开发商如何选择商业地产的开发模式
房地产行业商业模式
房地产行业商业模式房地产行业的商业模式是指房地产开发商、经纪公司、物业管理公司等相关企业通过购买、开发、销售和经营房地产等环节,实现收入和利润的方式和规划。
房地产行业的商业模式包含了开发、销售、租赁和物业管理等多个环节,下面将对其进行详细的分析和介绍。
1.开发商的商业模式房地产开发商主要通过购买土地、规划和设计房地产项目,再进行施工和销售,从而实现利润的最大化。
开发商的商业模式通常包括以下几个环节:-土地收购:开发商通过与政府或土地所有者进行谈判,购买用于房地产开发的土地。
-项目规划与设计:开发商将购买的土地进行规划和设计,包括项目面积、建筑结构、设施配置等。
-施工与开发:开发商将规划和设计完成的项目进行施工,包括建筑施工、设备安装等。
-售楼与销售:开发商通过售楼处和经纪公司进行销售,吸引购房者购买他们开发的房地产项目。
-项目交付与售后:开发商将已经建设完成的房地产项目交付给购房者,并提供必要的售后服务。
2.经纪公司的商业模式-市场推广:经纪公司通过广告、网络宣传等方式,帮助开发商提高房地产项目的知名度和曝光度。
-项目销售和代理:经纪公司与开发商合作,负责房地产项目的销售和代理,从中获取销售佣金。
-交易协调:经纪公司在房地产交易过程中扮演中介的角色,协助开发商和购房者进行房屋买卖的交易合同的签订、房屋过户等。
-售后服务:经纪公司提供售后服务,帮助买卖双方解决房屋交易中的问题和纠纷。
3.物业管理公司的商业模式物业管理公司主要负责对已经建成的房地产项目进行管理和维护,确保项目的良好运营和增值。
物业管理公司的商业模式通常包括以下几个环节:-外包合同:物业管理公司与开发商签订物业管理合同,负责对房地产项目的设施、设备、服务等进行管理。
-保洁和维护:物业管理公司负责房地产项目的日常保洁和设施维护工作,包括公共区域的清洁、设备的维修等。
-费用管理:物业管理公司负责对住户收取物业管理费用,并管理物业费用的使用和支出。
商业地产开发流程和关注要点
商业地产开发流程和关注要点商业地产开发是指将商业房地产用地通过规划、设计、投资、建设等各项活动,将其转化为商业建筑物,最终达到商品流通和服务消费的目的。
商业地产开发是一个综合性、复杂性强的项目,涉及到多个环节和要素。
在进行商业地产开发时,需要遵循一定的流程并关注一些重要的要点。
1.市场调研阶段:在这个阶段,开发商需要进行市场调研,了解市场需求、竞争情况、消费者群体等,以确定商业地产项目的定位和规模。
2.地产选址阶段:在确定商业地产项目的定位后,开发商需要选址。
选址需要考虑交通便利性、人口密度、消费能力、竞争情况等因素,以确保商业地产项目的发展潜力和回报率。
3.资金筹措阶段:在选址确定后,开发商需要进行资金筹措。
资金筹措方式可以包括自筹资金、银行贷款、股权融资等多种方式。
4.项目设计阶段:在资金筹措完成后,开发商需要进行项目设计。
项目设计包括总体规划、建筑设计、装修设计等,以满足商业地产项目的功能和美观要求。
5.施工建设阶段:在项目设计完成后,开发商需要进行施工建设。
施工建设需要符合施工标准和规范,确保项目的质量和安全。
6.运营管理阶段:在商业地产项目建设完成后,开发商需要进行运营管理。
运营管理包括商户招募、租金收取、设施维护、服务管理等,以保证商业地产项目的正常运营。
1.市场定位:开发商需要对市场进行准确的定位,确定商业地产项目的类型、规模和目标消费人群。
市场定位不准确会导致项目无法吸引足够的消费者,造成投资回报率低。
2.地产选址:选址是商业地产开发成功的关键。
选址需要考虑交通便利性、人口密度、消费能力、竞争情况等因素,以确保项目有足够的流量和盈利能力。
3.资金筹措:资金筹措是商业地产开发的基础。
开发商需要合理选择资金筹措方式,确保项目能够按计划进行。
4.项目设计:项目设计需要满足商业地产项目的功能和美观要求。
开发商需要与专业设计团队合作,制定合适的设计方案。
5.施工建设:施工建设需要符合施工标准和规范,确保项目的质量和安全。
商业地产的运营模式
商业地产的运营模式1.自营模式:商业地产项目由地产开发商自行运营管理。
地产开发商负责项目的规划、建设和租赁,同时负责项目的日常运营和维护。
这种模式下,地产开发商对商业地产项目的经营有着完全的控制权,可以灵活调整经营策略和资源配置,以适应市场变化。
2.招商合作模式:商业地产项目的开发商与合作伙伴(如第三方机构、外部企业等)合作共同经营。
招商合作可以包括合作开发、合作运营、合作管理等多种形式。
合作伙伴可以提供资金、渠道、品牌或运营经验等资源,分享项目投资风险和收益。
3.物业管理模式:商业地产项目的物业管理由专业的第三方物业管理公司负责。
物业管理公司负责商业地产项目的物业管理、租赁管理、设施维修和安全保障等运营工作。
物业管理公司依靠收取物业管理费用来获取收益,同时开发商通过物业管理公司提供的专业服务,提升项目的整体竞争力和市场价值。
4.特许经营模式:商业地产开发商将项目特定部分或整个项目出租给特许经营者进行经营。
特许经营者通过支付特许权使用费,并且按照事先约定的经营管理规范和标准进行运营。
这种模式可以有效减少开发商对项目的运营风险和管理压力,同时特许经营者也可以借助现有品牌和市场渠道进行经营。
5.联合开发模式:商业地产项目由多方联合开发。
联合开发可以包括多个地产开发商、物业公司、金融机构等共同投资和参与开发。
各方根据自身资金、资源和经验分享开发风险和收益,同时可以整合各方的优势,提高项目的整体竞争力和市场地位。
6.集群发展模式:商业地产项目通过打造商业集群,形成经济效应和资源集聚效应。
商业地产开发商将多个项目或多个商铺进行组合,形成规模效应和协同效应。
商业集群可以通过共享设施和人流、扩大市场份额、降低经营成本等方式实现项目的经济效益最大化。
在商业地产运营模式选择时,需要结合项目的特点、市场需求和资源优势进行综合考虑。
同时,还需要进行市场调研和风险评估,以确定最适合项目的运营模式,并制定相应的运营策略和管理机制,以实现项目的投资回报和市场价值。
房地产十大开发模式
