几类常见的房地产相邻权

几类常见的房地产相邻权

我国1986年4月12日通过的《民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通风、采光等方面的相邻关系。”这是我国立法关于房地产相邻关系和相邻权的原则性规定，也是各类房地产相邻权的基本法律依据。随后，1988年1月26日了高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第97-103条对各类相邻关系问题相应作了较为详细的司法解释。此外，其他一些法律法规对此也有所规定，如1982年6月4日城乡建设环境保护部发布的《城镇个人建造住宅管理办法》第6条，1988年1月21日通过的《中华人民共和国水法》第12、13、20、42、44条以及1989年11月21日建设部发布的《城市异产毗连房屋管理规定》等。

根据上述法律、法规和有关政策，我国现实生活中主要有四个方面的房地产相邻权：一是相邻土地关系中的相邻权，如邻地通行权、临时施工占用邻地权、铺设管线通过邻地权等；二是相邻房屋关系中的相邻权，如相邻共墙=城市异产毗连关系中的权利；三是相邻水流关系中的相邻权，如相邻用水、截水、排水、流水、滴水关系中的权利；四是相邻环保、防险关系中的相邻权，如相邻排放“三废”及其他污染物、噪音、恶气等关系中的权利。后两个方面相邻权裨上是前两个方面相邻权的特殊形态。此外，有些房地产相邻权可能同时涉及到土地、房屋、水流、环保中两个以上方面，这里就不一一详述。下面就几类常见的房地产相邻权进行分析：

（一）通行、通道相邻权

对此除《民法通则》第83条有原则规定外，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（下文简称最高法院意见）第100条进一步规定：“一方必须在相邻一方使用的土地上通行的，应当予以准许；因此造成损失的，应当给予适当补偿”。第101条又规定：“对于一方所有或者使用的建筑物范围内历史形成的必经通道，所有权人或使用权人不得堵塞。因堵塞影响他人生产生活，他人要求排除妨碍或者恢复原状的，应当予以支持。但有条件另开通的，也可以另开通道。”

关于相邻通行权，应注意两点：（1）相邻通行权的主张必须以确有必要为前提。也就是说，只有在相邻一方的土地或房屋由于自然条件或其他原因限制，而处于相邻他方所有或使用的土地或房屋包围之中，致使其不通过他方土地或房屋就不能通行的情况下，相邻方才能主张其行使相邻权。如果除经由该土地或房屋通行外，尚有公共通道或其他通常可以通行，则相邻方一般无权主张“通行权”。（2）主张相邻通行权的一方应当选择给相邻他方造成损失最小的通行路线、通行方法，并且对所造成的他人损失予以适当补偿。

关于相邻通道问题，应当注意：对于历史上形成的必经通道，除政府部门统一规划外，房地产所有人或占有、使用人不得以自己享有所有权或占有、使用权为由而予以堵塞或独占，妨碍相邻他方的生产、生活。但是如果有条件另开通道，也可以另开通道。对所谓“历史形成的必经通道”，应当根据主张相邻权人的使用该通道的时间长短，有无可供替代的其他通道以及该通道对使用人生产、生活便利的影响等，结合相邻关系的实际情况加以认定。

（二）建筑施工临时占用邻地权

建筑施工临时占用邻地权

对此最高法院意见第97条规定：“相邻一方因修建、施工临时占用他方使用的土地，占用一方如未按照双方约定的范围、用途和期限使用的，应当责令其及时清理现场，排除妨碍，恢复原状，赔偿损失。”

1、相邻一方因建筑施工需要临时占用相邻他方土地的，他方应给予便利，双方可以约定使用土地的范围、用途、期限，土地权利人不得对临时用地人加以不合理的限制；

2、临时占有方应严格按照双方约定的范围、用途和期限用地，使用完毕应当及时清理现场，排除妨碍，恢复原状；因临时占用造成土地权利人损失的，占用方应当赔偿。

（三）铺设管线相邻权

根据《民法通则》第83条规定的原则和有关法律法规、司法解释的精神，在铺设电缆、管道、架设电线及其他空中线路时，如果必须经过相邻他方的地下或地上时，相邻他方不得拒绝或妨碍。双方应当按照有关法律的规定，协商确定补偿办法。土地的所有权人或使用人应当保护其土地上空或地下的管线和设施。铺设管线占用邻地权与建筑施工临时占用权的区别在于：后者只是施工期间内短期、暂时占用，前者则是较长时期甚至是永久占用。

