项目前期策划及可行性分析报告

项目前期策划及可行性分析报告前言受XX天鸿房地产公司的委托，我司对XX房地产市场进行全面细致调研分析。

调查的内容主要包括XX房地产市场宏观、中观、微观等方面，同时对XX市现阶段的房地产供给和需求市场进行专业调研分析，对天鸿房地产公司待开发项目进行深入分析和前期策划。

本次调研采取了实地调查、深度访谈、行业专家座谈会、抽样问卷调查等多种调查方式和调查办法。

通过调查所收集资料，整理完成了本调查报告。

本报告为我司提供的初步方案。

对本案的投资开发以及后期市场运作，我司有广泛的市场经验，在本案具体运作中可提供更多的策划服务，具体内容可在与贵司进一步深层次的合作中逐步落实。

第一篇XX市宏观环境一、XX城市概况1、城市基本情况【地理位置】XX市位于山东省北部、黄河三角洲腹地、渤海湾西南岸，北通渤海，东临东营市，南连淄博市，西南与济南市交界，西与德州市接壤，西北隔漳卫新河与河北省海兴县、黄骅市相望。

全市境域横跨黄河两岸，总面积9445平方公里。

XX市地理位置优越，位居山东半岛城市群和环渤海湾经济圈两大经济区之间，是环渤海经济区与黄河经济带的结合部。

随着济青高速、国道205线黄河公路大桥、滨博高速、滨大高速、威乌高速XX段、XX铁路公路大桥、滨港线铁路、万吨级海港的建设，XX市作为山东的海上北大门，将为鲁北、鲁中、鲁西和中原地区开辟更为经济便捷的通道，成为连接东北经济区与中原经济区的枢纽。

【环境气候】属东亚暖温带亚湿润大陆性季风气候，冬冷夏热，雨热同期，四季分明。

全市年平均气温12.1-13.1℃，极端最高气温40.9℃，极端最低气温-22.8℃。

年平均降水量579.2-633.3毫米，平均日照2526.9小时。

【地域特征】XX市地势南高北低，大致上由西南向东北倾斜，渐次过度到大海。

以小清河为界，全境呈现南北两种不同类型的地貌特征：小清河以南为低山丘陵区，以北为黄河冲击平原。

【人口民族】2006年末，XX全市总人口373.16万人，其中农业人口279.15万人，非农业人口94.01万人。

全市少数民族约占总人口的5‰，分布全市各县区。

主体少数民族是回族，主要集中在阳信、无棣县。

【行政区划】 XX市辖滨城区、无棣县、阳信县、沾化县、惠民县、博兴县、邹平县、XX经济开发区两区六县。

全市18个乡，53个镇，15个办事处。

【城市特点】XX具有依河傍海的天然优势，是蜿蜒五千里渤海湾的地理轴心，京津塘和山东半岛两大经济区的结合部，环渤海经济圈与黄河经济带的交汇点。

环渤海经济圈的崛起，黄河经济带的振兴，为XX的开发奠定了基础。

2、XX市区概况滨城区地处黄河下游鲁北平原，面积1040平方公里，是XX市委、市政府驻地，也是全市的政治、经济、文化和信息中心。

滨城区地势西南部偏高，黄河从市区南端穿境而过，气候属温带季风气候，大陆性较强。

四季分明，日照充足，年平均气温12.5°C。

滨城区1990年被评为全国“十佳”卫生城，1992年顺利通过国家卫生城市鉴定。

市区由新立河分隔成东西两区。

东区为老市区，车水马龙，商业繁华，有以银座广场、渤海国际广场为中心的市区核心商圈。

但是老市区因道路狭窄、交通较为混乱而面临改造。

西区为新市政府所在位置，是XX市新行政中心，未来居住中心区。

经过近三年的大量设施配套及道路建设，西区拥有中海公园、新滨公园、新城音乐喷泉广场、齐鲁文化绿地等优美环境条件，更有宽畅的道路系统、优良的交通条件，西区将为XX市未来的城市中心。

