房地产专业术语

房地产专业名词及术语（1）

1、住宅

（1）住宅的类型

①按照住宅层数分类可分为：低层住宅（庭院式住宅）、多层住宅、高层住宅（超高层住宅）；

②按照住宅的平面布局分类可分为：点式（墩式、塔式）住宅、条式（板式）住宅；

③按照住宅的设计特点分类可分为：内廊式住宅、外廊式住宅（筒子楼）、退台式住宅（台阶式住宅）、跃层式住宅（复式住宅）、错层式住宅（梯间式住宅）；

④按照住宅使用功能分类可分为：公寓，纯办楼，商场，综合楼和别墅等。

（2）共有住宅（公房）：是指由国家及国有企业、事业单住投资兴建、销售的住宅。在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。

（3）私有住宅：是由个人或家庭购买、建造的住宅。公有住宅通过住宅市场出售给个人和家庭，也就是转为私有住宅。

（4）期房：指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售的商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。

（5）现房：指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签定商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。

（6）准现房：是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

（7）房屋的所有权：为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了对该房屋在法律允许范围内的一切权利

（8）房屋使用权：是指对房屋拥有享用权，拥有对房屋租进行租赁或交易的权利。

（9）房屋产权：是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，既房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益的处分的权利。

（10）产权证书：指“房屋所有权证”和“土地使用权证”的二合为一，是房地产权的法律凭证。

（11）大产证：指开发商首先要取得的产权证，由购房者或购房者委托开发商到房产交易部门办理。开发商只有取得了大产证，购房者才能去办理小产证。

2、商品房的“五证二书”

(1)、房地产商在预售商品房时应具备五证：

①《国有土地使用证》

②《建设用地规划许可证》

③《建设工程规划许可证》

④《建筑工程施工许可证》

⑤《商品房预售许可证》

(2)房地产商在预售商品房时应具备二书：

《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。

《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。

3、地产价格的几个概念

（1）影响房地产价格的因素

※经济因素；※物理因素；※环境因素；※行政和政策因素；※社会因素；※心理因素；

※国际因素

（2）价格构成：目前中国房地产的综合造价

大体上就是由13类71个项目构成。房地产价格构成的这13类71个项目，大体上可以分为六个构成部分：

第一部分：即征地补偿费、拆迁安置费、土地开发费及土地出让金，也就是前3类构成了房地产价格中的土地费用。

第二部分：即住宅建筑安装工程费、附属工程费、室外工程费、也就是第4类到6类，构成了房地产价格中的建筑安装工程费。

第三部分：即公共配套工程费、环卫绿化工程费、“四源”费、大市政费，也就是第7到第10类，构成了房地产价格中的配套工程费。

第四部分：即两税一费、管理费，也就是第11到第12类，构成了房地产价格中的税费。

第五部分：即利润，也就是第13类，构成了房地产价格中的利润。

第六部分：如果房地产开发企业把房地产卖出去，在它的综合造价中还必须加上销售成本，以及流通中的税金和利润。

（3）价格相关概念

单价：是指单位建筑面积的市场价格。

总价：是指房屋单套销售的价格。销售总价=销售单价×单套建筑面积。

起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。

最高价格：最高价格往往是层次、朝向等条件最好的单元所标定的单价。

平均单价：平均单价是指总销金额除以总销面积得出的销售单价。

主力单价：主力单价是指所占建筑面积比例最高的单元所标定的销售单价。

房地产评估价格:是根据一定的估价理论和估价方法，依据一定的估价程序，评估出来的房地产的价格。

房地产单位价格：是单位土地面积或单位房屋建筑面积的价格。

楼面价格：住宅的单位还可分为建筑面积、使用面积、居住面积等，以它们作为计价的单位就成为楼面地价。

协议价格：以协议方式出让土地使用权，土地价格就是协议价格的形态。

招标价格：以招标方式出让土地使用权的，土地价格就是招标价格的形态。

拍卖价格：以拍卖方式出让土地使用权的，土地价格就是拍卖价格的形态。

抵押价格：是为了向银行取得贷款，把房地产作为抵押品而对房地产评估的价格。

基准价格：国家为了发展房地产经济，发展房地产市场，以及对房地产市场进行有力的调控，在对城市土地分等定级的基础上，对各级土地确定一个最基本的价格，就是基准价格。

标定地价：在基准地价的基础上，考虑了每块土地的具体情况，也就是说考虑了影响土地价格的其他因素而确定的土地的价格，标定地价接近于土地的市场价格。

市场地价：是在土地市场的交易过程中形成的价格，这就是土地现实的价格。土地的基准价格

则土地的标定价格和土地的市场价格的基础。

4、房地产几个基本参数

（1）基地面积：基地面积是指城市规划行政主管部门批准的建设用地面积为准，不包括代征用地。又称占地面积，是开发商买的面积。

（2）建筑红线：是指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界限，又称为建筑控制线。

道路红线：规划的城市道路路幅的边界线。

用地面积：基地面积，规划红线内（道路）。

退界的面积：是可供开发商进行建设的用地，

退界：沿主要道路，一般退主干道退红线15米，次干道退红线8米。