房地产十大开发模式房地产行业是一个多元化的行业,涉及到不同的开发模式。
以下是房地产十大开发模式:1.住宅小区开发:这是最常见的房地产开发模式,通过规划和建设住宅小区来满足人们的居住需求。
这种开发模式通常包括住宅楼、别墅、公寓等。
开发商通常会提供设施和服务,如公园、游泳池、社区中心等。
2.商业地产开发:商业地产包括购物中心、零售店和办公楼等商业用途的地产项目。
开发商会根据市场需求和商业区域的发展潜力来确定开发商业地产的地点。
3.酒店和度假村开发:这种开发模式涉及到开发酒店和度假村,以满足旅游和休闲需求。
开发商会根据旅游目的地的景点和需求来设计和建设酒店和度假村。
4.工业地产开发:工业地产是为工业制造和仓储服务设计的地产项目。
通常包括工厂、仓库和物流中心等设施。
5.高科技园区开发:随着科技行业的发展,高科技园区成为越来越重要的开发模式。
这种开发模式通常包括研发中心、孵化器、办公楼和实验室等。
6.文化旅游地产开发:文化旅游地产开发是一种结合文化和旅游元素的地产项目。
例如,文化遗址和古迹的保护和开发,以及旅游景点的规划和建设等。
7.养老地产开发:随着人口老龄化趋势的加剧,养老地产开发变得越来越重要。
这种开发模式通常包括养老院、医疗设施和社区服务等。
8.旧改开发:旧改开发是指对旧城区进行整体改造和开发的过程。
这种开发模式旨在提升城市的品质和功能,改善居民的生活条件。
9.特色小镇开发:特色小镇开发是一种以特色为基础,通过规划和建设小镇来促进经济和社会发展的模式。
这种开发模式通常包括特色景点、文化活动和创意产业等。
10.产业园区开发:产业园区开发是一种以其中一行业或产业为主题,通过规划和建设园区来促进产业发展的模式。
这种开发模式通常包括工厂、研发中心和配套设施等。
这些房地产开发模式通常是根据市场需求和地方情况来确定的。
每种模式都有自己的特点和挑战,开发商需要根据具体情况选择适合的开发模式,并考虑到市场的需求和发展趋势。
商业地产运营模式
商业地产运营模式1.商业租赁模式:商业租赁模式是商业地产运营的基本模式。
地产开发商拥有物业,将其租赁给商家、酒店等运营商,收取租金。
商业租赁模式的关键是选取合适的商户和定期评估租金水平,以确保租金回报率和资产价值的提高。
2.自持经营模式:自持经营是指地产开发商自行经营商业地产项目。
开发商自行运营商业地产,可以更好地控制成本和运营质量,提升利润和品牌形象。
自持经营模式需要开发商具备专业的管理团队和运营经验。
3.招商引资模式:招商引资模式是指地产开发商通过招商,引入新的商户进入商业地产项目,并收取招商费用或一定比例的营业额。
这种模式可以增加商业地产项目的业态多样性,提高租金回报率和资产价值,但也需要开发商有一定的市场招商能力。
4.物业管理模式:物业管理模式是指将商业地产项目的物业管理权委托给专业的物业管理公司,由其负责维修、保养、安全和租户管理等工作。
物业管理模式可以减轻开发商的运营负担,提升租户满意度,但也需要选择信誉良好的物业管理公司。
5.品牌运营模式:品牌运营模式是指通过引入具有知名度和品牌影响力的商户进入商业地产项目,提升项目形象和吸引力。
开发商可以与知名连锁店、品牌酒店等达成合作,借助其品牌溢价效应提升租金水平和资产价值。
除了以上几种常见的商业地产运营模式,还有其他多种创新模式,如同业合作、商业地产投资信托等,在不同的商业地产项目中可以根据实际情况选择适合的运营模式。
在商业地产运营中,还需要重视与租户、供应商、政府等各方的合作与沟通,加强市场营销和品牌推广,提升项目的知名度和竞争力。
同时,还需重视消费者需求的变化,定期进行市场调研和业态调整,以适应市场的变化和提供更好的商业体验。
总之,商业地产运营模式是商业地产项目运营的基本策略和管理模式,通过选择合适的运营模式,合理配置资源,加强与各方的合作与沟通,可以最大化地提高商业地产项目的效益和利润。
地产大盘开发模式及策略思考
地产大盘开发模式及策略思考1. 引言地产大盘开发是指在城市或区域内,规模庞大的综合性房地产项目,通常包括住宅、商业、办公等多种功能。
地产大盘开发是房地产行业中的重要组成部分,具有较高的市场风险和投资回报率。
本文将从模式和策略两个方面对地产大盘开发进行分析和思考。
2. 地产大盘开发模式地产大盘开发模式是指在地产大盘开发过程中,开发商所采用的组织架构、资源配置和运营方式等。
下面将介绍几种常见的地产大盘开发模式:2.1 开发商自主开发模式开发商自主开发模式是指开发商自行负责地产大盘的规划、设计、建设和销售等各个环节。
开发商拥有完全的决策权和控制权,可以确保项目的整体一致性和开发速度。
然而,这种模式需要开发商具备较强的资金实力和运营能力,对开发商而言承担的风险较大。
2.2 合作开发模式合作开发模式是指开发商与地方政府或其他合作伙伴共同参与地产大盘的开发。
在这种模式下,合作方可以提供资金、土地或其他资源,分享开发风险和利润。
合作开发模式可以协调各方的利益,降低开发商的风险和成本,但也需要各方之间的合作和协调。
2.3 物业管理公司参与模式物业管理公司参与模式是指由专业的物业管理公司参与地产大盘的规划和运营。
物业管理公司可以提供全方位的服务,包括物业管理、设施维护、安全保卫等。
通过引入物业管理公司,可以提升地产大盘的品质和价值,提供更好的居住和工作环境。
3. 地产大盘开发策略思考地产大盘开发的成功与否,除了模式选择外,还需要制定合适的策略来应对市场变化和挑战。
下面将介绍几种地产大盘开发的策略思考:3.1 市场定位与产品定位在进行地产大盘开发之前,需要进行充分的市场调研,了解目标市场的需求和竞争情况。
根据市场需求和竞争优势,确定地产大盘的市场定位和产品定位。
市场定位和产品定位是制定营销策略的基础,直接影响到项目的销售和盈利能力。
3.2 建立良好的品牌形象地产大盘开发需要建立良好的品牌形象和口碑。
通过提供高品质的产品和服务,以及积极参与社会责任活动等方式,树立企业形象和品牌。
房地产开发商的新兴业务模式
房地产开发商的新兴业务模式随着城市化进程的加快和人们对生活空间需求的不断增长,房地产开发商正面临着新的挑战和机遇。
