金牌销售人员应具备的基本条件
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1、心里要确定真正所企求的成果的数量目标，数目一定要明确。 2、为了达到你所企求的目标，确定自己决心付出些什么代价。 3、确定一个具体的日期。 4、拟定一个实现你欲望的明确计划，要立即开始将计划付诸行动。 5、写一份督促自己的誓词类的声明。 6、每天把这份声明大声读两遍。一遍早上起床之后，一遍在晚上 入睡前读。
用手去书写情感
建立客户资料库，设立客户等级，按客 户等级与客户保持密切联系。
嘴、脑子、心、眼睛、耳朵以及手，无论我们用哪 种工具，只要我们是真真切切的在用“心”对待客 户、对待自己、对待工作、对待公司，相信成功的 大门将时刻向我们敞开！
最后祝愿大家都成为金牌销售员！ 最后祝愿大家都成为金牌销售员！
什么是销售？ 什么是销售？
我们明确了销售是一件很有意义的工 作，究竟如何才能做好销售，我们首 先要知道什么是销售。
销售的定义
在座的各位都是从事房地产销售的，时间长的 可能已经做了二三年甚至更长的时间，那么，不知 道大家有没有考虑过这样一个问题
到底什么是销售？
销售的定义
销售，即通过与客户沟通，把握对方 心理，使自己的人格魅力和产品得到对方 的认可，进而促进购买的过程。
勤 奋
天才是百分之九十九的勤奋加百分之一的灵感。 ——托尔斯泰 业精于勤而荒于嬉，行成于思而毁于随。 ——韩愈 但凡成功的人，诸如李嘉诚、王石、陈劲松…… 其成功无不建立在勤奋的基础之上。
销售的意义
在座的各位都是从事一线销售的， 我想问问大家，我们做销售的意义究竟是 什么？或者说你为什么做销售？
销售员的工具是什么？ 最简单却最值深思的问题。
嘴 脑 心 眼 耳 手
用嘴去跟客户打交道 用脑子去思考 用心去跟客户交流 用眼睛去洞察时机 用耳朵去接受客户的批评和建议 用手去书写情感
用嘴去跟客户打交道 嘴
要学会什么时候大声，什么时候轻声；什么时 候快，什么时候慢；什么时候清晰，什么时候 含糊；什么时候背立着手，什么时候挥洒自如？ 客户进入售楼部 一脸微笑、一声问候、 一脸微笑、一声问候、一杯热茶迎之
从上面的例子，大家可以得到什么启发？ 从上面的例子，大家可以得到什么启发？
目标 成功的欲望 信心 勤奋
目
标
杰出人士与平庸之辈最根本的差别并非天赋与机 遇，而在于有没有人生目标。
——卡耐基
目标制定： 目标制定：SMART系统 系统
SPECIFIC（具体）：清晰自己想要做的是什么 MEASURABLE（量化）：精确量化的数字或图表达成的成果 （
钱
学习 认识很多人
为事业打基础 强化专业
有一份工作 提升自己
销售的意义
销售的意义，我看可以从两个方面来概括：
对于公司：
1、公司专业形象的展示地 2、公司长足发展的生命线 3、创造价值、实现品牌的基石
销售的意义
对于销售员：
1、事业发展的坚强地基 2、实现个人价值和能力的第一战场 3、成就人生的大好机会
从上面的定义中我们可以分析出销售包含有四个要点：
沟通 把握客户心理 个人与产品获 得客户的认可 实现购买
在知道了什么是销售后，我们要明确作为 房地产业销售，它具有什么样的特性。
Leabharlann Baidu
我们先来看看下面三种类型销售的区别？
菜市场里的大婶 商场里的电器销售员 售楼员
卖价格 卖服务 卖梦想
所有的销售员应记住：
我怎样去 销售呢？ 销售呢？
在明确房地产销售的特 性后，我们怎样去完成 一个销售的过程呢？
销售的基本流程
销售的广告引起客户的注意
让客户感兴趣
让客户有购买欲望、冲动
给客户灌输记忆
让客户付出购买行动
房地产销售流程： 房地产销售流程：
1、推出销售广告 2、接待客户 3、讲解沙盘、介绍产品 4、带领看铺 5、购房洽谈 6、暂未成交 7、跟踪客户 8、促使成交 让客户付出行动 加深客户记忆 让客户感兴趣 让客户产生欲望 引起客户的注意
