪桂园
龙泊圣地
维也纳湖畔
本德丰案麦卡伦
唐宁一号
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13
市场竞争
目前区域内累计开发434万㎡，已售面积83万㎡，未来 五年潜在供应量约351万㎡；市场竞争压力巨大
备注：数据来自新郑市房管局备案数据
自2019年9月至2019年9月，项目共销售120套，1.70万㎡，均价 6978元/㎡，月均去化9套，面积1308㎡
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32
典型个案 --九溪郡
九溪郡11层洋房1、2层是133㎡的三房，3-10层 标准层是115㎡的小三房，占到总货量的91%
1.九溪郡目前属于首批 房源认筹阶段，所推售 房源为2栋即136# 137# 两 栋 11F 洋 房 产 品 和 6 栋 联排（叠墅）产品；
典型个案—龙湖御景 项目月均去化23套，近期电梯洋房的成交，拉升了 项目整体均价
郑州某区房产市场调研报告样本PPT课件( 39页)
13000 9500 11000 10000 12000 14000
金水区---郑州行政区，内含各大机关行政单位，政府公务
要员，150万人口位居郑州各区第一。从房市销售均价来 看，区域内有较强的消费内力。
中原区项目分布
金水区调研项目概括
区域调研项目
锦艺国际华都 建业密码国际
中原万达广场
项目名称
体量㎡
综合体
5.5 5.6 3.00
4.44 1.53 4.48
售价元/ ㎡
6800 未定
7000
6500
6800 未定 预计6500
二七区---商业区，包含火车站批发商圈，京广鞋业批发商圈，南部物流园区等，商业集中，人
口密集。近阶段此区域突显“大盘时代”，占据主要地理位置的项目体量均上百万平米甚 至更大，我突然想说 “那不是一个楼盘，那是一座新城”。
郑东新区商住物流区项目分布 金水区调研项目概括
绿地原盛 国际
绿地之窗
项目名称 体量
绿地 原盛国际
380000
永威翡翠 城
升龙广场 奥兰花园
绿地之窗 480000 升龙广场 600000
财信圣堤 亚纳
卢浮公馆
海马公园
海马公园 1100000 卢浮公馆 860000
商住物流区---高端住宅定位，建设品质新城
3.8
7000
管城区---中原文化历史悠久，完整保留的商代遗址最具代表性。就
像“美景鸿城”建筑设计理念，突显了文化美和古典美。
郑东新区CBD项目分布
金水区调研项目概括
区域调研项目
千玺广场
中科金座
景峰国际
项目名称 体量 物业类型 层数 售价
千玺广场
龙湖地产经营发展分析报告
龙湖地产经营发展分析报告2021年8月一、估值对比：龙湖显著高于其他房企1.1 龙湖PE（2021E）在20 家主流房企中排名首位从估值水平看，龙湖集团PE（2021E）在20家主流房企中排名首位。
根据Wind 一致预期，截至2021 年6月7日，龙湖PE（2021E）为8.8倍，高于恒大（7.0倍）、万科A（6.7倍）、华润（6.6 倍）、招蛇（6.1 倍）等其他19 家主流房企。
图表1 龙湖集团PE（2021E）高于其他主流房企（截至2021/6/7）总市值（亿元，左轴）PE（2021E）350030002500200015001000500 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0龙湖集团中国恒大万科华润置地招商蛇口新城控股旭辉控股保利地产华侨城世茂集团中国金茂绿地控股金地集团碧桂园金科股份中海发展阳光城中梁控股融创中国中南建设资料来源：Wind，市场研究部注：PE（2021E）来自Wind 一致预期1.2 龙湖过去3 年股价涨幅在20 家主流房企中排名首位从股价表现看，龙湖集团过去3年股价涨幅在20家主流房企中排名首位。
