物业承接查验办法解读

上的矛盾。
《办法》关于交付的性质
• 一、表现在开发商部分的 • 第九条 建设单位应当按照国家有关规定和物
业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、 质量合格、功能完备、配套齐全的物业。 • 第十二条 实施物业承接查验，主要依据下列 文件： • （一）物业买卖合同； • 第十四条 …未能全部移交前款所列资料的， 建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书 面承诺补交的具体时限。
•
2006年，在做原国家建设部有关承接查验课题时，我
的设想是基本不撼动原有的制度设计框架，在业主大会成立
后，物业服务企业向业主大会移交时，增加建设单位与物业
服务企业一同参加移交，然而这一愿望被人曲解和冷落。时
过五年，终于被人们所关注与认识。北京市以制定《北京市
物业管理办法》为契机，首次明确了前期物业管理责任由建
• 无论后世法学在此问题上采何种观点，看来 在罗马法上“traditio”一词是多义的：有时， 它仅指移转标的物占有（甚至仅仅是“持有”） 的事实行为，因此对于使用借贷物、保管物、 出租物、出质物等，亦有“交付”之存在；而 更多的时候，交付则被作为非要式物取得的一 般方式，从而可能与所有权移转的意思发生关 联。在后一种情形，“交付”被作为一个技术 性词汇，指向一个能够发生标的物所有权移转 的移转占有的行为。【 “traditio”这个拉丁词， 亦有翻译为“让渡”者 】
建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查 验交接,撤出物业管理区域,并移交下列资料: ……
• 《办法》在没有撼动原有的制度框架的前提下，
通过强化建设单位在承接查验工作中的权利和责任， 通过加强对企业服务企业在承接查验工作的指导和 协助，最大限度地减少开发建设遗留问题，为前期 物业管理活动创造有利条件，以促进物业管理行业 的健康发展。
其根本原因在于前期物业管理阶段业主大会缺位，而本质则
是产权不清晰，或者说是产权移交，主要是共用部分、共用
设施设备产权移交不清。
漫漫的探索之路
• 现在我们来探究这样一个问题，前期物业 管理阶段建设单位把共有部分、共有设施设备 交付给物业服务企业，其本质是什么？
• 所谓“交付”，在罗马法上称“traditio”。 对交付内涵的确定，首先涉及的问题是：“交 付”指向的究竟是一个脱离当事人意志的客观 “事实”行为，还是包含当事人主观上移转所 有权意思的“法律”行为？
《物业承接查验办法》解读
• 深圳房地产与物业管理进修学院
•
专职教授
• 深圳物业管理研究所
副所长
前言
• 前期物业管理（是指房屋出售之日起至业主、业主大 会在与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止） 阶段是物业管理过程中的一个特殊阶段，物业企业如 何处理建设单位、房地产开发企业、业主之间的关系， 正确评估项目、编制前期各种相关文件，成为物业企 业做好前期物业管理工作，减少各种矛盾纠纷、促进 日常物业管理阶段各项服务工作顺利开展的重要因素。
《办法》关于交付的性质
• 3、第三十二条 物业交接后，…物业共用部 位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、 财产安全受到损害的，…
• 第三十三条 物业交接后，发现隐蔽工程 质量问题，…给业主造成经济损失的，…
• 第三十七条 建设单位不得凭借关联关系 滥用股东权利，…损害物业买受人的权益。
《办法》关于交付的性质
•
目前，住房和城乡建设部已制定了《物业承接
查验办法》，并于2011年1月1日起施行。该办法
进一步规范了物业承接查验行为，将有效促进前期
物业管理活动的监督管理。
为使房地产主管单位、物业企业相关人员进一
步了解前期物业管理最新政策、熟悉前期物业管理
阶段的工作任务，掌握前期各项工作的业务技能，
提升项目前期运作能力，特设置本课程。
立法背景
•
长期以来困扰物业管理工作的深层次问题是如何构建业
主与物业服务企业之间的和谐互信关系，而影响和谐互信关
系的主要因素有两方面，一方面是前期开发的遗留问题，另
一方面是后期管理问题。前期矛盾主要来源于权属、质量、
责任三个方面，其现象是物业服务企业夹在建设单位与第二
业主中间，两面不是人，两头夹击，处于弱势的不公平地位。
•
《办法》关于交付的性质
• 二、表现在全体业主方面的 • 1、第四十一条 物业承接查验活动，业主享
有知情权和监督权。 • 第三十条 建设单位和物业服务企业应当
将物业承接查验备案情况书面告知业主。 • 第三十一条 物业承接查验可以邀请业主代
表…参加， • 2、第三十五条 物业承接查验档案属于全体
业主所有。
• 3、第三十九条 物业服务企业擅自承接 未经查验的物业，因物业共用部位、共 用设施设备缺陷给业主造成损害的， …
• 第四十条 建设单位与物业服务企 业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查 验活动中共同侵害业主利益的，…
《办法》解决问题的出路
• 在不挑明交付性质，即维持原有设 计框架的前期下，只有再建立一个契约 关系，即“物业管理承接查验协议”， 才能补救物业服务契约处于不平等的缔 约的弱势地位。
设单位承担，这个制度设计把建设单位和业主的权利义务交
接点延长到业主大会成立的环节，既可以解决前期物业管理
权利义务不对等的问题，也可以使物业共用部位、共用设施
设备有业主大会这个真正为全体业主负责的主体来进行承接
查验。
《北京市物业管理条例》
• 第八条 建设单位承担前期物业服务责任。…… • 第十条 业主共同决定解除前期物业服务合同的,
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物业承接查验制度是《物业管理条例》确定的七
大基本制度之一。 《物业承接查验办法》（以下简称
《办法》）将《条例》的有关规定进行细化、补充和
完善，进一步明确了建设单位、物业服务企业和业主
在物业承接查验活动中的权利义务，增强了物业承接
ห้องสมุดไป่ตู้
查验制度的可操作性。本解读分为一个背景、五个明
确、一个适用以及若干案例。
《办法》关于交付的性质
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虽然《办法》并无明确的说法，但其制度设计的
新提法，可以断定是一种产权转移，物业服务企业是
代表全体业主来接受共有部分、共有设施设备的。至
于为什么不明确的提出，也确有苦衷，因为开发商也
是代表全体业主与服务企业签订前期物业服务合同的，
这样就变成了全体业主交付给全体业主，出现了逻辑