房地产开发项目融资PPT课件
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房地产企业融资ppt课件
2024/1/26
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债券发行
企业债
由企业发行的债券，投资 者购买后成为债权人，享 有固定收益。
2024/1/26
公司债
上市公司发行的债券，通 常具有较高的信用评级和 较低的融资成本。
可转债
具有转换为股票权利的债 券，为投资者提供多种选 择。
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信托计划及其他创新产品
信托贷款
信托公司向企业提供的 贷款，通常具有较灵活 的融资条件和较高的融
信用风险
评估借款方的还款能力和意愿， 建立严格的信贷审批流程。
流动性风险
确保足够的现金流以应对短期债 务和突发事件，建立流动性应急
预案。
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案例分析：高风险项目应对策略
2024/1/26
01
案例一
某房企通过高息借贷进行高风险项目投资，最终因资金链断裂导致项目
失败。应对策略：在项目投资前进行充分的市场调研和风险评估，制定
风险与挑战
如何应对PPP模式中的潜在问题
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产业链上下游企业间合作模式探讨
房地产企业与金融机构合作
融资创新与风险管理
房地产企业与建筑企业合作
共建产业链生态圈
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房地产企业与其他相关企业合作
拓展业务领域，实现多元化发展
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案例分析：跨界合作实现共赢局面
01
02
03
04
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未来发展趋势预测及挑战应对建议
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房地产市场趋势分析
结合宏观经济形势、人口变化、城镇化进程等因素，预测房地产 市场未来发展趋势。
行业挑战及应对策略
分析房地产行业在发展过程中可能面临的挑战，如市场波动、政策 调整等，提出相应的应对策略。
房地产项目投融资策划ppt课件
务
评
价
例
题
6610 13250
FNPV=
5 00
5 0 70 0 23
1 0 .12 t 2( 1 0 .1)t2( 1 0 .1)12 0
二 投资评价：由于 FPNV=203 万元>0，所以，该房地产投
资项目在财务上是可行的。
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19
3.1 投资策划
四、房地产项目投资的不确定性分析
一、房地产项目融资策划概述
银行在想啥？
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23
3.2 融资策划
二、房地产项目融资资金来源
完整编辑ppt
24
3.2 融资策划
二、房地产项目融资资金来源
房地产投资信托基金
完整编辑ppt
25
3.2 融资策划
二、房地产项目融资资金来源
完整编辑ppt
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本章项目实训
实训名称：小小投资家 实训目的： 1.通过虚拟投资，训练如何对房地产投资环境进行分析； 2.学会估算投资的费用和收入，并对投资行为进行经济评价。 实训内容： 1.每个小组的期初财产为200万现金，投资范围为清远的房地 产市场； 2.投资行为由各小组自行拟定； 3.对本组的投资行为进行分析并进行经济评价，至少要用静态 回收期进行评价。假设基准收益率为10% 实训成果：本小组的投资方案 成果形式：PPT或WORD 提交时间：二周内
3.1 投资策划
一、房地产项目投资策划概述 ——房地产投资的概念
指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预 期收益的一种经济活动。
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3
3.1 投资策划
一、房地产项目投资策划概述 ——房地产投资的特征 投资成本高
房地产开发项目融资PPT课件
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10
第二节 房地产开发项目主要融资方式
3、保本能力不同
从本金方面看，债券到期可回收本金，也就是说连本带利 都能得到，如同放债一样。股票则无到期之说。股票本金一旦
交给公司，就不能再收回，只要公司存在，就永远归公司支配。 公司一旦破产，还要看公司剩余资产清盘状况，那时甚至连本 金都会蚀尽，小股东特别有此可能。
1、发行主体不同
作为筹资手段，无论是国家、地方公共团体还是企业，都
可以发行债券，而股票则只能是股份制企业才可以发行。
2、收益稳定性不同
从收益方面看，债券在购买之前，利率已定，到期就可以
获得固定利息，而不管发行债券的公司经营获利与否。股票一 般在购买之前不定股息率，股息收入随股份公司的盈利情况 变动而变动，盈利多就多得，盈利少就少得，无盈利不得。
主要用于弥补亏损、追加投资，股份公司还可按规定用于分配股利， 也可转增为资本金。
