中海地产限额管理设计
中海地产地区公司设计管理制度内容
中海地产地区公司设计管理制度内容设计管理制度是中海地产地区公司的一项关键性制度，它规范了公司设计项目的管理流程，明确了各部门职责和工作要求，确保了公司设计项目的高质量执行和顺利完成。
设计管理制度对于公司的稳健发展和项目成功运营至关重要。
下面我们将对中海地产地区公司的设计管理制度内容进行具体阐述。
一、制度的适用范围中海地产地区公司的设计管理制度适用于公司内部所有设计项目，包括建筑设计、室内设计、景观设计等，涵盖公司所有地产开发项目的策划、设计、施工、验收、交付、运营等全过程。
二、制度的基本原则1. 合法准确：遵守国家相关法规和规章制度，确保设计文件符合法律规定和行业标准。
2. 优质高效：注重设计质量，确保设计文件的高质量和高效完成。
3. 统一管理：建立以项目经理为核心的项目管理制度，完善相关管理流程和规范化设计标准，实现管理标准化。
4. 守信公正：切实履行设计约定，保持公正、诚信、透明的态度处理设计项目中的问题，构建互信的企业文化。
三、制度的主要内容1. 项目策划在项目规划方面，中海地产地区公司应针对不同的地形环境、市场需求以及客户需求制定详细计划，包括立项申请、可行性研究、项目招标、设计概念、设计费用预算等，并将其纳入项目管理流程。
2. 设计管理设计管理是项目整个生命周期的核心环节，中海地产地区公司应推进设计前、中、后细节管理，包括设计流程管理、设计文件管理、设计变更管理等项工作，并建立完善的设计管理制度，统一管理整个设计过程。
3. 设计质量控制中海地产地区公司应建立定性、定量、定式的质量控制制度，明确质量控制的职责和管理流程，加强项目前期的勘察、评估和标准制定工作，规范设计文件的评审流程，确保设计文件的严谨、合理和创新。
4. 设计知识管理针对设计部门的知识储备、设计标准、技术推广等工作，中海地产地区公司应强化设计知识管理，实现设计师的知识共享和技术累积，探索创新技术和经验，提高设计团队的技能和素质。
中海结构设计限额控制指标
中国海外宏洋集团有限公司结构设计限额控制指标（试行）第一章总则1. 为加强结构专业设计管理，做好限额设计和成本控制工作,现发布《结构设计限额控制指标（试行）》。
项目含钢量和混凝土含量指标均不得大于本标准的控制值。
各项目完成合约统计后，按《钢筋和混凝土含量统计表》（详附表A）的要求统计、上报。
2. 在结构方案定案与扩初设计之间，由设计院编写项目《结构统一技术措施》，经集团规划设计部和地区公司设计管理部评审后，进行结构限额设计。
3. 本标准适用于中国海外宏洋集团有限公司的所有地区公司。
3. 本标准由中国海外宏洋集团有限公司规划设计部负责管理和条文解释。
第二章制定依据1.《混凝土结构设计规范》 GB50010-20102.《建筑抗震设计规范》 GB50011-20103.《高层建筑混凝土结构技术规程》 JGJ3-20104.《建筑结构荷载规范》 GB50009-2001（2006年版）5.《建筑地基基础设计规范》 GB50007-20116.《建筑工程建筑面积计算规范》 GB/T50353-2005第三章限额指标1. 抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g,第一组；场地类别为Ⅱ类的地区；详表3-1。
2. 抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g，第一组；场地类别为Ⅱ类的地区；详表3-2。
3. 抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.20g，第一组；场地类别为Ⅱ类的地区；详表3-3。
4. 抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.20g，第二组；场地类别为Ⅱ类的地区；详表3-4。
5. 抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.20g，第三组；场地类别为Ⅱ类的地区。
详表3-5。
6. 适用于第1条的地区公司为：南宁公司、桂林公司、赣州公司；适用于第2条的地区公司为：合肥公司、吉林公司；适用于第3条的地区公司为：呼和浩特公司；适用于第4条的地区公司为：银川公司；适用于第5条的地区公司为：兰州公司。
中海地产地区公司设计管理制度内容
1.目的明确中海发展地区公司设计管理人员的各自管理职责，保证项目的设计各阶段处于受控状态，确保设计成果正确实施，验证设计质量符合要求，满足项目开发要求，为最终达到设计精品的目标，制定此制度。
2.适用范围适用于中海发展各地区公司。
