余干德胜大道商业街区业态规划

余干县德胜大道商业街区业态规划目录
一、前言
二、德胜大道商务街区发展背景分析
三、德胜大道街区现状
四、德胜大道商业街的优势与劣势分析
（一）优势分析
（二）劣势分析
五、德胜大道商业街的发展机遇
六、商务中心的特征与作用
（一）商务中心的特征
（二）商务中心的作用
七、规划原则
八、规划目标与战略定位
（一）总体目标
（二）空间结构目标
（三）功能结构目标
九、业态布局
（一）区段一（迎宾大道－创业路）
（二）区段二（创业路－商业步行街）
（三）区段三（商业步行街－阳水沟街）
十、保障措施
（一）成立商业街区管委会，加强管理队伍建设
（二）制定《商业街区管理办法》，实施制度化管理
（三）建立专项资金与扶持政策，确保长远环境建设的资金来源
（四）强化政府引导，扩大舆论宣传
（五）实行税费优惠与减免政策
（六）引入县域内各类金融、保险及其它办公机构
余干县德胜大道商业街规划
一、前言
商贸流通业是国民经济的先导产业，现代服务业的重要组成部分，也是城市繁华和现代化程度的重要标志。

作为城市重要组成部分的商业街区，不仅是城市的“名片”，同时又是城市生活不可或缺的要素之一。

随着余干国民经济的迅速发展，城市规模与功能调整加快，特别是随着县城实施转型提升发展战略后，余干城市建设迅速崛起，余干县城处于发展的“高铁快速时代”。

德胜大道是将迎宾大道、县城新区中心区块、东山大街老城区连成一线的重要城市轴线，在城市发展中起着举足轻重的作用。

德胜大道的建设与繁荣对余干城市商业的发展、现代服务业的构建、城市品位的提升有着重大意义，而德胜大道的有序发展和功能的充分发挥又直接取决于科学的商业业态定位与核心网点的选择。

二、德胜大道商务街发展背景分析
1、街区商业经济是城市经济转型的前沿阵地
当前，经济全球化趋势更趋显现，全球性结构调整继续深化。

目前，发达国家产业结构中的制造业比重不断下降，传统制造业的大规模扩张发展接近尾声，而服务业逐渐成为产业转移的新热点，高科技含量、高附加值制造及研发环节转移和服务外包将成为新一轮经济结构调整的热点。

2、第三产业和服务业成为市场的优先发展产业
研究表明，当人均GDP超过6000元，服务业发展将进入“初级发展阶段”，第三产业将会有一次爆炸性增长；当人均GDP超过8000元，服务业发展进入“高级提升阶段”，娱乐餐饮、休闲购物、金融保险、运输物流、法律中介等现代服务业的比重开始明显上升。

余干县应该牢牢把握这一发展契机，以更高的视野、更广的领域去争夺外来资金、技术、资源和市场机会，大力发展现代服务业和第三产业，特别加快生产型服务业的培育与发展。

3、余干县应着力发展新的街区和楼宇经济
楼宇和街区经济作为城市经济发展中的新型经济形态，已成为推动现代服务业发展的重要载体和破解土地制约、提升城市品位、增强综合功能的重要手段，发展潜力十分巨大。

很多地方政府确立将楼宇和街区经济作为地方经济发展的有效载体和重要形态，使楼宇和街区经济成为提升城市综合服务功能、打造现代服务业中心、实现从“传统制造”到“经济服务”历史性跨越的强有力支撑的发展思路。

目前各市各区县都在加大楼宇和街区经济的发展力度。

4、余干县现代服务业发展空间潜力巨大
余干的金融、中介服务、信息、通讯等现代服务业增长虽然较快，但占GDP 的比重仍然偏小、作用体现与产业本身的拉动作用不相适应，如金融服务业的规模小，辐射区域与影响力非常有限；电子商务、现代物流、文化创意等新型
服务业态还处在起步阶段。

由于现代服务业的发展速度相对滞后，一方面，某种程度影响了余干的经济结构优化与升级，另一方面也预示着余干的现代服务业有巨大的发展潜力与空间。

三、德胜大道街区未来现状
城建工程凸显现代都市景观
德胜大道东起迎宾大道，西至阳水沟街。

余干县政府及部分县级机关办公楼、中心广场等重要城市公建设施分布于迎宾大道两侧；居住区以高层、小高层为主，迎宾大道街区已经初步形成了建筑高低搭配、布局错落有序、风格迥然不同的现代都市景观与初具规模的商业街区雏形。

