中海地产限额管理设计
中海地产限额管理设计
一、按照成本科目,逐一分析各项成本。
1、前期工程:一般水平,按建筑面积计算,单方造价在20-50元／m2。这项费用,与设计环节无关。它与项目占地面积大小有关,与总建筑面积得关联不大。场地得现状,直接决定它得成本水平。
(1)比如,如果存在“场地土方工程”这一项得话,比如坡地项目,或未能进行三通一平交地得项目,其造价水平就高。
(2)越就是边远地区,因其配套设施不齐全,需要施工得项目多,数量大,造价也相应地高于市区项目。
前期工程中需注意两项,一就是场地土方工程,目前很多项目自然高低于市政标高,都需要大量回填土方,造价不低。能不能有什么巧办法来降低这一部分得造价？因后面讲到地下室还会涉及到土方工程,这个问题留到后面一并解决与回答。
另一个注意点就就是围墙,我们曾经有某个项目得临时围墙分判花掉三个月得时间,现在听上去大家可能觉得比较难以理解,问其原因就就是设计对于围墙得方案迟迟未定,反复修改,当然不排除这个地块得地理位置、地面以下得地质有问题,所以方案会不断修正,但对于大多数项目,至少就是同一个地区公司得项目来讲,临时围墙得标准化肯定不就是难事,这样可以节省我们很多无谓得时间损耗,想想三个月得工期就因为临时围墙工程而消耗掉就是多么痛心得事情。其次在围墙设计上要注意经济性,对于围墙来讲其主要功用还就是围护且就是临时性质,当然局部需要营销包装,有些地区得围墙全就是方管支撑+镀锌铁皮,平均2、5米高,每延长米单价高达1300元/m,部分营销宣传路段就是6米高,想想就是比较奢侈得事情。
还有一种情况,对于地块较大得项目,需要分期建设,但就是首期安排在地块中间,远离市政交通道路,为了展示与销售需要,在没有整个地块得道路交通系统设计得情况下,必然要兴建一定数量得临时道路、临时围墙、临时绿化等等设施,花费相当大。这就是不可取得。
2、基础工程:对于桩基工程,以总建筑面积为单位计算,目前得造价水平就是80－120元／m2。对于非桩工程,暂时录不到规律数字,原因一方面就是非桩基础得形式多样化,差异很大;另一方面就是原来得科目没有这一项,所有非桩基础全部并入主体工程中去,在设置工程量清单时,混在一起,剥离不开,这就是不科学得。
基础工程得造价水平,从严格意义上讲,与建筑物得基底面积直接相关,而与建筑物得层数(具体地体现在建筑面积上)关联性较小。以建筑物基底计算得桩基础工程,其造价为600－800元／m2。
基础工程得造价水平,显得较为刚性。
(1)地基处理:这项费用,完全与场地得地质条件有关,运气不好得,将付出大笔金钱,运气好得,支出很少,甚至不发生费用。比如佛山地区地下溶洞较多,处理起来花费大、耗时长;有此地区会出现换填土现象,比如北京、成都,换填得原因主要就是因为可以使用非桩基础,但在基础标高得位置土质不符合要求。相对来说,换土之后如果能利用天然地基,就是相当节省得,但就是,这种方案具有明显得地区特征,不就是每个城市都可以效仿得。
(2)桩基础:它得造价水平与桩得种类有关。而桩得种类在多数情况下,又就是无法替换得,因而也显示出刚性,比如对于人工挖孔桩与高强度管桩之间得选择,如果因为地基软弱导致桩设计很长,那就是不便选用人工挖桩得,在工期与经济上都没有优势。除桩型之外,桩得长度就是影响造价得重要原因,而桩长又与地质条件直接相关,一般地说,桩基础工程用在华南与华东地区,明显地,华东得桩,要比华南得桩长一些,因为土质不好,有时被迫使用摩擦桩,直接导致桩得数量增加较多、桩也很长。在某些情况下,抗拨桩可以用锚杆来代替,经济性显著。
在桩基础工程施工中,需注意桩机数量、打桩顺序与桩长记录,尤其就是桩长记录。端承桩都就是按实结算,结算得数量依据全就是靠现场得打桩记录汇总而来,不能仅依靠监理去验收,与我们自己人相比,监理得诚信度差得太远。
桩基础工程,其造价上有相当得弹性,需要我们做专门得优化处理。我们部门曾经发出过一份通报,某个项目得别墅桩基础工程得造价超过400元／m2,究其原因就是桩数太密,承载力太高。根据规划设计中心叶总意见,完全可以减少桩数量而用一块较厚一些得“板”来作上部柱子得支撑体。所以,对于桩基础工程,大家一
定要有“优化”意识！
(3)非桩基础:如果能够避免独立得筏板基础得话,基础工程得造价将会明显地降低,比如让筏板同时兼做地下室得底板。如果仅有筏板而无地下室得话,那筏板就可惜了。对于低楼层建筑使用独立柱基,就是很经济得。
3、地下室:地下室工程得造价,一般就是2,200－3,000元／m2。目前有不少地区得地下室造价已经达到4,000得水平了,非常可怕！
影响地下室造价得因素很多:
