城市新中心发展模式比较
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商务驱动型城市中心的成功开发因素详见表2。
表2：商务驱动型城市中心成功开发因素
模式
规划发展因素
商务驱动型城市中心
外因
地理位置
城市核心区/城市新区
交通可达性
地铁口/主干道沿线/便利停车
产业支撑
已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区
大规模，持续开发
规模性与可持续发展性
内因
强制性的视觉冲击
城市新中心发展模式比较
洪振挺
在城市规划发展中，城市新中心的发展有三种比较典型的模式：政务驱动型城市中心、商务驱动型城市中心和商业驱动型城市中心。
1、政务驱动型城市中心
以政务为核心驱动力的城市中心建设主要考虑的是行政文化资源的带动作用。通过政府行政中心的搬迁带动商务、商业服务项目的追随，从而形成一个繁荣区域，新城市中心逐渐形成。典型的案例有青岛行政中心、南昌红谷滩行政中心和长沙河西行政中心。长沙1998年提出行政中心搬迁至湘江西岸， 2001年完成行政中心整体搬迁，随后一批世界500强企业纷纷投资西岸。行政中心搬迁直接带动了西岸的发展，搬迁前三年GDP增长速度为10.8%，搬迁后三年GDP增长速度为13.5%。3年来西岸地价上涨3倍多，人口增加了近2倍，形成一座“新城”。
产品设计体系
（包括建筑设计和体验元素设计）
紧凑都市的概念：高密度建筑集合体
单体建筑的魅力：形成强制性视觉冲击——标志性建筑/形象中心/区域中轴/大型公建，并且多采用国际竞标的方式
建筑集合的魅力：传统与现代交融的相得益彰、建筑形式结构的多样性、建筑空间的变化、block及其公共空间的联系与围合关系、地下空间的充分利用、建筑的创新、点缀少许新潮流的预告
商业驱动型城市中心的成功开发因素详见表3。
表3：商业驱动型城市中心成功开发因素
模式
规划发展因素
商业驱动型城市中心
外因
需求背景
旧有单一购物功能或购物功能一股独大的商业中心已经无法满足消费者日益复合的消费需求
产生背景
城市GDP持续高速增长/城市房价增长速度明显加快/城市旧城改造进程加快
地理位置Biblioteka Baidu
城市旧有核心商业区周边
经济社会环境
与城市发展战略、城市规划、城市经济、人口发展密切相关
政府行为
以政府行政中心搬迁为核心驱动力
大规模，持续开发
用地面积在1平方公里以上
内因
用地条件
建设用地的适宜性、安全性等
建设条件
基础设施、交通、环境景观、昭示性等
配套完善
商场、居住、写字楼
可操作性
取地成本低、开发成本低、操作难度小
2、商务驱动型城市中心
巴黎•拉德方斯位于巴黎西郊，与卢浮宫、凯旋门在同一东西轴线上，距卢浮宫小凯旋门8公里，距旧的巴黎中央商务区2公里。占地面积750万平米， 350万平米建筑面积组成的集会展、政府/商务办公、商业、娱乐、居住功能为一体的欧洲最大的新兴国际性商务办公区。人车立体分流的立体交通系统建设，保证人流物流畅通。拉德方斯进驻了约1600家公司，50%为外国公司，包括法国20个最大公司中的14个，全世界50个最大公司的15个。聚集了石油化工业的Elf、Moil、Esso，国际银行业的Citibank、Worms、Socie’te’，电子和软件业的Sony、IBM、Xerox、交通业的British Airway等跨国公司的总部。空间服务特点呈现办公空间多样化，为不同类型、不同规模的公司提供办公空间。功能组合为75%商务、6%零售、19％居住。土地使用为44%步行区、10%绿化、46%建筑物。每座建筑的体型、高度和色彩都不相同，有各种外墙装饰，景观丰富多彩。标志性建筑，如“大拱门”，共有70多个雕塑，如“凯撒大帝的大拇指”。巴黎•拉德方斯已发展成为商务驱动型城市中心建设的典范。