基本要求
“一个中心”、“二种能力”、“三颗 一个中心” 一个中心 二种能力” 心”、 “四条熟悉”、“五必学会” 四条熟悉” 五必学会”
一个中心
以 客 户 为 中 心
应 变 能 力 二种能力 协调能力
对工作的热心 三颗心 对客户的耐心 对成功的信心
四条熟悉
熟悉国家政治经济形势 熟悉房地产政策法规 熟悉房地产市场行情 熟悉本公司物业情况
蹲着卖价格 站着卖服务 坐着卖梦想
作为房地产的售楼员，我们销售的是什么：
梦想 企业 产品 自己
1、销售自己
通过与客户沟通，把握对方心理，发挥自己的个人魅力， 让自己的行为思想感染、感动客户，使客户接纳自己， 这是销售成功的开始。
2、销售产品
地理位置 整体规划 升值潜力 经营管理 发展前景 户型设计 物业管理 开发理念
强烈的自信
自信可以使思想充满力量，你可以在强有力 的自信心的驱策下，把自己提升到无限的高 峰。
获得自信的五个步骤： 获得自信的五个步骤：
1、保证：我知道我有能力达到工作中我所确定的重要目标，所以 我要求自己坚持下去，继续努力，向达到目标之路前进。 2、创造：我决定每天集中思想30分钟，思考我决意要做什么样的 人，从而在我心目中创造一个清晰的精神形象。 3、知道：我心目中所一再坚持的任何欲望，最终必定有办法使其实现 4、声明：记录下我工作中所能确定的重要目标，声明我决不停止努 力，直到成功。 5、发挥：我要发挥自己的吸引力，来争取别人的合作；我要以我乐 于为别人服务的精神来吸引他们的认同；我要清除忌妒、 自私和怀疑，因为对别人持排斥的态度决不能为我带来成 功，我要促使别人相信我，因为我相信他人，也相信我自己。
五必学会
学会制定目标 学会分析计算 学会与客户交朋友 学会揣摩客户心理 学会追踪客户
对一个销售人员的知识来讲，不但要有 深度，还要有广度，知识丰富，语言就 会生动，就能吸引客户、打动客户，业 绩就会提高。
任何一个销售专家都必须经历一个从无知 到有知、从生疏到熟练的过程，只要敢正 视暂时的失败和挫折，并善于从中吸取经 验教训，那么成功终会向你招手。
素质条件
具有可塑性 ★ 健康、整洁、自信、激情、活力与热情； ★ 反应敏捷，思维活跃，有良好的口才能力，判断能力、 说服能力、观察能力等； ★关心他人，团结同事，善于合作，乐于助人，有团队精 神； ★ 善于学习，愿意提高自己。
心理素质条件
心理素质好，敢于面对失败和挫折，勇于接受挑战； ★ 心理素质好，敢于面对失败和挫折，勇于接受挑战； A、衡量得失 销售人员通常会遭遇被人拒绝或面子上不好过的事情， 但销售人员应正确对待该行业的工作，在拒绝中增长知识， 学会在逆境中调整心态。 B、正确对待被人拒绝 被拒绝是很普通的事，但销售人员不应被表面的拒绝 所蒙骗，当顾客只是借口拒绝，并不是没有回旋的余地， 那表明还有机会，销售员不应该轻易放弃，过一段时间可 以再跟进。
ATTAINABLE（挑战性）：经过努力有可能、有机会达到 ATTAINABLE
RELEVANT（关联度）：只有相关联的行动才能帮助你达成目标 TIME—BOUNDING（期限）：需要为目标的达成细分计划，阶段 性检视进度，在规定的时间内达成。
欲
望
它是所有成就的出发点， 它是走向财富的第一步。
使欲望变成成果的六个步骤： 使欲望变成成果的六个步骤：
密切关注客户口头语、身体语言等信号 的传递，留意客户的思考方式，捕捉客 户的购买动机，并准确作出判断，让销 售顺利完成。
用耳朵 耳朵去接受客户的批评和建议 耳朵
不要急于求成，更不可死缠硬催，要有 耐心，用心聆听，虚心接受客户的批评 和建议，利用观察和语言技巧，循循善 诱，因势利导，为他们解除疑虑，让购 铺水到渠成。