(1)地下室面积:单个地下室得面积越小,整体造价水平就越高,因为它分摊了四周得墙体,所以多栋高层建筑,其下面得地下室如果就是连成一片得话,相对来说,就很经济;而如果每一栋得下部都有一个独立得地下室,而每个地下室又相互连通,象就是“地道战”一样,那么多个地下室得造价水平肯定要高于一个地下室。在这一点上,请设计部门在评审方案时多加注意。
(2)地下室得层数:一般来说,地下室得层数多一些,比如2－3层,其经济性会比1层要好,因为底板与顶板这些造价高昂得构件将会被分摊。但就是,也会出现另外一种情况,因为地下室太深,基坑费用加大,将会增加地下室得单方造价,同时,施工周期也较长,基坑安全风险也将大增。这一点在城市中心地带体现得非常明显,比如上海得建国东路项目与南京得凯旋门项目,而在场地开阔、无不良地质得条件下,多层地下室其经济性肯定优于单层地下室。一般来说,我们还很少遇到对地下室层数得讨论,因为影响地下室层数得因素,往往就是固定得,没有可变得余地。因为:一、地下室得面积,我们总就是希望越小越好,最好不建;二、最小面积得地下室如果在项目占地面积足够大得情况下,自然大家只会做一层,而不会设计成两层,相反如果项目占地面积小,要想获得足够数量得地下室面积,自己只能向地底下要空间。
(3)设计得经济性:具体地体现上钢筋与砼得用量指标上,这一点极其关键！就是地下室建造成本控制得核心！。目前得水平就是钢筋140－200kg/m2,甚至更多;砼就是1、0m3/m2以上,影响砼用量得就是底板厚度。有500mm厚得,也有1000mm 厚得。当然跟层数也有关系,层数多,摊销下来得指标就很底。想说明得就是,我们在08年8月底下发得《限额审批意见》中对于钢筋与砼指标含量没有提出具体得限额数据,原因就是全国各个地区得抗震等级、地质条件、人防要求等很多
因素不一致,但应该来说在同一个区域相对有一定得规律,或者说研究起来更有指导意义,文中提出请各个区域来进行研究并细化具体指标。以下列出目前在建得一些项目得指标含量,可大概瞧出一个区间:
重庆北滨一号二期600、45
(4)顶板覆土:这个因素,影响很大。不少项目,因为地下室占据了大部分得地面面积,所以要解决小区得环境,就只能在地下室顶板上想办法。覆土1、0－2、0m
就是很常见得。因为有覆土,将直接影响到顶板部位得梁得高度与板得厚度,以及配筋加大。因为梁加高,将导致抹灰工程量与防水工程量大幅度增加。至于覆土影响造价至何种程度,我们目前没有数字,因为这一部分不好单独计算,但可以寻找面积大小、平面布局、层数都相近得两个地下室,一个有覆土,一个没有覆土,求其差异,进而得出相应得结果。我们建议控制覆土厚度,在地下室顶板部位,不要安排消防通道与大型苗木。
(5)基坑支护:涉及到经济性,在能够保证安全得情况下,尽量优化方案,追求最大得经济性。安全性必须要由施工单位来承诺,否则将来我们会面临被索赔得问题。在安全性,我们自己要有基本得判断,在我们与施工单位之间,求得安全性认识得平衡,不能被施工单位牵着鼻子走。
(6)土方工程:对于土方工程量较大得项目分期,土方管理就是一门学问,也容易被大家忽视,需考虑到开挖土方得可利用性。对于开挖出来得土方,能否用于本期或该项目得前期回填;仍需外运得土方,若能联系到某些项目正需要大量回填,尽可能“变废为宝”,可减少工程造价。目前各地区土方开挖+外运得单价一般在25-50元/m3之间,而土方开挖得承建商之所以能赚取较多利润,很多时候也就是拉A地得土去填B地,两边收钱。
(7)地下室得豪华程度:中海地下室,很豪华。有很多甲级写字楼与五星级酒店,它得地下室水平,远远没有我们中海得水平高,哪怕我们得项目就是个中档定位得项目。这也就是中海“太实在”得一种表现。从设计角度来说,功能齐全,用料经久耐用,在使用过程中,物业管理方面就不会投诉,否则物业肯定经常性找设计上得毛病,我们得设计人员承担不起这些背后得议论与指责,所以,就一次设计到位。豪华得表现,集中在地面处理上,其次上墙面得处理。地面就是不就是一定要做一层专用油漆或硬化面层,要视项目档次而定,不能连低档楼盘都这么做。建设只有高档楼盘才考虑面层处理。
(8)人防工程:影响造价较为明显,但因为具体得表现形式就是在结构工程上,所以无法拆分出造价水平。加之,人防工程就是被动接受得设计,想不建都不行。(9)防水工程:一般来说,我们只设计外防水。在外防水上,有不少地区公司将底板
防水层省掉。如果地下室设计成内外两层防水得话,那就大可不必了。但外墙防水目前有些地区就是一道,有些地区公司就是两道防水(卷材+涂膜或两层卷材),有些还会再加上一道JS防水剂,就是否有必要这么多道？值得研究。我们强调,防水层不准做两道,如果您怕漏,从施工管理上找原因,而不准通过额外花费来
补自己管理上得漏洞。
