房地产项目融资论文

房地产项目融资论文

由于目前房地产项目是采用以银行信贷为主的单一融资渠道，在银行信贷被收紧之后，房地产企业没有相应的融资渠道进行有效的资金弥补，会造成其严重的贫血。XY公司是杭州的一家大型房地产公司，其子公司衡鑫房地产公司准备对安徽歙县进行房地产项目开发。因此，在这样的经济背景下，为该房地产项目设计一套有效的融资方案是非常迫切及必要的。

一、衡鑫公司融资环境分析

一衡鑫公司外部融资环境分析房地产融资是个开放的系统，其形成和发展是外部环境

与内部环境相互影响的结果。外部环境是指存在于企业外部，如企业所处区域的经济发展

水平、当地经济政策、法律法规等对企业融资有影响的因素。而内部环境则是指对房地产

企业形成和发展有直接影响的因素，如公司内部管理人员的素质及特点、公司的财务制度

及财务现状等。外部环境是客观存在的，企业难以改变且只能去适应环境;而内部环境却

恰恰相反，是企业可以控制并且必须控制的环境。

1歙县宏观环境分析。全国历史文化名城──歙县，位于安徽省东南部，距杭州213

公里，距合肥382公里，黄山市74公里。该县身踞世界著名风景区黄山南大门，是东至

杭州南往千岛湖，西去瓷都景德镇，北向江城芜湖、铜陵的枢纽，且处于全省“一线两点”的经济发展圈内，具有明显的区位优势。

歙县经济总量较小，但呈平稳上升趋势，人均GDP以较快的步伐增长。2021年GDP总量为67.6亿元，2021、2021两年GDP总量呈现平稳上升趋势，增幅保持在12%以上，

2021年上涨幅度较大达到19.46%。人均GDP以较快步伐增长，2021年人均GDP为13774元，其中2021年、2021年达到了19.5%的增长率，而2021年增长幅度稍有回落，但也保

持了10.14%的上涨势头。此外，歙县2021年金融机构存、贷款余额分别达57.7亿元和28.9亿元。

在居民收入方面，歙县呈现出总体水平不高，但人均可支配收入不断上升的特点。2021年人均可支配收入为11111元，2021~2021年人均可支配收入增幅分别为：12.78%，14.65%，18.36%。08年的在岗职工平均工资23413元，但因为旅游业、手工加工业较发达，居民实际收入可能高于政府部门公布的数据。

此外，居民的现住房人均总建筑面积也呈现逐年上升态势，从2021年的人均总建筑

面积36.06平方米，到2021年的42.03平方米，短短的两年时间，增长了16.56%，折射

出当地居民居住条件相对较好。面对歙县目前的GDP总量小，但增长快的趋势，以及居民

的人均可支配收入呈上升的趋势，当地政府大力支持开发房地产项目，以带动当地的经济

发展，提高人民的生活水平。

2银行政策。2021年6月13日发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》以及2021年9月2日颁布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》使中小型开发企业取

得银行贷款的难度大大提高。在《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中规定：

一是房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房

地产开发企业;二是对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土

地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。商业银行不得向房地产开发企业发放用

于缴交土地出让金的贷款。

《指引》中提出，商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工

程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款;房地产开发企业的

开发项目资本金比例不得低于35%;应对房地产开发企业的性质、股东构成、资质信用等级等基本背景、近三年经营管理和财务状况、以往开发经验和开发项目情况、与关联企业业

务往来等进行调查审核;对有逾期未还款或有欠息现象的房地产开发企业销售款进行监控，在收回贷款本息前，防止将销售款挪作他用。

这些规定使得开发资质较差、信用等级较低的中小型开发企业难以从银行获得开发信

贷资金，同时也提高了开发商自有资金的持有比例。衡鑫公司属于中小型房地产开发企业，所有这些政策，都将会对其向银行贷款融资产生较大的影响。

二衡鑫公司内部融资环境分析具体如下：

1衡鑫公司内部管理人员现状分析。虽然衡鑫公司成立时间较长，但内部管理人员缺乏，尤其是缺少工程成本管理、工程质量管理、财务管理和销售策划专业人才。

2衡鑫公司财务现状分析。根据歙县的金融环境，目前衡鑫公司的资金来源只能由股

东自筹。该项目前期已投入约8800万元;一期开工尚需投入拆迁安置费用4020万元，其

中1460万元货币化安置费用和安置过渡费必须马上支付，安置房的建安费可以分期支付

给建筑商。因此，一期开工需投入的前期费用只能由股东自筹，即向母公司――XY公司拆借。

二、衡鑫公司河西项目融资方案设计

一歙县河西项目概况及SWOT分析歙县河西项目坐落于歙县徽城镇河西区块，东至太

平桥，西临古关桥，南靠西干山，北依练江和丰乐河交汇处。该项目地理位置较为优越，

依山势而建，南高北低，位于新老区的交汇处，并且与老区和新区隔江相望。项目规划用

地面积203亩，分三期毛地出让，由衡鑫公司负责项目拆迁安置工作。用地性质为：居住

含河西项目拆迁安置、旅馆业、商业、文化娱乐业等综合用地。一期地块114亩，系公开

挂牌出让，出让价9.8万元/亩;二期地块37.12亩，系公开挂牌出让，出让价9.5万元/亩;三期地块52亩，出让价12万元/亩;

项目定位为住宅、商业综合项目。商业部分重在打造成书画砚台等文化产品鉴定、收藏、展示、拍卖、经营以及创造为一体的流通贸易中心。项目北侧沿练江规划有滨江路，

披云路穿项目而过延伸至河西路，沿滨江路、披云路两侧1~2层设置商铺经营文房四宝等

书画用品，3~4层主要为住宅。