销售人员与公司（诚实、正直、可信赖）：热爱公司，维护公 司的名誉不做损害公司的事情，不利用工作之便搞私下交易等。 中介公司更要注意，对发展商负责，不能损害发展商的利益。 销售人员与客户：真诚对待、帮助、服务每一个客户，不欺骗 客户，不做虚假承诺，不搞幕后交易。 销售人员与同事：互相尊重、互相帮助，不能因为影响到自己 的利益就相互拆台，损害别人的利益。心胸狭窄的人是不能做 好销售工作的。
作为销售员，我的定位在哪里？ 作为销售员，我的定位在哪里？
售楼员等级
三级： 三级：只是个讲解员 一般售楼员
二级：引导客户购房 二级：
中等售楼员
一级： 一级：帮助客户下定
金牌售楼员
金牌销售员
必备的基本素质及要求是什么？
素质要求
“三个条件” 三个条件” 三个条件
品德条件
师有师德，医有医德，销售人员也要讲职业道德。
如何成为金牌销售人员
维多利·摩尔城项目
杭州力汇机构
在开始我们今天的正式培训前，先请大家思考三个问题 在开始我们今天的正式培训前，
第一个问题：你最喜欢的是什么？ 第二个问题：你最爱的是谁？ 第三个问题：你认为最重要的是什么？
大家可能会回答的答案…… 大家可能会回答的答案…… 我最喜欢的是电脑、看书、旅游…… 我最爱的是爸爸、妈妈、老公、孩子…… 我最重要的是健康、快乐、事业…… 我最喜欢的是钱， 最爱的是自己， 最重要的是生命。
建筑产品 配套设施
3、销售企业
从产品扩充到企业，让企业因产品的畅销成为业 界中的品牌，让企业的历史状况、房地产开发与 经营理念、企业服务理念以及企业未来发展方向 等元素成为业界甚至世人耳熟能详。
4、销售梦想
销售意识升华，抛开所有能看得见、摸得着的 东西，上升到销售的最高境界，卖给客户一个 美丽的梦想——投资之梦！让客户的生活因为 有梦想而精彩，工作因为有梦想而充满干劲。
用脑子 脑子去思考 脑子
在带领客户看铺时，注意沟通与讲解相结合，进行 互动，进行深层次的沟通，脑筋急转弯，扬长避短， 避开死角，二人同行，灵机生巧。
用心去跟客户交流 心
这一过程中，重在沟通，与客户建立一种 销售式的朋友关系，深入了解客户的真正 需求，并准确判断客户的诚意、购买力和 成交概率。
用眼睛 眼睛去洞察时机 眼睛
用手去书写情感
建立客户资料库，设立客户等级，按客 户等级与客户保持密切联系。
嘴、脑子、心、眼睛、耳朵以及手，无论我们用哪 种工具，只要我们是真真切切的在用“心”对待客 户、对待自己、对待工作、对待公司，相信成功的 大门将时刻向我们敞开！
最后祝愿大家都成为金牌销售员！ 最后祝愿大家都成为金牌销售员！
什么是销售？ 什么是销售？
我们明确了销售是一件很有意义的工 作，究竟如何才能做好销售，我们首 先要知道什么是销售。
销售的定义
在座的各位都是从事房地产销售的，时间长的 可能已经做了二三年甚至更长的时间，那么，不知 道大家有没有考虑过这样一个问题
到底什么是销售？
销售的定义
销售，即通过与客户沟通，把握对方 心理，使自己的人格魅力和产品得到对方 的认可，进而促进购买的过程。
勤 奋
天才是百分之九十九的勤奋加百分之一的灵感。 ——托尔斯泰 业精于勤而荒于嬉，行成于思而毁于随。 ——韩愈 但凡成功的人，诸如李嘉诚、王石、陈劲松…… 其成功无不建立在勤奋的基础之上。
销售的意义
在座的各位都是从事一线销售的， 我想问问大家，我们做销售的意义究竟是 什么？或者说你为什么做销售？
销售员的工具是什么？ 最简单却最值深思的问题。
嘴 脑 心 眼 耳 手
用嘴去跟客户打交道 用脑子去思考 用心去跟客户交流 用眼睛去洞察时机 用耳朵去接受客户的批评和建议 用手去书写情感
用嘴去跟客户打交道 嘴
要学会什么时候大声，什么时候轻声；什么时 候快，什么时候慢；什么时候清晰，什么时候 含糊；什么时候背立着手，什么时候挥洒自如？ 客户进入售楼部 一脸微笑、一声问候、 一脸微笑、一声问候、一杯热茶迎之
