房开公司各个阶段涉及的印花税问题
房产开发公司销售合同印花税
随着我国房地产市场的蓬勃发展，房地产开发公司作为市场的主要参与者，其销售合同的签订和履行对市场的健康运行具有重要意义。
在合同签订过程中，印花税的缴纳是不可或缺的一环。
本文将对房产开发公司销售合同印花税的相关知识进行解析，并提供缴纳指南。
一、什么是房产开发公司销售合同印花税？房产开发公司销售合同印花税是指房地产开发公司因销售房屋、土地等不动产而签订的合同所应缴纳的税费。
根据我国《印花税暂行条例》的规定，印花税是对合同、凭证等法律文件所征收的一种税费，旨在规范市场秩序，促进交易公平。
二、房产开发公司销售合同印花税的税率1. 商品房销售合同：按所载金额的0.05%贴花。
2. 土地使用权出让合同：按所载金额的0.5%贴花。
3. 土地使用权转让合同：按所载金额的0.5%贴花。
4. 商品房预售合同：按所载金额的0.05%贴花。
三、房产开发公司销售合同印花税的缴纳指南1. 合同签订时缴纳：房产开发公司应在合同签订时，按照规定缴纳印花税。
2. 纳税义务人：房产开发公司作为销售合同的签订方，为印花税的纳税义务人。
3. 纳税地点：房产开发公司应在合同签订地或合同履行地的税务机关缴纳印花税。
4. 纳税申报：房产开发公司应在缴纳印花税后，向税务机关申报纳税。
5. 纳税凭证：房产开发公司应取得税务机关出具的印花税完税凭证，作为合同签订的合法依据。
四、房产开发公司销售合同印花税的优惠政策1. 减免：对于经济适用房、限价房等保障性住房项目，可按规定减免印花税。
2. 免税：对于土地使用权出让合同，在合同规定的期限内，可免征印花税。
五、房产开发公司销售合同印花税的注意事项1. 税率变动：房产开发公司应关注印花税税率的变动，确保按规定缴纳。
2. 合同金额准确：房产开发公司在签订合同时应确保合同金额准确，以免影响印花税的计算。
3. 纳税义务及时履行：房产开发公司应按时履行纳税义务，避免产生滞纳金。
总之，房产开发公司销售合同印花税是合同签订过程中必须缴纳的税费。
房地产开发各阶段涉及的主要税种及征税方法(详细)
房地产行业会计核算不向商业企业那么琐碎，但是涉及的税种很多，需要采取一定手段合理规避，它所涵盖的税种除生产销售及修理修配行业缴纳的流转税增值税外，基本包括了国家税法规定的所有税种。
房地产开发公司从取得土地使用权起至开发销售完毕期间各阶段应纳各税种及各税种应纳税额如何进行核算做详细阐述。
一、土地使用权取得阶段：需缴纳契税、印花税（还有政府相关部门收取的交易费等），但有时土地转让方转让时会要求拿净值，而把按照税法规定应由转让方承担的营业税及附加、土地增值税等也要求对方承担。
（1）契税：是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。
契税按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据，基本税率为3%。
应纳税额=房地产成交价格或评估价格×税率（2）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。
分为从价计税和从量计税两种。
应纳税额=合同金额×0.05%注：印花税的缴纳贯穿房地产行业的各阶段，公司成立缴纳注册资本金的印花税，立账时账本印花税、土地取得时缴纳土地转让合同印花税，开发阶段缴纳各工程承包合同、广告合同的印花税，以及销售阶缴纳产权转移凭证的印花税等。
二、取得土地使用权后至房屋销售并交付使用之日止，每年缴纳土地使用税。
土地使用税：城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。
年应纳税额=土地使用面积×单位税额三、预售阶段：需缴纳营业税及附加，预缴土地增值税、企业所得税。
（1）营业税：在中华人民共和国境内提供营业税条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人。
销售不动产应纳税额=纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用×5%（2）营业税附加税：城市维护建设税=营业税额×7%教育费附加=营业税额×3%（3）土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。
房地产设计和施工阶段涉及的各个税种分析
房地产设计和施工阶段涉及的各个税种分析设计施工阶段是开发商委托设计公司和建筑公司进行项目设计、建设的阶段。
该阶段是房地产开发的重要阶段。
该阶段主要涉及增值税、印花税、城镇土地使用税等。
一、增值税：施工阶段采购材料，劳务等，涉及增值税采购环节；二、印花税房地产开发阶段需要缴纳印花税的主要包括采购材料、建筑安装工程承包合同、建设工程勘察设计合同、借款合同、财产保险合同等合同。
材料购销合同税目，按按购销金额，万分之三税率贴花；建筑安装工程承包合同，按承包金额，万分之三税率贴花；建设工程勘察设计合同，按按收取的费用金额，万分之五的税率贴花；借款合同，按借款金额的万分之零点五贴花；财产保险合同：包括财产、责任、保证、信用等保险合同，按收取的保险费收入金额的千分之一税率贴花。