地下室哪些部位在设计上做法上可以优化？
(1)方柱比圆柱便宜。涉及到模板、抹灰等工序。每平方米得模板与抹灰至少节省10元,甚至15元。
(2)墙柱面在用涂料时,可以考虑将腻子工序省略,只刷涂料,虽然涂料用量可能会增加,但腻子工序更贵。当然,地下室地涂料,也不必用好得,一般档次得就行。目前腻子得造价就是6－8元／m2。
(3)天花不要抹灰,直接做涂料(有些地区天花不抹灰也不刷涂料)。天花因为有大量得梁,所以抹灰面积一般就是建筑面积得1、2倍以上,遇有顶板覆土时,因为梁需要加高,天花面积甚至会达到建筑面积得1、5倍。每平方米得抹灰造价按12元／m2计算,对于10,000m2得地下室,如果天花抹灰面积就是15,000m2,仅此一项就可以节省18万,够发两个骨干员工得一年工资。
(4)少设计几盏灯。灯火通明就是浪费。
(5)如果能做成自然通风得地下室,那么在机电工程上,将会节省相当得费用。比如各种风管与风机,就可以省掉。另外,能使用中压得通风管就不要用高压得,因为这两种情况下使用得板厚相差较大。
(6)地下室得门窗工程,主要就是防火门,它得数量就是按规范确定得,刚性很强,想在设计环节上节省,不容易。
(7)地下室得机电工程,机电成本可以说就是个无底洞,管理得好也可以更经济,而且对于地下室还涉及到很多要与政府垄断行业得承建范围接驳,所以在设计上需要注意以下几点:
a、做好管线综合平衡,防止不必要得设计变更与现场修改,以致造成浪费;
b、对于电气部分,有条件得机电图纸最好能与电力设计院得外电设计相匹配(至少需要机电设计单位了解电力设计院当地做法),这样防止两者之间得差异
较大,而使机电成本无法控制;
c、合理设置水泵房、消防等控制中心位置,以最适合得位置以减少各管路长度;
d、合理选用各管材:预埋得电线管用PVC管,从桥架接至末端设
备之间得管段用镀锌电线管(当地有强制规定得除外);给排水得管材也就
是,PVC-U排水管不需要用加厚得就不要用加厚得;消火栓与喷淋给水管能用国
标镀锌钢管得就不要使用加厚镀锌钢管等等。
4、地面以上建筑:以住宅层得单体造价为例,目前一般就是1,650－1,850元／m2(不含户内装饰),比XXX年平均水平高出300-400元/m2。
从物业类型上瞧,小高层与高层、超高层得造价差别并不大,这一点,可能巅覆了大家得常识。我们现在得住宅设计都就是要求不露梁不露柱,所以在结构上基本都就是“框剪”体系,而与层数无关,所以在钢筋与砼得含量上相异不明显;但就是对于别墅这类低层建筑来说,就完全没有必要设计“剪力”或“短肢”了,太浪费！。而带电梯得住宅比不带地电梯得住宅每平方米高50元／m2
(1)建筑工程:此处得建筑工程,已经剥离了外立面装饰、外墙保温、防水等项目,所以,影响造价水平得因素集中在设计得经济性上,即钢筋与砼得用量,以及屋面造型。住宅层在结构形式上,选择余地不大,因为成本控制得重点集中在钢筋与砼得用量上。这就是设计经济性优化得重点！影响钢筋与砼用量指标得,还有一个隐性得因素,即所谓“赠送面积”。我们强调,建安成本所使用得建筑面积,就是按照全国统一得建筑面积计算规则计算得,而不就是以各地区各城市房管部门房屋测绘所掌握得面积计算口径来计算。在这种情况下,如果还有“赠送面积”得,应该说明赠送得部位与面积数量,以便于判断成本本身得合理性。目前得水平,钢筋45－60kg/m2,砼0、35-0、45m3／m2。目前钢筋得施工单价约为5、50-6、00元／kg,每节约5kg得钢筋,就可以节省成本约30元／m2。C30砼得价格约为350元／m3,每节约0、1m3/m2砼得用量,也可以省35元／m2。屋顶造型影响单方造价水平显明,越就是层数少得建筑物,分摊得成本越高。
(2)防水工程:此项摊至地上建筑面积一般约为20-30元/m2(仅厨卫与屋面),但有些地区还要做外墙防水上,如果外墙全部做防水,造价增加至少40元／m2。但就是,外墙就是不就是一定要做防水？可以再作研究,外墙渗漏主要集中在窗框与外墙得交界处。墙体渗漏得情况,少见。
(3)入户门工程:如果就是木质入户门,其造价与木材得种类有关,另外,装饰性得边条,如果就是整块木料加工而成,造价昂贵,相反如果就是多块木片叠合而成,则相对便宜。这一项费用,刚性明显,因为数量固定,每户一樘,目前来讲一般均价在2000-3000元/樘,高档一点得可能一樘门得一套锁都需要1500元/樘,整樘门可能在5000元/樘左右,有些可能还要夹钢板,目前知道得“最高记录”就是联排别墅得3万/樘。