德胜大道西至阳水沟街是余干老城区，链接着老商业大街。

四、德胜大道商业街的优势与劣势分析
（一）优势分析
1、宏观经济优势
近3年以来，余干县的国民经济持续高速增长，一产比例逐年下降，二产稳定增长，二产对经济的拉动明显。

居民收入水平日益提高，其中城镇居民人均可支配收入逐年增加。

良好的经济发展形势为德胜大道商业街区的发展提供了强大的支撑，但二产对县域经济的“强大拉动”和保证三产的稳定增长值得思考。

2、区位优势
余干地处环鄱阳湖经济圈，环境优越，交通便捷，高速、省道干线穿境而过，乡村公路四通八达。

区位和交通优势十分明显。

3、各界支持的人和优势
目前，余干县委与县政府已将打造德胜大道商业街区作为未来几年的重要工作来抓，社会各界对德胜大道商业街区寄予厚望，投资者对德胜大道亦信心十足，社会资源在德胜大道的集聚进程进一步加快。

（二）劣势分析
1、产业支撑力度不足
商务商贸办公需求是建设商务商业中心街区的重要动力，而办公需求则与第三产业产值相关，对商务写字楼的需求与一个城市的经济规模和经济发展水平关系很大，其中金融服务业的规模具有重要影响。

外资与外贸公司也是写字楼的主要用户之一，因此一个城市吸引外商直接投资的规模、对外经济的联系程度与该城市对办公楼的需求有很大关系。

余干在产业提升和商贸、服务业上还有很大的空间发展。

2、街区功能复杂
德胜大道街区总体呈现‘三区’框架结构，即城市综合区：由商业、酒店、影院、公寓写字楼、居住为主构成城市功能混合区；购物餐饮娱乐休闲综合区：由高档的购物、餐饮、会所、休闲娱乐等构成县城商务中心；城市街区行政配套金融商务区。

较为复杂的街区结构，对余干县域地域来说，将会成为人群流动和商贸业集聚的极大障碍。

3、交通配套矛盾
商业街区作为一个城市独特的功能区，对外以及相互间的交往频繁，因此对交通的依赖性较大。

只有具备了高效率的交通设施，才能保证商业街区在高度聚集状态下有效运作。

迎宾大道作为余干县的商业交通主干道，基本上能够满足商业街区的道路交通需求。

而阳水沟街链接路段的道路交通配套要求却与
商业街区相比有一定的差异，与德胜大道商业氛围的形成、消费者的购物休闲习惯存在一定的矛盾。

同时，商业街区与主干道的结合客观上也将对商业街的品位，行人与消费者的舒适度、安全性产生负面影响。

4、商业氛围形成尚需时日
目前，整个德胜大道商业街区周边新的房地产开发建设少，主要还是依托老城居民区为主，东山大街是德胜大道商业街区发展的强有力支撑和竞争平台。

五、德胜大道商业街的发展机遇
1、新兴工业化及产业结构优化调整的需求
走新型工业化道路，强调推进产业结构优化升级，形成以高新技术产业为先导、基础产业和制造业为支撑、服务业全面发展的产业格局。

大量的制造业产品带动了物流、资金流、信息流，促进商品物资流通业、交通运输通讯业、金融保险业、信息服务业的蓬勃发展，同时增加了劳动就业，就业多、收入多、消费多，有利于扩大内需，拉动整个经济的快速增长。

要努力实现制造业与服务业同步发展，相互促进，形成良性互动。

当制造业发展到一定阶段的时候，滞后的第三产业会对第二产业的发展产生越来越突出的制约作用。

因此，以德胜大道商业街区建设为契机，加快推进余干现代服务业的发展，是顺势而为的一个战略决策，将有利于余干顺利实现产业结构优化和产业结构转换。

2、服务业优化升级的需要
余干是正处于工业化进程中的城市，但经济发展客观上要求制造业与现代服务业双轮驱动、互动推进。

一方面，强大的现代制造业必须有与之相适应、并在某些领域超前发展的服务业作为先导产业；另一方面，随着社会专业化分工的进一步发展，维修服务、研究开发、产品设计、市场调查、会计审计和运输
仓储等职能正从工业企业中分离出来；与此同时，人民生活水平的提高及消费水平升级为科教文卫、网络通讯、中介服务、休闲旅游、房地产等服务业提供了广阔的发展空间。

从余干服务业发展现状来看，无论在硬件还是软件方面都处在从传统服务业模式向现代服务业模式转化的初期，而加速服务业升级，既需要服务业发展所需空间上的支持，同时也需要政府的大力扶持，而德胜大道商业街区的开发，正是实现和推动这一升级的巨大机会。