从上面的例子，大家可以得到什么启发？ 从上面的例子，大家可以得到什么启发？
目标 成功的欲望 信心 勤奋
目
标
杰出人士与平庸之辈最根本的差别并非天赋与机 遇，而在于有没有人生目标。
——卡耐基
目标制定： 目标制定：SMART系统 系统
SPECIFIC（具体）：清晰自己想要做的是什么 MEASURABLE（量化）：精确量化的数字或图表达成的成果 （
钱
学习 认识很多人
为事业打基础 强化专业
有一份工作 提升自己
销售的意义
销售的意义，我看可以从两个方面来概括：
对于公司：
1、公司专业形象的展示地 2、公司长足发展的生命线 3、创造价值、实现品牌的基石
销售的意义
对于销售员：
1、事业发展的坚强地基 2、实现个人价值和能力的第一战场 3、成就人生的大好机会
从上面的定义中我们可以分析出销售包含有四个要点：
沟通 把握客户心理 个人与产品获 得客户的认可 实现购买
在知道了什么是销售后，我们要明确作为 房地产业销售，它具有什么样的特性。
Leabharlann Baidu
我们先来看看下面三种类型销售的区别？
菜市场里的大婶 商场里的电器销售员 售楼员
卖价格 卖服务 卖梦想
所有的销售员应记住：
我怎样去 销售呢？ 销售呢？
在明确房地产销售的特 性后，我们怎样去完成 一个销售的过程呢？
销售的基本流程
销售的广告引起客户的注意
让客户感兴趣
让客户有购买欲望、冲动
给客户灌输记忆
让客户付出购买行动
房地产销售流程： 房地产销售流程：
1、推出销售广告 2、接待客户 3、讲解沙盘、介绍产品 4、带领看铺 5、购房洽谈 6、暂未成交 7、跟踪客户 8、促使成交 让客户付出行动 加深客户记忆 让客户感兴趣 让客户产生欲望 引起客户的注意
基本要求
“一个中心”、“二种能力”、“三颗 一个中心” 一个中心 二种能力” 心”、 “四条熟悉”、“五必学会” 四条熟悉” 五必学会”
一个中心
以 客 户 为 中 心
应 变 能 力 二种能力 协调能力
对工作的热心 三颗心 对客户的耐心 对成功的信心
四条熟悉
熟悉国家政治经济形势 熟悉房地产政策法规 熟悉房地产市场行情 熟悉本公司物业情况
蹲着卖价格 站着卖服务 坐着卖梦想
作为房地产的售楼员，我们销售的是什么：
梦想 企业 产品 自己
1、销售自己
通过与客户沟通，把握对方心理，发挥自己的个人魅力， 让自己的行为思想感染、感动客户，使客户接纳自己， 这是销售成功的开始。
2、销售产品
地理位置 整体规划 升值潜力 经营管理 发展前景 户型设计 物业管理 开发理念
强烈的自信
自信可以使思想充满力量，你可以在强有力 的自信心的驱策下，把自己提升到无限的高 峰。
获得自信的五个步骤： 获得自信的五个步骤：
1、保证：我知道我有能力达到工作中我所确定的重要目标，所以 我要求自己坚持下去，继续努力，向达到目标之路前进。 2、创造：我决定每天集中思想30分钟，思考我决意要做什么样的 人，从而在我心目中创造一个清晰的精神形象。 3、知道：我心目中所一再坚持的任何欲望，最终必定有办法使其实现 4、声明：记录下我工作中所能确定的重要目标，声明我决不停止努 力，直到成功。 5、发挥：我要发挥自己的吸引力，来争取别人的合作；我要以我乐 于为别人服务的精神来吸引他们的认同；我要清除忌妒、 自私和怀疑，因为对别人持排斥的态度决不能为我带来成 功，我要促使别人相信我，因为我相信他人，也相信我自己。
五必学会
学会制定目标 学会分析计算 学会与客户交朋友 学会揣摩客户心理 学会追踪客户
对一个销售人员的知识来讲，不但要有 深度，还要有广度，知识丰富，语言就 会生动，就能吸引客户、打动客户，业 绩就会提高。
任何一个销售专家都必须经历一个从无知 到有知、从生疏到熟练的过程，只要敢正 视暂时的失败和挫折，并善于从中吸取经 验教训，那么成功终会向你招手。