市政大楼及音乐喷泉广场3、城市人口及居住状况（1）XX市各县区人口分布状况（数据来源XX市统计局，下同）除无棣县、沾化县的人口密度较低外，其它县区的人口密度都比较靠近。

滨城区作为XX市中心城区，人口密度优势未明显突出，一方面反映了滨城区城市凝聚力有限，另一方面也显示出滨城区具有较大的发展空间。

从家庭户的规模看，XX全市平均每户3.38人，滨城区为3.12人，以两代户为主要特征的小型化、核心家庭占主体。

家庭代际关系的变化，体现了XX人们观念在改变，生活水平在提高，住房条件在改善，生育水平在下降，从而引起家庭代数减少、结构简化。

（2）XX市各区县城市化水平比较由上表可以看出，目前滨城区的城市化率已处于较高水平，由此XX要完成近期规划目标（从目前城市人口规模45万人到2010年的60万人）除了通过城市扩张将城市周边农业人口改为非农业人口外，从下辖县镇或外地吸引人口也将成为重要的渠道之一。

因此，努力提升XX市中心城区的城市吸引力及凝聚力将成为政府的重要工作之一。

（3）近年城市居民居住状况自02年城市居民人均居住面积有较大幅度提高后，XX市居民人均居住面积增长缓慢，至2005年人均居住面积增长速度略有提高，这与XX市05年快速发展的经济以及房地产行业大环境有关。

但是2006年XX22.65平方米的城镇居民人均居住面积，与山东省29.3平方米的平均水平相比，仍有较大的提升空间。

二、XX市经济发展状况1、近5年国民经济发展分析2002至2006年，是XX经济、社会发展最快、最好的时期，也是XX初步告别欠发达、进入山东省第二方阵的重大历史转折时期。

➢国民经济持续发展，综合实力不断增强历年国民生产总值情况（单位：万元）2006年，全市实现生产总值（GDP）829.02亿元，比2002年增加483.06亿元。

从图表可以看出近五年来XX国民生产总值保持着平稳的上升趋势，各产业健康持续发展，特别是第二产业与第三产业发展迅速，对GDP的贡献程度提高，产业结构日趋合理。

近五年，XX国民经济发展迅速，经济增长速度发展平稳， GDP增速分别为16.9%、17.9%、17.7%和17.4%，年均增长17.5%，高于全省同期平均增速2.7个百分点。

增幅在全省各市排序由2002年的第9位上升至2006年的第1位。

➢工业建设快速发展，工业化进程稳步加快02-06年工业生产总值情况近五年XX市工业生产高速增长，全市大力实施“工业兴市”战略成效显著。

从上表可以看出工业总产值占国民生产总值的比例不断上升，全市工业化进程稳步加快，为XX市城市化进程提供有力保障，并给XX市房地产的发展创造了良好基础。

➢税收收入大幅提高，地方财政收入快速增长XX市全市实现国税收入由2002年的15.14亿元提高到2006年的56.56亿元，从全省第12位上升到第8位，占全省的比重达到3.07%，提高了0.99个百分点。

地税收入也由2002年的9.49亿元提高到27.51元，累计增长189.9%，年均增幅达30.5%，有力支持了XX经济的快速发展。

全市实现地方财政收入由2002年的14.30亿元提高到2006年的45.12亿元，从全省第13位上升到第11位，占全省的比重达到3.33%，提高了0.99个百分点，四年累计增长315.6%，年均增长33.3%。

人均地方财政收入由393元提高到1212元。

➢固定资产投资增长迅速，房地产投资比例下降2006年完成全社会固定资产投资600亿元，比2002年增加491.9亿元，“十五”间增幅分别为83.2%、56.6%、59.7%和21.2%，年均增长53.5%。