为了适应市场需求并保持竞争力,房地产开发商们纷纷采取新兴的业务模式来推动其发展。
本文将探讨房地产开发商的新兴业务模式,并对其进行详细分析。
一、共享经济模式共享经济是近年来备受瞩目的商业模式,房地产开发商也积极寻求融入这一模式。
通过共享经济模式,房地产开发商可以将空置的房产资源进行有效利用,满足消费者对灵活租赁需求的同时提高资产使用率。
房地产开发商可以将闲置房产出租给短期租客,比如旅游者或商务人士,通过合理定价和灵活合同条款,吸引更多的租户。
这种模式能够最大限度地发挥房产资源的潜力,提高收入。
二、绿色住宅模式环保意识的增强使得绿色住宅成为了房地产市场的关键词之一。
房地产开发商纷纷推出绿色住宅项目,采用环保材料和节能技术,减少对自然资源的消耗和环境的污染。
这种模式不仅满足了消费者对于健康环保的需求,同时也提升了开发商的品牌形象和市场竞争力。
绿色住宅模式的兴起,也加强了房地产开发商与供应链上下游企业的合作,形成了一个完整的绿色产业链。
三、智能化社区模式随着技术的进步与智能设备的普及,智能化社区模式正逐渐成为房地产开发商的新兴业务模式。
通过引进智能设备和互联网技术,开发商可以为居民提供更便利、舒适的居住环境。
智能化社区模式包括智能门禁系统、智能家居设备、智能安防系统等,可为居民提供安全、高效、智能化的居住体验。
这种模式不仅提升了房地产开发商的市场竞争力,也满足了当代居民对于智能化生活的需求。
四、购物中心与住宅楼混合模式将商业与住宅相结合已经成为许多房地产开发商的选择,尤其是在城市化程度高、土地资源有限的地区。
购物中心与住宅楼的混合模式不仅带来了更多的便利与服务,也提高了土地利用率。
购物中心为居民提供了丰富的购物、娱乐和休闲选择,同时也为开发商带来了额外的收入。
这种模式旨在打造一个全方位的城市综合体,满足当代消费者对于便利性和多样性的需求。
商业地产经营模式
商业地产的经营模式有多种1.只售不租,出让产权,很快收回投资;2.只租不售,开发商掌握产权;3.租售结合,开发商掌握部分产权;4.不租不售,开发商同时掌握着所有权和经营权;5.与商家联营,以物业为股本,成立专业商业经营公司,合作或合伙经营;6.以物业与其他人共同建立商业经营公司,专门经营其开发的商业物业,并以租赁的方式从其手中租用他的商业物业,同时享有租赁收入、合伙经营收益、物业增值三部分利益。
其中,第一种经营模式,即“只售不租,出让产权”的模式,是旧有商业形态普遍采用的经营方式,其特点是开发商能很快回收资金,但非常不利于商业项目整体形象和品牌的塑造,不利于后期的统一管理和经营。
对于大型商业项目来说,“统一管理、统一经营”才能有效保障投资者和商家的利益。
经历商业地产发展的几次变革,投资者也越来越多地认识到这一点,并把能否做到“统一管理和经营”作为选择商业项目的重要标准之一。
目前,最为盛行的“产权式”经营模式,即由开发商将商场分割成若干独立产权的铺位出售给投资者,投资者不直接参与商场经营,而是通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营。
在这样的经营模式下,投资者只拥有物业的所有权,而不拥有经营权。
由经营商通过商业运作,将开发商、所有人与经营者高效而有机地结合在一起,各得其利。
这样的模式,降低了置业门槛,但是对开发商的实力,特别是后期管理提出了较高的要求,需要强有力的商业、物业管理服务做支撑。
借助后期专业的商业、物业管理服务,有效解决投资者与经营者之间业权分散与经营场所统一管理的矛盾,即所谓的二元消费主体间的矛盾。
一般的商业管理有以下两种方式:A、开发商直接支付管理佣金,并与管理公司约定相关管理范围、内容、及目标,并制订相应的奖罚制度,这一种主要是收取固定费用。
B、开发商委托管理公司全面负责其物业的经营权及管理权,开发商下达经营管理目标,到达目标支付相应费用,这一种主要是开发商利益与管理公司挂钩,如果经营管理不善,管理公司将不能取得利润。
10种典型的中国商业地产开发模式
10种典型的中国商业地产开发模式中国商业地产开发模式是指在中国国内的商业地产项目开发中,常见的十种典型的商业地产开发模式。
以下是具体介绍:1.购买开发模式:由开发商购买土地,进行商业地产项目的开发。
该模式适用于有一定资金实力的大型开发商,可以直接购买土地进行开发。
2.租赁开发模式:开发商与土地所有者签订长期租赁协议,再进行商业地产项目的开发。
该模式适用于资金较为有限的开发商,可以通过租赁的方式降低开发成本。
3.合作开发模式:开发商与土地所有者进行合作,共同进行商业地产项目的开发。
该模式适用于双方资金实力较强的情况下,可以共同进行投资和开发。
4.放款开发模式:开发商向银行或其他金融机构贷款,再进行商业地产项目的开发。
该模式适用于开发商有一定信用和还款能力的情况下,可以通过贷款方式进行开发。
5.合资开发模式:开发商与国内或国际的合作伙伴进行合资,共同进行商业地产项目的开发。
该模式适用于国内开发商想要拓展国际市场或国际开发商想要进入中国市场的情况下,可以通过合资方式进行开发。
6.城市更新模式:以老旧城区为基础,通过拆迁改造和更新,进行商业地产项目的开发。
这种模式适用于城市更新需求较大的城市,可以通过更新老旧城区的方式进行商业地产开发。
7.旅游开发模式:将景区或者旅游区域内的土地进行商业地产项目的开发。
该模式适用于位于风景名胜区、海滨度假区等旅游区域的商业地产项目开发。
8.专业化开发模式:由专业的商业地产开发公司进行商业地产项目的开发。
该模式适用于专业的商业地产开发公司通过专业的团队进行商业地产项目的开发。
9.综合开发模式:将商业地产项目与住宅、写字楼等其他类型的地产项目进行综合开发。
该模式适用于综合需求较高的地区,可以通过综合开发的方式满足不同类型的需求。
10.公私合作开发模式:政府与私人开发商进行合作,共同进行商业地产项目的开发。
该模式适用于政府希望通过引进私人资本来推动地方经济发展的情况下,可以通过公私合作的方式进行开发。
商业地产的四种盈利模式
一、四种赢利模式运作商业地产项目,第一位工作就是从四种基本赢利模式中进行优化组合。