截至2021年6 月7日，龙湖集团过去一年股价涨幅为24.8%，20 家主流房企平均涨幅为-5.7%，龙湖集团排名第3 位；过去三年股价涨幅为103.2%，20 家主流房企平均涨幅为5.6%，龙湖集团排名第1 位。
图表2 龙湖集团过去1年股价涨幅在20家主流房企中排名第3（截至2021/6/7）604020过去1年股价涨幅（%）华新城控股龙湖集团旭辉控股华润置地绿地控股万科碧桂园中梁控股保利地产中南建设金地集团阳光城融创中国中海发展金科股份招商蛇口中国恒大世茂集团中国金茂侨城-20-40-60资料来源：Wind，市场研究部图表3 龙湖集团过去3年股价涨幅在20家主流房企中排名第1（截至2021/6/7）120 100 80 60 40 203过去年股价涨幅（%）龙新城控股金科股份华侨城华润置地旭辉控股金地集团保利地产万科世茂集团绿地控股融创中国中梁控股中南建设阳光城中国金茂中海发展碧桂园中国恒大招商蛇口-20 -40 -60 湖集团资料来源：Wind，市场研究部为分析龙湖集团股价持续稳健、估值水平高企之因，我们选取万科A、保利地产、招商蛇口、金科股份这四家主流房企与龙湖集团进行对比，剖析后者在地产开发、多元化等方面优势，继而解答龙湖高估值之谜。
郑州市龙湖镇房地产潜在消费者需求特征调查与分析
郑州市龙湖镇房地产潜在消费者需求特征调查与分析
针对郑州市龙湖镇房地产潜在消费者的需求特征进行调查和分析是一项重要的市场研究工作。
以下是一些可能的调查和分析方向：
1. 居住需求：调查潜在消费者对不同户型、面积和价位的住房需求。
了解他们对于住房配套设施（如停车位、儿童游乐场、健身设施等）的关注程度，以及对于环境（如绿化、公共设施）的要求。
2. 地理位置和交通便利性：了解潜在消费者对于房产地理位置的偏好，例如靠近学校、商业中心、交通枢纽等地的需求情况。
调查他们对交通便利性的评价和需求，如公共交通、道路状况以及附近交通设施等。
3. 物业管理服务：了解潜在消费者对物业管理服务质量的要求和期望。
调查他们对于物业服务费用的接受程度，以及对于物业管理提供的安保和维修服务等的需求情况。
4. 购房支付方式和贷款需求：调查潜在消费者对于购房支付方式（如全款、按揭）的选择情况，了解他们对于房贷利率和贷款额度的需求。
了解他们对于购房补贴政策和优惠活动的关注程度。
5. 住房投资需求：了解潜在消费者对于房地产投资的需求。
调查他们对于购房后的租赁市场需求的预期，以及对于房产增值潜力的看法。
以上只是一些可能的调查和分析方向，具体的调查内容可以根据实际情况进行调整。
在进行调查和分析时，需要确保遵守中国法律政策，保护个人隐私，不泄露任何个人敏感信息。
0613龙湖整体市场调研
地铁二号线延长线示意图
交通价值
BRT快速公交线路市政规划示意图 BRT规划：根据郑州市交通发展规划，龙湖镇内设置了BRT城市公交线路终点站。作为郑州市BRT系统的 延伸，龙湖镇的快速公交线路主要贯穿于龙湖大道、轩辕路、商业路和郑新路的部分路段，线路中共设 有十个站点。另，郑州中心城区与龙湖镇之间规划一条BRT走廊，主要位于中州大道南延道路上。 小结：龙湖立足郑州南扩寻求经济发展，交通是最为重要的条件。公路与地铁的规划使龙湖的发展前景 更加明朗，极大增加了投资者对龙湖的信心。地铁2号线的投入使用将大大拉近与郑州市区的距离，改变 龙湖人的生活方式。