三、城镇土地使用税房地产开发企业设计、施工阶段的城镇土地使用税同取得土地阶段。
四、房产税〈关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定〉（财税地[1986]8号）规定：“凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。
但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。
”第十九条还明确：“纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。
纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。
”因此，施工期间不予征税的临时性建筑物必须同时满足两个条件：其一必须为基建工地服务，其二必须处于施工期间。
相反如果基建工程结束，临时性建筑物归基建单位使用，则须从基建单位使用的次月起缴纳房产税。
房产税(1)以房产税原值为计税依据，税率为1.2%。
计算公式为：房产税年应纳税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2(2)以租金收入为计税依据的，税率为12%。
新房地产开发各环节税收
房地产开发各环节税收政策详解：拿地阶段业务从事房地产开发的企业，应按规定向主管地方税务机关缴纳营业税、企业所得税、土地增值税、城市维护建设税、土地使用税、房产税、车船税、印花税、个人所得税、教育费附加等地方税收〔费〕。
同时房地产开发存在土地取得、前期规划、施工、销售、竣工等环节，各个环节的税收问题存在不同的侧重点，笔者以房地产开的各环节为线索，详解房地产企业的税收政策，以供纳税人参考。
一、拿地阶段房地产开发企业在工程开发前，通过各种途径获得国有土地使用权，涉及到的地方税种主要有：契税、耕地占用税、印花税、城镇土地使用税。
〔一〕契税1、直接取得国有土地使用权成为纳税义务人契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受单位和个人。
即境内土地使用权、房屋所有权发生转移时，承受的企业、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体、其他组织和个体经营者以及其他个人为契税的纳税人。
因此，房地产企业在工程开发前，通过各种方式直接取得国有土地使用权，必然发生权属转移，成为契税的纳税义务人。
2、征税范围?中华人民共和国契税暂行条例?〔国务院令第224号〕第二条规定可知，国有土地使用权出让、土地使用权转让，包括出售、赠与、和交换均属于转移土地权属的范畴。
?中华人民共和国契税暂行条例细那么?第八条规定，以下转移方式，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：以土地、房屋权属抵债或者作价投资、入股的；以获奖、预购、预付集资建房款或者转移无形资产方式承受土地、房屋权属的；建设工程转让时发生土地使用权转移的；以其他方式事实构成土地、房屋权属转移的。
因此，房地产企业通过出让、受让、抵债、接受投资、受赠等直接取得土地使用权，就属于契税的征税范围。
3、计税依据?财政部、国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复? 〔财税字[1998]96号〕第一条关于计税价格问题规定，根据?中华人民共和国契税暂行条例? 〔以下简称条例〕第四条第〔一〕款及?中华人民共和国契税暂行条例细那么? 〔以下简称细那么〕第九条的规定，土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据是成交价格，即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
房开公司各个阶段涉及的印花税问题
房地产开发各阶段涉税总结1、公司设立阶段纳税实务（1）项目公司成立时，与中介机构签订的验资鉴证服务协议，不属于“技术合同”税目征收范围，不缴纳印花税；（2）项目公司取得营业执照正本贴花时，应统一粘贴在其左下角花边框内，营业执照正本遗失申领或更换时，应重新贴花。
营业执照副本不贴花。
（3）记载股东投入资本金的资金账簿，以计入“实收资本”与“资本公积”科目的合计金额为计税依据，使用“营业账簿”税目自2018年5月1日起按万分之五税率减半征收印花税。
以后增加注册资本，对增加额部分在次年初计算贴花。
以后减少注册资本，不退还已缴纳的印花税。
其他账簿自2018年5月1日起免征印花税。
（4）项目公司资本公积转增实收资本，无需对资金账簿增贴花。
（5）项目公司签订的劳务/劳动用工合同不属于印花税征收范围。
（6）“权利许可证照”税目，仅指政府部门颁发的的房屋产权证、营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证。
项目公司其他各类证照均不贴花，具体包括但不限于银行开户许可证、项目开发资质证书、消防许可证等证照。