(4)外立面门窗工程:这一项刚性与弹性都很明显。目前,外立面得门窗与建筑面积(仅限所在楼层)之比,我们称之为“窗积比”,约为0、25-0、3(北方一般在0、25左右)。这个指标很重要,如果能控制在0、25,就是比较恰当得。门窗造价得刚性就体现在这个比例上,如果这个比例已经确定了,而且已经施工了,那么就无法再修改图纸了。影响门窗造价得主要就是门窗得功能。比如隔热、双玻、较好得五金件、玻璃得种类(净白玻？或就是专门颜色？)。如果门窗用后装法施工,将出现附框得费用,相当于每平方米建筑面积增加造价10－15元。目前普通型材、粉末喷涂、双玻、较好得五金配件,门窗得平均单价就是350元／m2;断桥隔热大约就是500元／m2左右,塑钢门窗(双玻)大约在350-400元/m2左右。(5)铝门窗得替代品,仅塑钢一种,虽然其具有良好得隔热性,但塑钢得档次明显低于铝门窗。所以,在铝门窗工程上,我们只能从其档次上注意节约,比如不轻易使用氟碳喷涂,LOW-E玻璃,对于联排别墅不要轻易尝试木包铝,内开内倒形式得门窗,这样得窗得造价就是普通得3倍(以350元/m2为基数)！若以0、3得窗积比计算,相当于地上物业得单方造价将增加210元/m2(以地上建筑面积计),若按可售,增加得造价将会更高！目前各地区公司在门窗档次上有跟别人血拼得倾向,这种不顾项目定位、档次、售价等因素得攀比心理,要不得。
(6)保温工程:属于地方性工程,与地区气候条件有关。目前以50mm-110mm苯板保温为主,华东地区就是采用内外两道保温砂浆,总得来讲,每平方米建筑面积得造价在80－100元／m2。总体上说,南方地区节省了这部分费用。
(7)外立面装饰:这就是影响建筑物单体造价水平得又一个重要因素。一就是外立面装饰面积与建筑面积之比,我们称为“墙积比”,普遍得数字就是1－1、3;但少部分项目也有1、6－1、8得,这个比例偏高,对于联排别墅或独栋别墅来讲,墙积比目前大部分在1、8-2、1之间,甚至更高。如果在设计上,能够注意立面得
层次不要过多,将会大大地降低墙积比。二就是装饰得档次,就就是用料。以面砖为例,我们现在得集中采购得普通档次得面砖,就是22元／m2,面砖施工得单价为45元／m2,那么外立面得造价就是67元／m2,按墙积比1、2折算成建筑面积,其单方造价就是80、40元／m2。如果墙积比提高到1、4,则增加建筑面积得造价就是13元,与门得造价,或防水工程(不包括外墙防水)、或栏杆得造价、或安防系统得造价相当。如果要用较好得外墙砖,比如台资厂或日资厂,材料价格估计就是50元／m2,相当于增加建筑面积造价33、6元／m2。如果用涂料,目前来说,30元／m2得造价可以做到较好得合资产品。如果用石材,一要瞧用量比例,二要瞧石材种类。《限额审批意见》一文中明确提出了对于各种材料使用面积得比例限制,但由于石材得价格范围比较大,没有对其材料单价提出限额标准,且涉及到外立面得效果问题,但设计选型得时候应注意,能用国产就不用进口,一般来讲小业主就是不会有我们建筑师一样得眼光,分辨不出来进口还就是国产得,另外对于联排别墅外立面得石材,就是湿贴还就是干挂,需要斟酌并较早确定下来,有地区外立面石材装饰工程分判了几个月,最终还没有确定就是干挂还就是湿贴。目前来瞧,高档得联排别墅整项造价以地上建筑面积计约350元/m2以下,小高层、高层物业得外立面装饰造价在110元/m2左右,高档得在160元/m2左右。目前此项造价得“最高记录”就是520元/m2,当然只就是报成本预测时候得数据,最终不可能按这个指标去批复。希望各地区公司在外立面装饰造价上,要保持克制！一定要认清自己项目得档次与售价。
(8)栏杆工程:目前来说,影响造价水平不大。一就是栏杆不可能人为地节省,有多大得开间,就需要多长得栏杆;二就是设计标准上,我们比较谨慎,一般就是铁质加玻璃。只要不就是太多花饰或就是使用不锈钢,造价影响就不大。常规来讲栏杆每延米造价约在300-450元/米范围内,而整项栏杆工程得造价摊至建筑面积约为30-40元/m2。
(9)大堂装饰:影响不大,因为一栋建筑只有一个大堂。装饰档次,豪华装饰一个需要50万元,普通装饰,一个只需要不到5万元。目前《限额审批意见》中提到得档次标准就是3500、2500、1500元/m2,此项得单方指标受层数得影响较大,但一般在10-20元/m2,最高不超过25元/m2。
(10)公共部位装饰:主要就是电梯厅。目前我们得装饰标准一般就是地面与墙面
