蒙城房地产市场报告

优势
稀缺性
新老城区交汇，蒙城第一家， 城南东区稀缺土地资源；
劣势 不上不下
过渡区域，容易造成选择困难症 从消费者的购房选择就可以看出 消费者对项目区位的认知
交通
以社会关系存在为主体的人是社会的主体
项目位居城市主干道庄子大道与政通路交汇处，四通八达，公交2/3/7/9 路四周环绕，潜在交通优势明显，出行方便；
漆园、名邦中央公馆、鸿业又一城、紫金豪庭，总计849套的销售额，又一城占比4.7%；
（备注：天御一品、九溪恒辰2项目主要以高档商品房为项目重点，华侨城、龙盛首府、皇 家花园、御景华庭、清华园5家临近尾盘或接近清盘）
市场销售数据
蒙城房地产市场基本概述
竞品
销量
2016年，蒙城房产市场在售项目在原来6大盘的基础上新增2家，分别为龙胜状元府、民
2、年前推广
为配合春节期间的销售任务，鸿业又一城 2016年前在如下户外推广形式：广告车、户 外视频广告、外场宣传；一定程度上增强了 项目的曝光度，增加了客户的认知；
3、营销中心
1月31日，鸿业又一城新营销中心正式对外 开放，结合当日现场活动的开展，极大的增 强了客户对又一城项目的地理认知度，提升 了客户现场接待的热情与其它服务；
优势 四通八达 交通优势明显，畅通无阻
劣势
没人
目前仍处于开发阶段，人流量较 少，人口密度低
合肥滨湖新区
教育
对孩子的关爱永远都是第一位的
仁和路附小、新六中学区，自建9班制公立幼儿园，一站式教育体系，畅 想成材式体系
优势
共有
方便就近入学，保障资源共享
劣势
共有
该资源属于普遍式资源，优势不 明显
新附小+新六中
劣势 项目地块一分为四，工程区与其他分 区分离性不强，增加了工程内地的曝 光度
迟缓的工程作业带来最恶劣的影响就是打击了消费者的积极性
名邦中央公馆
龙胜状元府
鲲鹏湖公园
一期7月底整体交房 二期在建
营销
加推前形式严峻
推广
活动
团队
营销人员的激励
县城推广 =====0 乡镇推广 =====0 线上媒体 =====0 线下媒体 =====0
和鲲鹏学苑，春节期间，蒙城房产市场总计实现了约1370套的销售额，较15年有明显的增
幅，大约增长61.3%，市场较2015年有明显的回暖，盛世漆园成为该期销冠，又一城占比
9.2%；
市场销售数据
春节后销量较春节有所下滑，但市场持续较热
3-4月份销量对比
4月份销量相比较3月份持续上涨，鲲鹏 学苑370是春节以及3月份认筹数量
新附小
新六中
状元府
计756套，工程进度缓慢，尤其步入2016年，市场大好的情况下，房源加推跟不 上销售进度，导致项目已基本无房源推售，时间成本相对而言有所提高，且随着 时间的推移，项目的价值在逐步被压缩
涨价问题？？？？？？
二期多层产品一定程度上提升了整体均价， 现成交价4200左右，基准市场水平；
由于其特殊的地理区位 整体抬升了蒙城房产市场 成交均价，但其营销工作、 营销团队、工程进展以及 口碑都是一种无形的资产
经济增长了，生活水平提高，居民口袋里的钱多了， 对生活水平的要求与服务也相应的提高了，改善居住 环境，加之政府的宏观调控，供求关系发生变化
2 宏观背景
政府无形的手持续推动
1.降利息 据统计，2015年央行降息次数已多达6次，也就是说，今年平均两个月降息一次 ，贷款基准利率由年初的 6.15%，降到了目前的4.9%，下降幅度高达25.5%， 商业房贷利率已是近十年来的最低水平； 2.降首付 对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调 整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%； 拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。 3.降门槛 全县共完成固定资产投资177亿元，同比增长16.9%，增幅全市第三。 房地产投资下降趋势减缓，1--12月份全县累计完成房地产开发投资40.7亿元， 同比下降17.5%，比前11个月的下降幅度有所减少。 4.解限人口 2015年全面放开二胎政策，极大的刺激了消费市场；
市场小结