3、小结：龙湖镇位于郑州南大门，是未来老城区和运河新区、空港区发展融合的重要支点。
交通价值
龙湖镇交通线路规划图
道路交通规划：
目前龙湖将规划通过五横（西南绕城高速、双湖大道、袁张公路、107联接线、郑少高速机场联 络线）六纵（郑尧高速、大学路、京广路、老107国道、郑新快速通道、东四环）加强与郑州市 与航空港区的联系。三五年后，龙湖到郑州市中心的时间将缩短为30分钟，而到机场港区的时间 将缩短为15分钟
万亩樱桃游览区：郑州樱桃沟景区位于二七区侯寨乡南部，以樱桃沟为中心，延绵15公里，丘 陵起伏，沟壑纵横，深深的沟里布满了青翠繁茂的樱桃树，景色十分宜人。这里樱桃种植已有千年历 史，由于气候适宜、沟内避风、土壤特殊，产出的樱桃粒大肉厚、色泽丰丽、入口甘甜，且能补中益 气，滋润肌肤。故而享有盛名，传誉省内外。
龙湖镇的发展方向就是“生态在镇中，镇在生态中”，所以现在除了龙湖度假村、泰昊陵生态农 业观光园、万亩樱桃游览区这些已经建成的休闲旅游景区外呢，未来龙湖镇还会大力发展各个街道的景 观建设，十七里河沿河公园现在已经开始规划建设了，未来更有新郑后胡生态园区、龙湖湿地公园等园 区建设。从早年的“世界第九风情小镇”，到如今的“宜居教育城”，新郑龙湖从不乏世人的瞩目。只 不过，在“十二五”规划重要内容郑州都市区“组团发展、产城融合”的主攻方向和策略下，新的城市 规划必将实现龙湖向郑州靠拢的夙愿，加速“龙湖组团”的快速崛起。
龙湖镇房地产市场分析报告.ppt
市中心十 一 公 里 Nhomakorabea龙湖港区
区域认知/城市属性
龙湖镇的快速发展处于郑州市快速发展的背景下，郑州市是河南省省会，是中原经济 区发展的龙头城市，郑州市的快速发展对龙湖有巨大的带动作用。
2011 年 1 月 26 日 ， “ 中 原 经 济 区”被正式纳入《全国主体功 能区规划》，上升到国家战略 层面。 河南省确立建立“以郑州为核 心、省辖市为主体、与周边联 动发展”的战略格局，郑州市 的经济总量、人居环境、城市 框架和影响力将得到进一步提 升，促进郑州向国际化大都市 发展。
区域认知/城市属性
郑州市南部是郑州市的外向型交流区域，将以物流为主的空港经济引领都市发展，龙 湖、二七新城及港区等南部区域将得到新的发展机遇。
郑州都市区的核心发展思路： 组团发展、产城融合；以东扩、 西、南进、北控为发展方针。 郑州市将构筑公路港、铁路港、 航空港、信息港“四港联动” 的大交通格局。 郑州南部的龙湖及航空港区有 利于巩固和提升郑州国家级综 合交通枢纽地位。
区内有众多产业园区，华南城，华商汇，科技教育园区，纺织服装产业区，郭店机械制造区。
西翼：休闲居 住、特色旅游
一核：中部 教育科研区
东翼：纺织服 装、食品加工
华南城
区域认知/交通规划
龙湖镇对外交通呈立体化发展，龙湖紧邻航空港区，地铁2号线及BRT延伸至龙湖， 形成航空线、路网线、轨道线的立体交通。
京广快速路、紫荆山路、郑新快 速通道、大学路、郑平路、绕城 高速等多条道路联接郑州市区与 龙湖，目前紫荆山南延工程及郑 新快速路南三环段已经开工建设， 预计2016年建成通车。 地铁2号线联接郑州、龙湖及航空 港区，龙湖镇成为郑州市与港区 的交通枢纽；地铁2号线南延工程 预计2017年建成通车。
2024年郑州房地产市场环境分析
2024年郑州房地产市场环境分析1. 引言郑州作为中原地区的中心城市，近年来房地产市场发展迅猛，吸引了大量的投资和关注。