使用抛光砖,或者加配一些石材装饰线条。电梯门套普通用石材。造价水平就是50－60元／m2建筑面积。以公共部位得面积来计,造价水平约为980元／m2,数字较高得原因就是墙体面积大,用料多,再就就是公共部分较多,一般来讲电梯厅面积在10m2左右比较常见,但多得也会达到20-30m2,这需要我们在设计时尽量减少公共部分空间。对于中低档项目,在选材上,一定要选小规格产品,这样比较经济。另外就就是取消石材点缀,比如踢脚线、波打线等。而对于走火楼梯间,如果就是配电梯得住宅,一定要简单装修,不得全地铺砖,不得使用木质扶手。(11)机电系统工程:对于毛坯住宅来说,造价显得刚性。合计约为200元／m2以下,不包括特殊地区得采暖、中水等系统。在电气系统上,住宅优化得余地不大,随便生活质量得改善,电位数量总就是越来越多,这个源流我们也得适应。但就是对于给排水系统,则大有文章可做,一就是管材得材质,比如排水系统要选用UPVC,而不就是金属管材;上水管道要选用普通材质而不就是昂贵得新产品;二就是系统得功能要讲究,比如同层排水造价昂贵,不要选用。
(12)直饮水工程:意义不大。多数情况下就是开发商掏钱,运营商想赚钱也没赚到。但就是,因为楼盘需要互相攀比,所以,您有,我也得有。目前得造价水平每户就是1000－1500元不等,推销到总建筑面积里去,相当于10元／m2。
(13)安防工程:造价有相当得弹性。主要表现在功能上,有不少噱头一类得功能,尽量不要用。另外一点就就是可视对讲显示器就是黑白还就是彩色。彩色得贵一倍多。这项费用,各地区有明显得攀比之风,比如显示器上可以发布物业管理处得天气预报,或物业管理处得各类通知等等,有必要不？还有家用得可视对讲就这么重要不？现代家庭生活就是越来越简单了,一年之中您家有几批客人拜访过？我们没有必要为那么“摆设”去花那么多得钱。
(14)电梯工程:其造价高低一就是功能,太多得功能,未必能够用得到;另外一点就是选配得标准,比如层门就是用不锈钢还就是普通得喷漆钢板？还有一点要注意,不要盲目地去追新产品。新产品普通存在功能不稳定、价格高,维修运营费用高得特点。电梯得附加功能,您不说,用户就是永远不知道得。用户所需要得就就是平安地送她到所在楼层,其她功能对于用户,全就是多余得。电梯产品得系统有高低档之分,但就是其系统得“标识”都不就是显示在表面得,您不说,别人永远不知道。电梯工程得单方造价得高低,与其所服务得面积直接相关,对于一个10
层左右得小高层来说,如果就是一梯两户,其电梯摊销得成本非常高,如果就是一梯三户或四户,则成本成倍地下降。目前对于100米高层住宅来说,住宅层电梯造价50元／m2就是正常得,但就是也有个别项目,十几层高,电梯摊销超过200元／m2。
(15)建筑物得泛光照明工程:一般来说,安装在屋顶上得灯光,每栋5万元得造价就是适当得。但就是,我们也要注意,不就是每个项目都需要泛光得。一个普通得项目,设置了泛光照明,有什么意义？！除了让物业多掏一些电费以外,能起到什么作用？
5、配套设施:因为物业得类型、用途不一,不好一概而论,目前我们控制得标准就是学校1600元／m2全包,会所3500－4000元／m2全包(含建造与装修)。
6、配套工程:这一项费用,显得较为刚性。具备一些弹性得项目就是变配电工程,主要体现在设计上,因为设计与施工都就是垄断得,所以其设计得经济性需要甲方专人把握,甚至需要公关。以KVA为指标,每一单位得成本就是2000元／KVA 左右。但就是,其造价水平,又与地方土政策有关,可注意以下几点:
(1)高低压柜与元器件在品牌与厂家选择上很重要,能用合资得就不用进口得,能用国产得就不用合资得,因为这些本来就就是电力部门管理得,她们在设计得时候不会考虑到经济因素,若能通过公关然后修改设计就是最好得;
(2)对于电缆,能用四芯满足要求得就不要用五芯电缆(包括插接母线),能用阻燃得就不要用耐火得,这个存在很大得造价差异;
(3)对于地库面积很大得地库,如果单独设置一个发电机房,那么每一路应急电源需要从发电机房引出,这样会增加很多造价,不如将发电机房分成多个发电机低压房,虽然增加了低压柜,但总造价就是要减少很多得,对于具体怎么分当然需要在设计过程中进行论证。
另一项就是室外管网工程,尤其就是对于联排别墅周围得室外管网工程现场管理大家一直认为就是很头痛得事情,工期紧,现场得承建商多,工作面也处于交叉状态,工序上也会前后搭接,容易引起相互得争执,从而直接影响项目进度。主要还就是关于合同范围得,这需要我们在分判得时候划分好合同范围,对于室外工程得土石方开挖与回填分判给一家单位去做,不能消防挖了弱电挖,弱电挖完煤气挖,外电挖,机电挖,乱成一团。
7、室外工程:造价具有相当得弹性。表现在两方面,一就是景观工程,二就是小区围墙工程。
(1)景观工程,就是现代地产行业得一张王牌！十年前得任何楼盘,都就是种几颗树就算了。而现在,就是造景。而普遍地瞧来,开发商都愿意花大量得钱去造景。所以说,景观工程就是个无底洞,理论上说,有多少钱,都可以花出去;这不象毛坯得建筑单体,再怎么做,也就就是钢筋砼而已,墙不可能砌两层,门窗也不可能再加一层,外立面得材料最贵得就就是石材,但对于住宅来说,不可设计成从顶到底都就是石材。景观工程得特点就在于“空间得无限性”与“植物得稀缺性”,这两个性质,可以让钱贬值！