3.参照文件3.1《规划设计管理制度（三级）》3.2《规划设计中心管理制度》3.3《中海发展区域公司制管理办法》［2010年.修订版］3.4《中海发展区域公司规划设计管理制度》3.5 集团和区域公司相关规章制度4.发布、解释与修订4.1本制度由中海发展总经理办公会负责发布，并自发布之日起试行。
4.2本制度由中海发展规划设计中心负责制定和解释，地区公司设计管理人员必须严格遵守。
4.3本制度每年进行一次集中检讨，检讨后的修订内容由中海发展总经理办公会负责签发。
5.设计管理体系的组成5.1在中海发展总部、区域公司和地区公司设置规划设计评审机构，分层分工决策和处理相关规划设计方面的工作。
5.2 地区公司规划设计评审小组组成：公司总经理，设计、营销、财务主管领导，设计管理部、投资部、营销部、客户服务部、商业管理部（持有型物业）负责人。
5.3地区公司规划设计评审小组由评审小组组长负领导责任，评审小组组长由总经理担任；公司评审小组设秘书一位，由设计管理部人员担任。
5.4地区公司评审小组具体人员和架构由地区公司提名，报区域公司规划设计管理委员会批准。
5.5地区公司评审小组在有条件的情况下，可以聘请一些有经验的社会优秀建筑师作为顾问，一方面可以得到更加专业性的意见，另一方面也可以及时收集到设计领域新的潮流和信息。
6.设计管理职责范围6.1地区公司规划设计评审小组职责6.1.1负责对项目设计主要阶段成果（包括各专业方案定稿、重大设计变更等）进行评审。
6.1.2应致力于在公司内部形成设计总监提出专业意见，主管领导、营销人员、投资人员提出市场意见，评审小组决策，设计总监和建筑师负责组织实施的分层管理、分层负责、权责分明、各施其职的完整决策体系。
中海地产地区公司设计管理制度内容1.doc
中海地产地区公司设计管理制度内容11.目的明确中海发展地区公司设计管理人员的各自管理职责，保证项目的设计各阶段处于受控状态，确保设计成果正确实施，验证设计质量符合要求，满足项目开发要求，为最终达到设计精品的目标，制定此制度。
2.适用范围适用于中海发展各地区公司。
3.参照文件3.1《规划设计管理制度（三级）》3.2《规划设计中心管理制度》3.3《中海发展区域公司制管理办法》［2010年.修订版］3.4《中海发展区域公司规划设计管理制度》3.5 集团和区域公司相关规章制度4.发布、解释与修订4.1本制度由中海发展总经理办公会负责发布，并自发布之日起试行。
4.2本制度由中海发展规划设计中心负责制定和解释，地区公司设计管理人员必须严格遵守。
4.3本制度每年进行一次集中检讨，检讨后的修订内容由中海发展总经理办公会负责签发。
5.设计管理体系的组成5.1在中海发展总部、区域公司和地区公司设置规划设计评审机构，分层分工决策和处理相关规划设计方面的工作。
5.2 地区公司规划设计评审小组组成：公司总经理，设计、营销、财务主管领导，设计管理部、投资部、营销部、客户服务部、商业管理部（持有型物业）负责人。
5.3地区公司规划设计评审小组由评审小组组长负领导责任，评审小组组长由总经理担任；公司评审小组设秘书一位，由设计管理部人员担任。
5.4地区公司评审小组具体人员和架构由地区公司提名，报区域公司规划设计管理委员会批准。
5.5地区公司评审小组在有条件的情况下，可以聘请一些有经验的社会优秀建筑师作为顾问，一方面可以得到更加专业性的意见，另一方面也可以及时收集到设计领域新的潮流和信息。
6.设计管理职责范围6.1地区公司规划设计评审小组职责6.1.1负责对项目设计主要阶段成果（包括各专业方案定稿、重大设计变更等）进行评审。
6.1.2应致力于在公司内部形成设计总监提出专业意见，主管领导、营销人员、投资人员提出市场意见，评审小组决策，设计总监和建筑师负责组织实施的分层管理、分层负责、权责分明、各施其职的完整决策体系。
中海地产.房地产项目限额指标(极具参考价值)
序号项目档次界定售价设计费限额(元/m2)1超高档当地平均房价 200%以上2高档当地平均房价140%以上3中档当地平均房价80－140%4 低档当地平均房价80%以下联排：90～110独栋：120～130序号项目1新地区公司首个项目2其他项目序号中海地产.房地产项目限额指标一、项目档次界定及设计费限额二、营销费限额三、结构设计5别墅与当地别墅的平均房价相对比多层：60～73中高档、高档：65～80限额（元/m2）营业总收入的2%控制营业总收入的1.5%～1.8%说明：延用成熟产品方案，其设计费总额应低于限额之下限具体视市场形势、品牌影响力、项目规模、产品特征和市场竞争程度而定限额措施超高档次项目设计费可上浮 10%中档档次项目设计费可下浮 10%备注备注确有拓展企业品牌需要，适度增加费用1234序号12345物业类型档次铝型材表面处理玻璃小五金限额(地上单方，元/m2)超高可选用氟碳喷涂双层中空，可按需要选用单面LOW-E 进口“诺托”等高档粉末喷涂双层中空香港“坚朗”或杨氏“立兴”等合资品牌四、外窗窗积比控制在 0.30 以内，以 0.25－0.28为宜。
