家居建材市场可行性实施报告

X

家居建材广场

[X]

项

目

可

研

报

告

二〇一三年三月

目录

X印象及要点提炼

【第一部分·X市整体环境分析】

一、城市概况

二、X城市规划

【第二部分·X市场调查与分析】

一、调查目的

二、调查方式

三、X市家居建材市场调查与分析

四、X市重要商业市场调查与分析

五、X市房地产市场调研与分析

六、X市周边县市房地产市场调查与分析【第三部分·项目资源分析】

一、项目概况

二、项目环境分析

三、项目研判（SWOT分析）

四、综合评估

【第四部分·项目定位分析】

一、定位依据

二、定位原则

三、主题定位分析

四、项目功能定位

五、业态定位

六、档次定位分析

七、辐射定位分析

【第五部分·价格定位分析】

一、结合周边住宅与商铺价格比例定价分析

二、结合项目性质定价分析

【第六部分·客群定位分析】

一、当地投资客

二、异地投资客

【第七部分·媒体投放】

一、媒体选择

二、售楼处选择

三、口碑传播

四、渠道销售

【结语】

X印象及要点提炼

衣

X市民穿着较为朴素，品牌选择以中低端为主。

食

实物以麻辣为主，但是辣度可以接受，普通饭馆一餐按4菜1汤计算70元左右。

住

X政府出台政策限制房价不得超过5000元/㎡，建筑形式多以33层塔楼，2梯6户，80—100㎡二至三居，不很注重朝向问题，政府限高，楼高不得超过100米，所以X最高住宅33层。X市住宅供不应求，开发项目不多，体量不大，多以当地居民购买为主，城北老城区住宅比城南新城区住宅普遍低500元/㎡左右。

由于开发项目较少，所以X市二手房交易红火，遍地二手房中介。商场较少，现有的有重百和美好家园两个。可投资底商项目少，开发商多自持，二手房市场流通的商铺不多见。目前大型商业项目有恒大中天国际和X国际商业中心两个，其中X国际商业中心项目商铺未对外销售，7月份开始销售。而恒大中天国际项目作为目前唯一的在售商业项目，也已基本售罄，目前只余部分面积较大、总价较高商铺。X下辖各区县房价平均比X市房价低500—800元/㎡。售楼处装修下大力度，面积较大，装修奢华。

行

作为一个常驻人口30万左右的城市，出租车只有400余量，街面能见到的不超过100辆，很难打到车，打到也是拼车，一条线路拉几批乘客，电动三轮车较多。

X地区建设排行榜

无论是从城市建设还是开发体量、房价，以及品牌认可度和可持续发展情况看，个人认为应是下列排行顺序：

X市>邻水县>岳池县>武胜县>X区>华蓥市

竞争对手

X市已知竞争对手为：“X国际商业中心”，今年7月份左右对外销售，30㎡左右，7000—30000元/㎡的价格，13万㎡的商业体量，势必会对投资客户进行分流。

X市未知竞争对手为：我项目所在地块对面一块150亩左右的土地被川渝集团拍得，准备开发做建材市场，应引起高度重视。

X市外同类型竞争对手：岳池“亿联建材家居五金城”，同质化的产品，项目将于6月份投放市场，势必对招商和销售带来影响，对经营和投资客户都会进行分流，应引起高度重视。

X市外不同类型竞争对手：岳池“天羿荣耀城”的产权式酒店项目，5万平米的体量，15—18%的回报率，会对投资客户进行分流，应引起关注。

【第一部分·X市整体环境分析】

一、城市概况

（1）城市简介

X市位于东部，面积6344平方公里，辖X区、岳池县、武胜县、邻水县及华蓥市。总人口426.47万，市区人口47万。人口密度较大在全省21个州市里排名第6位，约534人/平方公里。

X市位于东部，面积6344平方公里。1998年7月国务院撤销X 地区设立的地级市，辖X区、前锋区、岳池县、武胜县、邻水县及华蓥市。市人民政府驻X区广福镇。总人口470万。北宋开宝二年（969）取“广土安辑”之意设X军，为历代建制之始。X人文荟萃，英才辈出，养育了世纪伟人邓小平同志。自然风景和人文胜迹独具特色。农业物产丰富，盛产粮、油、猪、茧、果，素有"金X（玉米），银岳池（大米），红武胜（高粱）"的美誉，是全国商品粮生产基地，瘦肉型生猪基地和丝绸之乡。矿产资源较多，有煤、铁、盐、石灰石、石英砂、天然气、石油、石膏矿、铝矾土、矿泉水等二十多种矿藏，贮量大，品位高。交通便捷畅达，襄渝铁路纵贯全市，210、212、318国道，203、304省道纵横全境，县、乡村公路纵横交错，四通八达，X 火车站是川东北重要的物资集散地，嘉陵江、渠江连接长江黄金水道，广渝高速公路正在加紧建设。

（2）自然条件

X市地处中亚热带湿润季风气候区，气候温暖，热量充足，雨量丰沛，空气湿度大，日照少，霜期短，风力大。年平均气温16℃,最冷月（1月）平均气温3℃，最热月（7月）平均气温27℃。多年大

于或等于10℃以上的年积温5600℃，无霜期306-328天。年平均降水量1200毫米，43%的降水量集中于作物生长旺盛的夏季。多年平均径流系数0.48，即降水量的48%汇入河川，52%为土壤吸收和植物蒸腾所消耗。终年植物繁茂，且无季节性河流。

已探明或已发现的矿藏有煤、天然气、岩盐、石灰石、耐火粘土、菱铁矿、钒钛矿、铝土矿、锂、铍、锗、铬、硼、油页岩、白云石、硅石、冰洲石、磷矿、含钾岩石、石膏、石英砂、玄武岩、辉绿岩、矿泉水、硫铁矿、沙金等三十余种。其中原煤蕴藏量7亿吨，是华蓥山煤田的富集区；岩盐层厚160－200米，蕴藏量约1000亿吨；石灰岩分布800余平方公里，层厚20－200米；天然气蕴藏量颇丰，年开采量7亿立方米。

（3）交通区位

X是西部第一个县县通高速公路的地级市,国家高速G42沪蓉高速(南(充）广（安）、广(安)邻(水)、邻（水）垫（江）段)、G65包茂高速（渝邻（水）达（州）段）、G75兰海高速（渝武（胜）南（充）段）竣工通车，经沪蓉高速公路至250公里，经包茂高速到110公里，以X为中心的公路骨架正在形成。襄渝铁路纵贯全境，嘉陵江、渠江水流连接长江，均可通航。

（4）经济建设

一、2012年全年实现生产总值766亿元，比上年增长14%；地方公共财政收入32.8亿元，增长18.1%；全社会固定资产投资完成524.1亿元，增长23.3%；社会消费品零售总额254.4亿元，增长16%。