（3）公益金 指房地产开发企业按照规定从其税后利润中提取的专门用于企业职
工福利设施的准备金。 （4）未分配利润 未分配利润=税后利润-盈余公积金-公益金-可分配利润
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5
二、银行贷款
(1)房地产 开发企业流 动资金贷款
(2)商品房建 筑材料、设 备补偿贸易
②没有银行贷款那种中途停贷或收回的风险。
③发行债券易于被大众所接受。
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8
第二节 房地产开发项目主要融资方式
三、社会集资 2.发行股票
股票：股份公司为集筹自有资金而发行的有价证券，是股 东按其所持股份享有权利和承担义务的书面凭证，它代表其对 公司相应的财产份额的私人占有权，是持有人对企业进行的一 种投资。当企业盈利时，所有股票的持有人按股份可领取股息 和分红。
2024版房地产企业融资渠道课件
包括有追索权保理和无追索权保理。
融资优势
加速企业资金周转，提高资金使用效率；降低企业坏账风险。
适用对象
适用于有应收账款的企业，特别是贸易型企业。
31
资产证券化融资
证券化资产类型
包括信贷资产、企业应收款、租赁债权等。
融资流程
将证券化资产出售给特殊目的载体（SPV），由SPV发行资产支持 证券募集资金。
完善业务流程等。
法律风险
法律法规变化可能导致信托产品无 法正常运行。应对措施包括密切关 注法律法规变化、及时调整产品策
略、寻求法律支持等。
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06
其他融资渠道
2024/1/30
28
租赁融资
租赁形式
包括直接租赁、售后回租、 杠杆租赁等。
2024/1/30
融资优势
降低企业资产负债率，实 现表外融资；拓宽资金来 源，增强资金流动性。
融资条件。
谈判技巧
掌握谈判技巧，如倾听、表达、 观察等，以便更好地与投资者沟
通，达成共识。
2024/1/30
22
股权变更与退出机制
01
股权变更
在股权融资过程中，企业股权结构将发生变化。为确保企业稳定经营，
应制定合理的股权变更计划，确保管理层和核心团队的持股比例。
02
投资者权益保护
明确投资者权益，如分红权、决策权等，确保投资者利益得到保障。
按照监管要求使用募集资金， 确保资金用途合法合规。
2024/1/30
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债券评级与风险防范
债券评级
由专业评级机构对债券进行信用评级，评级 结果影响债券发行利率和投资者信心。
信息披露
定期披露企业经营和财务状况，增强投资者 信心。
融资优势
加速企业资金周转，提高资金使用效率；降低企业坏账风险。
适用对象
适用于有应收账款的企业，特别是贸易型企业。
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资产证券化融资
证券化资产类型
包括信贷资产、企业应收款、租赁债权等。
融资流程
将证券化资产出售给特殊目的载体（SPV），由SPV发行资产支持 证券募集资金。
完善业务流程等。
法律风险
法律法规变化可能导致信托产品无 法正常运行。应对措施包括密切关 注法律法规变化、及时调整产品策
略、寻求法律支持等。
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其他融资渠道
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租赁融资
租赁形式
包括直接租赁、售后回租、 杠杆租赁等。
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融资优势
降低企业资产负债率，实 现表外融资；拓宽资金来 源，增强资金流动性。
融资条件。
谈判技巧
掌握谈判技巧，如倾听、表达、 观察等，以便更好地与投资者沟
通，达成共识。
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股权变更与退出机制
01
股权变更
在股权融资过程中，企业股权结构将发生变化。为确保企业稳定经营，
应制定合理的股权变更计划，确保管理层和核心团队的持股比例。
02
投资者权益保护
明确投资者权益，如分红权、决策权等，确保投资者利益得到保障。
按照监管要求使用募集资金， 确保资金用途合法合规。
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债券评级与风险防范
债券评级
由专业评级机构对债券进行信用评级，评级 结果影响债券发行利率和投资者信心。
信息披露
定期披露企业经营和财务状况，增强投资者 信心。
房地产项目的投资与融资课件
（2）房地产投资风险全过程管理 按照全面风险管理的理论，房地产风险管理是
指房地产项目对可能遇到的风险进行预测、识别、 评估、处理、监控，并在此基础上有效地处置风险， 以最低成本实现最大安全保障的科学管理方法。其 一般流程如图6.2所示。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
风险识别
风险估计
6 房地产项目的投资与融资
6.1 房地产项目投资估算 6.1.1 房地产投资
房地产投资，是指投资主体以获得未来的房地 产资产收益或增值为目的，预先垫付一定量的资 金，直接或间接从事房地产开发与经营活动的经 济行为。房地产投资所涉及的领域主要有：土地 开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业 等。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 上市融资：直接上市，借壳上市，上市后再融资。 本质上两种，见下图6.1。