在设计任务书中应列入各主项指标限量，如每平方米钢筋用量、每平方米砼用量等，具体根据项目所在地区抗震、结构形式、层数等确定。
招标之前或过程中，若发现实际材料数量超出设计限量，必须要求设计单位进一步对施工图进行优化，力争控制在指标限量以内。
地下室结构设计，除重点控制钢筋、砼用量指标外，降低地下室顶板覆土的厚度，顶板上部地面用作园林景观时，应该尽可能地安排灌木和草地，避免种植大型乔木，以免过度增加覆土厚度；顶板覆土以 1米左右为宜。
消防通道也应尽量避免经过顶板上部地面。
屋面造型造价影响建安成本明显，在设计上应注意简洁；16 层以下建筑，尽可能不采用斜屋面，或控制斜屋面面积比例。
限额措施非别墅≤200若项目成本利润率低于 15%，则应降低一个档次选择门窗用料。
中海地产限额管理设计
中海地产限额管理设计中海地产是一家知名的地产开发企业，其在管理限额方面需要设计一套合理有效的制度。
本文将分为三个部分进行论述：限额管理的背景和意义、中海地产限额管理的设计原则、中海地产限额管理的实施方案。
一、限额管理的背景和意义在地产项目开发过程中，为了控制风险、规范资金使用，限额管理显得尤为重要。
限额管理是指对项目相关方的投资金额进行限制和分配的一种管理制度。
它能够保证资金的有序使用，合理分配资源，降低投资风险，确保项目的顺利进行。
对于中海地产来说，限额管理既是一种风险管理手段，也是推动企业可持续发展的需要。
在资金使用方面，限额管理可以确保项目资金的有效运用和控制，避免脱离实际情况的决策，提升投资的成功率；在项目分配方面，限额管理可以平衡不同项目的资金需求，调整项目优先级，提高资金的使用效益。
二、中海地产限额管理的设计原则1.合理性原则：设计限额管理制度时，应综合考虑项目的实际情况，通过科学分析和论证，确保限额的分配合理有序，符合企业的长期发展战略。
2.透明性原则：限额管理方案应该被所有项目相关方充分知晓和理解，要做到公开、公正、公平，使每个相关方都能够明确自己在项目中的限额分配情况，提高管理的透明度和可信度。
3.可操作性原则：限额管理方案要能够操作性强，能够被项目相关方实施，保证限额的有效执行和监督。
同时，限额管理方案应该能够根据项目的变化进行调整和优化，以满足不同项目的需求。
三、中海地产限额管理的实施方案1.项目预算编制：在项目立项初期，制定相关项目预算，对项目的资金需求进行计划和预测，并按照项目的优先级进行分配。
2.限额分配机制：根据项目预算和公司资金状况，制定限额分配机制，确保资源分配合理有序。
限额分配应该综合考虑项目的重要性、优先级、预期回报等因素，给予优先级较高的项目更多的资金支持。
3.限额执行和监督：设立专门的限额管理人员，负责监督限额的执行情况，对资金的使用情况进行监控和审计。
中海地产房地产开发成本控制的几个阶段
项目开盘前
初步设计和施工图设计阶段
目标成本 开盘前30天完成 确定所有非工程成本 是签订该项目经营管理责任书的依据
实时反应目标成本和动态成本的差异，帮助相关部门及
时发现问题并解决问题，实现对成本的控制必须建立详细的
项目的开发成本基本可以分为六大部分: 土地成本；2、工程成本；3、营销成本；4、管理成本；5、财务成本。
01
工程成本是我们在项目开发过程中进行成本管理的重点。
02
（1）房地产项目的全成本概念和范围
（2）房地产项目成本管理的特点
1、房地产项目的特点
唯一性
2、房地产项目成本的特点
个性大于共性还是共性大于个性？ 影响因素有哪些？
设计修改、多选样、多分析、避免完工后的返工及不必要的
成本浪费。
控制设计的意义
（三）对设计费用进行限额控制
房地产项目成本管理的主要过程在于初步设计阶段、采
购分包阶段、项目建造施工阶段、竣工结算阶段。
成本管理最有效是在初步设计阶段，项目成本确定比重
最大的发生在招标阶段，成本管理最复杂、变更工作量最大
的发生在项目施工阶段，竣工结算阶段则是确定项目最后收
万达材料\成本审批权限和时限.xls
万达材料\成本管理操作手册.doc
（三）集团性地产公司的成本管理思路
1、全过程成本管理
2、动态成本管理
1、全过程目标成本管理（中海）
在主体工程开工或主包合同签订（以先到者为准）、项目竣工验收后的15个工作日内，编报《项目建安成本预测明细表》，作为项目竣工结算的建安成本控制目标。
（二）开展限额设计，有效控制造价
限额设计指标值
限额设计指标值
÷2.9+1）/2；
2、本指标适用于场地土类别Ⅱ、Ⅲ类，如为Ⅰ类场地应略减，Ⅳ类场地应略增；
3、地下车库属于人防工程的，以核六级为标准；
4、对于花园洋房类产品，在窗地比和保温材料控制指标方面可适当提高，别墅类产品在窗地比、保温材料、含钢量、砼含量方面可适当提高。
限额设计指标值参考值
乘以调整系数K=（层高÷2.9+1）/2；
