项目前期策划及可行性分析报告

项目前期策划及可行性分析报告

前言

受XX天鸿房地产公司的委托，我司对XX房地产市场进行全面细致调研分析。调查的内容主要包括XX房地产市场宏观、中观、微观等方面，同时对XX市现阶段的房地产供给和需求市场进行专业调研分析，对天鸿房地产公司待开发项目进行深入分析和前期策划。

本次调研采取了实地调查、深度访谈、行业专家座谈会、抽样问卷调查等多种调查方式和调查办法。通过调查所收集资料，整理完成了本调查报告。

本报告为我司提供的初步方案。对本案的投资开发以及后期市场运作，我司有广泛的市场经验，在本案具体运作中可提供更多的策划服务，具体内容可在与贵司进一步深层次的合作中逐步落实。

第一篇XX市宏观环境

一、XX城市概况

1、城市基本情况

【地理位置】XX市位于山东省北部、黄河三角洲腹地、渤海湾西南岸，北通渤海，东临东营市，南连淄博市，西南与济南市交界，西与德州市接壤，西北隔漳卫新河与河北省海兴县、黄骅市相望。全市境域横跨黄河两岸，总面积9445平方公里。

XX市地理位置优越，位居山东半岛城市群和环渤海湾经济圈两大经济区之间，是环渤海经济区与黄河经济带的结合部。随着济青高速、国道205线黄河公路大桥、滨博高速、滨大高速、威乌高速XX段、XX铁路公路大桥、滨港线铁路、万吨级海港的建设，XX市作为山东的海上北大门，将为鲁北、鲁中、鲁西和中原地区开辟更为经济便捷的通道，成为连接东北经济区与中原经济区的枢纽。

【环境气候】属东亚暖温带亚湿润大陆性季风气候，冬冷夏热，雨热同期，四季分明。全市年平均气温12.1-13.1℃，极端最高气温40.9℃，极端最低气温-22.8℃。年平均降水量579.2-633.3毫米，平均日照2526.9小时。

【地域特征】XX市地势南高北低，大致上由西南向东北倾斜，渐次过度到大海。以小清河为界，全境呈现南北两种不同类型的地貌特征：小清河以南为低山丘陵区，以北为黄河冲击平原。

【人口民族】2006年末，XX全市总人口373.16万人，其中农业人口279.15万人，非农业人口94.01万人。全市少数民族约占总人口的5‰，分布全市各县区。主体少数民族是回族，主要集中在阳信、无棣县。

【行政区划】 XX市辖滨城区、无棣县、阳信县、沾化县、惠民县、博兴县、邹平县、XX经济开发区两区六县。全市18个乡，53个镇，15个办事处。

【城市特点】XX具有依河傍海的天然优势，是蜿蜒五千里渤海湾的地

理轴心，京津塘和山东半岛两大经济区的结合

部，环渤海经济圈与黄河经济带的交汇点。环渤

海经济圈的崛起，黄河经济带的振兴，为XX的

开发奠定了基础。

2、XX市区概况

滨城区地处黄河下游鲁北平原，面积1040平方公里，是XX市委、市政府驻地，也是全市的政治、经济、文化和信息中心。滨城区地势西南部偏高，黄河从市区南端穿境而过，气候属温带季风气候，大陆性较强。四季分明，日照充足，年平均气温12.5°C。滨城区1990年被评为全国“十佳”卫生城，1992年顺利通过国家卫生城市鉴定。

市区由新立河分隔成东西两区。东区为老市区，车水马龙，商业繁华，有以银座广场、渤海国际广场为中心的市区核心商圈。但是老市区因道路狭窄、交通较为混乱而面临改造。西区为新市政府所在位置，是XX市新行政中心，未来居住中心区。经过近三年的大量设施配套及道路建设，西区拥有中海公园、新滨公园、新城音乐喷泉广场、齐鲁文化绿地等优美环境条件，更有宽畅的道路系统、优良的交通条件，西区将为XX市未来的城市中心。

市政大楼及音乐喷泉广场3、城市人口及居住状况

（1）XX市各县区人口分布状况

（数据来源XX市统计局，下同）

除无棣县、沾化县的人口密度较低外，其它县区的人口密度都比较靠近。滨城区作为XX市中心城区，人口密度优势未明显突出，一方面反映了滨城区城市凝聚力有限，另一方面也显示出滨城区具有较大的发展空间。

从家庭户的规模看，XX全市平均每户3.38人，滨城区为3.12人，以两代户为主要特征的小型化、核心家庭占主体。家庭代际关系的变化，体现了XX人们观念在改变，生活水平在提高，住房条件在改善，生育水平在下降，从而引起家庭代数减少、结构简化。

（2）XX市各区县城市化水平比较

由上表可以看出，目前滨城区的城市化率已处于较高水平，由此XX要完成近期规划目标（从目前城市人口规模45万人到2010年的60万人）除了通过城市扩张将城市周边农业人口改为非农业人口外，从下辖县镇或外地吸引人口也将成为重要的渠道之一。因此，努力提升XX市中心城区的城市吸引力及凝聚力将成为政府的重要工作之一。

（3）近年城市居民居住状况

自02年城市居民人均居住面积有较大幅度提高后，XX市居民人均居住面积增长缓慢，至2005年人均居住面积增长速度略有提高，这与XX市05年快速发展的经济以及房地产行业大环境有关。但是2006年XX22.65平方米的城镇居民人均居住面积，与山东省29.3平方米的平均水平相比，仍有较大的提升空间。

二、XX市经济发展状况

1、近5年国民经济发展分析

2002至2006年，是XX经济、社会发展最快、最好的时期，也是XX初步告别欠发达、进入山东省第二方阵的重大历史转折时期。

➢国民经济持续发展，综合实力不断增强

历年国民生产总值情况（单位：万元）

2006年，全市实现生产总值（GDP）829.02亿元，比2002年增加483.06亿元。从图表可以看出近五年来XX国民生产总值保持着平稳的上升趋势，各产业健康持续发展，特别是第二产业与第三产业发展迅速，对GDP的贡献程度提高，产业结构日趋合理。

近五年，XX国民经济发展迅速，经济增长速度发展平稳， GDP增速分别为16.9%、17.9%、17.7%和17.4%，年均增长17.5%，高于全省同期平均增速2.7个

百分点。增幅在全省各市排序由2002年的第9位上升至2006年的第1位。

➢工业建设快速发展，工业化进程稳步加快

02-06年工业生产总值情况

近五年XX市工业生产高速增长，全市大力实施“工业兴市”战略成效显著。从上表可以看出工业总产值占国民生产总值的比例不断上升，全市工业化进程稳步加快，为XX市城市化进程提供有力保障，并给XX市房地产的发展创造了良好基础。

➢税收收入大幅提高，地方财政收入快速增长