国内直接上市
直接上市（IPO）
香港IPO
上 市 融 资
借壳上市
海外上市 ST公司重组等 场外协议转让
上市后再融资
增发、可转债、配股等
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 海外投资基金：有三种方式 —直接设立房地产开发企业，自主开发项目 —与国内房地产公司结成联盟，共同投资开发项目； —直接收购国内房地产物业，通过长期持有或出售获
取利润。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 合作开发：合作开发是指两个或两个以上的房地产 企业为了实现资源共享、风险共担、优势互补、增 强竞争能力等战略目标，以承诺和信任为基础形成 的各种合作行为。 几种主要的合作方式见下表。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
指房地产项目对可能遇到的风险进行预测、识别、 评估、处理、监控，并在此基础上有效地处置风险， 以最低成本实现最大安全保障的科学管理方法。其 一般流程如图6.2所示。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
风险识别
风险估计
6 房地产项目的投资与融资
6.1 房地产项目投资估算 6.1.1 房地产投资
房地产投资，是指投资主体以获得未来的房地 产资产收益或增值为目的，预先垫付一定量的资 金，直接或间接从事房地产开发与经营活动的经 济行为。房地产投资所涉及的领域主要有：土地 开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业 等。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 上市融资：直接上市，借壳上市，上市后再融资。 本质上两种，见下图6.1。
国内直接上市
直接上市（IPO）
香港IPO
上 市 融 资
借壳上市
海外上市 ST公司重组等 场外协议转让
上市后再融资
增发、可转债、配股等
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 海外投资基金：有三种方式 —直接设立房地产开发企业，自主开发项目 —与国内房地产公司结成联盟，共同投资开发项目； —直接收购国内房地产物业，通过长期持有或出售获
取利润。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 合作开发：合作开发是指两个或两个以上的房地产 企业为了实现资源共享、风险共担、优势互补、增 强竞争能力等战略目标，以承诺和信任为基础形成 的各种合作行为。 几种主要的合作方式见下表。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
房地产企业融资 ppt课件
房地产业资本市场发展历程回顾
• 2001年
– 国内资本市场恢复 – 房地产企业IPO，也只有部分企业得以上市，
其中很大部分都是国有股份控股。
• 许多房地产公司不得不选择到
– 境外上市 – 借壳上市
房地产业资本市场发展历程回顾
• 近年来，房地产市场呈现出爆发式增长的 势头：
– A股上市公司中，涉及房地产业务的公司数量 直线上升
8、典当融资
• 房地产典当作为一种替补融资手段进入开 发商的视野。典当行可以利用其方便、快 捷的业务特点，积极参与中小企业融资贷 款业务。
9、上市融资（本文重点
• 理论上说，公开上市是最佳途径，因为直 接融资，可从容化解金融风险，降低企业 融资成本，改善企业资本结构。
二、对房地产企业上市融资的概述
– 从招商地产50亿元定向方案撤销，到万科百亿 元增发预案过期失效，房地产公司在资本市场 撤回股权融资方案可谓此起彼伏
– 公司债的前景也是相同的命运，国内资本市场 再融资的大门已向地产行业彻底关闭
2010年中国房地产企业再融资搁浅
• 2010年10月
– 证监会又明令严格审核地产行业的兼并重组， 借壳标准趋同于IPO，这无疑是对热衷借壳登 陆资本市场的中小型房地产公司当头一棒。
房地产业资本市场发展历程回顾
• 其中：
– 通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务 的上市公司（含房地产业上市公司）八百多家
– 占1300多家深市A股主板和沪市A股上市公司 的60%以上
• 数据截止时期2011年
房地产业资本市场发展历程回顾
• 上市公司参与房地产业务的另一种方式是 持有物业：
– 通过物业出租收入或物业增值后出售获取收益 – 截至2009年，上市公司共持有账面价值1597.7
房地产融资通用课件
资金流动性风险
融资平台资金流动性不足，可能 导致项目无法按期完工，产生违
约风险。
信息不对称风险
融资平台与投资者之间存在信息 不对称，可能导致投资者决策失
误，产生损失。
政策法律风险
房地产政策调整
政府调整房地产市场政策，如限购、限贷等，影 响融资项目销售。
金融政策调整
政府调整金融政策，如利率、准备金率等，增加 融资成本，影响项目收益。
基金投资
与房地产投资基金合作，引入战略投资者， 共同开发项目。
资本市场融资
通过上市、增发、配股等方式，在资本市场 筹集资金。
融资成本控制
资金成本分析
比较不同融资方式的资金成本，选择成本较低的融资方式。
利率风险控制