而固定资产投资中，房地产投资的比例逐年下降，说明过去几年XX市全市的房地产投资还未出现热潮，XX房地产投资具有较大的提升空间。

随着经济的发展，城市发展进程不断推进，在未来几年内，XX市房地产将得到较大的发展。

➢社会消费品零售总额逐年提高，消费品市场稳定增长2006年，XX市全市实现社会消费品零售总额首次突破200亿元，达到208.57亿元，比上年增长16.1%，比2002年增加128.6亿元，四年平均增长16.1%。

批发零售贸易业、餐饮业及其它行业的零售额也保持了稳定的发展速度。

2002—2006年，批发零售贸易业年均增长14.33%，餐饮业零售额年均增长17.56%，其它行业的零售额年均增长16.43%。

2、人均收支指标变化分析➢人均收入逐年提高，消费潜力增强近年来，XX居民年可支配收入逐年提高，05年首次突破万元大关，人民生活水平大幅提高，消费潜力逐渐增强。

➢人均居住消费支出发展快速在04年之前，XX人民在居住项目的消费一直较为稳定。

直到05年后，一方面由于经济的发展，人民生活水平的提高，人民对居住消费也开始提升；另一方面，XX城市西移的发展战略取得了较大的成效，同时带动了当地房地产的迅速发展，房地产市场潜在需求被激活，促进了人们对居住性消费的增加。

因此，在05、06年XX市人均居住消费支出迅速增长，而且，在今后几年内将继续保持这种增长趋势。

三、XX城市规划建设状况1、城市建设现状➢概况：滨城区建成区面积59.5平方公里，建成区人口45万，城市道路达200公里，城市化水平达到78.4%。

➢XX市新区框架基本形成：沿黄河五路的市政大楼、财政大厦、公路局大楼、交通大厦，广电大厦等行政机关大楼拔地而起，中海公园、新立河岸、新滨公园、齐鲁文化绿地、新城喷泉广场的环境建设；各单位宿舍小区的建成入住，以及几个新住宅项目新城广场花园小区（至尊门第）、丽景新园、中海豪庭、现代城等也热火朝天地建设着，使新区框架基本形成，区域城市建设及设施配套日渐成熟与完善。

但目前较低的居住密度及落后的公交系统，一定程度上限制了XX新区的发展。

观：>>成片的单位宿舍小区：➢旧城改造相应开展：在新城区的建设热火朝天之际，XX老城区的改造也在紧锣密鼓的进行着。

从政府对交通道路、市政配套的升级改造开始，现在旧城改造项目如雨后春笋般涌现：商业项目有渤海国际、国贸新天地、新兴市场等；住宅项目有盛世春秋、橄榄御园、名仕嘉园等。

其中，该区域住宅楼盘不乏对其地段商业价值的挖掘。

➢2、城市规划发展方向➢XX城市总体规划图随着市政府于2005年5月完成搬迁，XX城市发展正式向西区拓展——XX 新城区。

新城区已逐渐成为XX的新行政中心、文化中心，同时已是XX人居住的热点区域。

➢城市性质：南融山东半岛城市群、济南城市圈，北接天津滨海新区，面向环渤海，服务京津济，努力打造成黄河三角洲中心城市、全国棉纺家纺之都、现代化生态园林旅游城市。

➢城区规划目标：规划近期2010年城市人口规模为60万，用地规模为72平方公里；远期（2020年），人口100万以上，用地108平方公里。

➢远景规划总体布局战略：南跨、北扩、东连、西进。

形成“一心、两轴、四区、一个基面”的总体布局。

“一心”为XX市主城区由商务中心、行政中心、文化中心、体育中心等构成；“两轴”为南北城市功能轴和东西城市景观轴；“四区”为滨东旅游居住区、滨南居住区、滨西工业区、滨北工业区；“一个基面”是指以绕XX主城区的“四环五海”生态工程为基础，利用城区外围良好的生态环境景观和田园风光，形成整个XX城区的绿色基面，使XX城区成为真正的生态城市。