离婚诉讼中的房产分割

2010年10月

中华女子学院山东分院学报

O c t .2010

第5期 总第93期

Journal ofW om en s A cade m y at Shandong

No .5Ser .N o .93

女性与法律研究

离婚诉讼中的房产分割

许永成

(山东女子学院,山东济南 250002)

!摘要∀ 房产的分割是离婚诉讼要解决的重要问题。目前对房产的取得方式多种多样,尤其按揭贷款购置的房屋,其所有权状态更是复杂。在目前立法不明确的情形下,在确定房产的归属以及进行分割时,应具体问题具体分析。

!关键词∀ 婚姻法;离婚诉讼;房屋所有权;房产分割

!中图分类号∀D924.37 !文献标识码∀A !文章编号∀1008-6838(2010)05-0054-04

E state D ivision i n Suit for D ivorce

XU Y ong cheng

(Shandong W o m en sU niversity ,Jinan 250002,Ch i n a)

Abst ract :The d i v isi o n of estate is an i m portant pr oble m i n suit for d ivorce .The present w ays of obtaining estate is var i o us ,especia ll y houses purchased by mo rtgage loan ofw hich o w nership is co m plicated .Under i n definite leg isla ti v e circum stances ,spec ific prob le m s shou l d be analyzed when the o w nership of houses are defined and div i d ed .K ey w ords :m arriage la w;suit for divorce ;o wnersh i p o f houses ;estate division 房产的所有权归属是夫妻关系中较重大的问题,也是较敏感的问题。房产所有权的归属及分割是离婚诉讼要解决的重要问题,往往也是诉讼双方最具争议的焦点问题之一。概因在大多数婚姻中,房产是价值最大的一部分财产。而在我国目前高房价的背景下,购房的方式往往选择按揭贷款的方式,这使法律关系变得更为复杂。目前我国立法就婚姻中房屋的归属及分割也缺乏明确的规定,甚至实践中,各地法院的做法也有较大的差异。在此,笔者结合一些地区的司法实践及相关法学理论,对如何确定房产归属及分割,提出一些自己的意见和看法。

一、确定房产归属的一般原则

根据我国#物权法∃第九条第一款的规定,%不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,与不动产登记簿不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。&因此,房产所有权的归属应以登记为准。具体而言,房屋所有权以房产证登记为准,房产证与房屋登记管理机构的登记不一致的,除有证据证明房屋登记管理部门的不动产

54 *收稿日期:2010-06-10

作者简介:许永成,男,山东女子学院社会与法学院讲师。

登记簿确有错误外,以房屋登记管理机构的登记为准。或许正因为这一规定,在现实生活中,许多夫妻围绕房产证登记谁的名字而争论不休,甚至因此而导致结婚不成或离婚。在这里,应当说明的是,上述规定只是确定房屋等不动产所有权的一般性规定,其他法律有特别规定的,还要按照特别法优于一般法的原则,确定房产产权的归属。根据现行#婚姻法∃的规定,一方婚前财产属于个人财产,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产,但当事人另有约定的除外。因此,除非夫妻间有特别约定,一方婚前购置的房屋,婚后仍然属于个人财产,而不论婚姻持续多久;婚后购置的房屋,无论房产登记在哪一方名下,均属夫妻共同财产。这是一般原则。

二、房产归属及分割的情形分析

仅按照上述一般原则确定房产的归属显然是远远不够的,因为现实生活往往非常复杂。尤其是现在,人们往往采用按揭贷款的方式购置房屋,而关于这方面的立法还不明确,各地的司法实践也不太一样。在确定房屋归属时,我们必须具体情况具体分析。在此,我们根据司法实践中的一般做法,将有关房屋产权的确定和分割中涉及的问题作一分析总结。

1.婚前一方支付全部购房款项的房产归属

一方婚前付清了全部房款,并取得房产证的,属于典型的婚前个人财产,该房屋属一方所有,离婚时,另一方无权要求对其分割。

一方婚前付清了全部房款,但婚后才取得房产证的,也应当认定为婚前个人财产,属于一方所有的财产。离婚时,夫妻另一方无权要求对该房屋进行分割。

2.婚前一方贷款,婚后共同还贷的房产归属

若房产登记在一人名下的,不论是婚前还是婚后取得房产证,此时,所购房屋原则上归一方所有。但婚后所偿还的贷款部分价值应属于双方共有,离婚时,应对另一方进行返还。在这里必须明确,房屋的所有权归属和价值归属是两个不同的问题。此时,该房屋的购房款由两部分组成:一部分是婚前所支付的首付款和贷款;另一部分是婚后偿还的贷款。根据现行#婚姻法∃的规定,一方的婚前财产属个人财产。因此,房屋的首付款和婚前归还的贷款应当属于一方个人财产。婚后所偿还的贷款部分不论是以一方的收入归还还是以双方的收入共同归还,都应当视为夫妻共同财产。因为婚后所取得的工资、奖金、生产经营等收益属于夫妻共同财产。因此,离婚时对婚后偿还贷款部分在房屋总价款中所占的比例应予以分割。具体应以离婚时房屋的评估价值为准,而不是以购房时的房屋价值为准。但若有尚未归还的贷款,应视为一方个人债务,而非夫妻共同债务。

上述原理及分割方法我们以一例说明:王男婚前以首付20万,贷款30万,贷款本息共计40万,购买房屋一套。其中婚前偿还贷款10万,婚后还贷20万。婚后因感情不和与张女离婚。离婚时,尚欠银行贷款10万。房屋市价80万。现王男与张女离婚,问对该房屋如何处理。

首先我们要搞清以下几个问题:第一,该房屋总价款为60万(注意不是50万);第二,王男个人的支付额为首付20万加婚前还贷10万,共计30万,婚后双方共同还贷为20万;尚欠贷款10万。第三,分割的对象是该房屋目前的市值80万(注意不是60万,更不是50万)。按我们上述的原理,婚前部分价值应归王男个人所有,其占整个房产的比例为: 3/6,价值为80万∋3/6=40万;婚后部分为夫妻共同所有,其比例为:2/6,价值为:80万∋2/6=26.7万;尚未归还贷款部分比例为:1/6,价值为:80万∋1/6=13.3万。前40万应为王男个人所有;26.7万由二人平分;剩余价值13.3万属于剩余债务10万元产生的收益。可根据%谁负债谁收益&的原则,谁负担该笔债务,即归谁所有。在房屋增值的情况下,负债将产生超额收益。但在房屋贬值的情况下,负债将出现减亏。因此,不同情形下,剩余债务对负担人可能为收益,也可能为不收益。离婚时对该项债务的负担及因此产生的收益就可能会出现争议。若当事人无法达成协议,应归婚前购房一方负担及所有,毕竟该房屋的购置是婚前一方所为。对此类房屋的所有权归属,若当事人无法达成协议,裁判上宜认定为婚前购房者一方所有,而不能认定为共有。因此,房屋的所有权归属与价值归属是两个问题。房屋归一方所有意味着,除非当事人另达成协议,另一方不得对所有权提出要求,但可要求返还部分价值。具体差别主要体现在对剩余债务的负担和对该部分收益的归属。

需要另外指出的是,如果购房方确有证据证明,其婚后还贷资金来源于个人婚前财产,那么该房屋完全属于其个人财产,离婚时,另一方无权要求分割。当然,对于尚未归还的贷款债务应视为购房方的个人债务。

若离婚时尚未领取房产证的,此种情况根据

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