关注市场利率变化，通过固定利率、浮动利率等方式降低利率风 险。
财务费用控制
优化融资结构，降低财务费用支出，提高企业盈利能力。
密切关注房地产市场和金融政策变化，及 时调整融资策略，降低政策风险。
CHAPTER 04
房地产融资案例分析
成功案例展示
万科企业股份有限公司融资案例
通过多元化融资渠道，如银行贷款、债券发行、股权融资等，实现低成本融资， 支持企业快速发展。
碧桂园地产集团有限公司融资案例
成功运用资产证券化等创新融资工具，优化债务结构，降低融资成本，提高资 金利用效率。
大型企业市场份额将进一步提升。
02
业务多元化
未来，房地产企业将逐渐向多元化方向发展，涉足长租公寓、物流地产、
养老地产等新兴领域，以降低经营风险，提高企业盈利能力。
03
数字化转型
数字化技术将在房地产行业得到更广泛应用，包括智慧社区、智能家居、
8.房地产开发项目融资-PPT课件
二、房地产项目融资方案 ㈠项目融资的结构
• 30%资本金 永远不使用自己的钱 按照市场情况决定融资结构
㈡融资组织形式的选择
• 既有项目法人融资 新设项目法人融资
㈢资金来源的选择
• 自有资金、信贷资金、证券市场资金、非银行金 融机构资金、其他机构或个人资金、预租或预售 收入
㈣资本金筹措
• 现金、存款、股权、债券、实物资产、土地
• 健全的房地产抵押贷款一级市场； 支持二级市场发展的市场条件。
㈢抵押贷款支持证券的类型
六、房地产投资信托基金 ㈠房地产投资信托基金的含义
• 是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资 者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营 管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的 一种信托基金。
㈡房地产投资信托基金的分类
第八章 房地产开发项目融资
【教学目的】
• 通过本章教学，使学生明确房地产资本市场，掌 握房地产开发项目融资，了解金融机构对项目贷 款管理，清楚房地产开发中的机构投资者参与。
【重点难点】
• 房地产市场与资本市场关系、有助于金融机构同 意融资的其他因素。
第一节 房地产资本市场
一、房地产市场与资本市场
• 1、信托公司 2、国外房地产产业基金 3、证券投资基金
㈡参与的方式
• 1、直接投资和间接投资 2、权益性投资和债务性投资 3、权益参与贷款 4、售后回租
㈢参与的条件
• 1、对市场风险的判断和预期 2、对合作伙伴的要求
• 历史性
• 原先没有融资，没有房地产资本市场； 随市场发展，房地产价值提高，机构持有大量房 地产，发行股票、债券；贷款实现抵押证券化。
二、房地产企业权益与债务融资 ㈠权益融资
• 1、所有权分 股权、股票 2、市场分 私募、公开募集
房地产开发公司融资20页PPT
房地产抵押贷款融资
• 房地产抵押贷款融资，项目抵押，债权股权质押，要求抵押充足
18883322220
• 没有任何前期费用 我们只做一手项目；对接法人，谢绝中间人
• 必须股权清晰，抵押充足，项目抵押，股权质押，资金专款专用（监 管）
房地产、政府平台项目，PPP，BOT，BT融资，实业类项目、高新项目、 工程项目投融资，基础建设、矿产开发项目、水资源开发项目、旅游环 保项目、资产重组与兼并项目、机器设备改造与升级项目等等实体项目。 （发展中期，已有前期投入的项目）
Ⅳ 步骤四：信审
1.资料审核：信审人员结合客户借款申请表在30分钟内对借款资料进行审 核以确保资料的完整性、真实性。 2.面谈/电话审核：借款资料无异议的情况下，信审人员约见客户面谈或 者电话审核了解借款人的借款用途，还款来源及个人资产等相关信息，1 小时内将审核信息交由权证人员，权证人员根据审核信息进行实地调查。 3. 实地调查：权证人员2-4小时完成实地调查，通过实地调查进一步了解 借款人的抵押物 状况、个人资质及企业经营情况，并即时将信息综合反 馈给信审人员，由信审人员填写风控审核表上报给风控经理作最终批复。
房地产开发公司融资
•
6、黄金时代是在我们的前面，而不在 我们的 后面。
•
7、心急吃不了热汤圆。
•
8、你可以很有个性，但某些时候请收 敛。
•
9、只为成功找方法，不为失败找借口 (蹩脚 的工人 总是说 工具不 好)。
•
10、只要下定决心克服恐惧，便几乎 能克服 任何恐 惧。因 为，请 记住， 除了在 脑海中 ，恐惧 无处藏 身。-- 戴尔． 卡耐基 。
房地产开发贷款 房地产开发项目贷款 房地产项目融资 房地产项目贷款
相关主题
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• 目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限 为所购住房价值的70%。
• 贷款期限最长不超过30年。
06.05.2020
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（二）商用房地产抵押贷款
• 商用房地产抵押贷款：是指购买商用房 地产的机构或个人，以所购买房地产作 为抵押担保，向金融机构申请贷款的行 为。
• 由于商用房地产抵押贷款的风险较高， 因此其贷款价值比率通常不超过60%， 贷款期限最长不超过10年，贷款利率也 要高于个人住房抵押贷款。
通过发行股票（基金单位），集合公众投资 者资金，然后由专门机构经营管理，通过多元 化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产 项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通 过将房地产经营活动中所产生的收入以派息的 方式分配给股东，从而使投资者获取长期稳定 的投资收益。