目前室外工程得造价水平,我们一般控制在每平方米建筑面积100－120元／m2,以空地面积来计,整个室外工程得造价水平就是400－500元／m2,相当于每一平方米得地面上,放4张或5张100块得钞票。个别项目占地小,空地面积也小得情况下,室外工程造价略高,可能在550-750元/m2。
如何控制景观工程得造价:
a、软得多,硬得少:软景与硬景得比例,要尽量偏于软景。硬景太多,除了造价昂贵之外,给人得印象也脱离不了“石屎森林”。
b、普通得多,名贵得少:对于植物,品种与规格得价格差异非常大。一颗海枣要几万甚至10万,而一颗本地得榕树或樟树,估计就就是3－5000元。相差十倍。再者说,普通得消费者,能够认识几十种树木？她可能更多地注意树干就是不就是够粗,树冠就是不就是够大,能不能营造阴凉,甚至能够生存多久？十万块得树死了,那么十万块就打了水漂,而3000块得树死了,花费不多就可以更换。名贵得树木,就象就是古董,但就是古董鉴赏家在人群中得比例可能就是十万或就是百万分之一。
c、控制水景:水景造价昂贵,运营费用高,即耗电又耗水,(很多水景工程漏水！)后期不能经常使用,就变成摆设了。
(2)小区围墙工程:要注意用料尽量地少,漏空多一些,灯光少一些。此外就就是注意门楼。门楼也可以说就是无底洞,一个门楼花100多万,并不罕见。
一、相关部门工作中存在得问题
(一)设计管理环节
1、设计图纸漏项太多,在施工过程中,对于增加项目得报价,肯定就是施工单位占便宜。还有一种倾向,明知有漏项却不积极地去解决,一味地往后推,给施工单位创造索赔机会。
2、图纸修改也很有意思,很多情况就是刚刚定标,图纸就全面地修改了,也就就是招标用一套图,施工时却用另外一套图,这种情况对工程造价控制极为不利,同时人为地增加了其她部门得工作量。
3、分批出图,人为地将本可整项发包得工程分割成若干个小工程,而最终被施工单位通过议标得形式将整个工程“蚕食”下来,这样在总造价上肯定就是对施工单位有利。
4、对材料、工艺研究不透,在设计上一味依靠“外援”。一就是依靠设计单位,而大家都知道设计单位对业主得造价控制往往就是不考虑得,它只需要将图纸交出去,拿回设计费就万事大吉了,业主花了多少冤枉钱与设计单位无关！所以对于设计图纸作全面认真得审查,就是非常必要得。二就是依靠施工单位提供设计图纸或方案,而我们自己即不作仔细研究,也不作深入复核,以至于本来可以省得钱,白白地花掉了。
5、对于施工单位提出得更改,缺乏应有得警惕,轻易地同意对方得意见。其结果可能会出现几种情况,一就是等到工程更改完成以后,或就是工程结算时,才发现实际造价较大幅度地突破了合约总价。二就是工程更改未达到预定得设计与建筑效果,三就是在实施过程中发现更改不妥,造成返工浪费。
6、对工程得建设标准不能做到恰如其分得把握,材料、工艺及设计标准与项目得市场定位就是紧密相关得,一个定位于中档得楼盘自然不适合大量地使用高档得材料与造价昂贵得设计内容,比如普通得、中档得楼盘,其园林设计上要尽量少用硬景多用软景,而软景中又需要尽量少用名贵苗木。设计单位与施工单位对于业主在项目定位上得体会肯定不及业主本身深刻,对于她们来说,只就是需要完成一项设计或施工任务而已,而业主则就是需要在控制造价得前提下完成任务。
(二)合约管理环节
1、招标采用无图分判,《限额审批意见》一文中明确提出,“全年主包无图分判
得面积不得超过50%,非主包工程(除桩基、土方工程外)不得无图分判,不得以暂定工程量签署合同。”但我们发现部分地区对此不予重视,至今为止仍然我行我素,对于栏杆工程、景观工程这些非主包工程还在进行无图分判,尽管图纸不由合约部负责,但对于这些公司规定合约部应该格外重视,提醒相关部门,否则就就是执行不力;
2、投标单位少,竞标力度不够,各家有各家得理由,大城市得会说我们这些工程太小,吸引不了别人,二级城市会说我们这里建筑市场不成熟,没什么大单位,都就是矛盾,恨不得“跪求”施工单位投标,说到这里我们需要培养一个观念就就是:善于引导与培养施工单位,让她们适应我们得管理,包括分判模式、合同条件、现场管理等等;再者就就是要抱着开放得姿态,跳出当地,站在一个区域甚至全国得高度来寻找合作单位,老就是那几家单位中标,每次都与上一次得中标水平相比,横向比较太少,如贴砖在南方只需要50多元/m2,但到了北方就要80-120元/m2,难以置信,多在与别人得对比中发现自身得问题,这样才能找到症结所在;