建筑细节的魅力：园林和街道家具、制造商业金角、通过空间组合与移步换景制造人群对建筑认知的强烈欲望但又无法把握的魅力，给人惊喜
多功能多层次的建筑：多层次的商业建筑群、多功能公寓、一流娱乐场所、具有个性特征互不雷同的住宅
合理的交通体系：充足的车位、通畅的交通流线、便利的停车及转车、换乘通道
时间的魅力：不同年代的建筑凝固在同一瞬间，感受时间维度的张力
交通可达性
地铁口/主干道沿线/便利停车
资源性
拥有自然景观资源、城市文化资源
政府背景支持
政府政绩工程、形象工程
大规模，持续开发
规模性与可持续发展性
内因（包括软性指标（理念）和硬性指标）
开发理念
打造城市新中心/城市新地标/城市名片
一流的团队合作/规划设计/经营管理
定位理念
城市综合体/高档/商业人流聚集/城市空间重构效应
人的消费心理引导：为舍得消费的人群打造、为不得不消费的人群打造
精神归属中心：仪式感建筑/文化交流场所
人的活动引导：人性空间、活动黏性、动线特点，互动性和可参与性，可产生聚集导向的空间，制造圈层感和归属感
人文符号：区域标识/步行系统/特色符号语言/纪念性/风格化建筑（群）
日本福冈博多运河城位于日本福冈博多站一带，是西日本地区的交通中心和枢纽站，距地铁站徒步约十分钟，占地面积为3.44万平方米，建筑面积22.3万平方米，容积率：6.48。福冈博多运河城具有超强的实力与品牌号召力；独特的建筑设计；观光与商业结合成为其核心功能；多项高规格的体验式娱乐设施；一流的精英团队。
城市新中心的发展模式选择取决于区域的外部环境因素和内部的资源条件。政务驱动型城市中心的成功开发因素详见表1。
表1：政务驱动型城市中心成功开发因素
模式
规划发展因素
政务驱动型城市中心
外因
地理位置
城市新区，为带动新区的发展，建立城市新格局，为老城区提供土地，避免原城市中心过于拥挤
交通可达性
地铁口/主干道沿线/便利停车
以商务为核心驱动力的城市中心建设主要是通过商务资源的开发和发展带动区域经济发展，比如发展金融保险业、高科技产业、企业服务业和博览会展业等商务型产业。典型的案例有伦敦•加纳利码头、巴黎•拉德方斯和深圳•蔡屋围金融中心等。
伦敦•加纳利码头位于伦敦Tower Hamlets区狗岛北部，距离伦敦内城5公里，交通方便，可通过轻轨铁路、高速公路、地铁抵达。占地面积28.8万平米，写字楼面积达111.48万平方米。入驻的企业中，60%以上的办公面积由金融服务公司出版业公司租用，包括：汇丰银行、花旗银行、巴克利银行、每日电讯、独立报、路透社、镜报等。空间服务特点为高科技的办公楼及大型楼面，其中商务占95%，商业占5%。以现代建筑为主，英国最高的建筑物都在这里，已成为伦敦的地标。经过规划建设，伦敦•加纳利码头已从工业码头变身新兴CBD，改变了伦敦市金融和商业中心的格局。
人文理念
城市文化诉求点/城市文化代言
功能化体系
功能复合型：集休闲、购物、娱乐、观光、旅游、商务、居住等各种功能于一体
商业为核心驱动功能/其它功能为辅
商业业态：综合性业态/传统型商业转变为体验型商业/购物、休闲、娱乐、餐饮
商业档次：国际品牌商家＋国内一线品牌
商业形态：核心主力店带动商业
功能评价指数体系：繁华指数、宜居指数、商务指数、旅游指数、便利指数、交通指数……
超高层/建筑群
超高层/建筑群
写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次
配套完善
商场、公寓
人文符号
区域标识/步行系统/特色符号语言/纪念性/风格化建筑（群）
一流的合作团队
规划设计
经营管理
3、商业驱动型城市中心
以商业为核心驱动力的城市中心建设主要是通过商业资源的开发和发展带动区域经济发展，比如发展商贸服务业、休闲娱乐业和旅游观光业等商业型产业。典型的案例有日本•福冈博多运河城、深圳•华润中心、柳州•谷埠路国际商城和宁波•天一广场等。