第一种基本赢利模式是通过销售直接出让产权,快速回收资金。
如山东淄博王府井广场,发展商将项目全部销售,在项目开盘当天销售就超过80%以上,回笼资金逾二亿元。
第二种基本赢利模式是只租不售,如广西北海和安商港。
这种模式对发展商的资金要求高,但也有很多的利处: 1. 2。
能为公司带来稳定的资金流,而且经营良好的物业如果再出售,价格更理想. 产权先掌握在开发商手里,可抵押再贷款,还可坐待物业增值,甚至可将商业物业投入资本运作。
第三种基本赢利模式是不租不售,开发商自己做商业经营,或以物业为股本,成立专业商业经营公司,与知名商家合作或合伙经营,赚取商业经营利润。
第四种基本赢利模式是分割产权商铺进行出售,然后从投资者手中取得经营权,对购物中心进行统一经营和管理。
好处是可以收回部分投资,而且能掌握经营权。
四种基本模式进行合理搭配,将组合成为多种赢利模式,而且每种模式在整体物业中所在的比例又有许多变数,每一种选择都将为发展商带来不同的资金回笼,也意味着不同的市场风险。
如大连海昌名城(总建筑面积八万平方),沈阳五洲商业广场(总建筑面积二十万平方)就同时选择前三种模式,既租又售同时又与主力商家合作,多种方式的共同采用保证商场销售、招商、经营三赢,令开发商有效兼顾眼前利益和长远利益。
选择赢利模式需要把握以下几点:一是做好市场研究,不要盲目跟风;商业项目烂尾楼并不都是因为资金短缺造成的,主要还是开发商市场定位不准; 二是要考虑自己的投资实力,根据实力决定赢利方式的选择;三是需要运作商业地产的人才团队,不能以住宅开发的习惯性思维搞商业地产;四是投资回报的期望值要设定合理,切勿贪婪;200612 P。
1商业地产赢利模式研究商业地产赢利模式研究五是要有后备方案,能够在市场变化时有相应的应变措施. 总之,在商业地产项目具体操作之前,对各种赢利模式进行深度思考和可行性研究对比,绝对非常重要。
商业地产管理运营模式
商业地产管理运营模式商业地产管理运营模式是指商业地产开发商或业主对商业地产项目进行管理和运营的方式。
商业地产管理运营模式是商业地产项目成功运营的关键,能够影响商业地产项目的投资回报率、租户满意度和经营效益。
下面将介绍几种常见的商业地产管理运营模式。
1.自营模式:自营模式是指商业地产开发商或业主自己管理和运营商业地产项目。
在这种模式下,商业地产开发商或业主拥有对项目的全部权益和决策权,可以更好地掌控项目的运营和经营方向。
自营模式适用于一些规模较小的商业地产项目,开发商或业主可以直接参与项目运营,提高项目的灵活性和反应速度。
2.委托管理模式:委托管理模式是指商业地产开发商或业主将商业地产项目的管理和运营委托给专业的第三方管理机构。
这种模式下,专业的管理机构负责商业地产项目的日常管理和运营,包括租赁、市场推广、维护等工作。
委托管理模式适用于规模较大的商业地产项目,可以借助第三方专业管理机构的专业能力和资源,提高项目的经营效益和专业水平。
3.物业管理模式:物业管理模式是指商业地产开发商或业主将商业地产项目的物业管理委托给专业物业管理公司。
物业管理公司主要负责商业地产项目的日常维护和运营,包括物业维修、清洁、安保等工作。
物业管理模式适用于商业地产项目中的物业管理环节,能够提高项目的维护水平和租户满意度。
4.特许经营模式:特许经营模式是指商业地产开发商或业主将商业地产项目的特定经营权委托给特许经营者。
特许经营者负责特定经营业态的经营管理,例如餐饮、零售等。
特许经营模式能够引入专业的经营者,提高项目的经营水平和经营效益。
5.地产运营平台模式:地产运营平台模式是指商业地产开发商或业主通过建立自己的地产运营平台,统一管理和运营多个商业地产项目。
通过建立地产运营平台,商业地产开发商或业主能够实现对多个项目的集中管理和资源整合,提高项目的运营效率和经营效益。
综上所述,商业地产管理运营模式根据项目的规模和业主的需求可以选择自营模式、委托管理模式、物业管理模式、特许经营模式或地产运营平台模式等不同模式。
自持,还是出售——如何选择商业地产最佳经营模式
时至今日,多数商业地产开发依然选择出售物业。
如果中国的金融环境能够发展得比较成熟,持有物业才是商业地产经营最佳的选择。
那么,商业地产运营应该如何处理自持和出售的关系呢?商业项目分割出售是目前商业地产开发运营中常见的现象,然而分割出售后带来的经营管理权分散,则被业界普遍认为是造成商业项目经营种种问题的根源。
但是,由于商业地产开发耗资巨大,以目前金融环境的实际条件,出售部分物业将是不少企业在一段时间内无奈的选择。
因此,合理地评估自持和出售物业对整个项目开发运营的利害,找出自持与出售的合适比例,则是商业地产开发中比较现实的选择。
(小标题)经营模式的选择物业自持的主要收益是租金和资产升值与开发运营成本的差额。
出售的主要收益是销售收入与开发成本的差额。
前者通过出让使用权获取收益,但保留产权;后者通过出让使用权和产权获得收益。
正是由于这些差异,选择不同的经营模式对商业项目的影响也就大不相同,其区别在于:一、开发运营投入的资金规模不同。
如果选择将物业出售,企业几乎不必承担项目的经营管理和培育期的支出,而且可以在工程进行到一定阶段即可进行预售,回笼资金,因此,选择出售要比选择自持投入的资金规模要小的多。
二、经营周期不同。
如果选择将物业出售,物业销售完毕时,经营周期即结束,企业可选择将资金投入到下一个项目的运作。
而选择自持物业,其经营周期将延伸到开发后的运营中,只要没有出售项目的产权,其经营周期可以一直持续下去。
另外,在商业项目进入成熟期之后,可以有源源不断的资金供企业进行其它的投资。
三、经营风险不同。
选择出售物业面临的风险是能否完成销售,一旦项目售完,即使今后项目经营不善,对开发商也无实际影响。
而选择自持物业,其风险主要在于开业后的经营能否成功。
四、控制力不同。
选择出售的经营模式,在项目售出后,对项目几乎无实质的控制能力;即使小业主私自改变业态,或者不服从管理,以至于破坏了整个经营计划,开发商也无能为力。
而选择自持物业,由于实际拥有项目的所有权,因此开发商拥有强势的控制能力,可以保证对经营策略的执行。
商业地产运营模式选择
.
