深圳市公共租赁住房建设和运营之我见
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商 品住 房市 场 指 导 租金 标 准 的一 定 比例下 浮 确
府 投入 ， 建 设资 金来 源单 一 的问题 。
２ ． 公 租房 定价 体 系不完 善
现行 深圳 公 租房 定价 方 式不 够科 学 ， 定 价 系 统不 完善 ， 主要体 现 在缺 乏充 分 的数 据支 持 和科 学 的定 价 理论 上 。 在制 定公 租房 租 金 的实 际操 作 层面 ， 是按 照公 租 房项 目附近 普通 住 房市 场租 金 平 均 价 格 的 一 定 比例 下 浮 来 确 定 其租 金 的 。 因 此 ．深 圳 市 每 一个 公 租 房 项 目产 生一 个 租 金 标 准 。这 种 方式 在执 行 上简 单 ， 但 缺乏公 平 性 以及 未考 虑不 同群体 的收入水 平 。 在 深圳 受公 租 房保 障 的群 体 其 收入差 异 是较 大 的 （ 例 如 各级 人才 和
号） ， 对 公 租 房 的建 设 规 划 、 计划 、 房 源筹 集 、 配 租、 准人 、 退出、 监 督 管 理 等 活 动 进 行 了 明 确 规
务 委 员会 公告 （ 第 三 十七 号 ） 公 布 的《 深圳 市保 障 性住房条例 （ 修改稿 ） 》 第 １ ８条 ：保 障性 住 房 的
童墅； 型
Ｃ Ｈ Ｉ Ｎ Ａ Ｒ Ｅ Ａ Ｌ Ｅ Ｓ Ｔ Ａ Ｔ Ｅ
深圳 市公 共租赁住房建设和运 营之我见
王德 响 深 圳 市住 房 和 建设局
周 庆 北 京 大学 深圳研 究 生 院
公共租赁住房 （ 简 称公 租 房 ） 是 全 国保 障 性
住 房 的重要 组成 部 分 。 随着我 国公 租房 建设 规模
一
深 圳 市公 租 房经 过几 年 的发展 ， 已逐 渐成 为 深 圳保 障性 住 房 的重 要组 成部 分 ， 现有 公 租房 类 型主要 包括 ： 廉 租 住房 、 中低 收入 家庭 公租 房 、 人
才 公 租房 、 产业 配 套住 房 四 大类 型 。住 房 保 障对 象 涉及 到 深圳 市低 保 和 中低 收入 家庭 、 深 圳市 各
赁 住 房 管 理 办法 》 第 ｌ ９条 ： 市、 县 级 人 民政 府 住 房保 障 主管部 门应 当会 同有 关部 门 ， 按 照略低 于 同地 段住 房市 场 租金 水平 的原则 ， 确 定本 地 区 的 公 共 租赁 住房 租 金标 准 ， 报 本级 人 民政府 批准 后
圳 市 政府 发 布 了《 关 于进 一 步促 进 我市 住 房保 障 工作 的若 干意 见 》 （ 深府 ［ ２ ０ ０ ７ ］ ２ ６ ２号 ） ， 进一 步 明
级人才 、 产 业 职 工 和 外来 务 工 人 员 等 ， 体 现 了深
圳 市保 障性 住 房 的“ 广覆 盖 ” 特点 。 在公 租房 建设 方 面 ， 深圳 市 目前 主要 是采 取
、
深圳市公 租房建设和运营发展历史 和现状
２ ０ ０ ６年 ９月 ， 深 圳 市 政府 发 布 了《 深圳 市 住 房 建设 规 划 （ ２ ０ ０ ６ — ２ ０ １ ０ ） ） ） ， 正式 开 启 了深 圳市 公
为主” 向“ 租售并举” 的政 策 转 变 。 并 以解 决 深 圳 市 中低 收 入 户 籍 人 口和 符合 规 定 条 件 的非 户 籍 常住 人 口的住 房 保 障 为 目标 。２ ０ ０ ７年 １ ２月 ， 深
金 定 价 准则 主 要 有两 个 核 心依 据 。一个 是 ２ ０ １ ２ 年住 房 和城 乡建 设部 令第 ｌ １ 号公 布 的 《 公共 租
条例 》 ，首 次 以地方 立 法 的方 式 明确公 租房 的相
关 问题 。其 中 ， 将公 租 房定 义 为 由政府 提供 政 策
优惠 ， 限定 套 型 面 积 和 出租 价 格 ， 按 照 合 理 标 准 筹集 ． 面 向 中低 收 入住 房 困难 家庭 或单 身 居 民 出
租 的具 有保 障性 质 的住 房 。
租金 。 应 当与住 房 困难 群 体 的经 济承 受能 力相 适
２ ３
童墅 堡塞垒 监
