安阳市房地产行业调查报告

一、安阳市房地产发展基本情况

1998年7月，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，明确提出要停止住房实物分配，中国房改向着市场化的方向迈进。安阳房地产行业从此进入较快发展阶段，企业数量、规模逐步扩大。安阳市房地产企业数量、年末从业人员、商品房屋销售面积、商品房屋销售额、投资额分别由1998年的48家、1081人、21.5万平方米、1.9亿元、1.4亿元增长到2013年的266家、9102人、399.4万平方米、127.2亿元、153.8亿元，分别增长了4.5倍、7.4倍、17.6倍、66.1倍、111.5倍。16年来安阳市商品房销售面积累计达到2673.8万平方米。




纵向看，安阳市房地产市场发展大体可分为三个阶段。

第一阶段：1998年-2003年，起步阶段。1998年房改文件出台，房地产业发展起步，但受亚洲金融危机影响，房产市场呈震荡上升态势。1998年商品房销售面积21.48万平方米，1999年回调至14.51万平方米，到2003年达到50万平方米，5年翻了一番多。

第二阶段：2004年-2007年，快速发展阶段。随着安阳市区划调整，城市框架拉大，城镇化率提高，加之受美国量化宽松货币政策影响，安阳市房地产进入快速发展轨道。商品房销售面积由2003年的50万平方米上升至2007年的229.79万平方米，4年翻了两番多。

第三阶段：2008年-2013年，高位大幅震荡阶段。2008年国际金融危机爆发，资本市场迅速下跌，安阳市商品房销售面积也由2007年的229.79万平方米下跌至2008年的190.8万平方米。但随后国家出台了四万亿投资拉动政策，安阳市房地产市场回暖并呈迅速攀升态势，商品房销售面积2011年比2008年翻了一番多，达到418.13万平方米。2012年安阳市民间融资问题爆发，商品房销售面积回调至337.8万平方米，2013年恢复至399.4平方米。

总的说来，过去的十几年是安阳市房地产发展的黄金时期，城市框架拉大，房屋质量提高，人口向城市集聚，房地产行业为拉动全市经济发展做出了重要贡献。

二、安阳市房地产发展预测

伴随着经济发展由快速扩张期转为艰难转型期，安阳市房地产行业经过十余年的快速发展后也由黄金发展时期转入到盘整阶段。安阳房地产市场具有城镇化水平不断提高、居民刚性需求不减等有利条件，同时面临着经济增长减缓、房产投资投机性需求减少、政策调控、城市承载能力较弱等不利因素影响。

1、刚性需求是房地产重要支撑

安阳每年净增户籍人口2万人，城镇化率年均提高1.5个百分点，这是房地产刚性需求的重要来源。处于婚嫁年龄阶段的年青人是刚性需求的主力军，其次是改善居住条件需求

。从农民进城调查结果看，有27.1%的受访者表示将来条件合适，会考虑到城镇买房。他们考虑的重点条件很明确，就是要有较高的收入。安阳市农民收入近年一直保持了两位数较快增长速度，2013年农民人均现金收入达到9669元，2014年将突破一万元，从发展趋势看，农民积累购房资本还是很有希望的。

2、经济减速制约房地产较快发展

2002年至2011年，安阳市经济总量迅速扩张，GDP增速保持两位数快速增长。2012年以后发展进入了艰难的转型期，进入一位数增长阶段。与之相对应，安阳市房地产市场也由快速扩张期转入较慢盘整期。

3、政策调控下房地产资金紧张

我国货币政策逐步由扩张转为稳健。金融货币政策对房地产行业的投资需求有着决定性意义，是决定房地产市场冷热的推动力。1997年亚洲金融危机之后，中国面临通缩压力，货币政策取向是增加货币供应量。2008年面对国际金融危机，国家实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，确定了进一步扩大内需、促进经济增长的措施。2012年以后我国开始实施稳健的货币政策，逐步收紧银根，遏制房价快速上扬，安阳房地产进入调整时期。

综合以上因素初步预计，未来几年内安阳市房地产市场将处于平缓发展阶段，火爆场面难以再现。

三、几点建议

1、聚集城市人气，增加常住人口

人气是当今城市繁荣发展的主动脉，一个城市集聚人气，流动人口和常住人口增加，自然就能集聚财气和商气，从而推动房地产健康有序发展。要提升城市环境质量，打造宜居宜业城市。环境是城市最直观的名片，良好的城市环境能增强市民对所居住城市的自豪感、责任感和归属感，起到集聚人气、凝聚人心、激发干劲的作用。要加大基础设施投资力度，改善城市居住硬环境，让城市更靓丽、更宜居。要以行政硬措施推进投资软环境的改善，让城市口碑更好，更宜业。要推动三产大发展，使城市充满活力。要营造富有安阳特色的休闲、娱乐环境，创造一个既有现代都市气息，又有生活情趣的城市。同时应注重引进规模大、实力强的大公司大集团进入第三产业，提升现有产业的规模、档次和水平，做大做强以餐饮、住宿、娱乐、文体、休闲为主的服务业，成为旅游业的主要配套产业，这是集聚人气、商气最直接、最有效的措施。

2、提高基础设施和保障水平，增强城镇承载能力

农民进城买房定居，城镇人口总量增加，对基础建设、公益设施和城镇服务等需要也会同步增加，可能会给城镇带来一定的压力，使城市生活在日常管理、生活秩序方面受到影响。所以

要不断完善城市基础设施、公益事业服务功能，增强城市承接和吸纳能力；增强城镇文化教育、医疗卫生、社会保障等方面的服务能力，满足不断增加的城镇人口的需求。同时要从政策方面消除农民进城购房的忧虑。不断深化户籍、医疗、教育、社会保障等制度改革，推进城乡一体化进程，免除农民进城的后顾之忧。

3、出台相关政策，促进空置房屋出租

安阳市近年来新建的小区空置房屋比例较大，造成了财富的巨大浪费。建议出台相关政策来促进空置房屋对外出租，促房屋空置成本上升，房租下降，促进安阳市房地产健康发展。