专业商业运营公司为 管理者 经营者为 , 承租人 “ 形成 。 由于商业运营往往不是开发商的强项所在 ,因此采用三= 元
格 局的居 多。
9 ,连续三年保 持在 1% 左右 。同时 ,当前从 紧的 % 7
货 币政策 , 对前期火热 的房地产市 场 , 抑制作 用 日益显现 。
位 和管理 ,较 好地控 户、小 业主 的结 构 报 。 制 商业 业 态 和档 次 , 使项 目能维 持较 高 2 整 体 出售 销 、 降低经营风险; 的经常性收益 ; 售 周期 较长 ,客
2 、物 业 租 金逐 年 递 2 、出售部分物业使 户少 ;
者 ,同时商家分别经营各 自的产品 ,充分展示独特 的品牌 形象和经营风格 。这种模式是 由专业公司招商 。实现管理 者与经营者相分 离 ,可提高管理水平。这种模式 中优秀 的
盈利。 1 、便 于 统 一 经营 定 1 、业态可控 ,大租 1 、短 期 可 有 回
拥有优秀经营管理人才的典型 的例 子是上海的新天地模式。上海
新天地由开发商建设 ,建成后将商业出租 ,并进行统一管 理 。这使得所有 的商业能以一个统一 的社会形象面对 消费
供参考 。
第二 , 租售并举 。这种模式在开发之前 ,先确定主 目标商家 .并以其为龙头 ,吸引中小商家的进驻 ,集群菇 应因此形成 。由于通常会选择行业大型品牌为主力 目标 家 ,因此这种 方式对于商业地产 日后的长期稳定的运营 着很 强的保障意义和升值保证 。该种方式 目前方兴 未艾 有着一定的市场前景 。 第三 , 产权 出售 。实际情况中 ,包括整体销售和小 元 出售两种形式 。由于这种模式对于开发商最大的好处在 于能够快速回笼资金 ,取得现金流 ,进行 滚动开发。但 时开发商也丧失了获取长期回报 的机会 。在此种方式中具
商业地产的运营模式是怎么样的
商业地产的运营模式是怎么样的商业地产有什么运营的模式啊?看完店铺整理的商业地产的运营模式后你就会明白了!文章分享给大家,欢迎阅读,仅供参考哦!商业地产的运营模式1、分割出租开发商将商业地产统一规划、分割,以长期出租方式招租。
由于缺少统一的规划和有序的经营管理,这种方式往往会产生招商不成功、商业地产无商业利润的风险,最后开发商被迫将商业地产出租后又以返租方式招商经营的局面。
2、分割出售分割出售作为商业地产开发经营的一种模式,在让开发商快速回笼资金、减轻开发商财务压力的同时,如果缺乏整体的规划、有效的管理,往往会为日后的经营埋下隐患。
商业地产一旦被分割出售,就意味着一个完整的商业设施的所有权和经营权被彻底分离,而且产权人人数众多。
从而影响商业地产的经营效益,实际回报与预期收益可能相差甚远。
3、售后返租分割出售模式使完整的商业设施在所有权和经营权上被彻底分离。
为了弥补该模式的不足,解决商业地产经营中可能出现的问题,开发商提出在商业地产售出之后统一返租、统一招商经营,这就是所谓的售后返租模式。
售后返租有多种形式,包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等,宗旨是“以先销售后返租,同时给予一定比例租金回报的方式”吸引买家入场。
同时,因为售后返租必须附着于租赁行为,所以一般出现在商铺、写字楼、商用住宅(如酒店式公寓、商住楼)等的销售过程中。
4、地产开发与商业运作同步并存模式地产开发与商业运作并存的经营模式是商业地产开发经营中一种较新的模式。
房地产商在开发商业地产之前,就先与知名商业企业结成战略联盟,房地产商在受让土地后、规划前,充分考虑项目商圈的市场需求,并与其相适应的一家或若干家商业企业确定合作关系,在开发过程中,让这些商业企业参与相关的工作,最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。
与先建设后招商的传统模式相比,这种模式具有多种优点,既能吸引投资者的关注和购买信心,又能较大程度地保证该地产的商业增值空间,更适应变化中的市场环境。
选择商业地产最佳赢利模式
牌 营 造 是 商 业地 产操 作 模 式 的终 极 目
标 ,是 实 现 商 业 地 产 项 目可持 续 发展
的特 色功 能 ,重点 是 把 握 好 项 目的 市 场 背景 , 真 做 好 市 场调 查 , 据 项 目 认 根
的各 种 影响 因素 , 合 可利 用 资源 , 整 找 出项 目最根 本 的优 势和 差异 。 外 , 此 企
入才 能 保 证 项 目运 作 质 量 。对 此 ,进
行 企 业 转 型 . 积极 参 与资 本运 作 .探
索 多 元化 融 资 渠道 .寻找 新 的 利 润增 长点 应 该是 企业 所 积极探 索 的 发展 方 向 。另 外 ,也要 将 生 产 经 营 与 资 本运 营相 结 合 ,使 企 业逐 步从 房地 产 开 发
长期 战略合 作 , 自身 大型 房地 产项 目 为
引进 高 品质 的 商业 配 套设施 . 而提 升 从
企业 自身所经 营的 商业地 产的品牌 形 象
和 竞 争力 。
展 。商 业 地 产 开 发商 只 有 重 视 品牌 建 设 ,挖 掘 品 牌 提 升 的 内涵 . 能 成 为 才
商 向 资 本运 营 商 的 角 色转 变 。
又售 ,部 分租 ,部 分卖,出租部 分起示 范作 用;或者以租代售 ,又租 又售 ;
还 可 不 租 不 售 , 自 己做 商业 经 营 , 同时 赚 到投 资 开 发利 润 和 商业 经 营利 润 ;