本文旨在对郑州房地产市场的环境进行分析，以提供给相关决策者和投资者参考。
2. 宏观经济环境宏观经济环境对房地产市场起着重要的影响。
郑州作为中原地区的经济中心，一系列的经济政策和措施对房地产市场发展起到了积极的推动作用。
首先，郑州积极引导产业转型升级，吸引了大量的优质企业和人才进驻，助力了房地产市场的发展。
其次，政府在基础设施建设方面投入巨大，使得郑州交通便利，生活便捷，吸引了更多的购房者。
同时，宏观经济稳定发展，人民生活水平提升，也为房地产市场提供了良好的发展空间。
3. 政策环境政策环境对房地产市场的发展至关重要。
郑州市政府出台了一系列的政策和措施，以促进房地产市场的健康发展。
首先，政府加强了土地供应和管理，提高了土地供应的透明度和公正性，为房地产开发商提供了更多的发展机会。
其次，政府推行了购房补贴和税收优惠政策，吸引了更多的购房者和投资者。
此外，政府也对房地产市场进行监管，以确保市场的稳定和秩序。
4. 房地产市场供需情况郑州房地产市场供需情况对市场环境分析的重要指标。
近年来，随着人口的增加和城市化进程的加快，郑州房地产市场供需状况总体平衡。
一方面，随着城市发展，人口流入增加，对住房需求量逐渐增大。
另一方面，房地产开发商加大了土地投资和房屋供应，满足了市场需求。
虽然市场供需总体平衡，但在一些热门地段和高端市场，供不应求的情况也存在。
5. 市场竞争格局市场竞争格局是房地产市场环境分析的重要内容。
郑州房地产市场的竞争格局较为激烈，主要有几个大型房地产开发商竞争，同时也有一些小型开发商在市场中占据一定的份额。
大型开发商拥有较强的资金实力和品牌优势，可以通过规模化和品牌效应来占据市场份额。
小型开发商则通过独特的项目定位和特色来吸引购房者的关注。
市场竞争格局的存在为购房者提供了更多选择，并加强了市场的竞争活力。
郑州市房地产市场调研报告_调查分析总结
郑州市房地产市场概况
图1-7 2013年3月郑州市商品纯住宅市场成交面积细分
数据来源：搜狐房地产网
分析：本月80-90㎡面积段备案28.87万㎡，成交均价8068元/㎡，占商品纯住宅成交面积 38.8%比重，刚需房源依然支撑整个市场。国五条的颁布，使得部分二套房改善型客户积极入 市，以避免可能出现的高首付比例以及高利率，本月120-144㎡面积段房源备案面积16.39万㎡ ，占纯住宅成交面积22.02%的比重，比重有所提升，后期不排除各地市政府严格执行国五条， 出台新的补充性地方细则，因此预计后续改善性二套房房源成交量会继续上扬。
郑州市房地产行业概况
图1-2 郑州市商品房库存走势图（以2010年底为基底）
数据来源：郑州市房管局及网资料络
分析：以2010年底为基底，郑州市商品房库存截止2013年3月为749万㎡，近两个月市场略显供 不应求，高企库存略有消化，其中高企的库存依然多为非住宅（办公、商业、车库、地下室其 他物业）市场，约为479.75万㎡，占比64.1%，较上月上涨3.3个百分点，未来库存消化压力非 常大。
郑州市房地产市场概况
图1-9 2011-2013年3月郑州商业市场供销价走势图
数据来源：搜狐房地产网
分析：商业市场——销量维稳 3月商业用房供应面积5.53万㎡，销售面积4.52万㎡ ，市场持续供大于求。3月商业用房销售均价17915.7元/㎡，环比上涨40.35%，同比 上涨53.23%，主要为升龙广场、豫航广场、天旺广场等项目商铺房源的备案。
信息来源：郑州房地产网 2013.03.31