项目公司签订的商标权许可使用合同，不属于印花税征税范围。
2拿地环节印花税（1）项目公司通过招拍挂方式签订国有土地出让合同，按“产权转移书据”税目缴纳印花税，取得土地使用证时，按“权利许可证照”税目每证贴花5元。
项目公司与其他单位或者个人签订土地使用权转让合同，参照土地出让合同缴纳印花税。
（2）项目公司通过接受投资方式拥有土地，依“营业账簿”税目自2018年5月1日起按万分之五税率减半征收印花税，股权投资合作协议无需贴花。
取得土地使用证时按件贴花5元。
（3）项目公司通过“收购股权”方式拥有土地，按“产权转移书据”税目，按股权转让合同成交价格的万分之五贴花。
（4）通过“兼并分立”方式拥有土地，项目公司新启用资金账簿记载的资金。
•凡原已贴花的部分可不再贴花•未贴花的部分及以后新增加的资金按规定贴花•原拥有土地企业存续的，土地使用证不更换，不贴花•原拥有土地企业注销的，土地使用证更换，贴花5元3融资环节纳税实务（1）项目公司与金融机构签订的借款合同，按“借款合同”万分之零点五贴花。
房地产行业各环节涉税图解表
生命赐给我们，我们必须奉献生命，才能获得生命。
房地产行业各环节涉税图解表
希望是本无所谓有，无所谓无的。
这正如地上的路；其实地上本没有路，走的人多了，也便成了路。
希望是本无所谓有，无所谓无的。
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希望是本无所谓有，无所谓无的。
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房开购房合同印花税
房地产开发企业应缴纳的印花税：
1. 土地取得环节：房地产开发企业在取得土地时，需要对取得的土地、建筑工程、转让房产等行为缴纳印花税。
根据税法规定，印花税的税率为交易金额的万分之五。
2. 印花税的计算：假设某房地产开发企业取得一块土地，交易金额为1000万元，则应缴纳的印花税为1000万元× 0.0005 = 5000元。
3. 印花税的缴纳方式：房地产开发企业应在交易发生时，按照税法规定向税务机
关申报并缴纳印花税。
购房人应缴纳的印花税：
1. 购房合同签订环节：购房人在与房地产开发企业签订购房合同时，也需要缴纳
印花税。
2. 印花税的计算：购房合同印花税的税率通常为合同金额的万分之五。
3. 印花税的缴纳方式：购房人应在签订购房合同后，按照税法规定向税务机关申
报并缴纳印花税。
关于印花税的扣除问题：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《财政部国家税务总局
关于土地增值税一些具体问题规定的通知》，印花税属于与转让房地产有关的税金，可以在计算土地增值税时予以扣除。
总结：
房地产开发企业和购房人在房地产交易过程中，均需缴纳印花税。
房地产开发企业对取得的土地、建筑工程、转让房产等行为缴纳印花税，购房人在签订购房合同时缴纳印花税。
印花税属于与转让房地产有关的税金，可以在计算土地增值税时予以扣除。
会计干货之【纳税实务课堂】房地产开发企业印花税纳税实务解析
【tips】本文由梁志飞老师精心编辑整理，学知识，要抓紧！会计实务-【纳税实务课堂】房地产开发企业印花税纳
税实务解析
前两天有朋友通过公众号问了印花税的问题，今天我们讲解下印花税纳税实务。
房地产开发企业从企业设立到项目结束，各个阶段都需要缴纳印花税，下面对实务中常见问题进行讲解。
1.营业账簿
营业账簿指房地产开发企业记载开发经营活动的财务会计核算
账簿。
营业账簿按其反映内容的不同，可分为记载资金的账簿和其他账簿。
记载资金的账簿是指反映生产经营单位资本金数额增减变化的
账簿。
记载资金的账册应按营业账簿税目中的记载资金的账册，按照实收资本和资本公积的合计金额的0.5‰在账簿启用时贴花。
需要注意的是，记载资金的账簿计税依据是实收资本和资本公积合计，和注册资本没有关系，财务人员应该在实收资本或资本公积科目发生变化时缴纳印花税，而不是成立时按注册资本缴纳。
其他账簿是指除上述账簿以外的有关其他生产经营活动内容的
账簿，包括日记账簿和各明细分类账簿。
其他账簿适用定额税率，在启用时按件贴花，每件5元。
2.权利许可证照
根据国家税务局地方税管理司《关于对权力许可证照如何贴花问题的复函》（国税地函〔1991〕2号）规定，权利许可证照的征税范围仅指政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注。
房地产开发工作流程图各阶段涉及主要税种及征税方法
房地产开发工作流程图各阶段涉及的主要税种及征税方法房地产行业会计核算不向商业企业那么琐碎，但是涉及的税种很多，需要采取一定手段合理规避，它所涵盖的税种除生产销售及修理修配行业缴纳的流转税增值税外，基本包括了国家税法规定的所有税种。
房地产开发公司从取得土地使用权起至开发销售完毕期间各阶段应纳各税种及各税种应纳税额如何进行核算做详细阐述。
一、土地使用权取得阶段：需缴纳契税、印花税（还有政府相关部门收取的交易费等），但有时土地转让方转让时会要求拿净值，而把按照税法规定应由转让方承担的营业税及附加、土地增值税等也要求对方承担。