还 可 与 商 家联 营 , 以物 业 为股 本 , 立 专 业 商业 经 营 公 司 , 作 或合 伙 经 营; 成 合
牌 之 间 的 互 动 ,加 速 项 目的 成 熟 和 发
招 标 等 多元化的 发展 模 式取得一 些具有
商业地产3种销售模式
商业地产3种销售模式分割出售〞、“售后返租〞、“地产大鳄+商业巨头〞三种商业地产模式被采用的较为广泛。
此外,商业经营表现出色的铜锣湾模式、新天地模式和万科模式也较为流行。
1、“分割出售〞概念解释:“分割出售〞作为商业地产开发经营的一种模式,是将商业产权大商场分割成一块块小面积商铺出售给买者。
开发商一般不涉及商业工程后期经营管理,往往为日后的经营种下了“不治之症〞,不仅损害了投资者的利益,带来较大的投资风险,还会损害开发商的形象,对城市社会经济的开展造成不利影响。
目前,大商场的产权分割已根本被制止。
优点:快速回笼资金、减轻开发公司财务压力,有利于开发商资金运作。
缺点:单纯的“分割出售〞使业主产权多元化,难以实行统一经营。
商业地产一旦被分割出售,就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上都被彻底分割,失去了它的整体性。
难以引进主力店、品牌店,最后成为街头“大排档〞的结局,实际回报与预期收益相差甚远。
小业主购置后,开业日期不统一,商业规划缺乏整体性,导致商场经营杂乱,容易出现经营惨淡的局面。
2、“售后返租〞概念解释:不同于“分割出售〞模式,开发商将商铺出售后,提出统一返租、统一招商经营、统一管理,这就是所谓的“售后返租〞模式。
售后返租有多种形式,包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红。
优点:解决销售问题,快速回笼资金。
使商业整体经营权得到统一,到达商业聚集效应。
缺点:现金流量的考验。
商业一般需要经过2-3年的整合调整期,这期间,经营情况相对不理想,经营者轮换较为频繁;而开发商每年要向投资者发出固定租金,加上经营团队的管理费,对于开发商来说,这期间的资金压力相当大。
合同到期后面临再次选择的问题。
“售后返租〞模式虽然解决所有权被分割的缺陷,但当返租合同到期时,将再次面临选择经营方式、经营公司的问题。
到时的经营情况未知,风险较大,有可能出现返租期满后小业主自行出租或经营。
案例:XX城因招商能力缺乏,经营者经营惨淡而集体停顿营业,要求物业公司退还租金。
“现代”与万达:中国商业地产的两种不同开发模式
“现代”与万达:中国商业地产的两种不同开发模式上篇:万达——成熟区域商业中心再造模式在经济全球化、国内同行竞争日趋激烈的大背景下,每个企业都在寻找提升竞争力的办法,特别是在红海里面苦苦挣扎的企业,纷纷在寻找“蓝海”突围,订立各种解决方案。
就商业地产界而言,业态可以分为批发、零售以及混合经营。
其中,万达成熟区域商业中心再造模式和现代城市副中心“制造”的市场综合体模式分别代表了国内商业地产发展的两大主流模式,他们都有着各自不同的发展轨迹和优长劣短,都需要在互鉴、互补的前提下共同发展。
本期及下一期将分别对万达及现代两种模式进行阐述,供公司内部或者同行学习及借鉴。
基本观点万达成功靠的是廉价的优质地块、切实可行的开发模式、众多优质的商户资源、良好的形象和实力。
但是,万达的发展也存在不少隐患,如捆绑主力店的代价太高,失败案例较多,开发模式照搬照抄不顾地方实际,在没有创新的情况下以劣势盲目进入已经成熟且竞争激烈的百货行业。
现代联合集团与万达差别很大,我们需要根据自身的实际情况,根据“现代”在20多年来形成的专业模式,并从“万达模式”中吸取有利于我们深度发展的经验和元素。
一、认识万达成功的因素(一)商业模式:以人气为标准去设计如果研究万达商业的发展历程就离不开对于万达三代产品进化特点的深入了解。
虽然看到现在的第三代产品有模有样,但它走到今天这过程是相当艰难的,用“摸着石头过河”、“在黑暗中艰难前行”来形容一点不为过。
但是在历次商业模式设计中,万达广场都是以积聚人气为唯一标准。
专业市场虽然对人气的要求低,但是经营难度高、物业价值低,所以万达不会涉足这一领域;万达只选择物业价值最高的零售市场。
(二)商业定位:中端定位是快速发展的基础万达广场能够快速复制取决于其合理的定位——中端定位。
每个万达广场里70%的商家适合从哈尔滨到南宁的70%消费人群。
所以提出两个70%的概念,在招商和业态组合中必须保证里面70%的商家到哪一个城市都能够受这70%人口的欢迎,这样才能保证快速复制。
商业地产的运营模式