分析：郑州市的“国五条”细则大多是重申了一下国务院“国五条”的一些原则， 而对于20%个税、提高二套房贷等对房地产市场影响较大的抑制投机投资性购房的 几条措施则未提及，这样的细则可能对房地产市场不会有太大影响。
龙湖镇房地产市场分析报告
市场分析/住宅市场
龙湖镇住宅市场呈现四面开花的特征，整体表现为由西向东品质逐步提升的趋势，未来东 部及南部为重点发展区域，住宅市场竞争激烈。在售项目21个，其中新开盘项目8个，待 售项目11个，潜在项目10个，市场竞争激烈。
观澜苑 振兴地块301亩 温莎城堡 永丰· 金沙湾 红河谷 群缘置业43亩 新郑广成置业92亩 悦府海棠 龙湖上公馆 丹石街区 双桥印象 国瑞城 梧桐郡 龙熙湖畔
市中心
十 一 公 里
龙湖
港区
区域认知/城市属性
龙湖镇的快速发展处于郑州市快速发展的背景下，郑州市是河南省省会，是中原经济 区发展的龙头城市，郑州市的快速发展对龙湖有巨大的带动作用。
2011 年 1 月 26 日，“中原经济 区”被正式纳入《全国主体功 能区规划》，上升到国家战略 层面。 河南省确立建立“以郑州为核 心、省辖市为主体、与周边联 动发展”的战略格局，郑州市 的经济总量、人居环境、城市 框架和影响力将得到进一步提 升，促进郑州向国际化大都市
龙湖镇房地产市场分析报告
市场策划部
1. 区域认知 2.市场分析 3.重点个案 4.竞争区域
5.总结建议
区域认知/城市属性
龙湖镇距郑州市中心十一公里，属郑州市南部航空港组团，是郑州市南向拓展的前沿 门户，是郑州市卫星城。
龙湖镇位于郑州市南部，距中 心城区 11 公里，是郑州市南部 近郊卫星城。龙湖镇距航空港 区 18 公里，将成为市区与港区 的连接枢纽。 随着二七新区、南三环、南水 北调运河等一系列工程的建设， 南区开发速度仅次于东区，成 为城市开发热点，龙湖的融城 速度大大加速。
BRT
至港区
区域认知/区域配套
龙湖镇目前商业集中在大学周围及小乔村，以底层商业为主，商业价值不高。区内目 前已经进驻河南省第二人民医院及新郑市第三人民医院，能够满足区内居住人群的基本医 疗需求。
郑州房地产市场运行分析及下半年展望
2010年上半年郑州房地产市场运行分析及下半年展望2010年上半年，郑州市房地产市场商品房供应与销售、二手房交易量呈现同比上涨态势，新“国十条”出台后，商品房与二手房交易面积涨幅开始下降，6月份房价环比出现回落趋势。
一、2010年上半年郑州房地产市场运行基本情况:1、房地产开发投资情况上半年，郑州房地产开发投资增长加速。
全市房地产开发前6个月累计完成投资288.2亿元，同比增长59.2%，占全省投资总额35.7%，占全市城镇固定资产投资25.5%；其中住宅开发投资完成额217.3亿元，同比增长52.3%。
2、商品房交易情况针对2009年以来商品房市场供需失衡的情况，通过政府职能部门促投资、促开工、促投放，使商品房市场投放量从3月份起有所放大，5月份市场投放量首次超过销售量。
上半年，郑州市区商品房批准预售面积450.28万平方米，同比增长73.28%；其中商品住宅批准预售面积350.61万平方米，同比增长55.81%。
郑州市区商品房销售面积525.97万平方米，同比增长8.03%；其中，商品住宅销售面积442.41万平方米，同比增长8.18%。
自2009年底国家对房地产市场进行调控以来，郑州市商品房销售量增速逐渐趋缓。
尤其是新"国十条"的出台，使5月份商品住宅的销售量环比增幅下降了36.99%,6月份环比虽然有所回升,但同比仍然下降了26.66%。
