北京经纬家居中心市场调研报告

区域市场概况
单位：（元/Biblioteka Baidu/㎡）
区域市场概况
单位：（月/元/㎡）
区域市场概况
综上所述： ➢各大家具商城多数处于满租状态； ➢而材料市场（尚品之家和亚太城）则经营较差，无论是租金价格还 是招商率均比较低； ➢在市场成熟度高、商业氛围好的区域，商家对租金不是很敏感； ➢多数商家表示，只要生意好，租金高可以接受
项目及竞品概况
➢经纬家居城项目一期已于2014年10月1日盛大开业，结构为5层购物中心卖场，总经营面积在8万 ㎡以上，共有341家品牌商家开业经营。 ➢经纬家居城项目一期建筑属于单层独立大产权形式，现已开始进行小产权分割手续办理。 ➢一层租金：60-80元/月/㎡、二层租金：50-70元/月/㎡、三-五层租金：8元/月/㎡。
PART 3：竞品市场分析
竞品市场分析
区域市场共29家家居卖场 在售项目仅有2个 分别为：“香江国际CBD家居中心”
“亚太家居总部集群基地二期”
竞品市场分析（在售竞品）
➢亚太家居总部集群基地二期位于秀水街与五一路交口，距离本案1.5KM。 ➢香江国际CBD家居中心位于五一路东侧，距离本案2KM。
项目营销策略建议（产品策略）
2、产品策略
推动开发商工作： 1.整体商业产权从自持调整为可售； 2.商铺重新划分，并按重新划分铺位完成报建手续； 3.确定销售许可证的获取时间； 4.确定建筑面积、公摊等销售指标； 5.确定交楼标准、使用年限、标准合同等。
项目营销策略建议（产品策略）
项目研判（结论）
经纬家居中心位置好、档次高，具有一定市场空间。但目前权证等问题需要解决，以扫 清销售的障碍！
主要汇报内容
PART 5：项目营销策略建议
项目营销策略建议（销售策略） 1、整体销售策略
（一）将现有单层产权，调整为小面积独立产权拆散出售 （二）投资客户强制性委托物管统一运营，实现经营权与收益权分离 （三）找到租金与售价的平衡点，形成稳定持续的投资回报 （四）代理结合分销，多渠道拓客实现项目快速去化
主要汇报内容
PART 2：项目概况
项目概况
PART 2：项目概况
家具城次商圈
经纬家居博览中心
家具城主商圈
项目概况
➢经纬家居城位于香河家具城家具大道入口第一位置，项目占地 730 亩，总规划建设面积150万㎡， 将成为全球最大单体家居城。 ➢经纬家居城项目一期25万㎡，入驻中、高端家具品牌1000多家，共分四个展馆九大类别。经纬家 居城项目二期将建设集高端家居卖场、红木博物馆、家具展览馆、五星级酒店、会议宴席中心、办公 商务公寓、百货商场、旅游影视娱乐餐饮于一体的高端城市综合体。
顺隆
红星美凯龙
鑫亿隆
鹏大家具批发城
亚太城
好百年
嘉亿龙
香江CBD
经纬家居
中唐
贵都家具城
中意
明泰来 尚品之家
金钥匙
汇美家居广场
区域市场概况
➢当前市场呈现家具市场一枝独秀的局面，随着家具市场的急剧扩张，各档次家具产品的生产营 销都出现了“巨头”，专业分工也更加细致，各商城品牌重叠率也较高，产品同质化竞争严重。
➢ 地理位置优越，项目自身规模大，是城 市发展方向
➢ 政府支持力度大，属河北省重点项目， 香河县“一号工程”，有强大政府后盾
➢ 卖场已经开业，店面装修品质感较强， 商户质量较好
➢ 区域定位精准，但后期政府宣传力度不足，客流 逐渐减少
➢ 项目定位较高端，来此消费人群多以中端商品为 首选，且投资人群对投资总额有明确心里预期， 客户覆盖较少
北京经纬家居中心市场调研报告
区域市场概况
区域市场概况
项目分部：区域市场主要分布在绣水街两侧，并分为东西两大区域。 东部区域卖场较多，市场成熟度较高； 而西部区域虽然卖场较少，但是随着本案、亚太家居、香江国际CBD在2013年-2014逐步开 业，区域未来发展潜力较大。
自持租赁项目 在售项目
老市场商街
香江CBD客户结构
亚太城一期客户结构
香江CBD产品面积区间为40-200㎡，产 品形态为格子铺
客群来源为，京津80%，唐山5%，其他 地区15%
亚太城产品面积区间为200-900㎡，产品 形态为一拖三、一拖四的联排独立商铺
客群来源为，以香河本地为主，少量广东 、浙江、山东客户
竞品市场分析（竞品销售数据分析）
➢ 项目已摘牌10年，后续土地使用年限仅为30年
➢ 客户更为注重购物体验，项目良好的购 物环境可以吸引更多客户关注
➢ 区域内暂无相同定位产品的销售
➢ 市场趋于饱和，竞品项目已于2012年开始销售 ，投资人群已被瓜分
➢ 项目体量过大，短期内难以快速消化 ➢ 卖场为新开业，运营效果直接呈现，投资客对于
运营效果更为关注 ➢ 项目未做独立产权分割，且开发报建为自持商业
经纬家居展览中心
亚太家居总部集群基地二期
香江国际CBD家居中心
竞品市场分析（在售竞品）
竞品市场分析（在售竞品）
一期 二期
竞品市场分析（竞品客户分析）
➢香河市场销售型项目只有香江CBD和亚太城； ➢亚太城产品为200-900㎡独立商铺，客群主要来自香河本地，自营客户占40%，投资客占 60%，其中业内投资客占绝大多数； ➢香江CBD产品为40-200㎡格子铺，由于产品与亚太城差别较大，因此客群也有所不同，以京 津唐客群为主，纯投资客占主导，比例约为90%。 ➢本项目定位与香江CBD客群重叠性较强，目标客群一致。
竞品市场分析（竞品销售数据分析）
2014年销售数据：
销售模式：
主要汇报内容
PART 4：项目研判
项目研判（项目基础资料分析）
1. 项目位于香河家具城家具大道入口第一位置，地理位置优势明显。项目总占 地730亩，总规划建设面积150万㎡，将成为全球最大单体家居城，其规模 在当地具有一定影响力；
2. 项目是河北省重点项目，香河县的“一号工程”，政府支持力度较大； 3. 区域市场内29家家居卖场多以中、低端定位为主，项目与红星美凯龙在当地
市场成为品质卖场领跑者，与其他卖场形成错位经营； 4. 项目与香江家居、红星美凯龙相较，品牌知名度较低，品牌实力较弱； 5. 项目土地使用年限为40年，现已摘牌10年，后续使用年限仅为30年； 6. 项目为单层独立产权，如后期销售难度较大，需先进行小面积产权划分后再
开始销售
项目研判（SWOT分析）