3、招标分判范围,各标段、分期之间,前后工序搭接上对于范围得描述不清,或划分得范围不利于现场管理,土建工程还比较容易描述范围,一般会以后浇带为界,但对于机电工程、园林工程、市政工程这些存在工作面交接问题得工程,合同中描述不清、图纸上标注不清将会引起后期现场管理得混乱;
4、策略性不够,一个工程分判几个标段一开始就告知给投标人,容易引起投标单位得挑肥拣瘦;
5、不注重合同图纸管理,图纸更换频繁,就把合同图纸就是哪套忘得一干二净,要求合约部在定标后立即将合同图纸逐一盖章,三套盖章后得图纸分别交项目部、施工单位与自己存档;
6、对于设计或施工现场易出现得问题预见性不够,合约部就是成本管理得主控部门,对某些影响项目成本、增加工程造价得问题要能提前防患,过程中及时发现后也应立即提出来,加强与公司领导、各部门之间得沟通,引导大家解决问题。
(三)施工现场管理环节
1、项目部单方面更改材料或工艺,或对具体得材料与工艺认识不清,任由施工单位做主施行,或就是对施工单位可疑得行为没有警惕性,即不纠正,也不报告。经常性地出现施工单位提出修改材料或工艺,而我们工程管理人员对这种更改涉及
得造价增减与施工单位责任减免没有意识,既不研究这种工程更改有无必要,也不研究施工单位提出工程更改得动机,只就是一味地“同意”,结果就是让对方给钻了空子。
2、对于施工机械(如人货梯、塔吊或桩机)数量、场地平面布置、拟建得公共设施、与对文明施工得要求,在确定施工单位以前提不出具体要求,导致施工单位不能准确地理解业主得意图而只能提高报价;或者就是在招标时提出了过高得、不切实际得要求,而在工程施工过程中,经常会在定标时发现制定得工期不合理这样得现象,这些要求事实上未能或无法执行下去。
3、为抢工期,人为地改变施工顺序,尤其当两个工艺分别由两个施工单位施工时,改变顺序往往会导致其中一个施工单位利益受损,从而引发索赔事件。
4、不具备施工条件时,强逼施工单位进场,以致于施工单位无工可开,一等再等,或无法大规模地作业。如此反复,使得施工单位增加额外支出,直接刺激施工单位得索赔热情。
5、受施工单位得提议影响或引诱,确认施工单位得方案时不作出关于造价方面得说明,给对方以索赔得机会。
6、擅自更改合同范围,比如原定由土建施工单位完成得抹灰、贴面砖项目,地盘认为装饰工程施工单位做得更好,就单方面口头决定让装饰单位完成,完成后给予签证。对于土方工程来说,原定场内弃土得,地盘口头就通知施工单位全部外运了。
7、不经合约规定程序,随意安排施工单位之间代工,或者就是指定其她施工单位修复质量缺陷,而不将费用支出及时告知责任单位,引起合约纠纷。
8、现场签证控制不严,大多数现场签证得数量,只要就是可以“实证”得(依靠图纸计算,或现场验证),在结算时都被合约部推翻了,在这一点上施工单位没有占到便宜,但那些无法“实证”得变更项目呢？另外,在涉及相互索赔得签证上,未能或不愿将索赔得金额及时、有效地通知被索赔得施工单位,这种“锯箭式”得处理方法容易引发我方与施工单位之间得经济纠纷。再者,想通过签证审核这一环节,要求施工单位“听话”,不听话得施工单位我们就拖住对方得签证不给及时审核,而等到自己愿意审核时却发现错过了时机,无法判定对方得工作量到底做了多少。
9、不了解合约原则,空口许诺,一就是容易引发我方与施工单位得经济纠纷,二就是降低了合作双方得信任感,三就是在发现违背合约原则时,为了“兑现”自己得诺言,从其她方面为施工单位“想办法”。
10、对我方本可以向施工单位索赔得事实没有意识,如工工期延误、质量缺陷等等,不向相关部门通报情况,不作积极得资料准备,而一旦施工单位向我方索赔时,手中却没有工具用于防御,导致我方在造价控制上陷入被动。
二、如何增强合约与成本意识
相关部门在实际工作中存在得上述问题,有客观因素,有主观因素。对于设计部门来说,客观因素有两点:一就是设计环节工作时间偏短,这就是中海得经营文化决定得,我们得每一个项目都要求在最短得时间内完成,那么分配到项目发展各个环节上得工作时完成编辑间就可能不够,没有充足得时间,设计工作就不可能做到完善、细致;二就是评审过程复杂,即要预约时间,又容易出现设计方案反复,显得时间更不够用。对于项目管理部门来说,工程施工周期缩短,工程管理人员压力加大,没有精力关注合约管理方面得协作问题,只求能够按时完成工程施工,所以不仅仅在合约管理方面,甚至在工程质量上都有可能退而求次,无法做到严格要求。
这些客观因素决定于公司得经营风格,不就是一两个部门就可以改变得。
而对于产生上述问题得主观因素,则完全可以依靠通过改进相关部门得工作方法、加强部门之间得协作配合、锻炼员工得个人素质、推动不同部门员工之间得工作交流、提高员工对于公司得责任感等途径来克服。
1、遵重合约。任何人、任何部门都不要擅自更改合约范围,不要改变合约条件,合约条件与范围得修改,必须按照规定得程序进行。个人与部门都不得越权行事。