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（二）房地产投资信托基金 的分类
• 权益融资的资金供给方与投资者共同承 担投资风险，所希望获得的报酬是项目 投资所形成的可分配利润。
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（二）债务融资
• 债务融资的方式：贷款、发行企业债券 • 债务融资的资金融出方不承担项目投资风
险，其所获得的报酬是协议中规定的贷款 利息和有关费用。 • 房地产开发相关的债务融资主要有：房地 产开发贷款和土地储备贷款。
– 随着房地产信贷规模逐步扩大，金融机构为了 规避相关贷款风险，开始实施抵押贷款证券化。
– 机构通过发行股票、债券等方式为开发持有房 地产融资，实现房地产权益的证券化。
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房地产市场与资本市场的密切关系体现在：
• 土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、 商业用房贷款等房地产贷款，已经成为商业银行、 储蓄机构等金融机构资产的主要组成部分；
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五、房地产投资信托基金
（一）房地产投资信托基金的含义 （二）房地产投资信托基金的分类 （三）房地产投资信托基金的特征 （四）投资于房地产投资信托基金的好处
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（一）房地产投资信托基
金的含义
REITs（Real Estate Investment Trusts），中文翻译为房地产投资信托基金， 一种证券化的产业投资基金。
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（三）在建工程抵押贷款
• 是指抵押人为取得在建工程继续建造资 金的贷款，以其合法方式取得的土地使 用权连同在建工程的投入资产，以不转 移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还 贷款履行担保的行为。
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四、金融机构对房地产 抵押物的要求
• 合法设定房地产抵押权 • 择优选择设押的房地产 • 合理确定抵押率（贷款价值比率） • 处置抵押物的渠道畅通
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第一节 房地产资本市场
一、房地产市场与资本市场 二、房地产企业融资 三、房地产抵押贷款 四、金融机构对房地产抵押物的要求 五、房地产投资信托基金
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一、房地产市场与资本市场
• 从没有融资要求，发展到关系密不可分：
– 随着房地产价值的逐步提高，房地产开始需要 从金融机构贷款，房地产信贷开始流行。
• 是指个人购买住房时，以所购买住房作为 抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。
• 包括：
– 商业性住房抵押贷款
– 政策性（住房公积金）住房抵押贷款
• 政策性住房抵押贷款利率较低，但限于已 参加交纳住房公积金的居民，且贷款额度 有一定限制。
06.05.2020
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14
• 我国目前个人住房抵押贷款的利率采用可 调利率方式，在法定利率调整时，于下年 初开始按新的利率规定计算利息。
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1、房地产开发贷款
• 房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、 建造向市场销售或出租等用途的房地产项目的 贷款。 – 土地购置贷款 – 土地开发贷款 – 建设贷款
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2、土地储备贷款
• 土地储备贷款是指向借款人发放的用于 土地收购及土地前期开发、整理的贷款， 主要针对土地储备机构。
• 按物业类型划分：商业、工业、住宅等类 型的房地产投资信托
• 按投资策略划分：权益型、抵押型、混合 型
• 按发行股票的原则划分：开放式、封闭式
• 按组织形态的不同划分：契约型、公司型
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（三）房地产投资信托基 金的特征
• 投资目标清晰：投资于房地产 • 把大部分收益分配给了基金投资者：90%
以上 • 是资金信托和财产信托的结合：接受房地产 • 价格更多的取决于其所拥有的房地产价值 • 并不一定需要在交易所公开上市，只要得到
私人市场
个人 企业 退休基金
商业银行
保险公司 退休基金
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公众市场
房地产上市公司 权益型REITs
抵押贷款支持证 券
抵押型REITs