（四）用水、截水、排水、滴水相邻权

对此除《民法通则》第83条有原则规定外，最高法院意见第98条规定：“一方擅自堵截或者独占自然流水，影响他方正常生活的，他方有权请求排除妨碍；造成他方损失的，应负赔偿责任。”第99条规定：“相邻一方必须使用另一方的土地排水的，应当予以准许；但应在必要限度内使用并采取适当的保护措施排水，如仍造成损失的，由受益人预以补偿。相邻一方可以采取其他合理措施排水而未采取，向他方土地排水毁损或可能毁损他方财产，他方要求致害人停止侵害、清除危险、恢复原状、赔偿损失的，应当予以支持。”第102条规定：“处理相邻房屋滴水纠纷时，对有过错的一方造成他方损害的，应当责令其排除妨碍，赔偿损失。”

1、相邻用水排水权：（1）上下游之间水源共享权。相邻多方共临同一自然流水时，各方均有权进行利用，但不得擅自堵塞、妨碍邻地用水。各方应当按照水的自然流向由近到远，由高到低合理利用水源，正当排除水患。水流有余时，低地相邻人不得擅自拦截，使水倒流，影响高地排水；水流不足时，高地相邻人不得独自控制，断绝高地排水；水流不足时，高地相邻人不得独自控制，断绝低地用水。此外，自然流出的地下水、自然浸积的水及其他自然水流经地的所有人或使用人，有权使用其水；非自然流出而由人工引来的水或工作物排出的水，要允许相邻人按合理流向引水或排水。（2）通过邻地引水、排水权。相邻土地所有人或使用人，在引水或者排水进，如果必须经过相邻

他方土地，相邻他方应当允许水流通过，不得拒绝或妨碍。但排水引水一方应当采用合理的保护措施，尽量避免或减少相邻他方的损失；造成损失的，应当适当补偿。相邻一方引水或排水流经他人土地可以采取合理措施而未采取，致使他人财产受到侵害的，相邻他方可以要求其停止侵害，消除危险，恢复原状，赔偿损失。

2、流水、滴水关系中的相邻权。房地产一方在修建建筑物或开挖沟渠时，应当与邻人房地产保持一定距离，不得使房檐流水、滴水或沟渠流水直接泻入相邻人房地产，造成相邻人损害。否则相邻人有权请求其排除妨碍，赔偿损失。

（五）防险相邻权

对此最高法院意见第103条规定：“相邻一方在自己使用的土地上挖水沟、水池、地窖等或种植的林木根枝延伸危及另一方建筑物的安全和正常使用的，应当分别情况，责令消除危险，恢复原状，赔偿损失。”

相邻防险关系除上条所列情况外，还包括：相邻一方在自己房地产范围内放置或使用易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性等危险物品的；相邻一方房屋或其他设施有倒坍、脱落、坠落危险，可能危及相邻他方人身、财产安全的；相邻房地产权利人在铁路、公路、机场、码头、航标等专用设施两侧或周围挖土、取沙、掘井，可能动摇上列设施基础的，等等。

防险相邻权的主要内容是：（1）要求相邻他方保持适当距离。这是预防危险发生，避免危及本人的最基本的要求。（2）要求相邻他方采取其他必要的预防措施。这主要是针对那些客观上没有或不可能保持适当距离或即使保持一定距离也不能消除危险的情况，对此相邻他方应依法律法规、技术规程或生产、生活常识，采取必要的防险措施。（3）要求相邻他方及时制止危险，防止损害扩大。对危险已发生的，例如在他人房屋旁挖井使房基下陷，房屋所有人或使用人有权要求行为人采取补救措施，修复、充实房基。

（六）环保相邻权

根据《民法通则》第83条规定的原则和《环境保护法》等法律法规的精神，环保相邻权的主要内容是：

1、相邻人在排放废水、废渣、废气、噪声、粉尘时，必须严格执行国家的环境保护法，不得超过规定的排放标准，不得影响相邻他方生产、生活和人畜安全以及植物生长。

2、相邻人在修建厕所、污水池、牲畜厩栏，或堆放垃圾、腐烂物、有毒物、恶臭物及其他污染物时，应当与相邻地方住房保持一定距离，或采取必要措施，防止污染他人生活环境。

3、相邻人不得制造噪音、喧嚣、震动、恶气、异味等，妨碍相邻他方的正常生产、生活、损害他人身心健康。