2、本指标适用于场地土类别Ⅱ、Ⅲ类，如为Ⅰ类场地应略减，Ⅳ类场地应略增；
3、地下车库属于人防工程的，以核六级为标准；
4、对于花园洋房类产品，在窗地比和保温材料控制指标方面可适当提高，别墅类产品在窗地比、保温材料、含钢量、砼含量方面可适当提高。
设计成本控制——限额设计控制指标参考值。
房地产公司限额设计管理规定(试行)
房地产公司限额设计管理规定（试行）房地产公司限额设计管理规定（试行）是资产与负债管理的一部分，主要涉及房地产公司的准入、资本金要求、资产负债率、净资产、异地扩张等方面规定。
一、准入规定1.房地产企业应有合法的生产经营许可证、组织机构代码、税务登记证、劳务关系证明等；2.房地产企业在近两年内没有犯过造假、违反国家规定的违法行为；3.保证房地产开发项目中台账、结算等信息真实、完整、准确，金融对账信息符合财务实际情况。
二、资本金要求1.房地产企业注册资本应符合不同城市的要求，不得低于负债的40%；2.不同类型企业准入资本金最低要求：（1）纯房地产开发企业：不得低于2000万元，其中80%应为货币资金；（2）房地产开发与其他业务相结合的企业：不得低于5000万元，其中80%应为货币资金；（3）房地产代理与其他相关业务相结合的企业：不得低于1000万元，其中80%应为货币资金。
三、资产负债率1.房地产企业的资产负债率不得高于70%；2.若资产负债率超过50%，企业应该限制委托贷款、禁止财务担保以及大规模并购扩张等；3.若资产负债率超过70%，企业应停止扩张业务、转型重组，直到负债率得到缓慢降低。
四、净资产1.房地产企业的净资产不得低于注册资本的50%；2.若净资产低于注册资本的50%，企业应降低业务规模，维护债务人偿债能力。
五、异地扩张1.房地产企业扩张应以同城市、同地区为原则，否则需提交业务计划、估算收益和风险、承诺资本充足等审批材料；2.若异地扩张企业对注册资本或净资产的要求较高，也应提交详细的审批报告；3.异地扩张需审批同时，需要做好风险评估和充分调查，确保扩张能够控制住风险。
以上为房地产公司限额设计管理规定（试行）的主要内容，该规定的出台对行业发展和市场秩序的维护起到了积极作用。
结构成本限额指标(1)
结构成本限额设计指标编制目的：标准化，提高成本意识和加强成本控制。
使用者：华南区各地区公司生效时间：2008年9月23日为了有效的进行结构专业设计管理和成本控制，针对华南区地震设防烈度、基本风压、设计院业务特点等情况，制定以下结构钢筋、混凝土含量的限额设计指标。
一、结构成本限额设计指标表建筑类型结构部位钢筋指标（Kg/m2）混凝土指标（m3/m2）其他33层高层住宅(不高于100m)上部结构 50~66 0.36~0.48 24层高层住宅(不高于80m)上部结构 47~61 0.35~0.46 18层高层住宅(不高于60m)上部结构 45~57 0.34~0.43 12层高层住宅上部结构 43~55 0.32~0.42 7层多层住宅上部结构 40~52 0.26~0.38 别墅、Townhouse上部结构 44~63 0.30~0.45 人防地下室（6级人防）地下室 160~180 1.1~1.3 非人防地下室地下室 130~150 0.8~1.0二、制订依据《混凝土结构设计规范》 GB50010-2002《建筑结构荷载规范》 GB50009-2001《建筑地基基础设计规范》 GB50007-2002《建筑抗震设计规范》 GB50011-2001《高层建筑混凝土结构技术规程》 JGJ3-2002《建筑工程建筑面积计算规范》 GB/T 50353-2005中海地产华南区各公司项目经验数据其他地产公司、设计院项目参考数据三、细则说明1.本指标适用于中海地产华南区抗震设防烈度为7度的地区公司住宅项目。
2.本指标各项数据的计算规则如下：a)钢筋指标为计算范围内的相应结构钢材用量除以计算范围内的建筑面积；混凝土指标为计算范围内的相应结构混凝土用量除以计算范围内的建筑面积。
b)钢筋包括剪力墙、柱、梁、楼板、空调板、凸窗板等钢筋混凝土结构的受力及构造钢筋；不包括混凝土装饰构件、预埋件、砌体部分的构造柱等处的钢筋，不包括墙上加挂的钢丝网、防水层构造钢筋，不包括施工损耗的钢筋。
中海地产规划设计管理条例完整版
中海地产设计管理文件一中海地产规划设计管理条例二零零四年四月说明中海地产设计管理制度体系是中海地产管理制度的重要组成部分。
中海地产设计管理制度体系由《中海地产规划设计管理条例》、《中海地产规划设计管理程序》、中海地产《规划设计中心管理制度》、地区公司《设计部管理制度》四部分构成，这一管理体系涵盖了中海地产设计两级评审机制、两级管理分工和协调机制、设计单位管理原则、产品专题研究开发和标准化管理原则、设计管理人员培养等方面设计管理原则和机制，为中海地产业务拓展和可持续性发展，以及保持各地区公司项目均衡发展，奠定了制度上保证。
