关于目前中国楼市现状的分析报告

关于目前中国楼市现状的分析报告

目录

一、背景分析............................................................................... - 1 -

二、房地产泡沫形成的原因和条件 .......................................... - 2 -

（一）什么是房地产泡沫？...................................................... - 2 - （二）房地产为什么会有泡沫？.............................................. - 2 -

1、房地产的区域性强 ..............................................................- 2 -

2、房地产生产周期较长 ..........................................................- 2 -

3、房地产的价值不易判断 ......................................................- 3 -

（三）房地产泡沫形成的条件.................................................. - 3 - 三、房地产泡沫生成和破灭的案例 .......................................... - 5 -

（一）日本房地产泡沫的生成与破灭...................................... - 5 -

1、泡沫的形成...........................................................................- 5 -

2、催生超级泡沫的因素 ..........................................................- 6 -

3、泡沫的破灭...........................................................................- 7 -

（二）美国房地产泡沫的生成与破灭...................................... - 8 -

1、泡沫的出现...........................................................................- 8 -

2、催生房价泡沫的因素 ..........................................................- 9 -

四、总结国外楼市泡沫的形成条件，对比我国近几年状况 - 11 -

五、目前我国楼市低迷的原因 ................................................ - 16 -

六、未来楼市走向预测 ............................................................ - 22 -

一、背景分析

在我国近20年的楼市发展历程中，房地产市场经历过两次调整，第一次是2008年至2009年的调整，第二次是2011年至2012年的调整，在这两次调整中，无论是北京等一线城市还是三四线城市，全国当年的房价都是上涨的，只是涨幅大小的区别。多数城市房价都呈现先抑后扬态势，即使年初下跌10%－15%，下半年也迅即拉回，且重拾升势，导致这两次所谓调整的主导因素都是政府政策打压（第一次调整有金融危机的因素）。所以，前两次的房价下跌、房地产调整可看作是“假摔”。

2014年年初，中国楼市迎来了第三次房地产调整，与前两次有所不同。在政策没有任何新的打压的情况下，房地产自身开始调整，房价从滞涨开始全国性回落，成交不分东西南北，一线四线城市的成交量都大幅萎缩。因此，可以说“真摔”来了。

就在这房地产市场“真摔”之际，楼市“泡沫论”、“崩盘论”等言论大行其道，不少专家和学者拿国外泡沫及破灭的经验，来论证中国楼市泡沫之大，描绘未来崩盘之惨。那么，本次楼市调整是否是所谓的泡沫破灭或崩盘呢？为了弄清楚这个问题，本文通过解析国外典型房地产泡沫的生成与破灭案例，还原房地产泡沫生成的原因和条件，对比我国的经济社会发展程度与房地产市场所处阶段，以国外泡沫及破灭的经验，来论证中国楼市泡沫情况，分析造成当前房地产市场低迷的原因，对未来楼市走向进行预测。

二、房地产泡沫形成的原因和条件

（一）什么是房地产泡沫？

迄今为止，经济学界对经济泡沫尚无标准定义，有点权威的是经济学家金德尔伯格于1978年提出的：“泡沫可以不严格地定义为一种或一系列资产价格在一个连续过程中的陡然上升。”

（二）房地产为什么会有泡沫？

从房地产泡沫的定义中我们可以看出：只有资产价格才会出现泡沫，消费品价格即使涨得再快，也不会形成泡沫。原因也简单，消费品市场中不可能出现大规模的投机行为，比如，在某些年份猪肉价格狂涨的过程中，也没人投机收购猪肉以囤积，但作为资产的房地产就会出现囤地、捂盘等现象。这是因为：

1、房地产的区域性强

不动产的特征是，不能移动，房子没法像电视机一样被到处搬运。最重要的是，各个地区的土地多寡不均，从而导致供给难以很好地匹配需求。比如，北上广深这类一线城市，人口上千万，可土地没多少，可以用于盖房子的建设用地更少，住宅需求规模大，而地广人稀的新疆，有地也帮不上北京的忙。其结果是，房价泡沫往往具有区域性，比如历史上日本、美国的房价泡沫，多发生在大都市圈。再如，市中心的土地稀缺，郊区有再多地，也无法拉低市中心的房价。

2、房地产生产周期较长

短期内供给难以有效增加，也即供给弹性很小，容易被炒