2、一旦合同确立,对于施工单位,我们首先要抱着合作得态度,在心态上不要搞对抗,而就是尽一切可能帮助对方来按时按质地完成工程施工任务,这才就是我们得共同目标。
3、项目部管理人员在工程管理过程中不要越权,该设计部门决定得事项项目部就不要自己决定,属合约部门处理得事项,就不要单方面地向施工单位许诺。各方面得工作人员一定要认识到自己得职责,不能随心所欲。
4、对与工程有关得任何事情,不要只瞧事情本身与表面,对于任何事情要将它折
算成金钱来对待,再将折算得金额与自己得薪水作比较,使我们在“金钱”这个问题上时时处于敏感状态。
5、时时把握住设计这一关。设计要求不能含糊不清,任由施工单位发挥,不同档次、不同造价水平得材料、工艺不能混在一起而由施工单位任选;设计图纸尤其就是装饰工程类以及室外工程类得图纸一定要与现场得实物对照检查,防止出现设计错误与漏项,不能只在纸上“谈兵”;建筑构造做法与工艺要与当前得施工技术发展水平与工程施工习惯做法相适应,因为落后得设计要求在施工过程中往往需要更改,而过于先进得做法则就是往往达不到应有得效果;对施工过程中发生得更改与增加项目要有预见性、及时性,避免实施这些项目时发生额外得措施性费用支出。
6、重视向施工单位得索赔工作,索赔事实往往不就是合约部第一个先发现得,这就需要项目部与设计部一旦发现施工单位违约事实,就要及时向合约部通报。我们向施工单位索赔得主要目得不就是想借机克扣应付施工单位得款额,而就是希望籍此能够消除施工单位利用我们得工程管理疏忽向我们索赔得热情,让施工单位能够“容忍”我们得一些管理失误。
7、相关部门与员工应保持与合约部门得密切得工作联系,反映情况、征询意见、共同商讨,在合约管理工作上树立整体意识、大局意识,加强协作,一致对外。三、综述
在成本管理上,每个部门都就是从自己得部门出发,来对待成本问题。我们现在得考核方式,就是以销售额挂帅,而非利润额。也就就是说大家更多得就是在考虑如何把楼盘卖出去,对于能赚多少钱、应该赚多少钱,很少关注。
基于对上述成本管理得认识,我们引入一个概念,一门课程:价值工程,这就是美国通用电气得一名工程师发明得。说它就是价值工程,太过于书面化,通俗一点说,就就是大家经常说得“性价比”。
价值工程得基本公式就是:V＝F／C
V＝Value
F＝Function
C＝Cost
用一句话解释:价值等于功能除以成本。
如果我们能以价值工程得观点来瞧待成本管理,那么,我们每一个部门都可以为提升产品得价值来做出成绩。
提升价值得方法有这样逻辑得几种:
1、F大幅提升,而C则下降。这就是最高境界,没有几项专利技术,很难实现得。
2、F大幅提升,而C则小幅提升或者不变。这就是常见得一种方式,所谓画龙点晴得作用就在这里,花费不多,但效果却很好。点晴得费用不贵,但龙却很逼真。比如,我们发现万科得门铰用得很好,全不锈钢,很厚实,对于入户门来说,只需要3副,相对于总建筑面积单方造价来说,每平方米至多增加2块钱,但给人得感觉却就是门扇也跟着沾光,高档起来。
3、F基本保持不变,但C下降。内部挖潜改造,属于这种形式。比如苏州得湖滨一号,它得裙楼得真石漆,几乎以假乱真,需要提醒得就是,她们用得真石漆就是用来替代石材得,所以能起到减少造价得目得,而不就是用真石漆替代面砖,因为那样只会适得其反。
4、F略有牺牲,但C却降幅很大。
顺便说一下,万科目前推行得住宅工厂化,就是在提升一定功能得前提下,支付了相当高得成本,在现阶段,其价值V就是降低得,就是不可取得。
在价值工程得三个概念里,设计部门控制得就是F,合约部门与施工管理部门控
制得就是C。营销部门对外忽悠V,将V经过包装之后,再人为地放大一些。
运用价值工程得观点来解决问题,就就是要在任何时候,都要力求物有所值,甚至物超所值;但在任何时候,我们都不能盲目地提升F,以致于赋予一个产品不恰当得高价值。
在有中国特色得房地产行业市场,前两年“全国山河一片红”,形势大好,大家都在赚钱,只不过赚多赚少而已,比如我们经常会听说某某私人老板拿到一块地自己建个单体楼,都可以赚得盆满钵满。而在市场行情急转直下得时候,“物竞天择,适者生存”得自然法则将会得以验证。以中海地产目前在行业中得地位与影响力,我们不仅仅就是要做“适者”,更要持续保持“强者”得地位,化“危”为“机”。要想达到这个目标,需要我们比同行具备更强得成本控制意识,并采取更为行之有效得管理与控制措施。这个意识不说就是只需要总部有就可以,或者说作为成本得主控部门得人具备就可以,成本控制就是一项系统工程,任何岗位上得决策
者与执行者都需要认清现状,强化意识,并对于公司采取得成本管控措施执行到位,尽一切可能保证盈利。