（1）契税：是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。
契税按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据，基本税率为4%。
应纳税额=房地产成交价格或评估价格×税率（2）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。
分为从价计税和从量计税两种。
应纳税额=合同金额×0.05%注：印花税的缴纳贯穿房地产行业的各阶段，公司成立缴纳注册资税、土地取得时缴纳土地转让合同印花税，开发阶段缴纳各工程承包合同、广告合同的印花税，以及销售阶缴纳产权转移凭证的印花税等。
二、取得土地使用权后至房屋销售并交付使用之日止，每年缴纳土地使用税。
土地使用税：城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。
年应纳税额=土地使用面积×单位税额三、预售阶段：需缴纳营业税及附加，预缴土地增值税、企业所得税。
（1）营业税：在中华人民共和国境内提供营业税条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人。
销售不动产应纳税额=纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用×5%（2）营业税附加税：城市维护建设税=营业税额×7%教育费附加=营业税额×3%（3）土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。
房开企业各阶段应纳税种及税率表
房开企业各阶段应纳税种及税率表一、企业设立阶段1、印花税(1) 权利许可证，包括房屋产权证、工商营业执照、土地使用证按件贴花5元。
(2) 营业账本，记载资金的账本按实收资本和资本公积的合计金额0.5‰贴花，其他账簿按件贴花5元。
(3) 产权转移书立，包括土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按所记载的金额0.5‰贴花。
2、契税(1) 接受以房屋等不动产出资，按照国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖或成交价款的3%--5%，适用税率缴纳契税。
(2) 以自有房产作股，投入本人独资经营的企业免征契税。
二、获取土地阶段3、印花税(1) 权利许可证，包括房屋产权证、工商营业执照、土地使用证、按件贴花5元。
(2) 产权转移书立包括土地使用权出让合同、土地使用权转让合同，按所载金额的5/万贴花。
4、契税取得土地使用权、按国有土地使用证出让、土地使用权出售、房屋买卖或成交价款的3%-5%，适用税率缴纳契税。
5、耕地占用税取得土地使用权，符合耕地条件的土地，按照实际占用耕地面积和适用税率一次性缴纳耕地占用税，不符合耕地条件的不缴纳。
三、开发建设阶段1、城镇土地使用税从取得红线图次月起，按实际占用的土地面积和定额税率计算缴纳。
2、印花税签订的各类合同按规定税率0.5‰至1‰计算贴花。
四、转让及销售阶段：1、增值税销售不动产转让土地使用权，一般纳税人适用一般计税方法的税率为11%，房地产老项目选择，适用简易计税方法的征收率为5%。
2、城市维护建设税按照增值税额7%或5%或1%缴纳，不动产所在地为市区的税率为7%，不动产所在地为县城城镇的税率为5%，不动产所在地不在市区，县城城镇的为1%。
3、教育附加税按照增值税税额3%缴纳。
4、地方教育费附加按增值税额的2%缴纳。
5、土地增值税(1) 在项目全部竣工、结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税。
(2) 待该项目全部竣工办理结算后进行清算，多退少补。
6、印花税房地产转让或销售合同、按商品房销售合同所记载金额0.5‰缴纳，广告合同按所载金额0.5‰贴花。
房地产税务流程
房地产税务流程在房地产领域，税务流程是一个复杂但至关重要的环节。
了解和掌握房地产税务流程，对于房地产开发商、投资者、购房者以及相关从业者来说都具有重要意义。
一、房地产开发环节的税务流程1、土地获取阶段在获取土地时，开发商需要缴纳契税。
契税的税率通常为3% 5%，具体税率根据当地政策而定。
此外，如果土地是以出让方式取得的，还可能需要缴纳土地出让金及相关税费。
2、规划设计与施工阶段在这个阶段，可能涉及到印花税。
例如，建筑工程勘察设计合同、建筑安装工程承包合同等都需要按照规定缴纳印花税。
3、预售阶段当房地产项目开始预售时，开发商需要预缴增值税、土地增值税和企业所得税。
增值税：按照预收款的一定比例预缴，一般为 3%。
土地增值税：根据当地规定的预征率预缴。
企业所得税：按照预计利润率计算应纳税所得额预缴。
二、房地产交易环节的税务流程1、买方税务对于购房者来说，主要涉及的税种是契税。
契税的税率根据购房面积和购房套数有所不同。
一般来说，首套房且面积在90 平方米以下的，契税税率为 1%；面积在 90 平方米以上的，税率为 15%。
二套房面积在 90 平方米以下的，契税税率为 1%；面积在 90 平方米以上的，税率为 2%。