《中海地产规划设计管理条例》在中海地产整个设计管理体系中处于基础地位，是中海地产设计管理工作的根本原则，它主要阐述了中海地产设计管理架构设置、设计两级管理、产品研究开发、管理和产品标准化等方面管理原则和大纲，为制定其它设计管理制度具有指导作用。
目录第一章总则―――――――――――――――――――――――1 第二章两级评审委员会的组成―――――――――――――――1 第三章两级评审委员会的职责―――――――――――――――2第四章两级评审委员会的协作与分工――――――――――――3第五章规划设计管理基本原则―――――――――――――――5第六章设计单位的管理――――――――――――――――――7 第七章产品专题研发和标准化体系―――――――――――――8 第八章规划设计管理队伍的建设与培训―――――――――――9第九章附则―――――――――――――――――――――――10第一章总则第 1 条为了适应中海地产规模化经营、品牌化经营的总体发展战略，发挥集团公司和地区公司两级设计管理人员的积极性和创造力，迎接市场的挑战和机遇，规划设计管理实施两级管理制度。
这一管理体系应被视为动态设计管理体系，与时俱进，不断完善，从而保持中海地产规划设计管理工作适合形势发展的需要。
第 2 条本设计管理体系是将领导决策、专业人员意见、营销人员商业意识三方面在规划设计中得到有机结合，使规划设计符合市场需求，且不断创新，同时具备严格制度和明确分工的规划设计管理体系。
房地产公司限额设计管理规定(试行)
xx房地产（集团）股份有限公司限额设计管理规定（试行）目录第一章总则第二章限额设计工作流程第三章限额设计管控第四章限额设计的执行情况的考核第五章附则xx房地产（集团）股份有限公司限额设计管理规定第一章总则第一条为加强公司项目前期及设计阶段的成本控制工作，推进设计阶段成本控制作业的标准化和专业化，特制定本指引。
第二条本指引要求在设计阶段将影响成本的主要要素控制在合理范围，挖掘成本控制的重点，促进管理精细化。
第三条限额指引的适用范围：适用于公司所属独资或合资并由我司操盘项目。
经公司领导审议确定的特殊项目，其限额指标可作个案处理，不受本规定限制。
第四条限额指引的适用阶段：在符合上述限额范围内的，自项目立项开始即适用本限额设计指标控制成本。
第二章限额设计工作流程第一条立项成本制定前期立项研究阶段，投管、技术、成本等部门应根据项目立项测算和项目定位要求，制定项目立项成本。
第二条定位成本制定项目定位报审/汇报阶段：项目定位阶段，投管、技术、成本部门应制定项目定位成本及初步建造标准，并应在项目定位报审/汇报中专项说明。
第三条目标成本制定各子公司投管、成本部门应根据项目定位报审/汇报意见完成项目目标成本调整并报送股份公司审查。
第四条限额设计指标制定1)技术、成本部门应根据股份公司批复的目标成本分解出与委托设计内容相对应的各工程子项目标成本，调整项目建造标准，作为最终设计深化的依据，也作为成本控制的最终目标。
2)技术、成本部门应根据各子项目标成本制定相应限额设计标准，并提交子公司总经理审批。
经审批后的限额设计标准将作为项目考核指标。
第五条项目建造过程1)技术部门应根据各类合同目标进行设计出图并符合相应建造标准及各子项目目标成本要求。
2)技术、成本、工程等部门应根据各工程子项目标成本及合约规划等要求，监控各类合同的动态目标成本变化。
第六条限额设计指标及目标成本调整1)在实际执行限额设计涉及到多部门工作的，应由子公司总经理负责整体协调。
中海地产限额管理设计
中海地产限额管理设计一、按照成本科目，逐一分析各项成本。
1.前期工程：一般水平,按建筑面积计算，单方造价在20—50元／m2。
这项费用,与设计环节无关。
它与项目占地面积大小有关，与总建筑面积的关联不大。
场地的现状，直接决定它的成本水平。
（1）比如，如果存在“场地土方工程"这一项的话，比如坡地项目，或未能进行三通一平交地的项目，其造价水平就高.（2)越是边远地区,因其配套设施不齐全，需要施工的项目多，数量大，造价也相应地高于市区项目。
前期工程中需注意两项，一是场地土方工程，目前很多项目自然高低于市政标高，都需要大量回填土方，造价不低.能不能有什么巧办法来降低这一部分的造价？因后面讲到地下室还会涉及到土方工程,这个问题留到后面一并解决与回答。
另一个注意点就是围墙，我们曾经有某个项目的临时围墙分判花掉三个月的时间,现在听上去大家可能觉得比较难以理解,问其原因就是设计对于围墙的方案迟迟未定，反复修改，当然不排除这个地块的地理位置、地面以下的地质有问题，所以方案会不断修正，但对于大多数项目，至少是同一个地区公司的项目来讲，临时围墙的标准化肯定不是难事，这样可以节省我们很多无谓的时间损耗，想想三个月的工期就因为临时围墙工程而消耗掉是多么痛心的事情.其次在围墙设计上要注意经济性，对于围墙来讲其主要功用还是围护且是临时性质,当然局部需要营销包装，有些地区的围墙全是方管支撑+镀锌铁皮，平均2。