3、城市建设与功能调整的需要
加快城市化进程是增强城市承载能力、完善城市功能、优化投资环境的内在要求，是提升城市形象、宣传余干、发展余干的必然要求。

目前，余干的城市化进程日新月异，进入新的发展阶段，并且这种发展态势仍在持续。

伴随着城市规模的扩大和发展，必然会导致包括行政、商贸、商务、金融、文化等功能在内的城市功能和居民生活方式的变化。

其中，商贸商务等服务业态既因城市的发展而发展，又会直接影响着城市的集聚效应和扩散效应的发挥。

4、现代企业发展的需要
在经济发展的早期，企业在办公空间上是一体的，研发、管理、设计、生产等位于同一地点。

但随着企业价值链的分解，管理与研发、生产相分离的趋势越来越明显。

企业由单一中心、独立行为、地方观念向多个中心、相互依存、全球观念转变。

企业的管理功能更趋向于是商务中心。

价值链各环节的分解和同类集聚，打破了过去传统的企业“自建自用的办公场所”的模式，新的智能化、便利化的商务楼宇和写字楼将为新的集聚需要提供空间上的支持和保证。

六、商业商务中心的特征与作用
（一）商务商业中心的特征
城市中心有多种类型，包括商业中心、行政中心、商务中心、文化中心、交通枢纽中心等。

对于国际性大都市来说，商务商业中心也称中央商务区。

城市中心代表一个城市经济水平和城市形象，它是城市的名片。

而一个城市要形成商务商业中心，则必须同时具备三个条件——现代化城市的中心区，以商务办公为主要功能，现代购物休闲娱乐服务业集聚之地，三个条件缺一不可。

（二）商务商业中心的作用
1、商务商业中心是城市经济繁荣发展的动力
在城市发展过程中，抓住区域产业结构调整的机遇，及时规划设计新的商务商业中心，是城市“筑巢引凤”，提高城市在区域经济中的竞争力的重要途径。

商务商业中心的建设与形成将使城市焕发新的活力。

无论是老城区的产业升级改造，还是新建城区的拓展，都将使城市吸引新的投资，形成新的经济增长点。

2、商务商业中心是城市独特魅力之所在
商务商业中心是高层建筑最密集之地，也是政府投资公共设施最集中之地。

只有多建一些高层或超高层建筑，才能最大集约化利用土地、市政交通等资源。

而优美的现代化建筑环境，与高效率的交通、通信等市政设施能吸引更多商业资本与产业集中。

随着企业经济实力增强，许多实力雄厚的企业会将商务商业中心的办公场所作为展示其经济实力和地位的重要手段。

而现代服务业的迅速发展，特别是智力密集型服务性企业也会扩大在商务商业中心经营场所的需求。

3、商务商业中心是文化旅游的必经之地
商务商业中心是一个城市现代化的象征，也是城市经济繁荣的象征。

同时，商务商业中心既是现代物质文明的象征，也是城市精神文明的载体，因此商务
商业中心是一种文化产业。

成功的商务商业中心会成为游客观光休闲旅游的必经之地。

七、规划原则
1、整体设计，通盘规划
德胜大道商业街区规划必须与城市总体规划、经济发展规划、商贸业发展规划相匹配；从余干经济发展及城市建设发展的趋势出发，综合考虑余干周边区域的差异与协同；合理配置商务、商贸业与其他服务业态，以整体的观念来对德胜大道的业态结构及网点布局进行系统性设计。

2、适度超前，便于实施
既要从实际出发，更要着眼于长远，充分考虑外部市场环境、城市建设和交通设施条件的变化，本地经济发展水平、产业结构、消费群体分布和购买力水平的变化趋势，从满足消费、引导消费和适应经济社会发展需要的高度，适度超前和较高标准地进行业态定位与布局。

并在力求高标准、高起点，产业规划与设施规划相结合的同时，注重可操作性和务实性，使之和余干的社会经济文化发展相吻合。

3、美化景观，兼顾效益
德胜大道将是余干县今后新的中轴线，是余干对外展示形象的重要节点与展示余干风貌的关键平台。

因此，德胜大道商业街区必须按高标准、高起点的要求规划与营销城市景观，对路牌广告、店头牌匾、建筑物灯光、霓虹灯、屋顶造型等方面都必须加以统一设计。

同时，德胜大道的道路改造、立面装饰与配套设施布置必须与余干的经济发展的现实水平、投资业主的承受能力相适应。

4、项目带动，合力推进
一方面，要坚持项目建设高标准，按照“政府营造环境、市场配置资源”的要求，从实际出发，政府点题与客商点题相结合，以外力为主、内力为辅，把总体思路落实到具体项目上，走市场化运作的路子。