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应， 在适 当考 虑 建设 成本 、 公 共配 套设 施 、 房屋 折 旧等 因素 的基 础 上 ， 按 照 同期 同区域 同类 型普 通
租房 的建 设 和运 营 ， 居 于全 国先行 先试 之 列 。此
政 府 直 接 建设 和基 于政 府 优 惠 政 策 的企 业 参 与 （ 投资 和参 建 ） 两 种模 式 ， 而发 展趋 势 值得 进一 步
研究。 在公 租房 定 价方 面 ． 目前 深圳 市 的Βιβλιοθήκη Baidu 租房 租
规 划 突 出 的创 新 思想 是 提 出 了住房 保 障 由 “ 以售
定。 至此 ， 正式 确 立 了深 圳 市 的公 租 房制度 。 ２ ０ １ ０ 年 ６月 ， 深 圳 市政 府 颁 布 了《 深 圳 市 保 障 性 住 房
的不 断 扩 大 ，其 开发 政 策 和定 价 等 问 题 成 为 政
府、 民众 、 研 究 人员 、 房地 产 开发 商 多方 面关 注 的 热 点 问题 。为此 ， ２ ０ １ ０年 财政 部 和 国家税 务总 局
确 了公 租 房 的保 障对 象 、保 障标 准 和 建 设 标 准
等 。２ ０ ０ ８年 １月 ， 深圳 市 政 府 又发 布 了《 深 圳 市
实施 。 另一个 是 ２ ０ １ １ 年 深圳 市人 民代表 大会 常
公 共租赁住 房管理暂 行办法》 （ 深 国房『 ２ ０ ０ ８ ］ ３ ６
内涵 复 杂 、 辐射和影响深远 ， 需 要 不 断 总 结 和 优 化 现有 的公 租 房建 设 和运 营准 则 ， 分 析 和借 鉴 国 际经验 ． 研 究 不 同公 租房 开 发政 策 和分 配 政策 涉 及 的关 键 问 题 ，提 出相 应 的解 决 思 路 和 实 施 方 法， 评估 其 社会 和 经济 影 响。
联 合颁 布 《 关 于支 持公 共 租赁 住 房建 设 和运 营 有 关 税 收优 惠 政 策 的通 知 （ 财税 『 ２ ０ １ ０ １ ８ ８号 ） 》 ， 以 确 保公 租 房 的低 成 本建 设 和运 营 。 理论 研 究 和各 地 区实 践 皆表 明 ，公 租 房建 设 和运 营 涉及 面广 、
府 投入 ， 建 设资 金来 源单 一 的问题 。
２ ． 公 租房 定价 体 系不完 善
现行 深圳 公 租房 定价 方 式不 够科 学 ， 定 价 系 统不 完善 ， 主要体 现 在缺 乏充 分 的数 据支 持 和科 学 的定 价 理论 上 。 在制 定公 租房 租 金 的实 际操 作 层面 ， 是按 照公 租 房项 目附近 普通 住 房市 场租 金 平 均 价 格 的 一 定 比例 下 浮 来 确 定 其租 金 的 。 因 此 ．深 圳 市 每 一个 公 租 房 项 目产 生一 个 租 金 标 准 。这 种 方式 在执 行 上简 单 ， 但 缺乏公 平 性 以及 未考 虑不 同群体 的收入水 平 。 在 深圳 受公 租 房保 障 的群 体 其 收入差 异 是较 大 的 （ 例 如 各级 人才 和
号） ， 对 公 租 房 的建 设 规 划 、 计划 、 房 源筹 集 、 配 租、 准人 、 退出、 监 督 管 理 等 活 动 进 行 了 明 确 规
务 委 员会 公告 （ 第 三 十七 号 ） 公 布 的《 深圳 市保 障 性住房条例 （ 修改稿 ） 》 第 １ ８条 ：保 障性 住 房 的
童墅； 型
Ｃ Ｈ Ｉ Ｎ Ａ Ｒ Ｅ Ａ Ｌ Ｅ Ｓ Ｔ Ａ Ｔ Ｅ
深圳 市公 共租赁住房建设和运 营之我见
王德 响 深 圳 市住 房 和 建设局
周 庆 北 京 大学 深圳研 究 生 院
公共租赁住房 （ 简 称公 租 房 ） 是 全 国保 障 性
住 房 的重要 组成 部 分 。 随着我 国公 租房 建设 规模
一
深 圳 市公 租 房经 过几 年 的发展 ， 已逐 渐成 为 深 圳保 障性 住 房 的重 要组 成部 分 ， 现有 公 租房 类 型主要 包括 ： 廉 租 住房 、 中低 收入 家庭 公租 房 、 人
才 公 租房 、 产业 配 套住 房 四 大类 型 。住 房 保 障对 象 涉及 到 深圳 市低 保 和 中低 收入 家庭 、 深 圳市 各