5米高，每延长米单价高达1300元/m，部分营销宣传路段是6米高，想想是比较奢侈的事情。
还有一种情况，对于地块较大的项目，需要分期建设，但是首期安排在地块中间,远离市政交通道路,为了展示和销售需要,在没有整个地块的道路交通系统设计的情况下，必然要兴建一定数量的临时道路、临时围墙、临时绿化等等设施，花费相当大。
这是不可取的.2.基础工程：对于桩基工程，以总建筑面积为单位计算,目前的造价水平是80－120元／m2。
对于非桩工程，暂时录不到规律数字，原因一方面是非桩基础的形式多样化，差异很大；另一方面是原来的科目没有这一项，所有非桩基础全部并入主体工程中去,在设置工程量清单时，混在一起,剥离不开，这是不科学的. 基础工程的造价水平,从严格意义上讲，与建筑物的基底面积直接相关，而与建筑物的层数（具体地体现在建筑面积上）关联性较小。
中海地产结构设计限额控制(全)
精品中海地产结构设计限额控制中海地产建筑结构管理部可编辑目录一、总则 ................................. 2.二、结构设计限额控制指标 (3)三、结构设计限额控制指标说明 ........................ 4.四、附表 .................................. 6.附表A :钢筋和混凝土含量统计表 (7)附表B:各公司结构设计限额控制指标 (8)一、总则编制目的：为加强结构专业设计管理，做好限额设计和成本控制工作。
编制时间：1 日主编单位：中海地产集团有限公司建筑结构管理部使用说明： 1. 项目结构材料用量指标(包括钢筋和混凝土)均不得大于本限额控制值。
《钢筋和混凝土含量统计表》 (见附表 A )的要求统计、上报。
2. 在结构方案定案与扩初设计之间，由设计院编写项目《结构统一技术措区域、地区公司设计管理部评审后，进行结构限额设计。
3. 本标准由中海地产集团有限公司建筑结构管理部负责管理和条文解释。
计规范》( GB50010-2010 )《建筑抗震设计规范》 (GB50011-2010 )《高层建筑混凝土结构技术规程》 ( JGJ3-2010 )《建筑结构荷载规范》 ( GB50009-2012 )《建筑地基基础设计规范》 (GB50007-2011 )《建筑工程建筑面积计算规范》 (GB/T50353-2005 )20013 年1月各项目完成合约统计后，按施》，经集团建筑结构部或制订依据：《混凝土结构设结构设计限额控制指标各公司结构限额指标控制值对照表如下:三、结构设计限额控制指标使用说明1. 结构材料用量指标计算规则为：计算范围内相应结构材料（包含梁板柱、构造柱、过梁、女儿墙、拉板等的钢筋（G）2和混凝土（V），不含砌体）用量除以计算范围内的“结构成本计算面积” （M ），即钢筋用量指标=G/M （kg/m ），混3 2凝土用量指标=V/M （m /m ）。
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中海地产限额管理设计一、按照成本科目,逐一分析各项成本。
1、前期工程:一般水平,按建筑面积计算,单方造价在20-50元／m2。
这项费用,与设计环节无关。
它与项目占地面积大小有关,与总建筑面积得关联不大。
场地得现状,直接决定它得成本水平。
(1)比如,如果存在“场地土方工程”这一项得话,比如坡地项目,或未能进行三通一平交地得项目,其造价水平就高。
(2)越就是边远地区,因其配套设施不齐全,需要施工得项目多,数量大,造价也相应地高于市区项目。
前期工程中需注意两项,一就是场地土方工程,目前很多项目自然高低于市政标高,都需要大量回填土方,造价不低。
能不能有什么巧办法来降低这一部分得造价？因后面讲到地下室还会涉及到土方工程,这个问题留到后面一并解决与回答。
另一个注意点就就是围墙,我们曾经有某个项目得临时围墙分判花掉三个月得时间,现在听上去大家可能觉得比较难以理解,问其原因就就是设计对于围墙得方案迟迟未定,反复修改,当然不排除这个地块得地理位置、地面以下得地质有问题,所以方案会不断修正,但对于大多数项目,至少就是同一个地区公司得项目来讲,临时围墙得标准化肯定不就是难事,这样可以节省我们很多无谓得时间损耗,想想三个月得工期就因为临时围墙工程而消耗掉就是多么痛心得事情。
其次在围墙设计上要注意经济性,对于围墙来讲其主要功用还就是围护且就是临时性质,当然局部需要营销包装,有些地区得围墙全就是方管支撑+镀锌铁皮,平均2、5米高,每延长米单价高达1300元/m,部分营销宣传路段就是6米高,想想就是比较奢侈得事情。
还有一种情况,对于地块较大得项目,需要分期建设,但就是首期安排在地块中间,远离市政交通道路,为了展示与销售需要,在没有整个地块得道路交通系统设计得情况下,必然要兴建一定数量得临时道路、临时围墙、临时绿化等等设施,花费相当大。