另一方面，要坚持工作高效率，探索有效的项目推进机制，调动各方面的力量，改善政府服务，千方百计加快项目建设和配套商业服务。

5、规划引导，市场调节
德胜大道商业街区规划是对德胜大道在未来一段时期进行现代服务业投资、改造和发展的纲领性方针。

但市场对资源配置发展起着基础性作用，所以必须处理规划的调控功能与市场机制基础作用之间的关系。

规划对余干现代服务业的资源配置和经济发展有着原则性的指导和约束作用，但也不可能替代市场选择与配置的功能。

八、规划目标与战略定位
（一）总体目标
规划应坚持以科学发展观与建设和谐社会的思想为指导，紧扣城市总体规划，围绕提高余干城市综合竞争力与城市品位、打造余干县城商务商业区的目标，按照中小城市商贸发展的要求，通过2～5年时间的努力，把德胜大道打造为以高中档零售商业为龙头、休闲服务业为支撑、现代商务服务与餐饮为特色，兼具金融、展示与商务功能为一体，具有余干“门户”形象、赣鄱标志、省内有较高知名度的现代化都市景观商业街区。

通过建设一批商务楼宇、集聚一批办公写字楼、发展一批服务设施和中介机构、引进一批现代气息浓郁的商业店铺，积极推进业态创新、管理创新和技术创新，在德胜大道区块形成融合传统人文景观与现代化建筑、集商业商务与服务功能为一体、汇名店和名品为
一身的现代商贸服务区块，并逐步成为超县域现代服务业的集聚区、区域企业办公的集聚区、人才科技资金等要素资源的集聚区。

（二）空间结构目标
根据余干现有商业商贸业空间格局，结合城市发展总体规划、其他重大项目发展规划的要求及城市化进程的影响，按照商业商贸业及现代服务业的一般发展规律与辐射范围、空间要求，合理安排德胜大道的空间格局，形成结构合理的现代商业街区体系。

（三）功能结构目标
按照商业商贸业态发展的规律，以结构优化、百业共生为目标，在零售业发展上，重点布局购物中心、大卖场和大中型超市等主力业态，合理配置专业店、专卖店、折扣店、便利店等辅助业态，兼顾发展餐饮、休闲、娱乐等网点；在现代服务业发展上，重点集聚金融、中介、教育、儿童游艺、文化创意等现代服务业态；在商务楼宇经济发展上，构建与地方经济特征相符合，充分体现区域经济发展特色，与现有骨干企业经营相匹配的相关服务业态，综合满足投资者、经营者、本地市民与游客全方位的需求。

九、业态布局
（一）区段一（迎宾大道－创业路）
1、本区段主题
——干越新区、精致生活
2、业态定位思路
本区段是德胜大道链接迎宾大道的起始段，是承接商业转移与升级的重要区段。

目前，迎宾大道基本形成了一定的商业氛围。

主要大型商业设施有百货、家电等及其它配套商业网点，也一般以满足居民日常生活为主，该区段是德胜大道集聚人气的重要区段，必须考虑消费者购物、休息及交通等需要。

3、消费群体定位
以本地消费群体为主，同时为余干周边区域消费者、外来务工人员、集团客户服务。

4、消费档次定位
中档、高端为主，重点引进国际国内一线品牌。

5、业态规划方案
（1）鼓励业态
λ星级酒店、公寓、写字楼；
λ大型购物中心、百货店、影院；
λ精品服饰零售、百货、鞋帽；
λ中小型标准主题超市，便利店，银行；
λ全球连锁西餐和主题餐厅、料理；
（二）区段二（创业路－商业步行街）
1、本区段主题
——商业新城、怡情余干
2、业态定位思路
本区段是德胜大道商业街的核心与精华所在、是区段一的延续与升级。