表2：商务驱动型城市中心成功开发因素
模式
规划发展因素
商务驱动型城市中心
外因
地理位置
城市核心区/城市新区
交通可达性
地铁口/主干道沿线/便利停车
产业支撑
已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区
大规模，持续开发
规模性与可持续发展性
内因
强制性的视觉冲击
城市新中心发展模式比较
洪振挺
在城市规划发展中，城市新中心的发展有三种比较典型的模式：政务驱动型城市中心、商务驱动型城市中心和商业驱动型城市中心。
1、政务驱动型城市中心
以政务为核心驱动力的城市中心建设主要考虑的是行政文化资源的带动作用。通过政府行政中心的搬迁带动商务、商业服务项目的追随，从而形成一个繁荣区域，新城市中心逐渐形成。典型的案例有青岛行政中心、南昌红谷滩行政中心和长沙河西行政中心。长沙1998年提出行政中心搬迁至湘江西岸， 2001年完成行政中心整体搬迁，随后一批世界500强企业纷纷投资西岸。行政中心搬迁直接带动了西岸的发展，搬迁前三年GDP增长速度为10.8%，搬迁后三年GDP增长速度为13.5%。3年来西岸地价上涨3倍多，人口增加了近2倍，形成一座“新城”。
产品设计体系
（包括建筑设计和体验元素设计）
紧凑都市的概念：高密度建筑集合体
单体建筑的魅力：形成强制性视觉冲击——标志性建筑/形象中心/区域中轴/大型公建，并且多采用国际竞标的方式
建筑集合的魅力：传统与现代交融的相得益彰、建筑形式结构的多样性、建筑空间的变化、block及其公共空间的联系与围合关系、地下空间的充分利用、建筑的创新、点缀少许新潮流的预告
商业驱动型城市中心的成功开发因素详见表3。
表3：商业驱动型城市中心成功开发因素
模式
规划发展因素
商业驱动型城市中心
外因
需求背景
旧有单一购物功能或购物功能一股独大的商业中心已经无法满足消费者日益复合的消费需求
产生背景
城市GDP持续高速增长/城市房价增长速度明显加快/城市旧城改造进程加快
地理位置Biblioteka Baidu
城市旧有核心商业区周边
经济社会环境
与城市发展战略、城市规划、城市经济、人口发展密切相关
政府行为
以政府行政中心搬迁为核心驱动力
大规模，持续开发
用地面积在1平方公里以上
内因
用地条件
建设用地的适宜性、安全性等
建设条件
基础设施、交通、环境景观、昭示性等
配套完善
商场、居住、写字楼
可操作性
取地成本低、开发成本低、操作难度小
2、商务驱动型城市中心
巴黎•拉德方斯位于巴黎西郊，与卢浮宫、凯旋门在同一东西轴线上，距卢浮宫小凯旋门8公里，距旧的巴黎中央商务区2公里。占地面积750万平米， 350万平米建筑面积组成的集会展、政府/商务办公、商业、娱乐、居住功能为一体的欧洲最大的新兴国际性商务办公区。人车立体分流的立体交通系统建设，保证人流物流畅通。拉德方斯进驻了约1600家公司，50%为外国公司，包括法国20个最大公司中的14个，全世界50个最大公司的15个。聚集了石油化工业的Elf、Moil、Esso，国际银行业的Citibank、Worms、Socie’te’，电子和软件业的Sony、IBM、Xerox、交通业的British Airway等跨国公司的总部。空间服务特点呈现办公空间多样化，为不同类型、不同规模的公司提供办公空间。功能组合为75%商务、6%零售、19％居住。土地使用为44%步行区、10%绿化、46%建筑物。每座建筑的体型、高度和色彩都不相同，有各种外墙装饰，景观丰富多彩。标志性建筑，如“大拱门”，共有70多个雕塑，如“凯撒大帝的大拇指”。巴黎•拉德方斯已发展成为商务驱动型城市中心建设的典范。