商业地产的运营模式:1.产权持有适用于开发商以商业地产为长期经营的资产,资金实力雄厚;拥有优秀经营管理人才这种模式对于开发商的招商及商业运营能力有一定的要求;区域略显劣势的项目,则更需要在业态定位与规划布局上下足工夫;这种方式可以分为两元和三元两种格局;产权持有的二元格局,以开发商为“产权人+出租人+管理者”,经营者为“承租人”形成;而产权持有的三元格局,以开发商为“产权人+出租人”,专业商业运营公司为“管理者”,经营者为“承租人”形成;由于商业运营往往不是开发商的强项所在,因此采用三元格局的居多;其实在市场中,经常可以看到一些项目出现了以下的恶性循环,经营不善、商家退铺、租赁困难、物业经营收益受损、物业自身价值下降;因此,只有资金实力雄厚,拥有优秀经营管理人才的大型房地产企业或投资企业才会采用此种模式;2.租售并举:适用于盈利周期短;资金实力雄厚这种模式在开发之前,先确定主力目标商家,并以其为龙头,吸引中小商家的进驻,集群效应因此形成;由于通常会选择行业大型品牌为主力目标商家,因此这种方式对于商业地产日后的长期稳定的运营有着很强的保障意义和升值保证;该种方式目前方兴未艾,有着一定的市场前景;这种模式能够迅速地确立商业地产项目的市场地位,提高人气;通过开发商与品牌商家的订单开发方式,双方的优势得以充分互动,物业升值的速率将是非常快的;3.产权出售:适用于短期内要求回报,资金实力不够,人才缺乏实际情况中,包括整体销售和小单元出售两种形式;由于这种模式对于开发商最大的好处在于能够快速回笼资金,取得现金流,进行滚动开发;但同时开发商也丧失了获取长期回报的机会;在此种方式中具体体现为四元格局,即开发商为“出售人”、小业主为“买受人”、商业管理公司为“管理人”、租赁户为“经营者/承租人”;但在小单元出售方式中,有时会省略商业管理公司的角色;这样的缺省,往往使得该商业地产缺乏统一经营管理,商业品质由此降低,经营者风险而随之增大;三、三种模式对比优势:产权持有:1、便于统一经营定位和管理,较好地控制商业业态和档次,降低经营风险;2、物业租金逐年递增,利润源泉稳定;3、可将物业抵押融资,等待增值;租售并举:1、业态可控,大租户、小业主的结构使项目能维持较高的经常性收益;2、出售部分物业使回报期缩短;3、主力店使物业增值快;产权出售:1、短期可有回报;2、整体出售销售周期较长,客户少;劣势:产权持有:1、专业商业运营公司谈判实力强,有时开发商租金回报不及运营商经营回报;2、回报期长;3、初期投入资金压力大;租售并举:1、对主力店招商能力要求极高;2、回报期长;3、初期投入资金压力大;产权出售:1、后期可能缺乏统一管理、规划,小业主经营风险高;2、不享有地产增值的效益;商场促销活动形式:1.以优惠折扣促使顾客购买商场购物卡、在重大节日在原有购物卡折上折、买购物卡抽奖增值2.成立会员,会员积分赠礼或者积分抵现、免费停车,不同级别的会员优惠折扣有所不同3.满额赠礼、满额赠券、满额抽奖、满额抽红包、满额参加DIY活动、满额加钱换购、满额送机动车强险、商业险代金券、满额免费停车或者限时免费停车特别是餐饮类4.发放购物现金券,商家按顾客消费金额比例分摊承担费用5.限时免单、买三免一买免活动6.限时折扣优惠部分、全场7.与银行合作,刷某指定银行卡满额返增购物卡8.商场支持主力店商家,在周年庆或者大型节日做大型优惠活动,以主力店商家作为营销噱头9.对于商场内品牌级次较高的,不定时做让扣支持10.季节性特价商品促销11.商场编辑微信内容推送活动、新品上市,顾客转发有礼或有优惠、集赞送电影票12.每周固定时间固定地点做爆品销售,爆品来源于商家;同时将会员成立微信群,在群里发爆品13.商场不定时做各类展,如气球王国展、萌宠展、失恋展等等,吸引客流14.在商场内空余地方做特卖15.与出租车或滴在滴车公司合作,指定节假日坐车来商场,车费有优惠16.利用场内商家商品,做拍卖活动。
房地产十大开发模式
房地产十大开发模式在当今的房地产市场中,开发商们探索并运用了各种不同的开发模式来满足人们对房屋需求的不断增长。
下面将介绍十种主要的房地产开发模式,以帮助读者更好地了解这个行业的发展方向。
一、传统模式传统的房地产开发模式是最为常见的一种。
开发商购买土地,设计并建设房屋,然后将其出售给购房者。
这种模式是最基本的开发方式,也是最常见的。
二、联合开发模式联合开发模式是指开发商与其他相关的机构或者个人联合合作进行房地产项目的开发。
比如开发商与政府、房地产中介机构或其他企业进行合作,共同开发,分担风险和收益。
三、商品房预售模式商品房预售模式是指在房屋建设尚未完成之前,开发商通过向市场上预售房屋的方式融资。
这种模式可以有效地帮助开发商解决资金问题,同时也给购房者提供了更多选择的机会。
四、住宅小区规划模式住宅小区规划模式是指开发商在建设住宅小区时,根据地理、环境和人文因素进行规划,将房屋与公共设施、绿地、商业中心等有机地结合起来,为居民提供更加便捷舒适的生活环境。
商业地产模式是指开发商购置土地并建设商业综合体或商业写字楼,以满足不同行业的商业需求。
这种模式秉承着商业开发的理念,旨在为商家、企业和消费者提供便利的商业环境。
六、产业地产模式产业地产模式是指以工业园区或者产业园区为主导,发展相关产业,建设工业厂房、办公楼和配套设施。
这种模式具有较高的经济效益和投资回报率,并且可以有效地带动地区的产业发展。
七、旅游地产模式旅游地产模式是指开发商在旅游景区或者热门景点附近开发房地产项目。
这种模式充分利用了旅游资源,吸引游客和投资者,并通过旅游业的发展带动当地经济的繁荣。
八、老年地产模式老年地产模式是指开发和销售专门为老年人设计的房地产项目。
这些项目通常包括老年公寓、高级养老院和医疗保健设施,旨在为老年人提供舒适、安全和便利的居住环境。
九、长租公寓模式长租公寓模式是指开发商建设并管理长租公寓,向租客提供一定期限的租赁服务。
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开发商商业地产的开发模式