如果是购买第三套及以上住房，契税税率通常为 3%。
2、卖方税务（1）增值税如果房屋持有时间未满 2 年出售，需要全额缴纳增值税；满 2 年的，则免征增值税。
（2）个人所得税如果出售的是满五年且是家庭唯一住房，可以免征个人所得税。
否则，需要按照规定缴纳个人所得税，通常有两种计算方式：一是按照房屋交易差价的 20%计算；二是按照房屋交易总额的 1% 2%计算。
（3）土地增值税对于非普通住宅或者商业房产的出售，可能需要缴纳土地增值税。
三、房地产持有环节的税务流程1、房产税目前，房产税在部分城市试点征收。
对于拥有多套房产或者超大面积的房产，可能需要按照规定缴纳房产税。
2、城镇土地使用税使用城镇土地的单位和个人，需要按照土地面积和规定的税额标准缴纳城镇土地使用税。
房开企业不同环节的涉税分析
房开企业不同环节的涉税分析1. 引言1.1 房开企业不同环节的涉税分析房地产开发企业是指专业从事房地产项目的开发、建设、销售和管理的企业，在整个房地产开发过程中涉及到诸多税费。
从土地购置、开发建设、销售与出租到资金运作等各个环节，都存在着各种税费相关问题。
在土地购置环节，房地产开发企业需要缴纳土地增值税、城市维护建设税等相关税费。
而在开发建设环节，企业则需要纳税地方教育附加、房地产税等税费。
在销售与出租环节，房地产开发企业还需要缴纳契税、企业所得税等相关税费。
而资金运作环节也面临着利息、汇兑损失等税费问题。
为了降低税务成本、规避税务风险，房地产开发企业需要注重税务合规及风险防范。
合理规划税务策略、优化税务结构，持续改进税务管理水平，对于提高企业的竞争力和盈利能力至关重要。
只有深入了解不同环节的税费政策，合理利用税收优惠政策，企业才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
税务管理是房地产开发企业发展不可忽视的重要环节，只有做好税务工作，企业才能稳步发展、长期可持续。
2. 正文在房地产开发企业的经营过程中，土地购置环节是一个重要的税费支出环节。
在土地购置环节中，房地产开发企业需要承担多项税费，包括土地增值税、土地出让金、土地使用税等。
土地增值税是土地购置环节中最重要的税费之一。
根据国家相关法规，开发企业在购买土地后需根据土地转让价格支付土地增值税。
土地增值税的税率一般为5%，但具体税率可能会根据不同地区和政策进行调整。
土地增值税的计算是企业必须重点关注的事项，因为计算错误可能导致企业财务成本的增加。
土地出让金也是土地购置环节中不可忽视的税费。
土地出让金是政府为了将土地转让给企业而收取的费用，其数额一般按照土地的估值来确定。
房地产开发企业必须根据土地出让金的金额来进行支付，并需要留意政府相关政策的变化，以避免不必要的风险。
土地使用税也是房地产开发企业在土地购置环节中需要缴纳的税费之一。
土地使用税是根据土地的使用年限和面积来确定的税费，其税率一般为每年土地面积的一定比例。
房地产企业涉及的主要税种分析
房地产企业涉及的主要税种分析房地产企业涉及多个纳税环节，与其他行业相比，房地产行业的税负较重。
如表1所示：表1 房地产企业涉及的主要税种1.营业税所谓营业税，是指对有偿提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人，就其营业收入额征收的一种税。
对于房地产开发商来说，项目建设阶段、房产销售阶段需要根据营业额缴纳营业税。
纳税人转让土地使用权或销售不动产时，要按照营业额和规定的税率计算应纳税额，计算公式如下：应纳税额＝营业额×税率纳税人转让土地使用权或者销售不动产时，如果采用的是预收款方式，其纳税义务发生的时间为收到预收款的当天。
纳税人转让、出租土地使用权时，应向土地所在地的主管税务机关申报纳税；纳税人销售、出租不动产时，应向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。
2.土地增值税所谓土地增值税，是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。
土地增值税的计算公式为：应纳土地增值税＝土地增值额×适用税率－速算扣除额×速算扣除率土地增值额＝转让房地产总收入－扣除项目金额其中，“转让房地产总收入”即为房地产企业转让房地产时取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
“扣除项目”分为开发房产之前取得的土地价值、开发房产项目需要发生的开发支出、开发费用，此外还包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。
对于房地产行业来说，国家规定土地开发成本和购置土地费用两项合计可以加计扣除20%。
用转让房地产总收入减去扣除项目金额可以得出土地增值额，增值额占扣除项目金额的比例可以决定速算扣除率和适用的税率，如表2所示：表2 土地增值税税率表需要注意的是，国家规定，如果房地产开发商建造普通标准住宅出售时，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