建筑细节的魅力：园林和街道家具、制造商业金角、通过空间组合与移步换景制造人群对建筑认知的强烈欲望但又无法把握的魅力，给人惊喜
多功能多层次的建筑：多层次的商业建筑群、多功能公寓、一流娱乐场所、具有个性特征互不雷同的住宅
合理的交通体系：充足的车位、通畅的交通流线、便利的停车及转车、换乘通道
时间的魅力：不同年代的建筑凝固在同一瞬间，感受时间维度的张力
交通可达性
地铁口/主干道沿线/便利停车
资源性
拥有自然景观资源、城市文化资源
政府背景支持
政府政绩工程、形象工程
大规模，持续开发
规模性与可持续发展性
内因（包括软性指标（理念）和硬性指标）
开发理念
打造城市新中心/城市新地标/城市名片
一流的团队合作/规划设计/经营管理
定位理念
城市综合体/高档/商业人流聚集/城市空间重构效应
人的消费心理引导：为舍得消费的人群打造、为不得不消费的人群打造
精神归属中心：仪式感建筑/文化交流场所
人的活动引导：人性空间、活动黏性、动线特点，互动性和可参与性，可产生聚集导向的空间，制造圈层感和归属感
人文符号：区域标识/步行系统/特色符号语言/纪念性/风格化建筑（群）
日本福冈博多运河城位于日本福冈博多站一带，是西日本地区的交通中心和枢纽站，距地铁站徒步约十分钟，占地面积为3.44万平方米，建筑面积22.3万平方米，容积率：6.48。福冈博多运河城具有超强的实力与品牌号召力；独特的建筑设计；观光与商业结合成为其核心功能；多项高规格的体验式娱乐设施；一流的精英团队。
城市新中心的发展模式选择取决于区域的外部环境因素和内部的资源条件。政务驱动型城市中心的成功开发因素详见表1。
表1：政务驱动型城市中心成功开发因素
模式
规划发展因素
政务驱动型城市中心
外因
地理位置
城市新区，为带动新区的发展，建立城市新格局，为老城区提供土地，避免原城市中心过于拥挤
交通可达性
地铁口/主干道沿线/便利停车
以商务为核心驱动力的城市中心建设主要是通过商务资源的开发和发展带动区域经济发展，比如发展金融保险业、高科技产业、企业服务业和博览会展业等商务型产业。典型的案例有伦敦•加纳利码头、巴黎•拉德方斯和深圳•蔡屋围金融中心等。
伦敦•加纳利码头位于伦敦Tower Hamlets区狗岛北部，距离伦敦内城5公里，交通方便，可通过轻轨铁路、高速公路、地铁抵达。占地面积28.8万平米，写字楼面积达111.48万平方米。入驻的企业中，60%以上的办公面积由金融服务公司出版业公司租用，包括：汇丰银行、花旗银行、巴克利银行、每日电讯、独立报、路透社、镜报等。空间服务特点为高科技的办公楼及大型楼面，其中商务占95%，商业占5%。以现代建筑为主，英国最高的建筑物都在这里，已成为伦敦的地标。经过规划建设，伦敦•加纳利码头已从工业码头变身新兴CBD，改变了伦敦市金融和商业中心的格局。
人文理念
城市文化诉求点/城市文化代言
功能化体系
功能复合型：集休闲、购物、娱乐、观光、旅游、商务、居住等各种功能于一体
商业为核心驱动功能/其它功能为辅
商业业态：综合性业态/传统型商业转变为体验型商业/购物、休闲、娱乐、餐饮
商业档次：国际品牌商家＋国内一线品牌
商业形态：核心主力店带动商业
功能评价指数体系：繁华指数、宜居指数、商务指数、旅游指数、便利指数、交通指数……
超高层/建筑群
超高层/建筑群
写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次
配套完善
商场、公寓
人文符号
区域标识/步行系统/特色符号语言/纪念性/风格化建筑（群）
一流的合作团队
规划设计
经营管理
3、商业驱动型城市中心
以商业为核心驱动力的城市中心建设主要是通过商业资源的开发和发展带动区域经济发展，比如发展商贸服务业、休闲娱乐业和旅游观光业等商业型产业。典型的案例有日本•福冈博多运河城、深圳•华润中心、柳州•谷埠路国际商城和宁波•天一广场等。