一、独立开发1、招拍挂方式 2、收购地产公司方式 3、与金融机构合作方式 4、买断物业方式说明土地进行过一级开发后,由北京市土地整理储备中心进行公示,并确定项目地块采用何种转让的一种方式全资收购或超过50%收购一家有土地或项目的房地产开发公司(三级房地产开发资质以上)与银行、投资公司、基金公司、海外资金进行土地或项目方面的全方面的合作一次性买断未竣工的楼宇或
已竣工的楼宇,进行全面包装后,出租或出售操作 1、到储备中心购买标书;2、由企业前期部、成本核算部、营销部、财务部进行标书的全方位编订;3、按照投标时间和开标时间准备相关的文件和资金;4、中标后交纳土地款并签署土地出让合同。
5、由投资部考察要收购的房地产公司,由前期部审核地产公司名下的项目;6、对地产公司名下的人员进行安排,财务进行审计;7、公司法人变更,股权变更8、运作公司名下地产项目。
9、选择合作伙伴,并由投资部进行考察;10、对实际需要合作的资金和模式进行确立;11、获得国家金融机构的审批后,进行全方位的合作。
12、未竣工的楼宇买断后,根据客户的需求整体包装出售;
13、已竣工的楼宇买断后,可出售也可长期持有它的物业,进行长期的投资。
实例 2007年11月27日金融街控股股份有限公司以83500万元竞得朝阳区大屯路224号住宅及代建公建项目用地的国有土地
使用权。
2006年1月19日万科以3.89亿元的代价收购北京市
朝阳区国资委持有的北京朝万中心的60%股权,斩获北京和东莞可开发土地面积73.62万平方米。
007年2月17日金地集团与荷兰金融机构ING集团旗下的ING房地产建立战略合作伙伴关系。
公司与ING 房地产设立并管理的ING基金合作投资金地天津格林世界项目的开发。
摩根士丹利携手上海盛融以富盛利投资咨询有限公司的名义买下价值4亿元的富力双子座TOWERⅡ;之后新加坡凯德置地买下中环世贸中心AB两栋写字楼;扬子基金并购远洋新干线D座酒店式公寓。
优势 1、土地已进行过一级开发,不需要开发商进行过多的人力、财力投入;2、土地项目的获得受其他因素影响的几率较小;3、开发商的资金投入和时间选择可根据自己的实际情况进行选择;
4、可选择联合竞标的方式。
5、不具备房地产开发资质的投资公司适合采用;
6、缺少资金而生存不下去的许多地产公司名下有许多优良的地产项目;
7、不需要到市场中与大的地产公司争夺土地项目,
8、可采取持续收购优良资产夸大资源和企业规模。
9、金融机构的资金实力会对房地产开发商起到保障作用;10、帮助区域地产商可以快速扩张,行成资金流;11、帮助地产商上市融资也起到了决定作用。
12、长线投资,长线收益,保证利润增长点;
13、持有物业的拥有权,形成规模效益后可打包上市。
劣势 1、受国家土地政策的影响;2、受土地位置和规模的影响;3、需要房地产开发资质,并连续开发地产项目3年以上。
4、人员问题和财务问题解决和审计,前期需要精力和时间;5、防止收购过程中的陷阱。
6、金融机构的伙伴选择比较苛刻;7、受国家的
金融政策影响比较大,特别是外资。
8、需要拥有大量的资金;9、需要拥有对房地产市场敏感的投资眼光;二、联合开发联合报建,共同出资一方出地,一方出资组建项目公司说明双方以共同名义通过公开出让方式或其他方式取得土地使用权,以双方共同名义取得土地使用证,即该权利为双方共同共有或按份共有,共同取得发改委的立项和规划部门出具的规划用地条件。
双方的合作基础是共同出资,共同管理,共同决策(或按出资比例)。
主要适用于一方为在计划经济年代拥有大量土地的国有企业,另一方是拥有资金和开发实力的房地产开发公司之间。
拥有土地的一方以其享有使用权的土地作为出资,不在投入任何资金,而资金的投入和前期手续的办理,以及整个项目的管理和施工建设全部由开发公司负责。
由合作双方作为公司股东,共同组建项目公司来完成某个项目的开发。
在合作开发协议中对开发模式、合作开发各方的投资回报的方式及风险的承担、资金监管、双方的权利与义务、违约责任等做出明确约定,尽量避免纠纷的产生。
操作 1、由投资部和前期部对合作公司及合作项目进行全方位的考察;2、按双方出资比例成立房地产公司并实施项目进度;3、双方协商派驻进场管理人员并共同决策相关事宜。
4、双方就实际土地规模和出资金额通过协商达成共识;5、土地方按照土地的规模作为实际出资,投资方完成项目的整体运作;6、双方最终按实际的出资比例进行利润分成。
7、公司投资部和前期部对双方合作事宜进行实质性研究和探讨8、按双方实际出资比例成立房地产项目公司并实施项目进度;9、双方就规划、设计、施工、营销
和物业管理按项目公司操作。
实例2007年7月24日北京北辰实业股份有限公司和北京城建投资发展股份有限公司联合竞拍,以92亿价格拍得长沙新河三角洲地块。
2005年11月10日中粮集团与万科集团将各公司的标牌齐齐插入广州科学城的地块上,此次合作是采取中粮拿地、万科开发、最后双方分利润的方式进行2007年12月3日绿景地产与佛山市瑞丰投资有限公司成立项目公司共同开发佛山市顺德区北滘镇三桂大道地块,并签署相关合作协议。
优势 1、体现优势品牌的强大效应,达到“双赢”的局面;2、发挥各自的人才优势、管理优势、资源优势等等;3、有利于增强项目抵御风险的能力;4、减少成本:时间成本;土地成本;资金成本;管理成本;经营成本;5、纳税(土地增值税)。
劣势 1、合作开发前期需要大量的准备工作,具有很多不确定性;2、双方就投资比例、人员配属、管理方法、资金监管等问题上都会影响项目的进程;3、某一方的独立品牌会大大弱化,初期会有些许的影响;。