由于房地产开发的周期较长，土地增值税的计算又比较烦琐，为了简化计算，有些地方税务局采取按期预征、汇算清缴的办法，即按当期取得的售房收入依照预征率计算征收，项目完工后清算，多退少补。
房地产业各环节涉税风险点汇总，涉税风险大，慎重！
房地产业各环节涉税风险点汇总，涉税风险大，慎重！资金密集型行业中，房地产企业由于开发项目多、经营环节多、开发周期长和涉及税种多，相关的税务风险相应较多。
一些税务风险很具有行业普遍性。
近期，某地税局发布了房企常见10项涉税风险点分享给大家，各企业注意自查！风险提示1签订合同未申报缴纳印花税风险描述：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）第一条规定，在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，应当按照本条例规定缴纳印花税。
房地产企业签订土地出让或转让、规划设计、建筑施工等合同较多，容易忽略合同印花税申报。
风险防控建议：纳税人在经营过程中签订合同，及时申报缴纳应税凭证对应的印花税。
由于印花税征税范围较广、税目较多，纳税人需要事前准确掌握相关法规条例，避免出现税款滞纳风险。
风险提示2超限额列支预提费用风险描述：根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第三十二条规定，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。
部分纳税人在预提费用时由于不熟悉政策，预提费用可能忽略总金额10%比例的限制，导致当年企业所得税汇算清缴多列支成本。
风险防控建议：房地产企业应准确把握政策规定，侧重注意税收法规规定的预提比例上限。
对于出包工程而言，发票不源足金额预提费用不能超过出包合同总金额的10%，同时也要注意在政策允许的费用范围内预提。
政策中已以列举的方式作出明确规定，只有出包工程、公共配套设施、报批报建费用和物业完善费用才可预提，切勿超范围列支预提费用。
风险提示3违规扣除利息支出风险描述：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十八条规定，房地产企业支付的利息，超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的部分，不得在企业所得税前扣除。
但实际业务中，部分纳税人通过非金融企业进行贷款融资，其较一般金融企业同期同类利率高，在不熟悉政策情况下全额列支利息成本。
房开企业销售合同印花税率
一、房开企业销售合同印花税率的内涵
房开企业销售合同印花税率是指房开企业在销售商品房时，按照合同金额的一定比例缴纳的印花税。
印花税是一种行为税，根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，印花税的征税对象为在中国境内书立、领受规定的经济凭证的单位和个人。
二、房开企业销售合同印花税率的计算方法
房开企业销售合同印花税率的计算方法如下：
1. 确定计税依据：房开企业销售合同印花税的计税依据为销售合同金额。
2. 确定税率：根据《财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）文件规定，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，税率为0.05%。
3. 计算应纳税额：应纳税额 = 计税依据× 税率。
例如，某房开企业销售一套价值100万元的商品房，则应缴纳的印花税为：100万元× 0.05% = 500元。
三、相关政策
1. 《财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）文件规定，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。
2. 《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，印花税的征税对象为在中国境内书立、领受规定的经济凭证的单位和个人。
3. 房地产开发企业销售未完工开发产品的，应按照国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定，计提企业所得税。
四、总结
房开企业销售合同印花税率是房地产交易中一个重要的税费项目，对于规范房地产市场、保障国家财政收入具有重要意义。
房开企业在销售商品房时，应按照相关规定计算和缴纳印花税，以确保自身合法权益。
同时，相关部门也应加强对房开企业销售合同印花税的征管，确保税收政策的落实。
房地产开发各个环节印花税汇总表
更换新的重新贴花
权利证照：营业执照土地证商标注册证专利证房屋产权5元
实收资本纳税
按实际缴纳的资本金计算印花税（不按认 Nhomakorabea制）（含资本公积）
无需纳税
拆迁补偿协议不属于印花税纳税范围
产权转移书据
土地转让合同
投资融资阶段
借款合同
银行借款合同贴花
无需纳税
企业与个人、企业与企业之间借款合同不需要
企业与小额贷公司合同不需要
需要纳税
技术合同
加工承揽合同