赁 住 房 管 理 办法 》 第 ｌ ９条 ： 市、 县 级 人 民政 府 住 房保 障 主管部 门应 当会 同有 关部 门 ， 按 照略低 于 同地 段住 房市 场 租金 水平 的原则 ， 确 定本 地 区 的 公 共 租赁 住房 租 金标 准 ， 报 本级 人 民政府 批准 后
圳 市 政府 发 布 了《 关 于进 一 步促 进 我市 住 房保 障 工作 的若 干意 见 》 （ 深府 ［ ２ ０ ０ ７ ］ ２ ６ ２号 ） ， 进一 步 明
级人才 、 产 业 职 工 和 外来 务 工 人 员 等 ， 体 现 了深
圳 市保 障性 住 房 的“ 广覆 盖 ” 特点 。 在公 租房 建设 方 面 ， 深圳 市 目前 主要 是采 取
、
深圳市公 租房建设和运营发展历史 和现状
２ ０ ０ ６年 ９月 ， 深 圳 市 政府 发 布 了《 深圳 市 住 房 建设 规 划 （ ２ ０ ０ ６ — ２ ０ １ ０ ） ） ） ， 正式 开 启 了深 圳市 公
为主” 向“ 租售并举” 的政 策 转 变 。 并 以解 决 深 圳 市 中低 收 入 户 籍 人 口和 符合 规 定 条 件 的非 户 籍 常住 人 口的住 房 保 障 为 目标 。２ ０ ０ ７年 １ ２月 ， 深
金 定 价 准则 主 要 有两 个 核 心依 据 。一个 是 ２ ０ １ ２ 年住 房 和城 乡建 设部 令第 ｌ １ 号公 布 的 《 公共 租
条例 》 ，首 次 以地方 立 法 的方 式 明确公 租房 的相
关 问题 。其 中 ， 将公 租 房定 义 为 由政府 提供 政 策
优惠 ， 限定 套 型 面 积 和 出租 价 格 ， 按 照 合 理 标 准 筹集 ． 面 向 中低 收 入住 房 困难 家庭 或单 身 居 民 出
租 的具 有保 障性 质 的住 房 。
租金 。 应 当与住 房 困难 群 体 的经 济承 受能 力相 适
２ ３
童墅 堡塞垒 监
Ｃ Ｈ Ｉ Ｎ Ａ Ｒ Ｅ Ａ Ｌ Ｅ Ｓ Ｔ Ａ Ｔ Ｅ
应， 在适 当考 虑 建设 成本 、 公 共配 套设 施 、 房屋 折 旧等 因素 的基 础 上 ， 按 照 同期 同区域 同类 型普 通
租房 的建 设 和运 营 ， 居 于全 国先行 先试 之 列 。此
政 府 直 接 建设 和基 于政 府 优 惠 政 策 的企 业 参 与 （ 投资 和参 建 ） 两 种模 式 ， 而发 展趋 势 值得 进一 步
研究。 在公 租房 定 价方 面 ． 目前 深圳 市 的Βιβλιοθήκη Baidu 租房 租
规 划 突 出 的创 新 思想 是 提 出 了住房 保 障 由 “ 以售
定。 至此 ， 正式 确 立 了深 圳 市 的公 租 房制度 。 ２ ０ １ ０ 年 ６月 ， 深 圳 市政 府 颁 布 了《 深 圳 市 保 障 性 住 房
的不 断 扩 大 ，其 开发 政 策 和定 价 等 问 题 成 为 政
府、 民众 、 研 究 人员 、 房地 产 开发 商 多方 面关 注 的 热 点 问题 。为此 ， ２ ０ １ ０年 财政 部 和 国家税 务总 局
确 了公 租 房 的保 障对 象 、保 障标 准 和 建 设 标 准
等 。２ ０ ０ ８年 １月 ， 深圳 市 政 府 又发 布 了《 深 圳 市
实施 。 另一个 是 ２ ０ １ １ 年 深圳 市人 民代表 大会 常
公 共租赁住 房管理暂 行办法》 （ 深 国房『 ２ ０ ０ ８ ］ ３ ６
内涵 复 杂 、 辐射和影响深远 ， 需 要 不 断 总 结 和 优 化 现有 的公 租 房建 设 和运 营准 则 ， 分 析 和借 鉴 国 际经验 ． 研 究 不 同公 租房 开 发政 策 和分 配 政策 涉 及 的关 键 问 题 ，提 出相 应 的解 决 思 路 和 实 施 方 法， 评估 其 社会 和 经济 影 响。
联 合颁 布 《 关 于支 持公 共 租赁 住 房建 设 和运 营 有 关 税 收优 惠 政 策 的通 知 （ 财税 『 ２ ０ １ ０ １ ８ ８号 ） 》 ， 以 确 保公 租 房 的低 成 本建 设 和运 营 。 理论 研 究 和各 地 区实 践 皆表 明 ，公 租 房建 设 和运 营 涉及 面广 、