商圈调研分析

商圈既是一个地理概念，同时也是一个商业概念。从行业角度讲，不同业种和业态的零售业者在一个相对集中的区域从事经营活动，这个区域的范围就叫商圈。从零售业者的角度讲，商圈是指店铺能够有效吸引顾客来店的地理区域。在许多大型项目(特别是房地产项目)的可行性论证中，商圈研究是必不可少的一个重要环节，特别是对商圈内的竞争状况、业态类型、消费者特征以及经济地理状况等深入了解是进一步确定立项和制定经营策略的重要依据。


本文首先介绍在商圈调研中采取的一些基本模型和方法，然后通过杭州莱蒙西溪地产调研项目进行实证分析。


1 商圈调研的一般模式


1.1 商圈的划分


一般来讲，商圈可分为三个层次，即核心商圈、次级商圈和边缘商圈(如图1所示)。


主要商业圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率最高，每个顾客的平均购货额也最高，顾客的集中度也较高；


次要商业圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率较少，顾客也较为分散；


边缘商业圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率相当少，且非常分散。


决定三级商圈规模与形状的主要因素包括：商店的类型、规模；竞争者的坐落点；顾客往返的时间和交通条件；利用的宣传工具等。


1.2 商圈调研的主要内容


商圈调研基本由四个方面构成：商圈范围确定、商圈调查、资料分析和商圈结论。具体而言，商圈调研指的是运用具有针对性的市场调研方法，对商圈的人口构成、竞争环境、消费特征、购买力等进行分析研究。具体的研究项目包括：


● 确定项目选址及商圈的范围，确定商圈型态；


● 商圈所在区域商贸状况、环境的优劣势、道路交通状况；


● 行业调查、经营业种业态、物业管理、经营模式;


● 人口数量、人口结构及常住/外来人口、消费特征、购买力和人文特征；


● 锁定竞争对手，了解竞争对手的经营情况及经营策略；


● 影响商圈的其他市场因素，政策、法规、城市规划等；


● 评估商圈的市场机会和发展潜力；


● 确定商业项目的战略规划方向及业务方向。


1.3 商圈调研的研究方法


在商圈调研中一般采取的研究方法主要有：


定性研究方法: 包括小组座谈会、专家意见法、深度访谈和现场观察法等；


定量研究方法: 包括入户访问、定点访问以及电话访问等；


数据分析技术: 包括相关分析、判别分析、对应分析等；


机会分析技术: SWOT分析、竞争分析、业态成长模式分析等；


2 实证研

究?杭州主要商圈调研


在杭州商圈调研项目中，项目组对杭州一个市级商业中心、三个市级商业副中心、四个区域商业中心进行了深入调研。本文以杭州的武林商圈为例，分析商圈调研的一般模式如何在实际项目中应用。


项目组根据商圈调研的一般模式，结合实际情况，从以下几个层次对武林商圈进行全面的了解和分析：










● 武林商圈的层次划分


关于商圈的三个层次，一般在实际中是以人流量的测定或经验值来划分。

以人流量而言，核心商圈一般约占50%-70%的人流量; 次级商圈约占15%-20%的人流量; 边际商圈约占10%左右的人流量。


以经验值而言，不同的商圈类型中核心商圈、次级商圈和边际商圈所包含的辐射半径也有所不同：在集中型商圈里核心商圈的半径在2000米以内，次级商圈的半径在2000米-5000米之间，边际商圈在5000米以外；而在分散型商圈里核心商圈的半径在500米以内，次级商圈的半径在500米-1000米之间，边际商圈则在1000米以外。


项目组结合武林商圈的人流量和经验值两个方面的情况来确定各个层次的范围。经过人流统计和距离测定，可以判断武林商圈的核心商圈由凤起路、环城西路、环城北路、中山北路四条主干道构成；其次要商圈则以保淑路、文晖路、中河北路、庆春路构成；其边缘商圈则可以扩展到西湖边。


● 商圈的全面调研


对一个商圈的全面调研，一般必须包括三个方面的内容：人流监测、消费者调研和商铺业态调研。


项目组对商圈内人流的监测包括：在工作日进行定点监测，统计出不同时段内经过店址的人流总数、性别人数、年龄层人数; 在周日(节假日)进行定点检测，统计出不同时段内人流总量、人流结构、外来人口数量等。


关于消费者调研，项目组以问卷调研的方式对武林商圈的消费者进行了全面了解，问卷内容涉及：


● 消费者购买行为和习惯：购买场所、所需时间、交通工具；


● 消费者购买力研究，以及其他娱乐、饮食、休闲、资讯等方面的研究；


● 消费者满意度研究：对目前商圈的满意度、对不同商家的评价和喜好度；


项目组还对商圈内的商铺业态进行了地毯式的统计分析，得出了武林商圈目前业态分别的种类及其所占比例、商品档次、针对消费人群等，为商圈的综合评价奠定了基础。


● 商圈的综合评价及市场机会


对商圈的综合评价，既要在商圈全面调研的基础上，也要结合未来城市规划对商圈发展的影响或者商圈自身发展的战略方向。只有对商圈有一个客观的

全面评价，才能找出正确的市场机会，为投资决策提供正确建议。

项目组在进行武林商圈的评价时，根据全面调研的情况，对商圈进行了SWOT分析。

现有商铺的特色;

消费者消费能力较高;

商圈地理位置优越;



消费者不满意的地方;

缺乏某些品牌商铺;

商品层次不够全面;


未来发展规划与战略方向;

经济的持续发展;

人民生活水平的持续提高;

城市核心商圈地位确定;


其他商圈的崛起;

消费者的分流;





通过综合评价和SWOT分析，项目组认为武林商圈今后的经营业态将会增加休闲娱乐及时尚消费元素，所以，酒吧、咖啡吧、茶座以及高档精品店如家居用品店、香水店都比较适合这一商圈的发展，有比较广阔的市场前景。