素质条件
具有可塑性 ★ 健康、整洁、自信、激情、活力与热情； ★ 反应敏捷，思维活跃，有良好的口才能力，判断能力、 说服能力、观察能力等； ★关心他人，团结同事，善于合作，乐于助人，有团队精 神； ★ 善于学习，愿意提高自己。
心理素质条件
心理素质好，敢于面对失败和挫折，勇于接受挑战； ★ 心理素质好，敢于面对失败和挫折，勇于接受挑战； A、衡量得失 销售人员通常会遭遇被人拒绝或面子上不好过的事情， 但销售人员应正确对待该行业的工作，在拒绝中增长知识， 学会在逆境中调整心态。 B、正确对待被人拒绝 被拒绝是很普通的事，但销售人员不应被表面的拒绝 所蒙骗，当顾客只是借口拒绝，并不是没有回旋的余地， 那表明还有机会，销售员不应该轻易放弃，过一段时间可 以再跟进。
ATTAINABLE（挑战性）：经过努力有可能、有机会达到 ATTAINABLE
RELEVANT（关联度）：只有相关联的行动才能帮助你达成目标 TIME—BOUNDING（期限）：需要为目标的达成细分计划，阶段 性检视进度，在规定的时间内达成。
欲
望
它是所有成就的出发点， 它是走向财富的第一步。
使欲望变成成果的六个步骤： 使欲望变成成果的六个步骤：
密切关注客户口头语、身体语言等信号 的传递，留意客户的思考方式，捕捉客 户的购买动机，并准确作出判断，让销 售顺利完成。
用耳朵 耳朵去接受客户的批评和建议 耳朵
不要急于求成，更不可死缠硬催，要有 耐心，用心聆听，虚心接受客户的批评 和建议，利用观察和语言技巧，循循善 诱，因势利导，为他们解除疑虑，让购 铺水到渠成。
销售人员与公司（诚实、正直、可信赖）：热爱公司，维护公 司的名誉不做损害公司的事情，不利用工作之便搞私下交易等。 中介公司更要注意，对发展商负责，不能损害发展商的利益。 销售人员与客户：真诚对待、帮助、服务每一个客户，不欺骗 客户，不做虚假承诺，不搞幕后交易。 销售人员与同事：互相尊重、互相帮助，不能因为影响到自己 的利益就相互拆台，损害别人的利益。心胸狭窄的人是不能做 好销售工作的。
作为销售员，我的定位在哪里？ 作为销售员，我的定位在哪里？
售楼员等级
三级： 三级：只是个讲解员 一般售楼员
二级：引导客户购房 二级：
中等售楼员
一级： 一级：帮助客户下定
金牌售楼员
金牌销售员
必备的基本素质及要求是什么？
素质要求
“三个条件” 三个条件” 三个条件
品德条件
师有师德，医有医德，销售人员也要讲职业道德。
如何成为金牌销售人员
维多利·摩尔城项目
杭州力汇机构
在开始我们今天的正式培训前，先请大家思考三个问题 在开始我们今天的正式培训前，
第一个问题：你最喜欢的是什么？ 第二个问题：你最爱的是谁？ 第三个问题：你认为最重要的是什么？
大家可能会回答的答案…… 大家可能会回答的答案…… 我最喜欢的是电脑、看书、旅游…… 我最爱的是爸爸、妈妈、老公、孩子…… 我最重要的是健康、快乐、事业…… 我最喜欢的是钱， 最爱的是自己， 最重要的是生命。
建筑产品 配套设施
3、销售企业
从产品扩充到企业，让企业因产品的畅销成为业 界中的品牌，让企业的历史状况、房地产开发与 经营理念、企业服务理念以及企业未来发展方向 等元素成为业界甚至世人耳熟能详。
4、销售梦想
销售意识升华，抛开所有能看得见、摸得着的 东西，上升到销售的最高境界，卖给客户一个 美丽的梦想——投资之梦！让客户的生活因为 有梦想而精彩，工作因为有梦想而充满干劲。
用脑子 脑子去思考 脑子
在带领客户看铺时，注意沟通与讲解相结合，进行 互动，进行深层次的沟通，脑筋急转弯，扬长避短， 避开死角，二人同行，灵机生巧。
用心去跟客户交流 心
这一过程中，重在沟通，与客户建立一种 销售式的朋友关系，深入了解客户的真正 需求，并准确判断客户的诚意、购买力和 成交概率。
用眼睛 眼睛去洞察时机 眼睛