建筑安装合同
建设工程勘察设计合同
购销合同
货物运输合同
营销阶段
需要纳税
商品房销售合同产权转移数据贴花
财产租赁合同
财产保险合同
房地产开发公司开发环节涉及印花税
企业与银行的委托贷款合同不需要
小型微利企业与银行的借款合同
土地购置阶段
产权转移书据
签订合同产生纳税义务，不可以分期支付印花税
施工阶段
无需纳税
法律会计 税务 审计咨询；工程造价咨询；桩基检测技术咨询、资产评估合同等咨询类无需纳税
工程委托监理合同商品房委托销售合同 人防工程施工图审查合同等代理类合同无需纳税
房地产开发企业印花税税率一览表
房地产开发企业印花税税率一览表房地产开发企业印花税税率一览表
⒈印花税概述
⑴印花税的定义
⑵印花税适用范围
⑶印花税的计算方式
⒉房地产开发企业印花税税率
⑴销售合同
⑵租赁合同
⑶购房补贴合同
⑷委托代理合同
⑸赠与合同
⑹股权转让合同
⑺财产捐赠合同
⑻财产交换合同
⑼异议申立合同
⒊印花税的申报和缴纳
⑴印花税申报的时间要求
⑵印花税申报的方式
⑶印花税的缴纳事项
⒋附录
⑴相关法律法规
⑵样例合同
⑶印花税申报表格
本文档涉及附件：
⒈相关法律法规
⒉样例合同
⒊印花税申报表格
本文所涉及的法律名词及注释：
⒈印花税：根据国家法律规定，针对特定的合同或交易行为所收取的税费，用于税收征收和管理。
⒉销售合同：指卖方将房地产交付给买方并获取对应的报酬的合同。
⒊租赁合同：指出租方将房地产出租给承租方并获取对应的租金的合同。
⒋购房补贴合同：指或相关机构向购房者提供补贴的合同。
⒌委托代理合同：指委托方将房地产代理给代理方出租、销售或管理等行为的合同。
⒍赠与合同：指出让方无偿将房地产赠与受让方的合同。
⒎股权转让合同：指股东将其持有的房地产开发企业的股权转让给另一方的合同。
⒏财产捐赠合同：指出让方将房地产捐赠给受让方的合同。
⒐财产交换合同：指双方协商，将各自的房地产进行交换的合同。
⒑异议申立合同：指当事人对征收机关关于印花税的认定结果有异议时，向有关机关提出申请的合同。
房开企业竣工销售阶段涉及的各个税种分析
房开企业竣工销售阶段涉及的各个税种分析房地产企业竣工销售阶段一般发生以下事项：开发产品已达到交付条件，房地产企业向业主交付房产，财务处理上结转销售收入和销售成本；与施工方进行竣工结算，房地产企业确认竣工结算报告后，向施工方支付工程结算价款。
此时，一般开发项目的开发成本基本可以确认。
房地产开发商在项目竣工销售环节，涉及到的地方税种主要有：增值税、企业所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税等。
、完工销售阶段增值税二、印花税、城镇土地使用税四、房产税五、土地增值税六、企业所得税四（1）、计税成本的核算一）计税成本对象的确定原则房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31 号）规定：成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。
其确认原则包括以下六项：1可否销售原则。
开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
2分类归集原则。
对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。
3功能区分原则。
开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。
4定价差异原则。
开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。
5成本差异原则。
开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。
6权益区分原则。
开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
此外，企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。
利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
四（二）计税成本的内容国税发[2009]31 号为房地产企业的计税成本主要归类为以下六类：1土地征用费及拆迁补偿费。
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房地产开发各阶段涉税总结1、公司设立阶段纳税实务
(1)项目公司成立时，与中介机构签订的验资鉴证服务协
议，不属于“技术合同”税目征收范围，不缴纳印花税;
(2)项目公司取得营业执照正本贴花时，应统一粘贴在其
左下角花边框内，营业执照正本遗失申领或更换时，应重新贴花。
营
业执照副本不贴花。
(3)记载股东投入资本金
的资金账簿，以计入“实收资本
和“资本公积”科目的合计金额为计税依据，使用“营业账簿”税目自2018年5月1日起按万分之五税率减半征收印花税。
以后增加注册资本，对增加额部分在次年初计算贴花。
以后减少注册资本，不退还已缴纳的印花税。