价格方面，上半年郑州市区商品房销售均价为5536元/平方米，同比上涨16.57%；其中商品住宅销售均价为5085元/平方米，同比上涨14.09%。
相比较房地产一线城市而言，郑州房地产市场的投资投机现象不明显，房价受政策的影响较小。
图表1 2010年上半年郑州房地产市场运行情况3、二手房交易情况3、二手房交易情况上半年，郑州市区二手房交易面积为118.37万平方米，同比增长18.89%；其中，二手住宅成交面积115.5万平方米，同比增长17.52%。
南龙湖市场报告及个案分析
03
南龙湖市场竞争格局
竞争者分析
竞争者类型
南龙湖市场的主要竞争者包括本 地企业、外来企业以及国际企业
消费者对南龙湖市场的需求主要集中 在新鲜食品、日常用品和家居用品等 。
随着生活水平的提高，消费者对个性 化、定制化产品的需求逐渐增加。
消费者在选择产品时，更倾向于选择 品质可靠、价格合理、环保可持续的 产品。
消费者购买决策过程
消费者在南龙湖市场的购买决策 过程通常包括需求确认、信息收 集、选择评估和购买决策等阶段
自然环境优美，周边 有多个公园和景点。
历史与发展
南龙湖市场成立于上世纪90年 代，是郑州市较早的房地产发展
区域之一。
近年来，随着城市发展，南龙湖 市场逐渐成为郑州市的高尚住宅
和商业中心。
政府对南龙湖市场的规划和投资 力度不断加大，区域发展前景广
阔。
市场现状与趋势
目前南龙湖市场已经形成了完 善的住宅、商业和休闲娱乐体 系。
。
竞争者实力
各竞争者在市场份额、资金实力、 技术水平、营销策略等方面存在差 异。
竞争者动态
关注竞争者的战略调整、产品创新 、市场拓展等动态，及时调整自身 策略。
竞争策略与手段
01
02
03
低成本策略
通过降低生产成本、提高 生产效率等方式，获得价 格优势。
差异化策略
通过产品差异化、品牌差 异化等方式，满足消费者 个性化需求。
加强品牌建设
通过提升品牌形象和知名度，提高市场竞争力。
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龙泊圣地
维也纳湖畔
本德案丰麦卡伦
唐宁一号
本报告严格保密
19
典型个案—龙湖御景 项目位于龙湖镇北部，中等规模楼盘，以小面积洋房度一般
开发商 项目地址
郑州正力置业有限公司 双湖大道和泰山路交叉口西南角
规模
占地面积 10.1万㎡ 建筑面积 20万㎡
本报告严格保密
11
宏观市场分析
随着大量项目的不断入市，龙湖镇房地产市场销售 火热，2012年月均去化348套，市场需求强劲。
2011年9月至2012年9月龙湖镇商品住宅共 销售3749套，42.12万㎡，均价5292元/㎡ 月均销售288套，3.24万㎡。
备注：数据来自新郑市房管局备案数据
自今年3月份以来，区域商品住宅量价走 势平稳，9月绿都丹石街区（成交57套， 均价4021元/㎡）的大量成交，拉低了本 月住宅价格，住宅均价4073元/㎡。
42
33
34
16
120
120
196
169
去化率
78% 46% 100% 86%
在售剩余 量（套）
57 43 100
在售剩余量 （套） 9 18 0 27
本报告严格保密
23
典型个案—兴龙湾
项目具有强势资源，开发商品牌较高，产品较为新颖， 初期在郑州的推广力度较大，市场认可度高
开发商
河南兴田置业有限公司
价4547元/㎡；月均去化23套，面积2673㎡
推盘节点：一期于2011年11月份开盘，推出洋房产品；二期于2012年5月底开始认
筹，蓄客期两个月，共积累客户600多个。8月中旬加推2栋洋房。