通过节点对比找出市场规律
价格
2016年，蒙城房产市场（主要竞品）平均成交价在（4300-4700）元/㎡浮动，较2015 年成交均价（4100-4500）元/㎡略有增幅，平均增幅约（200-300）元/㎡，其中包括龙 胜状元府6300元/㎡以及民和鲲鹏学苑4800元/㎡的入市整体抬升了市场成交均价，此外， 大量多层花园洋房的入市也在一定程度上提升了整体的均价；
又一城项目2016年春节实现总销售127套的销售任务，占市场总额的9.2%， 较2015年春节40套占比4.7%有大幅度的增长，同比增幅约217%；
微观因素
1、房源推售
鸿业又一城2016年前实现16#、8#、11#
总计3栋推售工作，累计推售房源180套，
并于2016年底正式交付，极大的丰富了又 一城项目的产品种类与数量，增加了客户选 择的空间；
优势 该特性属于又一城独有，暂无 复制
劣势 小区之间的围墙，一定程度上阻 碍了相互间的共享，且因其 是政府安置房，相关配套不齐全
购物、菜市场
徽博大厦
地标性建筑
优势 劣势
荡然无存
作为项目优势资源配套的徽博 大厦，因其开发问题，现已成 为影响又一城项目发展的最大 配套阻力： 客户认知不强； 鸿业品牌价值缺失； 商业难以带动； 安全隐患；
企业要保证房屋质量的同时，内在的项目形象（工程、营销、物业等） 外在的推广、宣传都起着重要的影响；
二、鸿业又一城项目浅述
实事求是，认识自身
优势
劣势
鸿业又一城鸟瞰图
区位
项目位居城市主干道庄子大道与政通路交汇处，占地将近10万方，总建筑面积23 万方。鸿业地产，善待每一寸土地，营造美丽城市，植根蒙城十年，造福千万家庭。 未来之上又一城，23万平米幸福生活城，开启中心生活新篇章。鸿业又一城，璀 璨明珠，照亮一座城！
营销主管
置业顾问
策划设计
综合分析
鸿业又一城项目无论从区位、交通、教育、商业等角度考虑，都有着其独特的优 势资源，但同时也有其短板；
项目地块一分为四： 又一城、幼儿园、招商局、徽博大厦，造成项目整体布局上的缺失以及优势地段 的价值损失，还有后来徽博大厦带来的恶劣影响；
自又一城项目2014年11月底开盘至今1年半的时间，项目累计推售11栋房源， 合
货量
2016年，蒙城房产市场更多的货源即将入市，其中主要包括名邦中央公馆二期货源约 1100套，民和鲲鹏学苑约700套，状元府约1100套（已推360套），至尊尚城剩余100套 不到，盛世漆园剩余3000余套，紫金豪庭剩余约700余套，加上又一城项目，蒙城市场剩余 未售房源约8000套，根据各楼盘前期推货进度分析，预计2016年入市货量约在总货量的 60%左右，计约有5000余套房源可能入市；（市场回暖明显的情况下不排除加速推货的可 能，同时不包括新地块推盘）
4、团队优势
2015年，通过渠道招聘，鸿业又一城一定程 度上壮大了销售团队，提升了团队的整体素 质与服务水平，并且一定程度上强化了竞争 意识；
小结
营销的关键是：产品和服务
2015年春节的房产市场与2014年的国家调控政策、春节期间的房产市场背景、 各大房产开发商的营销手段、政策、推广有关，与此相同，2016年春节期间的 房产市场与2015年的因素相似；
有钱买房，没钱空想
美 国 老 太 太 与 中 国 老 太 太 的 故 事？
消费理念不同
利率降低、购房成本下降， 人口增加，市场需求加大
以政策促发展
3 虚拟实物，增强消费者购买信心
拆
旧房换新房
7月份
随着“虚拟实物安置购房券”政策的新出台，大量潜在消费者的口袋比以前更加 充实了，消费信心增强了，拆迁户集群效应大，该政策的出台必将掀起蒙城房产 交易市场“团购浪潮”如，朋友集群购房，老带新等；
客户的着眼点
价格
能不能买的起？ 买了值不值？
货量
可选择空间？ 小区的规模？
市场
根本
多角度、深层次考量
市场、开发商
是否宜居？
几个需要解答的问题？
2016年的市场会越来越好吗？房产刚需客户是越来越多还是越来越少？ 不完善的团队机制去应对变换莫测的市场真的可以么？ 不去做营销推广，单纯的坐销模式真的适应市场竞争么？ 不重视一线营销人员的激励真的可以么？ 市场竞争机制下不参与全方位的市场角逐真的有利么？