其他账簿自2018年5月
1日起免征印花税。
(4)项目公司资本公积转增实收资本，无需对资金账簿增贴
花。
(5)项目公司签订的劳务/劳动用工合同不
属于印花税征收范围。
(6)“权利许可证照”税目，仅指政府部门颁发的的房屋产
权证、营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证。
项目公司其他各类证照均不贴花，具体包括但不限于银行开户许可证、项目开发资质证书、消防许可证等证照。
项
目公司签订的商标权许可使用合同，不属于印花税征税范围。
2拿地环节印花税
(1 )项目公司通过招拍挂方式签订国有土地出让合同，按
“产权转移书据”税目缴纳印花税，取得土地使用证时，按
“权利许可证照”税目每证贴花5元。
项目公司与其他单位或者个人签订土地使用权转让合同，参照土地出让合同缴纳印花税。
(2 )项目公司通过接受投资方式拥有土地，依“营业账簿”
税目自2018年5月1日起按万分之五税率减半征收印花
税，股权投资合作协议无需贴花。
取得土地使用证时按件
贴花5元。
(3)项目公司通过“收购股权”方式拥有土地，按“产权转移书据”税目，按股权转让合同成交价格的万分之五贴花。
(4)通过“兼并分立”方式拥有土地，项目公司新启用资金账簿记载的资金。
凡原已贴花的部分可不再贴花未贴花的部分及以后新增加的资金按规定贴花原拥有土地企业存续的，土地使用证不更换，不贴花原拥有土地企业注销的，土地使用证更换，贴花3融资环节纳税实务
(1)项目公司与金融机构签订的借款合同，按“借款合同”万分之零点五贴花。
项目公司若因无力偿还借款而将抵押
的不动产转移给贷款方，按“产权转移书据”贴花。
(2)项目公司与金融机构签订的流动资金周转性借款合同，按合同规定的最高借款限额计税。
合同签订以后，只要在限额内随借随还，不再签新合同的，不另行贴花。
(3)项目公司之间、项目公司与个人之间签订的借款合同不贴花。
(4 )项目公司与信托公司签订的借款合同，按“借款合同”
税目贴花，项目公司与私募基金签订的借款合同，不贴花。
(5)保理合同不属于印花税应税列举范畴，不需要缴纳印花税。
(6)项目公司签订的融资租赁合同，应按照其所载明的租
金总额依照“借款合同”税目征收印花税。
4施工环节纳税实务
(1 )项目公司签订的测绘合同，适用“加工承揽合同”税目，按测绘费用的万分之五贴花。
(2)项目公司与勘探设计院签订的勘探、设计合同及境外
设计公司签订的设计合同，适用“建筑工程勘探设计合同” 税目，按万分之五贴花，境外设计费项目公司无扣缴印花税法定义务。
(3)项目公司与检测机构签订的合同，是以常规手段进行标准化测试不属于技术服务合同，不缴纳印花税。
如工程监理、环境监测、消防检测等。
(4)项目公司与建筑公司签订的建筑、安装、装饰、其他
工程合同，适用“建筑安装工程承包合同”税目，按万分之三贴花。
(5)若购销合同单独列明增值税的，以不含税购销金额作为印花税计税基数。
(6)项目公司与供电公司签订的供电协议，不缴纳印花税。
(7)电梯维修合同，按“加工承揽合同”缴纳印花税。
(8)因工程内容变更签订的补充协议，若不涉及合同金额无需缴纳印花税，若涉及增加合同金额，则仅针对增加部分缴纳印花税。
工程竣工结算后增减的结算金额，不再补缴或退还印花税。
(9)应税合同签约主体发生变更，应重新申报缴纳印花税。
(10 )项目公司与中介机构签订的工程造价咨询服务合同，不征收印花税。
5销售环节纳税实务
(1)项目公司签订的媒体广告、户外广告和印刷合同，适
用“加工承揽合同”税目，按万分之五贴花。
(2 )项目公司与其他公司签订的租赁合同，适用“租赁合同”税目，按千分之一贴花。
项目公司与个人签订住房租赁
合同，个人暂免缴纳印花税。
租金贴花金额小于1角免贴花，大于1角小于1元按1元贴花。
(3)项目公司与业务签订的商品房预售/销售合同，适用
“产权转移书据”税目，按万分之五税率贴花，因面积差异项目公司补收楼款或退款，不需要再补交或退还印花税。
如发生业务退房，项目公司不能申请退还印花税，也不能
抵扣其他销售合同产生的印花税。
(4)个人销售或购买住房暂免征收印花税，但取得房屋产权证时按“权利许可证照”税目缴纳印花税。
印花税是行为税，合同一旦签订，不管执行没执行，均需按规定申报印花税，合同提前终止印花税不能申请退税。
如客户退房，不可抵减其他正常合同应申报缴纳的印花税。
未列入印花税列举范围的凭证不征收印花税，比如常见的以下合同不需缴纳印花税:
(1 )项目公司与非金融机构或个人之间签订的借款合同;
(2)电网与项目公司签订的用电合同;
(3)委托代理合同(如委托房屋鉴定合同、房屋代销合同、设计代理合同等)；
(4)物业管理服务合同;
(5)股权投资合作协议，股权转让框架协议;
(6)会计、审计、税务、资产评估合同及法律顾问合同等
(如审计业务约定书、税务鉴证业务约定书)；
(7)培训合同;
(8 )工程监理合同;
(9)供应商承诺书，年度采购框架协议;
(10 )保安服务合同;
(11 )日常清洁绿化合同;
(12 )建筑工程招标合同，工程造价咨询合同。
技术合同包含技术开发、技术转让、技术咨询、技术服务合同，房地产项目公司通常不存在按“技术合同”税目缴纳印花税。