本报告严格保密
22
典型个案—龙湖御景
洋房产品去化较快的为110-130㎡的三房。本次为项目 首推小高层产品，以紧凑型经济两房、三房为主，75 ㎡的两房、85-90㎡的三房去化速度较快
03Trends
区域房地产市场分析
本报告严格保密
1
龙湖镇背景分析
本报告严格保密
2
板块对比
与其他区域相比，龙湖板块主要依靠卓越的生态资源 及教育资源吸引客户。
纵观郑州城市近年高速发展，滋生4大城市近郊发展区域。各区域因自身 属性不同，贩卖不同核心价值。
板块
核心贩卖价值
惠济板块
黄河湿地属性及沿花园路近邻城市
康桥溪月
8
11
哈佛生活馆
4
8.8
康桥溪桂园
1.64
4.16
本案
绿都温莎城堡 龙御明郡
公公园园大大地地 公园大地
正商红河谷
绿都丹石街区 龙溪湖畔
在售 待售
宽视界
龙湖御景
龙湖九号 院
林溪湾 康桥溪月
富田兴龙湾
华南城 康桥溪桂园
龙泊圣地
维也纳湖畔
本德丰案麦卡伦
唐宁一号
本报告严格保密
13
市场竞争
目前区域内累计开发434万㎡，已售面积83万㎡，未来 五年潜在供应量约351万㎡；市场竞争压力巨大
本报告严格保密
7
政策利好
郑州市区的大范围限购，为龙湖客户的扩大提供基础。
2011年1月6日，限购范围：农业路以南、桐柏路以东、航 在宏观调控下， 2011年前
海路以北、未来路以西区域，未来路与农业路未交界处以中 六个月，郑州市商品住宅
州大道为界。
市场投放量同比持平，而 销售量却同比下降了48%，
2011年3月，限购令升级，范围扩大至市内五区、郑东新区。 政策执行力度和效果明显。
顶层复式 194.65㎡
楼层 4-5层复式
3层 2层 -1-1层
户型 复式 四房 四房 四房
面积 190㎡ 143㎡ 155㎡ 165㎡
二层：四室二厅 155.36㎡
一层送地下室，二、三层为 平层，四、五层为复式
本报告严格保密
26
典型个案—兴龙湾
项目于2012年4月首次开盘，5月份集中备案。月均去 化50套，目前剩余房源主要是130㎡的三房。
33#-36#6栋11层小高层
龙湖御景
本案
本报告严格保密
20
典型个案—龙湖御景 在售洋房产品中，以120-130㎡的三房为供应主力
两室两厅一卫 115㎡ 9-14#户型配比
三室两厅两卫 139㎡
户型
面积区间（㎡）
套数
套数占比
二室二厅 三室二厅 三室二厅 四室二厅
合计
109.65-112.87 126.18.49-129.95
郑州市改善型客户为主
2012年4月21日首次开盘，推出14栋6层洋房 和2栋5层退台洋房
在售产品
在售14栋六层洋房、11栋五层洋房共计、3栋 7层洋房，共计640套。
本案 富田兴龙湾
本报告严格保密
24
典型个案—兴龙湾
该项目以小面积三房为主，与市场上的三房主流面 积形成互补。
三室二厅 91.87㎡
二室二厅 88.15㎡
本案
新 型 城 镇 化 区 华南城
本报告严格保密
5
交通出行
地铁2号线、13号线穿过龙湖镇，郑新快速路的修通， 提升区域物业价值，为区域注入未来投资潜力
境内交通：五横六纵公路网、107 国道、102省道（新郑快速路）纵 贯南北，郑州西南绕城高速公路、 郑尧高速公路穿境而过 距新郑国际机场18公里。 正在建设的地铁2号线、规划地铁 13号线贯穿境内 郑新快速路已全面贯通
2#-8#、16#、23#户型配比
户型
面积区间（㎡）
套数
套数占比
二室二厅
83.75-86.63
38
17%
三室二厅
88.15-97.17 135.52-152.71
180
80%
8
4%