鸿业又一城2016年营销策略方案报告
提交部门：鸿业又一城营销中心
一、蒙城县房地产市场浅述
Contents
二、鸿业又一城项目浅述
三、2016又一城营销建议（草拟）
Contents
四、2016年房产市场预估（未定）
一、蒙城县房地产市场浅述
重点问题重点分析
2015 --- 2016
春节市场是房产市场的一个“开端”也是一个“结 尾”，最能体现出一年来房产市场的发展与变迁
16年销量较15年增长61.3%
哪些因素促进房产市场的升温？
认知范围内的因素考究
1 经济背景
经济基础决定上层建筑
1.地区生产总值 2015年度全县地区生产总值（ＧＤＰ）216.7亿元，同比增长8.8%，增幅在全 市县区中第一，比全国平均水平高1.9个百分点，比全省平均水平高0.1个百分点 。 2.规模以上工业生产情况 全县规模以上工业企业累计完成增加值48.3亿元，比去年同期增加10.1%，增幅 位居全市第三。 3.固定资产投资 全县共完成固定资产投资177亿元，同比增长16.9%，增幅全市第三。 房地产投资下降趋势减缓，1--12月份全县累计完成房地产开发投资40.7亿元， 同比下降17.5%，比前11个月的下降幅度有所减少。 4.财政和金融 2015年，全县实现财政收入21.7亿元，同比增长8.0%，增幅位居全市第三。
客观
主观
国家利率政策
推广形式
公积金政策
宣传手段
政府拆迁工作
活动类型
经济发展形势
销售管理
其它辅助因素
销售团队
将欲取之、必先予之
房产交易对于任何一个家庭的重要性不言而喻，选择正确，终身受益， 误入歧途，伤及一生；营销促销手段五花八门，市场推广形式层出不穷， 外场经纪人、圈层营销等等，都不过是实现销售的一种手段，而对成交起 根本性作用的除了客户的需求外，就是企业的信誉与口碑；
案场活动 =====0
外场活动 =====0
营销经理 欠缺
术
营销主管 欠缺
业
有
设计人员 欠缺
专
攻
销售人员 欠缺
基层的核心：权责明确，做好分工，切忌大包大揽
“蛇无头不行”，团队建设是做好营销的基础，没有一个相对完善的组织框架机构， 人员之间、部门之间职能分工不明确，互相干涉，甚至相互掣肘，最终会造成人力资 源、物力资源、财力资源的浪费；.
蒙城房地产市场分布图
紫金豪庭
政通路
状
南嵇 元 华康 府 路路
庄 子
鸿业又 Hale Waihona Puke Baidu城
大
道
仁和路
鲲
鹏
永兴路
学 苑
名邦
中央
公馆
濮水路
新一中
新六中
至尊 尚城
宝业梦蝶绿苑
盛世 漆园
盛世 漆园
逍
遥
路
宝业逍遥绿苑
研究对手：知己知彼，百战不殆
蒙城房地产市场基本概述
抓主要矛盾，凸显重点问题
2015年春节，蒙城房产市场在售主力项目6家，具体包括宝业梦蝶绿苑、至尊尚城、盛世
完善团队机制，最大限度的解放一线人员
参考
酒香也怕巷子深
重视社会舆论的力量
营销经理
火车跑得快，全靠车头带
注意决策层与执行基层的区别
案场团队
拓客团队
营销经理
推广团队
其它辅助
工欲善其事，必先利其器
营销经理
大脑与灵魂
运用自身的经验及所学， 结合实际，
因地制宜的操 作项目的营销发展、
制定目标、 并对接下属执行部门， 对上层负责；承上启下
商业
服务小区、丰富配套、便民生活
17000平米风情商业街，棋蒙泊商业中心，集购物、休闲、餐饮、娱乐 等功能于一体，满足生活全方位需求。
优势 完善小区配套，丰富物业生活
劣势 开发滞后，业态发展综合性不 强，搭配不合理，对小区住宅 的影响力较弱
4S店郊区分布
周边
独有
有形的墙、无形的墙
项目周边成熟小区相对密集，主要有庄周小区、美润兰庭、六里小区、金蝉小区 等，易于形成成熟小区集群效应，达成资源的共享；初衷目标
徽博大厦------又一城
市场+行 业
三人言成虎
教育 新六中高中部规划在项目东侧
129.19亩土地
优势 进一步丰富了项目的教育资源 项目的人气可能会出现爆棚 充分体现政府的政策支持，稳 定消费者信心，销售额会猛增
劣势 处于规划招标期，无法进行信 息输出；资源共享，切忌盲目性
后张路
政通路
工程
见到的才是真实的，三人言成虎 优势 项目外围围挡作业已完成，项目的外 观形象得到一定程度上的改善