房地产项目区位分析与定位思路分析

西园商业步行街分析报告

一、区域简况

西园商业步行街工程地处汉口核心商圈—武广商圈内，区域内为城市发展成熟商圈，人流、车流量巨大，商业氛围浓厚，配套齐全。该区域内零售密集度高，竞争较为激烈，特别是在百货业态上，发展饱和。区域内休闲娱乐业态及餐饮业态体量偏小，且分布零散，存在一定发展空间。

图一：武广商圈区域图

二、工程简况

工程名称：西园商业步行街

开发/投资商：武汉荣泽利华置业公司

工程地址：武汉市江汉区万松园路100号

占地面积：2.1万方

建筑面积：5万方

工程规划：主力店三层，局部四层

定位：以时尚购物、休闲娱乐为主的体验式商业街区

目标客群：25-40岁的白领阶层

停车位：240个

开业时间：2011年9月19日

图二：西园商业步行街区位图

图三：西园商业步行街实景图

图四：西园商业步行街效果图

三、工程区位分析

1.位置分析

工程位于汉口万松园路精品一条街中段东侧，工程北邻建设大道，南邻解放大道，西靠万松园路，东达中山公园，工程仅西面临街，但万松园路较为狭窄，且规划为单行道，不利于车辆进出，区位并无优势。

2.区域内竞争状况分析

图五：区域内竞争商业体位置关系图

区域内汇聚了以新世界百货、武汉广场、武汉国际广场，世贸广场、SOGO 百货为代表的众多高品质商业广场，是武汉目前最大、最繁华的商业区之一。武广商圈主要由一些大型商业单体构成，已日趋成熟，武汉商业标杆地位无可取带，5年内区域中购物、休闲、餐饮、娱乐等商业体量可达百万方。

四、公共交通简况

1、公交路线

图六：公交站点地理位置平面图

公路系统：城市主干道——建设大道、解放大道、青年路。但万松园路较窄，仅10M宽，且规划为单行道，加上附近有两所学校，放学高峰期，交通极其拥堵，导致工程周边交通环境较差。

万松园站公交车站： 519、575

中山公园公交站：1、2、64、69、508、522、524、548、549、571、575、592、703、705、706、716、726

2、地铁

地铁二号线：马池路站、常青花园站、金色雅园站、汉口火车站站、范湖站、建设大道站、航空路站、中山公园站、循礼门站、中山大道站、和平大道站、武昌区政府站、小龟山站、洪山广场站、中南路站、亚贸广场站、街道口站、广埠屯站、卓刀泉站、虎泉站、名都花园、鲁巷。地铁2号线中山公园站距工程200M，将大大缩短工程与武汉三镇距离，未来可为区域内带来可观人流，利好本案商业发展。

图七：武汉轨道交通设计线路图

五、工程定位思路分析

武广商圈内商业氛围浓厚，人流、车流量大，商业发展有较大空间。零售密集度高、竞争激烈，百货业态饱和，但休闲娱乐、餐饮等业态资源匮乏，分布零散，缺乏集购物、休闲娱乐、餐饮多功能于一体的体验式购物中心。随着区域内客单价不断增长，以武汉广场、武汉国际广场、新世界百货为主的商业工程日趋高端。本案定位结合其工程指标及区位条件，与周边商业形成差异化，本案并无体量优势，应与商圈互补发展，弥补商圈空白定位为集购物、休闲娱乐、餐饮等多功能与一体的体验式商业街。

六、工程建筑结构规划分析

1.总体分析

西园商业街以双首层、中庭、平台为设计理念，将独具风情的人文景观与生机盎然的有机融合，完美呈现了一处建筑与艺术浑然一体的购物街区。

西园商业步行街规划为开放式步行街区，双首层设计，主力商业为3层，局部为4层。采用大中庭设计，最大限度的发挥中庭对客流的聚合与引导作用。工程规划东、西两个主入口，万松园路是东侧的主入口，工程西侧直接连通中山公园，之间没有围栏，游园的人们可直接走进西园商业街。

西园商业街的设计者们力图通过建筑的方式去营造内置休闲型商业街，最大限度地挖掘工程的商业潜质。西园商业街的设计者们将标高进行了合理设计，来宾可以从万松园路主入口处直到一层商业街，也可以通过扶梯直达二层商业街，充分体现了泛首层的设计理念。5000平方M屋顶休闲平台、3000平方M景观内庭、2000平方M空中平台、20条5-30M宽内庭式，和煦的阳光穿过中庭洒入二、三层商业，使得二、三层商业也俨然是一条充满阳光的室内商业街。

平面布局完全打破旧有常规，毫不拘泥于“规范层”概念，从建筑轮廓至内部每个空间，每段线条都处在自由的变化状态之中，正是这些看似随意、无序的点、线、面构成立体空间后，形成了无数独特的视点和视角，从而不断鼓舞、激励着顾客们在商业街区内一次次进行休闲购物体验。

图八：工程规划设计图

图九：西园商业步行街内部实景图

2.硬件设施分析

工程规划有20条5-30M宽的通道，通道较为开阔，整体商业环境较好。

图十：西园商业步行街通道图

工程中庭采光充足，有利于整体商场经营环境，并且能够起到将购物者视线上移，关注到高层商铺的作用，利于鼓励客流向上先逛，从而促进高层的商业经营。

图十一：西园商业步行街中庭图

工程在中庭护栏处规划较为合理，这样的加宽木板设置不仅提升了顾客在眺望中庭时候的安全性，并且外表时尚简洁，本案在商业环境细节处处理较为细致。

图十二：西园商业步行中庭护拦图

工程亮点之一为柱距之间空间利用较好，设置了一些休息区，不仅可以使顾客得到充分休息，降低顾客疲劳度，增加了顾客在商业工程内的停留时间，利好工程整体商业经营，还强调了工程的休闲性。

图十三：西园商业步行街通道休息区图

本案停车场在工程右侧，整体退距约为10M，车辆进出较为顺畅，但本案停车位较少，仅为240个。

图十四：西园商业步行街停车场图

七、动线分析

1.外部动线分析

工程位于建设大道、解放大道、青年路、新华路围合腹地，工程所临万松园路规划为单行道，客流打的或者自驾前往工程需要从建设大道取水楼方向进入万松园路到达本案，经工程右侧进入停车场，车辆进出较为不便。工程联外道路系统较为薄弱，直接影响到本案工程的可到达性与辐射能力。

图十五：外部动线分析图

2.内部动线分析

工程整体平面动线设计较为合理，为无商业死角区域，铺面面积大小基本为1：2的比例，展示面较好，给予了经营者良好的硬件条件。

图十六：内部动线分析图

八、业态品牌情况