合计
83.75-152.71
226
100%
本报告严格保密
25
典型个案—兴龙湾
退台洋房户型设计新颖，但面积偏大，总价较高， 市场接受能力相对较低
套数 2444 2884 1840 3130
面积 (万㎡） 242384
294314
222042
341370
均价 （元/㎡）
2436
3605
5907
4895
2011年，林溪湾、红河谷等大量别墅 项目的入市，拉升了区域商品住宅整 体均价
（1-10月）
备注：数据来自新郑市房管局备案数据
自2009年以来，龙湖镇住宅市场每年的去化量在2580套左右，由于龙湖生态资源丰富， 区域内早期以大盘别墅项目为主。由于该区域紧邻郑州市，政府政策倾斜，不断接受郑州 市产业转移，外来人口增多，区域内物业类型逐渐多元化，房地产市场进入快速发展期。
16
07 Trends
附件部分
本报告严格保密
17
附件1：市场个案
本报告严格保密
18
个案分析
目前区域内在售项目13个，待售项目11个，项目主要集 中在龙湖镇北部
本案
绿都温莎城堡 龙御明郡
公公园园大大地地 公园大地
正商红河谷
绿都丹石街区 龙溪湖畔
龙湖御景
龙湖九号院
林溪湾 康桥溪月
富田兴龙湾
在售 待售 宽视界 华南城
绕城高速
龙湖镇 郑 尧 高 速
S102
G107
新郑机场
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6
产业支撑—华南城
华南城项目落户龙湖镇，吸引大量的外来人口前来就 业、置业，促进周边房地产市场快速发展
郑州华南城将打造1200万㎡超大规 模商贸物流平台 郑州华南城项目选址河南郑州新郑 市龙湖镇，东邻曹河，西接郑新公 路，南至107连接线，北到双湖大道。 规划总建筑面积为1200万平方米， 包括交易市场、商务配套和生活服 务配套三大部分。 首期总建筑面积400万平方米，投资 达150亿元人民币。
14
产品表现
在售产品以赠送阳台、空中花园为主，产品无创新， 功能性不高
阳台
兴
红
龙
空中花园
河
湾
谷
洋
洋
房
房
阳台
楼台
富田兴龙湾 洋房
阳台
龙
湖
御
景
小 高 层 阳台
阳台 红河谷 洋房
空中 廊院
阳台
公 园 大 地
高 层
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15
市场总结
龙湖镇近几年房地产市场发展稳定，整体 呈现量价齐升的态势，目前已进入快速发 展阶段。
容积率
1.6
总户数
建筑形式
20栋5层洋房、6栋7层洋房、10栋11层高层、 6栋双拼别墅
建筑风格
英式
开发阶段
共3期，在售2期；3期产品高层、别墅，预计 2013年下半年推出
价格 电梯洋房6100元/㎡，小高层4500-4600元/㎡
客户 推盘情况 在售产品
郑州市改善型客户为主
二期于5月开盘，推出6栋11层小高层及4栋7 层洋房，共260套，目前洋房基本已售罄
产品线
7层洋房 6层洋房
合计
面积段（㎡）
113㎡、129㎡ 139㎡
洋房产品三居室供销情况
供应量 （套）
去化量 （套）
112
55
48
5
160
60
去化率
49% 11% 37%
产品线
两房 三房 合计
面积段（㎡）
75㎡ 78㎡ 88.58㎡、89.13㎡ 75-89㎡
小高层产品供销情况
供应量 （套）
去化量 （套）
随着大量项目的不断入市，龙湖镇房地产 市场销售火热，市场需求强劲。
目前在售项目以大规模中高端项目为主
区域未来五年潜在供应量约351万㎡；市场 竞争压力巨大