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二、房地产企业融资
• 房地产企业融资主要分为两大类： – 权益融资 – 债务融资
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（一）权益融资
• 权益融资的方式： – 公司上市或增发新股 – 吸收其他机构投资者资金 – 合作开发等
• 房地产开发公司、房地产有限责任合伙企业和房 地产投资信托的股票和其他股票一样在股票交易 所交易；
• 房地产抵押贷款支持证券逐渐成为证券市场的重 要组成部分。
房地产市场与资本市场的上述联系，形成了 房地产资本市场。
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房地产资本市场的结构
市场渠道 融资分类
权益融资
债务融资
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第八章 房地产开发项目融资
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本章要求
• 了解房地产开发项目融资概念 与意义；
• 熟悉房地产金融市场的结构、 房地产开发项目融资的资金来 源、方式和步骤；
• 掌握金融机构对开发项目贷款 进行审查与评估的工作内容。
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ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
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第八章 房地产开发项目融资
• 第一节 房地产资本市场 • 第二节 房地产开发项目融资 • 第三节 金融机构对项目贷款的审查
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三、房地产抵押贷款
• 房地产抵押贷款：是指借款人以其合法 拥有的房地产，在不转移占有方式的前 提下，向贷款人提供债务履行担保，获 得贷款的行为。
• 主要包括：
– 个人住房抵押贷款
– 商用房地产抵押贷款
– 在建工程抵押贷款
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（一）个人住房抵押贷款
• 贷款期限最长不超过30年。
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（二）商用房地产抵押贷款
• 商用房地产抵押贷款：是指购买商用房 地产的机构或个人，以所购买房地产作 为抵押担保，向金融机构申请贷款的行 为。
• 由于商用房地产抵押贷款的风险较高， 因此其贷款价值比率通常不超过60%， 贷款期限最长不超过10年，贷款利率也 要高于个人住房抵押贷款。
通过发行股票（基金单位），集合公众投资 者资金，然后由专门机构经营管理，通过多元 化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产 项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通 过将房地产经营活动中所产生的收入以派息的 方式分配给股东，从而使投资者获取长期稳定 的投资收益。
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（二）房地产投资信托基金 的分类
• 权益融资的资金供给方与投资者共同承 担投资风险，所希望获得的报酬是项目 投资所形成的可分配利润。
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（二）债务融资
• 债务融资的方式：贷款、发行企业债券 • 债务融资的资金融出方不承担项目投资风
险，其所获得的报酬是协议中规定的贷款 利息和有关费用。 • 房地产开发相关的债务融资主要有：房地 产开发贷款和土地储备贷款。
– 随着房地产信贷规模逐步扩大，金融机构为了 规避相关贷款风险，开始实施抵押贷款证券化。
– 机构通过发行股票、债券等方式为开发持有房 地产融资，实现房地产权益的证券化。
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房地产市场与资本市场的密切关系体现在：
• 土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、 商业用房贷款等房地产贷款，已经成为商业银行、 储蓄机构等金融机构资产的主要组成部分；
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五、房地产投资信托基金
（一）房地产投资信托基金的含义 （二）房地产投资信托基金的分类 （三）房地产投资信托基金的特征 （四）投资于房地产投资信托基金的好处
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（一）房地产投资信托基
金的含义
REITs（Real Estate Investment Trusts），中文翻译为房地产投资信托基金， 一种证券化的产业投资基金。
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（三）在建工程抵押贷款
• 是指抵押人为取得在建工程继续建造资 金的贷款，以其合法方式取得的土地使 用权连同在建工程的投入资产，以不转 移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还 贷款履行担保的行为。