这就是不可取得。
2、基础工程:对于桩基工程,以总建筑面积为单位计算,目前得造价水平就是80－120元／m2。
对于非桩工程,暂时录不到规律数字,原因一方面就是非桩基础得形式多样化,差异很大;另一方面就是原来得科目没有这一项,所有非桩基础全部并入主体工程中去,在设置工程量清单时,混在一起,剥离不开,这就是不科学得。
基础工程得造价水平,从严格意义上讲,与建筑物得基底面积直接相关,而与建筑物得层数(具体地体现在建筑面积上)关联性较小。
以建筑物基底计算得桩基础工程,其造价为600－800元／m2。
基础工程得造价水平,显得较为刚性。
(1)地基处理:这项费用,完全与场地得地质条件有关,运气不好得,将付出大笔金钱,运气好得,支出很少,甚至不发生费用。
比如佛山地区地下溶洞较多,处理起来花费大、耗时长;有此地区会出现换填土现象,比如北京、成都,换填得原因主要就是因为可以使用非桩基础,但在基础标高得位置土质不符合要求。
相对来说,换土之后如果能利用天然地基,就是相当节省得,但就是,这种方案具有明显得地区特征,不就是每个城市都可以效仿得。
(2)桩基础:它得造价水平与桩得种类有关。
而桩得种类在多数情况下,又就是无法替换得,因而也显示出刚性,比如对于人工挖孔桩与高强度管桩之间得选择,如果因为地基软弱导致桩设计很长,那就是不便选用人工挖桩得,在工期与经济上都没有优势。
除桩型之外,桩得长度就是影响造价得重要原因,而桩长又与地质条件直接相关,一般地说,桩基础工程用在华南与华东地区,明显地,华东得桩,要比华南得桩长一些,因为土质不好,有时被迫使用摩擦桩,直接导致桩得数量增加较多、桩也很长。
在某些情况下,抗拨桩可以用锚杆来代替,经济性显著。
在桩基础工程施工中,需注意桩机数量、打桩顺序与桩长记录,尤其就是桩长记录。
端承桩都就是按实结算,结算得数量依据全就是靠现场得打桩记录汇总而来,不能仅依靠监理去验收,与我们自己人相比,监理得诚信度差得太远。
桩基础工程,其造价上有相当得弹性,需要我们做专门得优化处理。
我们部门曾经发出过一份通报,某个项目得别墅桩基础工程得造价超过400元／m2,究其原因就是桩数太密,承载力太高。
根据规划设计中心叶总意见,完全可以减少桩数量而用一块较厚一些得“板”来作上部柱子得支撑体。
所以,对于桩基础工程,大家一定要有“优化”意识！(3)非桩基础:如果能够避免独立得筏板基础得话,基础工程得造价将会明显地降低,比如让筏板同时兼做地下室得底板。
如果仅有筏板而无地下室得话,那筏板就可惜了。
对于低楼层建筑使用独立柱基,就是很经济得。
3、地下室:地下室工程得造价,一般就是2,200－3,000元／m2。
目前有不少地区得地下室造价已经达到4,000得水平了,非常可怕！影响地下室造价得因素很多:(1)地下室面积:单个地下室得面积越小,整体造价水平就越高,因为它分摊了四周得墙体,所以多栋高层建筑,其下面得地下室如果就是连成一片得话,相对来说,就很经济;而如果每一栋得下部都有一个独立得地下室,而每个地下室又相互连通,象就是“地道战”一样,那么多个地下室得造价水平肯定要高于一个地下室。
在这一点上,请设计部门在评审方案时多加注意。
(2)地下室得层数:一般来说,地下室得层数多一些,比如2－3层,其经济性会比1层要好,因为底板与顶板这些造价高昂得构件将会被分摊。
但就是,也会出现另外一种情况,因为地下室太深,基坑费用加大,将会增加地下室得单方造价,同时,施工周期也较长,基坑安全风险也将大增。
这一点在城市中心地带体现得非常明显,比如上海得建国东路项目与南京得凯旋门项目,而在场地开阔、无不良地质得条件下,多层地下室其经济性肯定优于单层地下室。
一般来说,我们还很少遇到对地下室层数得讨论,因为影响地下室层数得因素,往往就是固定得,没有可变得余地。
因为:一、地下室得面积,我们总就是希望越小越好,最好不建;二、最小面积得地下室如果在项目占地面积足够大得情况下,自然大家只会做一层,而不会设计成两层,相反如果项目占地面积小,要想获得足够数量得地下室面积,自己只能向地底下要空间。
(3)设计得经济性:具体地体现上钢筋与砼得用量指标上,这一点极其关键！就是地下室建造成本控制得核心！。
目前得水平就是钢筋140－200kg/m2,甚至更多;砼就是1、0m3/m2以上,影响砼用量得就是底板厚度。
有500mm厚得,也有1000mm 厚得。
当然跟层数也有关系,层数多,摊销下来得指标就很底。
想说明得就是,我们在08年8月底下发得《限额审批意见》中对于钢筋与砼指标含量没有提出具体得限额数据,原因就是全国各个地区得抗震等级、地质条件、人防要求等很多因素不一致,但应该来说在同一个区域相对有一定得规律,或者说研究起来更有指导意义,文中提出请各个区域来进行研究并细化具体指标。