该区段定位的关键在于既能够吸引住人气，又能够留住消费者的财气，因此，应当集聚、合理搭配相似性与互补性的现代服务业态，同时满足消费者与商务客户的尊贵需求。

3、消费群体定位
以有一定消费能力的本地消费者、企事业单位的白领阶层，以及外地来余干商务旅游与休闲旅游的消费者为主。

4、消费档次定位
高档、中档偏上商品为主，重点引入国内一线、二线品牌。

5、业态规划方案
（1）鼓励业态
λ餐饮业（具有地方特色的知名品牌）：各种以正餐为主的酒楼、饭店、饭馆及其他用餐场所，各种以涮、烤为主的餐饮服务，风味特色小吃餐饮服务；大型本土餐饮店、连锁餐饮店、快餐店；
λ糕点、面包零售：固定摊点经营面包、糕点的零售活动，后店加工生产，前店销售，同时提供餐饮服务的面包店、糕点店；
λ文化、体育用品及器材专门零售：文具用品、体育用品零售，图书、报刊零售，音像制品及电子出版物零售；
λ钟表、家电及眼镜零售；
λ数码旗舰店，综合性服饰商城，百货主题综合店；
λ药品零售；
λ化妆品及卫生用品零售；
λ商务会所、商务宾馆；
λ商业银行；
λ手机营业网点：电信服务，移动服务，联通及其他服务；
λ美容保健服务：健身房，美容美体馆，皮肤保健护理，足浴保健按摩服务；
λ高档婚纱影楼，网吧，会所；
λ品牌茶室、咖啡店、商务酒吧、大型演艺吧、休闲吧。

（2）主要网点布局：
德胜大道两侧建设与引进商务酒店、便利购物、综合性服饰商城、知名数码旗舰店与家电专业店；周边沿街店面配套发展电子及通讯器材店、电信机构营业网点、大型品牌餐饮店；制定相关政策。

按照高标准、高起点的要求对该区段城市道路进行打造，统一规划与布置街道雕塑、小品、报刊亭、休憩桌椅、灯箱及路牌广告牌、出租车停靠点等设施；积极做好道路两侧的美化、绿化；开发道路夜间景观，合理布置道路灯光效果，营造良好的夜晚购物、休闲环境；坚决禁止低档次建材店、餐饮店的经营。

（三）区段三（商业步行街－阳水沟街）
1、本区段主题
——人文魅力、品质街区
2、业态定位思路
引进配套社区服务，方便周边居民生活。

3、消费群体定位
本地社区居民。

4、消费档次定位
中档。

5、业态规划方案
（1）鼓励业态：
λ医院；
λ幼儿园；
λ培训学校、儿童游艺、益智、电玩、溜冰城等；
λ民俗文化创作与展示；
λ各类中介服务：旅行社，企业事务代理，规划设计，房地产中介，职业中介，科技中介；
λ社会经济咨询，律师及相关的法律服务，知识产权服务，
λ证券业：证券市场管理，证券经纪与交易，证券投资，证券分析与咨询；
λ保险业：人寿保险，非人寿保险，各类保险辅助服务；
十、保障措施
（一）成立商业街区管委会，加强管理队伍建设
德胜大道商业街区的规划建设涉及到经贸、建设、风景旅游、交通、卫生、环保、交警、城管执法、安监等多个管理部门。

为了确保效率与质量，实行统
一领导为建设开发的必由之路。

建议成立由政府领导或街道领导亲自挂帅的管理委员会，配合开发商设立专门办公室，制定相关规章制度，统一领导商业街区的开发建设工作。

德胜大道商业街区的经营涉及到商务办公、餐饮、购物、休闲、旅游、文化、娱乐等众多功能，管理内容十分广泛，有内部组织、宣传推广、招商引资、商户管理、环境安全管理、公共秩序管理、基础设施配备维护等。

管理工作需要协调的职能部门众多，需要有一支能力强的队伍作为支撑。

（二）制定《商业街区管理办法》，实施制度化管理
商业街区需要通过与众多职能部门协调、配合，才能有效开展街区的管理工作，实现街区的发展目标。

但目前国内多数商业街区管委会的管理权限较小，在具体操作中更是心有余而力不足，无法有效地与各职能部门展开协同合作，导致商业街区管理实际效能大打折扣。

可通过制订《德胜大道商业街区管理办法》明确管委会的地位，确保管理机构的执行力度。

（三）建立专项基金与扶持政策，确保永续环境建设的资金来源资金为街区环境建设的基础保障，从其他商业街区建设教训来看，资金缺乏为阻碍街区管理与环境品质提升的主要瓶颈。

德胜大道商业街区项目先期建设需要专项基金投入，而中后期，可考虑将街区财政收入的一定百分比、街区街面的广告收入划给街区管委会，以确保街区环境建设的资金来源充足。

该专项资金重点用于：
——符合国家产业政策和本规划要求，并经德胜大道商业街管理委员会批准列入德胜大道建设重点的商贸项目、先进业态项目和投资收益周期较长的关键性配套设施。

——改善投资环境，引进国内外知名企业投资兴办大型零售网点、专业店与专。