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四、金融机构对房地产 抵押物的要求
• 合法设定房地产抵押权 • 择优选择设押的房地产 • 合理确定抵押率（贷款价值比率） • 处置抵押物的渠道畅通
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第一节 房地产资本市场
一、房地产市场与资本市场 二、房地产企业融资 三、房地产抵押贷款 四、金融机构对房地产抵押物的要求 五、房地产投资信托基金
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一、房地产市场与资本市场
• 从没有融资要求，发展到关系密不可分：
– 随着房地产价值的逐步提高，房地产开始需要 从金融机构贷款，房地产信贷开始流行。
• 是指个人购买住房时，以所购买住房作为 抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。
• 包括：
– 商业性住房抵押贷款
– 政策性（住房公积金）住房抵押贷款
• 政策性住房抵押贷款利率较低，但限于已 参加交纳住房公积金的居民，且贷款额度 有一定限制。
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• 我国目前个人住房抵押贷款的利率采用可 调利率方式，在法定利率调整时，于下年 初开始按新的利率规定计算利息。
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1、房地产开发贷款
• 房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、 建造向市场销售或出租等用途的房地产项目的 贷款。 – 土地购置贷款 – 土地开发贷款 – 建设贷款
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2、土地储备贷款
• 土地储备贷款是指向借款人发放的用于 土地收购及土地前期开发、整理的贷款， 主要针对土地储备机构。
• 按物业类型划分：商业、工业、住宅等类 型的房地产投资信托
• 按投资策略划分：权益型、抵押型、混合 型
• 按发行股票的原则划分：开放式、封闭式
• 按组织形态的不同划分：契约型、公司型
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（三）房地产投资信托基 金的特征
• 投资目标清晰：投资于房地产 • 把大部分收益分配给了基金投资者：90%
以上 • 是资金信托和财产信托的结合：接受房地产 • 价格更多的取决于其所拥有的房地产价值 • 并不一定需要在交易所公开上市，只要得到
私人市场
个人 企业 退休基金
商业银行
保险公司 退休基金
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公众市场
房地产上市公司 权益型REITs
抵押贷款支持证 券
抵押型REITs
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二、房地产企业融资
• 房地产企业融资主要分为两大类： – 权益融资 – 债务融资
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（一）权益融资
• 权益融资的方式： – 公司上市或增发新股 – 吸收其他机构投资者资金 – 合作开发等
• 房地产开发公司、房地产有限责任合伙企业和房 地产投资信托的股票和其他股票一样在股票交易 所交易；
• 房地产抵押贷款支持证券逐渐成为证券市场的重 要组成部分。
房地产市场与资本市场的上述联系，形成了 房地产资本市场。
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房地产资本市场的结构
市场渠道 融资分类
权益融资
债务融资
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第八章 房地产开发项目融资
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本章要求
• 了解房地产开发项目融资概念 与意义；
• 熟悉房地产金融市场的结构、 房地产开发项目融资的资金来 源、方式和步骤；
• 掌握金融机构对开发项目贷款 进行审查与评估的工作内容。
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ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
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第八章 房地产开发项目融资
• 第一节 房地产资本市场 • 第二节 房地产开发项目融资 • 第三节 金融机构对项目贷款的审查
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三、房地产抵押贷款
• 房地产抵押贷款：是指借款人以其合法 拥有的房地产，在不转移占有方式的前 提下，向贷款人提供债务履行担保，获 得贷款的行为。
• 主要包括：
– 个人住房抵押贷款
– 商用房地产抵押贷款
– 在建工程抵押贷款
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（一）个人住房抵押贷款