以下列出目前在建得一些项目得指标含量,可大概瞧出一个区间:重庆北滨一号二期600、45(4)顶板覆土:这个因素,影响很大。
不少项目,因为地下室占据了大部分得地面面积,所以要解决小区得环境,就只能在地下室顶板上想办法。
覆土1、0－2、0m就是很常见得。
因为有覆土,将直接影响到顶板部位得梁得高度与板得厚度,以及配筋加大。
因为梁加高,将导致抹灰工程量与防水工程量大幅度增加。
至于覆土影响造价至何种程度,我们目前没有数字,因为这一部分不好单独计算,但可以寻找面积大小、平面布局、层数都相近得两个地下室,一个有覆土,一个没有覆土,求其差异,进而得出相应得结果。
我们建议控制覆土厚度,在地下室顶板部位,不要安排消防通道与大型苗木。
(5)基坑支护:涉及到经济性,在能够保证安全得情况下,尽量优化方案,追求最大得经济性。
安全性必须要由施工单位来承诺,否则将来我们会面临被索赔得问题。
在安全性,我们自己要有基本得判断,在我们与施工单位之间,求得安全性认识得平衡,不能被施工单位牵着鼻子走。
(6)土方工程:对于土方工程量较大得项目分期,土方管理就是一门学问,也容易被大家忽视,需考虑到开挖土方得可利用性。
对于开挖出来得土方,能否用于本期或该项目得前期回填;仍需外运得土方,若能联系到某些项目正需要大量回填,尽可能“变废为宝”,可减少工程造价。
目前各地区土方开挖+外运得单价一般在25-50元/m3之间,而土方开挖得承建商之所以能赚取较多利润,很多时候也就是拉A地得土去填B地,两边收钱。
(7)地下室得豪华程度:中海地下室,很豪华。
有很多甲级写字楼与五星级酒店,它得地下室水平,远远没有我们中海得水平高,哪怕我们得项目就是个中档定位得项目。
这也就是中海“太实在”得一种表现。
从设计角度来说,功能齐全,用料经久耐用,在使用过程中,物业管理方面就不会投诉,否则物业肯定经常性找设计上得毛病,我们得设计人员承担不起这些背后得议论与指责,所以,就一次设计到位。
豪华得表现,集中在地面处理上,其次上墙面得处理。
地面就是不就是一定要做一层专用油漆或硬化面层,要视项目档次而定,不能连低档楼盘都这么做。
建设只有高档楼盘才考虑面层处理。
(8)人防工程:影响造价较为明显,但因为具体得表现形式就是在结构工程上,所以无法拆分出造价水平。
加之,人防工程就是被动接受得设计,想不建都不行。
(9)防水工程:一般来说,我们只设计外防水。
在外防水上,有不少地区公司将底板防水层省掉。
如果地下室设计成内外两层防水得话,那就大可不必了。
但外墙防水目前有些地区就是一道,有些地区公司就是两道防水(卷材+涂膜或两层卷材),有些还会再加上一道JS防水剂,就是否有必要这么多道？值得研究。
我们强调,防水层不准做两道,如果您怕漏,从施工管理上找原因,而不准通过额外花费来补自己管理上得漏洞。
地下室哪些部位在设计上做法上可以优化？(1)方柱比圆柱便宜。
涉及到模板、抹灰等工序。
每平方米得模板与抹灰至少节省10元,甚至15元。
(2)墙柱面在用涂料时,可以考虑将腻子工序省略,只刷涂料,虽然涂料用量可能会增加,但腻子工序更贵。
当然,地下室地涂料,也不必用好得,一般档次得就行。
目前腻子得造价就是6－8元／m2。
(3)天花不要抹灰,直接做涂料(有些地区天花不抹灰也不刷涂料)。
天花因为有大量得梁,所以抹灰面积一般就是建筑面积得1、2倍以上,遇有顶板覆土时,因为梁需要加高,天花面积甚至会达到建筑面积得1、5倍。
每平方米得抹灰造价按12元／m2计算,对于10,000m2得地下室,如果天花抹灰面积就是15,000m2,仅此一项就可以节省18万,够发两个骨干员工得一年工资。
(4)少设计几盏灯。
灯火通明就是浪费。
(5)如果能做成自然通风得地下室,那么在机电工程上,将会节省相当得费用。
比如各种风管与风机,就可以省掉。
另外,能使用中压得通风管就不要用高压得,因为这两种情况下使用得板厚相差较大。
(6)地下室得门窗工程,主要就是防火门,它得数量就是按规范确定得,刚性很强,想在设计环节上节省,不容易。
(7)地下室得机电工程,机电成本可以说就是个无底洞,管理得好也可以更经济,而且对于地下室还涉及到很多要与政府垄断行业得承建范围接驳,所以在设计上需要注意以下几点:a、做好管线综合平衡,防止不必要得设计变更与现场修改,以致造成浪费;b、对于电气部分,有条件得机电图纸最好能与电力设计院得外电设计相匹配(至少需要机电设计单位了解电力设计院当地做法),这样防止两者之间得差异较大,而使机电成本无法控制;c、合理设置水泵房、消防等控制中心位置,以最适合得位置以减少各管路长度;d、合理选用各管材:预埋得电线管用PVC管,从桥架接至末端设备之间得管段用镀锌电线管(当地有强制规定得除外);给排水得管材也就是,PVC-U排水管不需要用加厚得就不要用加厚得;消火栓与喷淋给水管能用国标镀锌钢管得就不要使用加厚镀锌钢管等等。