安阳城市及房地产宏观信息分析

华强桑堤亚纳 建业森林半岛
第一居所为 新兴产业新区，配
主，靠近工 套不完善，存在心
作单位
理抗性
东区
距离城市较近，文 化行政新中心，升 值空间大
均价4000
私营业主 、公
务员，周边县 市顶级财富人 群
华富世家 京林中央公园 德宝国际名城
第一居所， 改善，资产 保值增值
行政文化新中心， 优势资源集中，区 域认知度高，发展 前景好，未来供给 量大
板块市场
安阳房地产市场依据城市功能分区及产业布局，自然形成五 个板块，各板块市场表现呈现较大差异
竞争格局
东区作为行政文化新中心，在各区域中认知度最高，客户导 入性较强，是安阳房地产开发的热点及领跑区域
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板块
核心价值
价格水平 客户来源
代表项目
置业特征
发展空间
铁西板块
重工主导、综合居 住区，配套成熟， 生活便利
2009年安阳城镇居民高低收入组家庭可支配收入比较
城市规模
城市人口规模较小，自然增长缓慢，属内生型需求；城市化 率低于40%，未来城市人口将扩容1.5倍，将刺激商品房需求
现有规模：截止2009年底，安 阳市区面积543.6平方公里，市区 人口103万
规划规模：2020年中心城区城 市人口150万人，城市建设用地为 149.9平方公里
安阳2005年以来GDP保持两位数增长
数据来源：安阳市统计局
产业结构 二产比例62%，重工化特征明显，财富聚集在冶炼、 能源及加工制造业等城市支柱产业人群手中
产业比重：安阳市二产比重占62% 绝对工业型城市，第三产业有待发展
支柱产业：冶金建材、装备制造、 煤化工、食品、纺织、电子信息、新 能源
居住规划：中心城区内部确定12个居住片区，公 共设施由文峰大道东西方向轴线，中华路和永明路 南北方向轴线构成“十字型”空间布局；城市绿地 系统形成“两脉、双环、线网、多园”的空间格局
功能定位
城市主要发展方向为向东、向南，拉大城市框架， 加快城市化进程，从而有力推动房地产开发进程
突出东部 提升北部 优化西部 协调南部
安阳城市及房地产宏观信息
城市宏观
经济水平
2009年GDP总量1155亿，城镇固定资产投资741亿 ，良好的经济发展水平将保障房地产的快速发展
安阳市2009年GDP总量1155亿，人均 GDP20322元，经济发展水平位居河南 省第8位
2008年以来，伴随着钢铁、煤矿等行 业的调整，安阳经济增长速度呈放缓趋 势，部分资金脱离钢铁能源等行业
2800-3200 安钢、电厂等 均价2900 地缘性客户
枫林水郡 富源运动城 香洲名郡
洹北板块
恒河北岸，环境较 好，城市低密住宅 发源地，配套一般
2500-2800 均价3000
北关区地缘性 ，少量市区客 户
洹上名门 榕树湾
中心区 板块
传统成熟区域，城 市配套完善
3500-4100 均价3900
市区及周边乡 镇、私营业主 、政府官员等
竣工面积 （万㎡）
销售面积 （万㎡）
销售金额 （亿元）
2007 26.98
327.15
135.02
125.01 148.28
27.27
2008
31.59
501.02
221.44
135.96 114.66
19.59
2009 39.13
699.1
296.05
142.82 154.52
30.71
数据来源：安阳市建委
未来几年，政府将极力推进城市化进程，人口规模将扩容 1.5倍，周边县市富豪“城市化”置业构成本项目一大购买 力
房地产市场研究
宏观市场
近年商品房年度供给面积130万方左右，2010年激增至595万 方；年度销售面积150万方左右，预计2011年商品房市场将 面临较大的供需矛盾
No.1 安阳市2008-2010年土地供给数据
财富结构：安阳城市产业结构决定了其城市财富很大一部分聚集在主冶金、制造、 煤化工等行业高管及其上下游产业链的私营业主，及政府部分相关利益权力公务员 手中 产业人群：二产主导决定其城市人群收入结构主要为工资型收入；第三产业不够 发达，说明城市中产阶层人数和力量相对薄弱
财富水平
城镇居民人均可支配收入14809元，城市财富差距 明显，将促进商品住宅市场的产品分化
类别
住宅用地
年份 商品房 （万方）
成交金额 （万元）
经适房 （万方）
2008 128.9
24913
2.8
2009 132.6
33730
113.7
2010
595
321386
68
宗数
2 23 25
商业用地
建面 （万方）
成交金额 （万元）
0.927
520
4.95
6227
157
80179
No.2 安阳市2007-2009年商品房市场表现 年份 完成投资 施工面积 新开工面积 （亿元） （万㎡） （万㎡）
收入：2009年安阳城镇居民人均可 支配收入14809元，比上年增长8.6%， 收入水平位居河南省前5位
消费：2009年城镇居民人均消费支 出9733元
财富分层：高收入户人均可支配 收入为24748元，其中工资性收入为 13054元，经营净收入为2933元， 财产性收入为1082元，转移性收入 为 9201元，分别是低收入组家庭的 2.4倍、13.6倍、7.4倍、4.6倍，差 距非常明显
聚焦区域
东区在售及预售项目呈现地块规模大、开发周期长的特点， 未来三年，住宅集中供应量巨大
2011
2012
预 建业森林半岛
售 恒大绿洲
项 紫薇壹号 目
义乌商贸城
16万，别墅、高层及小高 一期19.76万 总建面30万，分两期开发 约50万左右，中小户型为主
在 华富世家 售 德宝国际名城
80万方，住宅东区已售2/3 住宅35万方
新都城 上东国际
第一居所 刚需及刚改
靠内部产业人口支 撑，居住环境较差 ，未来发展空间受 限
第二居所 改善
旅游与居住综合区 ，便利性一般，区 域价值下滑
第一居所 商业中心，未来土
子女教育等
地供给主要以旧城 改造为主
开发区 板块
产业新城 科教集中
2800-3400 均价3100
高校教师、地 缘性产业人群
向东
向南
城市小结——
经济发展
GDP持续增长，但近两年伴随着钢铁等行业的调整，增速 放缓，城市经济处于转型中，但长期发展看好
产业结构 财富水平 城市规模
重工化特征明显，财富聚集在冶炼、能源及加工制造业等 产业人群手中，行业整顿，大量游资进入房产市场
城镇财富水平较高，贫富分化明显，将进一步加剧居住需 求的高低分化，并催生豪宅的诞生