最新整理租赁合同诉讼法律风险.docx

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甲方：___________________

乙方：___________________

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租赁合同诉讼法律风险

在违约行为发生之后，双方可以先就如何进行救济进行协商。如果协商无法达成一致意见的，则只能通过诉讼或者仲裁方式，通称争议解决方式解决双方之间的争议。双方的权利义务将在诉讼或者仲裁过程中得到最终的解决，无论这个结果是否可以令人接受。由于仲裁必须要有仲裁条款，其效力的内容较为复杂，故今天不提仲裁的具体内容，只讲诉讼的相关法律风险，仲裁的有关问题可以参照诉讼。在诉讼过程中当事人经常会遇到的法律风险种类有：

1、起诉不符合法律规定的条件。

《民事诉讼法》第一白零八条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）届于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。这条规定看似明白，但实际上比较抽象，在立案的过程中当事人、律师和法院经常会就其中的理解发生歧义。

简化来说，租赁合同的当事人应当是出租人和承租人双方，一般是权利受到侵害的一方为原告，违约一方为被告。诉讼请求一般有三类：确认之诉、变更之诉、给付之诉。确认之诉，一般为确认某一法律关系存在或者不存在。例如，承租人起诉要求确认租赁合同无效，就是一种确认之诉。变更之诉是要求对合同的某些权利义务的内容予以变更。例如，出租人起诉要求承租人按照合同约定增加租金，即为变更之诉。给付之诉最好理解，要求支付租金即为给付之诉，但是在法律上，要求对方当事人实施一定行为也可以作为给付之诉。例如，承租人要求出租人及时修复租赁房屋出现的瑕疵。管辖则是指案件应当由哪个法院受理

的问题。就租赁合同来说，一般应适用不动产专届管辖，即承租的房屋在哪个区，

就去哪个区的基层法院起诉。如果案件的金额较大、影响较大或有其他情形的，则应当去相应的中级法院起诉。

如果法院认为当事人的起诉符合上述规定的四个条件的，予以立案受理。认为不符合其中的一个或一个以上的条件的，法院可以不予受理；已经受理的，可以裁定驳回起诉。

2、诉讼时效。

诉讼时效是指当事人的权益受到损害后必须在规定的时间内要求解决或者诉讼

的期间段。如果超过这个规定的期间段，权益受到损害的当事人将丧失获得法院

判决维护其合法权益的机会，也就是说，法院将判决驳回原告的诉讼请求。因此超过诉讼时效是非常重要的法律风险之一，建议予以重视。

根据《民法通则》的规定，一般案件的诉讼时效为二年，自当事人知道或者应当知道自己的合法权益受到损害之日起计算。这句话乂比较难以理解，我不作过多解释了，大家只要理解为争议发生之日就行了。延期支付或者拒绝支付租金案件的诉讼时效是一年，比一般案件的诉讼时效期间要短很多，这个也需要特别注意。租赁案件的诉讼时效还有一个比较重要的问题就是分期支付租金的案件，如果有数期租金没有支付，则应该是数期租金自应该支付之日起分别计算诉讼时效，还是在整个合同到期之后一并计算未支付的数期租金的诉讼时效。很显然，后者的保护力度较大，比前者要方便得多。从相关规定来看，最高法院在一个关于诉讼时效的司法解释里面曾经规定过，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。但xxxx法院不承认这个观点，他们认为该规定适用的前提是“同一债务分期履行”，而分期支付的租赁合同的租金不届于同一债务分期履行。因此，xxxx法院还是坚持第一种观点，即数期租金如没有支付应分别

计算诉讼时效。具体理由我不多说了，总之这个原则请在场的各位注意。

3、财产保全。

由于法律诉讼需要的时间较长，而我国的执行法律制度、财产调查制度不尽完善，因此在诉讼过程中当事人转移财产、导致判决最终无法执行的情况较为多见。为保护当事人的合法权益，《民事诉讼法》在执行程序之外，专章规定了财产保全制度，即当事人可以在起诉到法院之后，为防止遭受难以弥补的损害而要求法院对另一方当事人的财产进行查封、扣押、冻结等措施的行为。财产保全对于及时控制被告方的财产防止恶意转移的作用是非常明显的。

申请财产保全除了需要提供相应的保全费、财产担保之外，更加重要的是需要提供被执行人的财产线索。如果没有财产线索，法院也将难以采取保全措施。因此在发生诉讼后及时注意收集被执行人的财产线索也是防止保全风险的重要措施之一。

4、证据。

凡是能够认定案件事实的一切事物都是证据的表现形式。没有证据，就无法认定案件的事实，法院也就难以作出公正的判决保护合同当事人的合法权益，当事人就要承担败诉的风险。因此打官司就是打证据这句话是非常有道理的。

根据《民事诉讼法》的规定，证据的种类有：书证、物证、视听资料、证人证言、当事人的陈述、鉴定结论、勘验笔录七类。但在实践中，证据的种类可能还要更多些，比较说xxxx短信、电子邮件、当事人在法庭上认可的事实都是可以作为证据的。

证据的关键特征是“证据三性”，也就是真实性、关联性、合法性。真实性，即证

据的内容反映的必须是真实的、客观存在的事实，如果证据反映的事实不真实、没

有发生过，则不符合真实性的要求。关联性，指证据反映的事实必须与本案的事实